R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Monica Stocco ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 14630 dell'anno 2023 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. ALAIMO ALESSANDRA e , con elezione di domicilio in VIA
MARIANO STABILE N. 221 90141 PALERMO, presso il medesimo difensore parte ricorrente
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. ),
[...] C.F._3 Parte_4
(C.F. ), (C.F. C.F._4 Parte_5
), con il patrocinio dell'avv. GIUSTOLISI FABRIZIO C.F._5
e , con elezione di domicilio in LIBERTA' 167 PALERMO, presso il medesimo difensore parte ricorrente
contro
Tribunale di Palermo II sez. civile
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 P.IVA_1
CULMONE RENATO e dell'avv. , con elezione di domicilio in VIA XII
GENNAIO 1/G 90100 PALERMO, presso il medesimo difensore parte resistente
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: a seguito di scambio di note ex art. 127 ter cpc le parti concludevano come da verbale in pari data, riportandosi ai rispettivi atti difensivi, ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
La domanda di risoluzione del contratto di locazione e di rilascio del bene formulata in seno all'atto di citazione per convalida di sfratto dagli odierni opposti va accolta.
Deve considerarsi, infatti, accertato un grave inadempimento della parte conduttrice al pagamento dei canoni di locazione.
In primo luogo, si rileva come la stessa opponente abbia ammesso la propria morosità riconoscendo di non essere stata in condizione di versare i canoni contestati – pari a 19 mensilità a giugno 2025 per un importo complessivo dovuto di €. 47.642,50- avendo provveduto al pagamento dei canoni di locazione sino a novembre 2023.
Ciò posto, occorre considerare che nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione
(art. 1453 c.c.), incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di
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allegare e dimostrare la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi tali da paralizzare la domanda di controparte ( cfr. Cass.,
Sezioni Unite n. 13533 del 2001).
Orbene, a fronte della prova del titolo su cui si fonda la domanda di risoluzione formulata dagli opposti, parte opponente non ha adempiuto, come era suo onere, a dimostrare il fatto estintivo dell'altrui credito o l'impossibilità non imputabile di eseguire la prestazione.
Ed invero, la parte conduttrice -che risulta essere subentrata nel contratto di locazione originariamente stipulato in data 01/01/2001 da
, in forza del contratto di cessione di azienda Controparte_2
sottoscritto in data 30 giugno 2021, da , erede di Parte_6
, ed , e del successivo contratto di Controparte_2 CP_3
cessione di azienda stipulato in data 12.10.2021 da , CP_3
quale persona fisica, in favore della società dalla stessa CP_1
rappresentata, non ha dimostrato, come era suo onere i fatti costitutivi della non imputabilità del proprio inadempimento.
Sul punto, occorre rilevare che la società opponente ha dedotto di non essere stata messa in condizione di utilizzare l'immobile a causa sia della presenza di manufatti abusivi, che rendevano illegittima dal punto di vista urbanistico la sede dell'attività aziendale oggetto del contratto di cessione, sia a causa della destinazione urbanistica dell'area in cui era ubicato l'immobile in zona V2 eV4, destinata dal piano regolatore generale del Comune di Palermo per Attrezzature Sportive e Parco
Attrezzato.
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L'opponente in particolare ha lamentato che la parte locatrice non aveva adempiuto all'obbligo di consegnare i titoli edilizi legittimanti le costruzioni insistenti sul fondo locato, che erano state abbattute proprio al fine di evitare di incorrere in gravi sanzioni amministrative, e non aveva neanche cooperato per garantire alla di ottenere dal CP_1
Comune di Palermo l'autorizzazione a realizzare un'attività imprenditoriale compatibile con la destinazione urbanistica del bene, quale l'attività di parco ludico sportivo.
Tali doglianze -volte di fatto a paralizzare la domanda di adempimento ai sensi dell'articolo 1460 c.c.- devono essere disattese.
Con riferimento alla consegna dei titoli edilizi legittimanti gli edifici realizzati sull immobile occorre, infatti, evidenziare che risulta provato, oltre che non contestato, che la demolizione dei manufatti insistenti sull'immobile sia stata realizzata da in data antecedente CP_3
o comunque corrispondente al 30.6.2021, e cioè quando CP_3
risultava titolare dell'azienda ceduta da . Parte_6
Depone inequivocabilmente in questo senso, infatti, l'esito dell'interrogatorio formale espletato dalla legale rappresentante di parte resistente, la quale ha ammesso di avere provveduto -a far data dalla cessione di azienda e della conseguente cessione del contratto di locazione del 30.06.2021- , a smantellare e/o trasferire altrove tutte le strutture e attrezzature presenti nell'immobile.
La conduttrice ha anche riconosciuto l'attuale stato dei luoghi ritratto nelle foto allegate al ricorso ( cfr. all. n.18 e verbale di udienza del 19.5.2025).
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Deve pertanto ritenersi che, alla data del perfezionamento della notifica dell'ulteriore contratto di cessione d'azienda stipulato da CP_3
con la ( cfr. contratto stipulato il 12.10.2021), il CP_3 CP_1
bene oggetto del contratto di locazione non presentasse più alcun manufatto irregolare.
Tale dato di fatto assume maggior rilievo in considerazione della circostanza che la cessione di azienda legittimante la detenzione dell'immobile in capo alla risulta essere stata comunicata, CP_1
e quindi resa opponibile alla parte locatrice, ai sensi dell'art. 36 Legge
Equo Canone, in data 21.3.2023 (cfr. pec all.11 delle memorie ex art. 426 cpc).
Deve, pertanto, ritenersi che ogni censura fondata sulla mancata consegna di documentazione non più riferibile all'oggetto del contratto sia priva di fondamento e non sia idonea a configurare una condotta di inadempimento nei confronti della società che è l'unico CP_1
soggetto individuato come contraddittore per l'azione di risoluzione promossa in sede di convalida di sfratto.
Occorre, poi, sottolineare come parte opponente non abbia in alcun modo dedotto di avere subito una limitazione del godimento del bene per l'esercizio di un'attività di parcheggio autovetture, atteso che alla luce della documentazione amministrativa depositata presso il Comune di Palermo emerge che l'unica attività che la si accedeva a CP_1
intraprendere all'interno dell'immobile fosse l'attività di parco ludico ricreativo ( cfr. documentazione allegata alla memoria ex art. 426 cpc di parte ricorrente).
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Va poi, rilevato come privo di rilievo risulta essere il comportamento assunto dai locatori nella fase successiva alla scoperta della esistenza di un progetto per la realizzazione di una struttura ricreativa da parte della società conduttrice, atteso che il contratto che regola i rapporti esistenti fra le parti non prevede alcuna obbligazione volta a cooperare per la realizzazione -tramite attività edificatoria sul fondo- di attività diverse da quelle legate al posteggio di autoveicoli e alle attività connesse (cfr articolo 2 del contratto di locazione allegato alla intimazione per convalida di sfratto).
Accertata l'insussistenza dei presupposti per legittimare l'eccezione ex art. 1460 cc, occorre osservare che il mancato – o anche solo il parziale- pagamento di parte di mensilità integrano un fatto idoneo ad alterare l'equilibrio tra prestazione (del locatore) e controprestazione
(del conduttore) costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Con riferimento alla valutazione della gravità dell'inadempimento della parte convenuta, occorre sottolineare che il Giudice deve tener conto non solo dell'ammontare dei canoni non corrisposti alla data di notifica dell'intimazione, ma anche di quelli maturati e non corrisposti nel corso del giudizio di merito procedendo ad una valutazione complessiva della condotta della conduttrice ("Ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 c. c., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata
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o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento" Cass. civ., Sez. I, 15/06/1989, n.2879).
Il comportamento inadempiente della conduttrice, successivo alla domanda di risoluzione, assume, pertanto, un rilievo decisivo anche con riferimento alle obbligazioni ulteriori venute in scadenza successivamente in pendenza di causa.
Tutto cio' premesso, ne consegue che sussiste nella specie un grave inadempimento della convenuta che legittima la risoluzione del contratto. Conseguentemente si deve pronunciare la risoluzione del contratto di locazione in corso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice.
In applicazione dell'art. 56 della Legge Equo Canone occorre fissar per il rilascio la data del 20.9.2025.
Le spese, come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara risolto il contratto di locazione in corso tra le parti per grave inadempimento della conduttrice;
fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 20.9.2025; condanna la parte convenuta a rimborsare agli opposti-attori in solido fra loro le spese di lite, che si liquidano, ai sensi del dm 55 del
2014, in € 7616,00 per compensi, oltre € 831,00 per esborsi, oltre CPA,
IVA e rimborso spese generali pari al 15% del compenso totale;

Tribunale di Palermo II sez. civile
Così deciso in Palermo, in data 09/07/2025 .

Il Giudice
Monica Stocco
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