N. R.G. 18/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona EL Giudice dott. AO AR ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18/2025 in materia locatizia promossa da:
P.Iva ) con l'avv. IACOPONI PAOLO e con domicilio Parte_1 P.IVA_1 eletto in San NE EL RO presso lo studio EL difensore Locatore proprietario opposto contro
P.Iva ) con l'avv. MARZETTI SIMONE e con domicilio eletto Controparte_1 P.IVA_2 presso lo studio EL difensore in VIA EIUNAUDI 298 62012 CIVITANOVA MARCHE Conduttore opponente
OGGETTO: Opposizione a convalida di sfratto: Risoluzione EL contratto di affitto di azienda per intervenuta scadenza contrattuale
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione ELle conclusioni EL 30.6.2025
Concisa esposizione ELle ragioni di fatto e di diritto ELla decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato l' intimava alla lo sfratto Parte_1 CP_1 per finito affitto ELla azienda avente ad oggetto la gestione di alberghi, ristoranti, bar, stabilimenti balneari ed esercizi commerciali in genere, corrente sotto l'insegna " sita a San Parte_1 NE EL RO (AP) al Viale Rinascimento n. 31, per la scadenza EL 31.10.2024 regolarmente disdettata.
Alla prima udienza di comparizione parti dinanzi al Giudice degli sfratti EL 17.12.2025 si costituiva in giudizio la resistente affittuaria l'azienda, la quale si opponeva alla convalida ed al rilascio sostenendo che non si trattasse di affitto di azienda, bensì di locazione alberghiera ed in particolare richiedeva l'accoglimento ELle seguenti conclusioni: “in via preliminare, ed in accoglimento ELla sopra indicata richiesta di dichiarazione di pronunciare la simulazione EL contratto EL 3 aprile 2023, ai sensi ELl'art 1414 c.c. disporre il mutamento di rito o comunque la sua prosecuzione concedendo alle parti termine per meglio integrare la propria documentazione, le proprie istanze istruttorie e per meglio controdedurre e modificare la domanda;
- nel merito, accertare e dichiarare la simulazione EL contratto EL 3 aprile 2023 corrente tra le parti, ai sensi ELl'art 1414 c.c. e, per le motivazioni di cui in narrativa e, per l'effetto disporre la finita locazione EL contratto EL 3 aprile 2023 corrente tra le parti ed avente ad oggetto la struttura alberghiera di viale Rinascimento, n. 31, come per legge, alla data di scadenza EL contratto stesso”. pagina 1 di 5 Il Giudice, con provvedimento riservato EL 8.01.2025 disponeva il mutamento EL rito, mandava le parti alla procedura di mediazione obbligatoria con rinvio alla udienza EL 10.3.2025 per la prosecuzione nel merito ELla opposizione ed espressamente sul rilascio “….rilevato che sussistano i requisiti ed i presupposti per l'emissione EL provvedimento ex art.665 c.p.c. richiesto dalla parte intimante tenuto conto che allo stato degli atti, rileva ed è determinante il nomen iuris EL contratto, espressamente qualificato quale contratto di affitto di azienda, per cui la volontà ELle parti che lo hanno regolarmente sottoscritto, fosse quella di regolamentare un affitto di azienda e tenuto conto che l'immobile di proprietà ELla società cedente l'azienda non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi EL complesso di beni mobili ed immobili legali fra loro da un vincolo di interdipendenza e di complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicchè l'oggetto EL contratto, come, previsto e pattuito, è costituito dall'anzidetto complesso unitario, comprensivo altresì ELlo stabilimento balneare e ELla attrezzatura relativa, oltre che di tutto il necessario per lo svolgimento ELla attività, ORDINA il rilascio da parte intimata ELl'azienda di cui al contratto per cui è causa e meglio descritto in atto di citazione, riservando al prosieguo EL giudizio l'esame ELle eccezioni tutte sia di merito che di rito sollevate dal conduttore FISSA LA DATA DELL'ESECUZIONE AL 09.02.2025 “
La parte concedente l'affitto di azienda ed opposta depositava le memorie integrative nel giudizio di opposizione ed alla prima udienza EL 10.3.2025 il giudice, preso atto che la mediazione obbligatoria pure tentata aveva esito negativo, fissava per la discussione la nuova udienza EL 30.6.2026 nella quale pronunciava dispositivo di sentenza a verbale stante la specialità EL rito locatizio.
Ritiene il Giudice che l'opposizione non sia fondata e pertanto vada rigettata per non avere dimostrato la parte opponente la fondatezza ELla propria pretesa a fronte EL tenore letterale inequivocabile EL contratto sottoscritto, che gli accordi fra le parti fossero relativi a locazione alberghiera.
Con contratto di affitto d'azienda stipulato il 03/04/2023 per atto pubblico notaio dott. Persona_1 registrato a San NE EL RO il 05/04/2023 al n. 1036 Serie 1T e depositato nel registro imprese il 13/04/2023 al numero 40413/2023, la società “ concedeva in affitto Parte_1 alla “GK Mare s.r.l.s.” l'azienda avente ad oggetto la gestione ELl'albergo, bar, ristorante e stabilimento balneare corrente sotto l'insegna " sita a San NE EL RO (AP) al Parte_1 Viale Rinascimento n. 31. Detta azienda comprendeva tutti gli impianti, le attrezzature, i macchinari, gli arredi ed i beni mobili che la arredano e la corredano, nonché la piena disponibilità e l'utilizzo ELlo stabilimento balneare identificato con la concessione n. 95 e ELle relative .(Doc. n. 1 fascicolo di parte opposta).
L'attività aziendale era esercitata negli immobili di proprietà ELla società concedente siti a San NE EL RO (AP) in Viale Rinascimento n. 31 (in catasto viale Europa n. 31) e in Via Cilea senza numero civico, distinti nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 25, particelle 349, categoria D/2, rendita euro 23.364,51, viale Europa n. 31, piani S1-T-1-2-3-4-5-6-7; 357, sub 40, area urbana, via Francesco Cilea snc, P.T; 357, sub 42, categoria D/6, rendita euro 1.430,40, via Francesco Cilea snc, P.T; 357, sub 43, categoria C/2, classe 2, consistenza mq 92, superficie catastale metri quadrati 102, rendita euro 308,84, via Francesco Cilea snc, P.T; 357, sub 44, categoria C/6, classe 2, consistenza mq 458, superficie catastale metri quadrati 499, rendita euro 1.537,49, via Francesco Cilea snc, P.T..
La durata ELl'affitto veniva stabilita in complessivi 19 mesi a far data dal 15 marzo 2023 e termine, senza necessità di disdetta alcuna, alla data EL 31 ottobre 2024 (Art. 3).
Ritiene il Giudice che la tesi difensiva ELla opponente per cui il contratto di affitto d'azienda, stipulato il 03/04/2023 con scrittura autenticata dal notaio dott. costituisca una simulazione Persona_1 attraverso la quale le parti avrebbero in realtà voluto stipulare un contratto di locazione di immobile ad uso alberghiero, è rimasta indimostrata . pagina 2 di 5 In primo luogo, nell'interpretazione EL contratto e nell'accertamento ELla volontà dei contraenti, va considerato come determinante il nomen iuris dato dalle parti che, nel caso di specie, hanno inteso espressamente qualificare il contratto come affitto d'azienda.
Il contratto in oggetto riveste inoltre la forma richiesta per la predetta tipologia di contratto essendo stato stipulato con scrittura privata autenticata da notaio. Le parti, in quella sede, erano ben consapevoli ELla tipologia contrattuale che andavano a sottoscrivere tenuto conto anche EL fatto che il testo EL contratto è stato letto loro dal notaio che ha autenticato le firme. Il consenso alla stipula EL contratto di affitto è stato dato da controparte in assoluta libertà e consapevolezza
(nessun vizio EL consenso è stato eccepito), con la conseguenza che l'opposizione oggi proposta si palesa come un inammissibile tentativo di sottrarsi agli obblighi contrattualmente assunti.
La giurisprudenza di legittimità consolidata, in conformità ai criteri civilistici sull'interpretazione dei contratti, osserva che “nell'interpretazione ELle clausole contrattuali il giudice EL merito, allorquando le espressioni usate dalle parti fanno emergere in modo immediato la comune loro volontà, deve arrestarsi al significato letterale ELle parole e non può fare applicazione degli ulteriori criteri ermeneutici sussidiari, il ricorso ai quali (fuori ELl'ipotesi ELl'ambiguità ELle clausole) presuppone la rigorosa dimostrazione ELl'insufficienza EL mero dato letterale ad evidenziare in modo soddisfacente l'intenzione dei contraenti” (ex multis Cass. n. 4849/2006; Cass., n. 7422/2005; Cass., n. 1357/2004; Cass., n. 4085/2001).
Da una lettura complessiva di tutti gli articoli EL contratto si evince chiaramente l'intenzione di entrambi i contraenti di stipulare un contratto di affitto avente ad oggetto un complesso di beni organizzati per l'esercizio di un'impresa e non una mera locazione EL solo immobile. La volontà di entrambi i contraenti era chiaramente quella di stipulare un contratto per la gestione ELl'albergo (comprensivo di bar, ristorante e servizi annessi) e ELlo stabilimento balneare (concessione n. 95 e relative attrezzature) per le sole stagioni estive 2023 e 2024, tanto che le scadenze dei pagamenti EL canone erano state concordate proprio nei soli mesi estivi (giugno, luglio, agosto e settembre). Nessuna diversa volontà può legittimamente desumersi da nessuno degli articoli EL contratto in oggetto che chiaramente integra tutti gli estremi ELla fattispecie civilistica ELl'affitto d'azienda.
Dalla lettura EL contratto nel suo complesso, si evince, altresì che e, l'oggetto EL contratto non era limitato al solo immobile ove veniva esercitata l'attività aziendale da considerarsi quale bene dotato di una propria individualità, ma comprendeva l'intero complesso aziendale da intendersi quale bene produttivo secondo quanto previsto dall'art. 1615 c.c.
L'affittuaria si era impegnata a gestire direttamente l'azienda con un'attività Controparte_1 imprenditoriale volta a valorizzarne e incrementarne la produttività, senza mutarne la destinazione economica originaria. All'art. 10 EL contratto si legge difatti che “l'affittuaria si impegna a gestire direttamente, nel rispetto ELle leggi in materia e ELle disposizioni anche locali che regolano il suo funzionamento, l'azienda affittata, senza modificarne la destinazione”: con tale pattuizione controparte chiaramente riconosce che trattasi di gestione di affitto d'azienda; il tenore ELla predetta clausola richiama inoltre chiaramente l'art. 1615 c.c. previsto proprio in materia di affitto d'azienda.
Oggetto EL contratto era quindi il complesso unitario dei beni mobili, immobili e immateriali organizzati per l'esercizio ELl'attività alberghiera e EL connesso stabilimento balneare. Nel contratto stipulato è chiaramente indicato all'art. 2 che la concedeva in affitto alla Parte_1 [...]
“l'azienda avente ad oggetto la gestione di alberghi, ristoranti, bar, stabilimenti balneari ed CP_1 esercizi commerciali, meglio descritta in premessa. Detta azienda comprende tutti gli impianti, le attrezzature, i macchinari, gli arredi ed i beni mobili che la arredano e la corredano, ben noti alla parte affittuaria, come la stessa dichiara, nonché la piena disponibilità e l'utilizzo ELlo stabilimento balneare identificato con la concessione n. 95 e ELle relative attrezzature (ombrelloni, sdraio, cabine pagina 3 di 5 eccetera)”.
Anche all'art. 9 EL contratto d'affitto si legge che “l'affittuaria dichiara di aver visionato gli immobili ove è corrente l'azienda, gli impianti e le attrezzature, i mobili e i beni oggetto ELl'affitto d'azienda e di averli trovati in stato di normale efficienza e si impegna a restituirli al termine ELl'affitto funzionanti e nel medesimo stato in cui riconosce di averli ricevuti […]” confermando ancora una volta che ben conosceva il complesso dei beni mobili, ELle attrezzature e degli impianti che, oltre all'immobile, componevano l'azienda nel suo complesso.
All'art. 10 EL contratto di affitto si legge nuovamente che “l'affittuaria si impegna a non apportare modifiche ai macchinari, alle attrezzature ed arredi che compongono l'azienda stessa senza la preventiva autorizzazione scritta ELla concedente” con ciò ribadendo ancora una volta che la stessa conosceva l'esatta consistenza EL complesso aziendale.
L'oggetto EL contratto, dunque, non era limitato al solo godimento di un immobile (privo di attrezzature e/o beni mobili) che controparte avrebbe potuto utilizzare per gestire la propria azienda, ma comprendeva un insieme di beni (mobili, immobili e immateriali) da considerarsi nella loro unitarietà quale complesso organizzato di beni produttivi.
In particolare l'azienda concessa in affitto comprendeva, oltre agli immobili indicati nella premessa EL contratto, anche: le autorizzazioni rilasciate dal Comune di San NE EL RO, prot. nn. 2170/2010, 29233/2019, 31280/2019 e la SCIA prot. n. 2170/2010, in forza ELle quali veniva esercitata l'attività aziendale alberghiera. Senza le predette autorizzazioni, di cui la GK Mare s.r.l.s. non è titolare, la stessa non avrebbe potuto esercitare alcuna attività se gli fosse stato concesso in locazione, come oggi sostiene, il solo immobile.
Gli impianti, le attrezzature, i macchinari, gli arredi e i beni mobili che arredano e corredano l'azienda incluso tutto il mobilio presente all'interno ELl'albergo, sia nelle camere che negli spazi comuni, e tutte le attrezzature necessarie per la gestione ELl'attività ricettiva alberghiera, di ristorazione, ELlo stabilimento balneare e ELla spiaggia (cucine, arredamento, biancheria, attrezzature d'ufficio, attrezzatura spiaggia, automezzi, insegne, software gestionali ecc…) costituivano il nucleo fondamentale EL contratto quale compendio aziendale, nel quale era incluso, altresì l'utilizzo ELlo stabilimento balneare identificato con la concessione n. 95 e ELle relative attrezzature (ombrelloni, sdraio, cabine ecc.)” .
Per cui è evidente e dimostrato dal solo tenore letterale EL contratto che non si poteva trattare ELla mera locazione ELl'immobile ove è ubicato l'albergo”, ma di un'azienda che comprendeva oltre all'albergo e di tutti gli arredi mobili che lo compongono, anche la gestione ELlo stabilimento balneare e ELla spiaggia da considerarsi come bene funzionalmente distinto dall'albergo dotato di una autonoma, rilevante, capacità produttiva e che, insieme allo stesso, compongono l'azienda.
È chiaro che un contratto di locazione di un immobile non avrebbe mai potuto ricomprendere, al suo interno, anche la gestione ELlo chalet e ELla spiaggia che, di per sé, rappresentano un asset di primaria importanza aziendale che ha portato all'affittuaria rilevante benefici economici.
L'attività alberghiera, come indicato nelle premesse EL contratto di affitto, veniva esercitata sotto
“l'insegna ” (pag. 1): anche gli elementi distintivi ELl'azienda (beni immateriali facenti Parte_1 parte EL complesso aziendale) riconducono quindi la stessa, inequivocabilmente, alla società concedente che aveva concesso in affitto anche la propria insegna alla Controparte_1
La società invece, non è titolare di alcun complesso di beni aziendali che poteva Controparte_1 utilizzare per esercitare una propria attività nell'immobile altrui ed infatti i mobili di che trattasi erano tutti di proprietà ELla stessa concedente l'affitto di azienda, che peraltro preesisteva già da molti anni prima che fosse concessa in gestione all' opponente.
pagina 4 di 5 L'eccezione di simulazione EL contratto di affitto d'azienda, anche alla luce di quanto sopra, è chiaramente infondata in fatto e diritto e deve essere rigettata in quanto peraltro rimasta totalmente indimostrata in questa sede di opposizione ove peraltro la parte opponente non depositava memorie integrative e non formulava istanze di prova.
Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Rigetta l'opposizione a convalida di sfratto ELla in quanto indimostrata e per l'effetto Controparte_1 dichiara definitivamente risolto fra le parti il contratto di affitto di azienda EL 03/04/2023 con scrittura privata autenticata notaio registrata il 05/04/2023 al n. 1036 serie 1, T per intervenuta scadenza Per_1 contrattuale e con piena conferma ELla ordinanza di rilascio già resa nella procedura 1632/2024 fra le parti.
Condanna la parte conduttrice opponente alla refusione ELle spese di lite sostenute dalla proprietaria intimante odierna opposta che liquida per la fase di convalida, la fase di mediazione ed il presente giudizio in euro 4.500,00 per compenso professionale oltre oneri accessori rimb forf iva e cpa ed euro 406,50 per spese vive.
Ascoli Piceno, 30.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa AO AR
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