REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 361 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024, discussa e decisa all'udienza del 24.10.2025 vertente
TRA
( ), residente in Fiano Romano (RM), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, Via Sestriere n. 5 presso lo studio dell'Avv. Francesco Pinto che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
Intimante
E nato il [...] in [...] (C.F. , elettivamente CP_1 C.F._2
domiciliato in Roma, Viale G. Mazzini 119, presso lo studio dell'Avv. Uliana Paladini che lo rappresenta e difende come da procura in atti.
Intimata
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione, l'intimante chiedeva la convalida dello sfratto per morosità dall' immobile sito in Fiano Romano (RM), Via Pescheria n. 4, per mancato pagamento dei canoni di locazione per l'importo di euro 11.900,00 con contestuale emissione di decreto ingiuntivo e in caso di opposizione emissione di ordinanza di rilascio.
Si costituiva l'intimato opponendosi alla convalida, non contestando la morosità richiesta, sollevando eccezioni relative all'appartamento locato sostenendo il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento e la necessità di rifare quello elettrico e problemi di umidità e muffa nei muri;
deduceva, altresì, gravi problemi di salute ed economici e, in subordine, chiedeva la concessione del termine di grazia per sanare la morosità.
Il giudice non convalidava lo sfratto e, non essendo fondata la opposizione su prove scritte e non sussistendo motivi contrari, emetteva ordinanza di rilascio e disponeva il mutamento del rito. Veniva esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione per mancata partecipazione della parte conduttrice e la causa veniva istruita con la documentazione depositata in atti dalle parti.
La domanda dell'intimante è fondata e deve essere accolta.
Il locatore ha dimostrato con il deposito del contratto di locazione di aver diritto alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore per mancato pagamento dei canoni di locazione.
Non vi è dubbio che, nella fattispecie in esame, la causa della risoluzione del contratto di locazione dell'immobile è da rinvenire proprio nell'inadempimento della parte conduttrice all'obbligazione principale sulla stessa incombente ovvero, il pagamento del canone di locazione.
L'intimata conduttrice avrebbe dovuto provare di aver corrisposto tutti i canoni di locazione per i periodi indicati, estinguendo così le relative obbligazioni, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e 2697 c.c..
Il Sig. nei propri scritti difensivi non ha contestato la morosità come richiesta CP_1 dall'intimante ma si è limitato a contestare genericamente le condizioni dell'immobile senza fornire alcuna documentazione e senza articolare alcuna prova sul punto non avendo provveduto al deposito della memoria integrativa ex art. 416 c.p.c. nel termine concesso con la ordinanza di mutamento del rito.
L'eccezione di inadempimento accennata dalla parte intimata non è stata provata né documentata nemmeno nella fase successiva al mutamento del rito.
Come più volte affermato dalla Suprema Corte, la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio
“inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. (ex plurimis, Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017).
Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla medesima parte ai sensi del disposto di cui all'art. 1460 c.c., avente fondamento su una riduzione o una diminuzione di godimento del bene, per evento ricollegabile al fatto del locatore (Cassazione civ., Sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447).
Il conduttore non ha dimostrato di non aver potuto godere dell'immobile a causa dei “vizi” lamentati ovvero, delle opere di manutenzione a suo dire necessarie ma, al contrario, ha continuato a occupare l'immobile. Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e
2697 c.c., mentre la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione del pagamento dei canoni di locazione, la parte intimata, opponendosi in sede di convalida con motivazioni generiche e non documentate, nella fase di merito non solo non ha dato prova della fondatezza di tali motivazioni ma, soprattutto, non ha dimostrato di aver adempiuto all'obbligo principale derivante dal contratto di locazione ossia, il pagamento del canone.
Viene, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile sito in Fiano
Romano, Via Pescheria n. 4 per grave inadempimento del conduttore e confermata la ordinanza di rilascio del 22.03.2024 con condanna del Sig. ove non ancora avvenuto, CP_1 all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose.
Considerata la morosità dichiarata dall'intimante in atto di intimazione, come aggiornata con la memoria integrativa e scritti difensivi, si dispone la condanna del conduttore Sig. al CP_1
pagamento, in favore del locatore, della somma di Euro 24.200,00 per canoni di locazione non corrisposti fino ad oggi oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 147/22, con riduzione del parametro relativo alla fase istruttoria, con distrazione in favore dell'Avv. Francesco Pinto dichiaratosi antistatario.

PQM


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione dell'immobile sito in Fiano Romano, Via
Pescheria n. 4 per grave inadempimento della parte conduttrice;

2. Conferma la ordinanza di rilascio del 22.03.2024, con condanna del Sig. ove CP_1
non ancora avvenuto, al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e cose;

3. Condanna il Sig. al pagamento della somma complessiva di Euro 24.200,00 CP_1
in favore del Sig. il tutto oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;
Parte_1

4. Condanna il Sig. alla refusione delle spese di lite in favore del Sig. CP_1 [...]
per complessivi Euro 4.237,00 per compensi professionali oltre Iva, Cap e Pt_1 rimborso spese al 15% come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Francesco Pinto dichiaratosi antistatario.
Rieti, 24 ottobre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi