Pubblicato il 21/08/2025

N. 01433/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00294/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 294 del 2023, proposto da
CA RI, rappresentata e difesa dagli avvocati Paolo Neri, Franco Zumerle, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Paolo Neri in Padova, Gall. G. Berchet n. 8;

contro

Comune di Lazise, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Stefania Cavallo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Verona, non costituita in giudizio;

per l'annullamento

- del provvedimento prot. n. 35.299 notificato il 15.12.2022 a firma del Responsabile del Servizio Edilizia Privata e Pianificazione Urbanistica, avente ad oggetto “Provvedimento di irrogazione della sanzione pecuniaria per la accertata impossibilità della restituzione in pristino ai sensi art. 38 DPR 380/01 – permesso di costruire annullato n. 10195”;

- nonché di ogni altro atto comunque connesso per presupposizione e/o consequenzialità, ed in particolare, per quanto occorrer possa:

- della “Relazione di stima per la determinazione del valore venale ai sensi dell'art. 38 comma 1 del DPR 380/01, di immobili ubicati in località Mondragon di Sopra nel comune di Lazise, divenuti abusivi a seguito di annullamento del permesso di costruire n. 10195/2010” predisposta dall'Agenzia delle Entrate-Direzione Provinciale di Verona.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Lazise;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 giugno 2025 il dott. Marco Rinaldi e uditi per le parti i difensori Neri e Cavallo;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Si controverte sulla legittimità del provvedimento di fiscalizzazione dell’abuso edilizio in epigrafe indicato.

La ricorrente, dopo aver rinunciato in corso di causa alle altre censure formulate nell’atto introduttivo del giudizio, ha contestato il quantum della sanzione pecuniaria irrogatagli, ex art. 38 del D.P.R. n. 380/2001, nella sola parte in cui, al fine di stabilire il valore venale dell’immobile, ha considerato anche l’“utile del promotore”, quantificato nella misura di € 88.999,38.

La censura è fondata.

Giova premettere che l’Agenzia delle Entrate, per determinare il valore venale del fabbricato residenziale realizzato dalla ricorrente, ha seguito il “procedimento del costo di riproduzione deprezzato”, che si sostanzia nella determinazione del “costo di costruzione di un immobile di pari utilità realizzato con tecnologie attuali e successivamente deprezzato per tener conto della sua vetustà e obsolescenza” (cfr. pag. 13 della stima: doc. 3).

In applicazione di tale metodo estimativo, l’Agenzia delle Entrate ha dapprima calcolato il “costo tecnico di costruzione”, quantificato nella somma di € 770.614,74 (pagg. 19-22 della stima); ha poi stimato i “costi indiretti di costruzione” (costituiti dagli oneri di urbanizzazione e dai costi di gestione dell’operazione), quantificati nella misura complessiva di € 102.545,43 (pagg. 22-24 della stima); ha quindi calcolato gli “oneri finanziari” e l’“utile del promotore”, stimati, rispettivamente, nella somma di € 16.833,59 i primi (pagg. 24-25) e € 88.999,38 il secondo (pagg. 25-27); da ultimo, sul totale complessivo del ‘costo di riproduzione’ stimato nell’importo di € 978.993,13 (derivante dalla sommatoria delle singole ‘voci’ sopra richiamate) ha applicato una percentuale di deprezzamento del 10,204%, ottenendo così l’importo di € 879.098,26, poi arrotondato ad € 879.000,00 (pagg. 27-31).

Risulta, tuttavia, perplessa e non supportata da alcuna motivazione la scelta dell’Agenzia delle Entrate (poi pedissequamente ripresa dal Comune nel provvedimento di irrogazione della sanzione pecuniaria in questa sede impugnato) di considerare tra le varie componenti del ‘valore venale’ del fabbricato residenziale realizzato dalla Sig.ra RI anche l’“utile del promotore”, quantificato nella considerevole somma di € 88.999,38 determinata dall’Agenzia applicando una percentuale del 10% su costi diretti, indiretti e oneri finanziari.

Secondo la Relazione di stima elaborata dall’Agenzia delle Entrate nel capitolo dedicato all’“Utile del promotore”, che di seguito testualmente si riporta (cfr. doc. 3, pagg. 25-26):

«L’utile del promotore/imprenditore costituisce il profitto complessivo che egli ritrae dall’impiego di tutti i capitali nell’operazione immobiliare e viene incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito.

L’utile complessivo è visto come somma delle due componenti dei capitali e dei rischi, ovvero della remunerazione attesa dall’investitore e della remunerazione del rischio specifico del promotore/imprenditore:

- La remunerazione attesa dall’investitore rappresenta il mancato guadagno sul capitale investito per tutto il tempo che va dalla sua erogazione al rientro al fine operazione e deriva dal fatto che dovrà trascorrere del tempo prima che l’immobile produca reddito o prima che i capitali investiti diano frutti. Tale remunerazione minima sarà commisurata al rendimento di investimenti alternativi privi di rischi specifici, come ad esempio l’acquisto di un immobile già esistente di pari destinazione d’uso (ovvero di destinazione d’uso maggiormente assimilabile) rispetto a quello da costruire, in grado di produrre reddito nell’immediato o anche l’investimento mobiliare diversificato.

-La remunerazione del rischio specifico del promotore/imprenditore è il profitto che ordinariamente viene ritenuto equo ritrarre e che egli si attende quindi di ottenere dall’impiego dei capitali, sia propri che presi a prestito, compresi gli oneri finanziari, nell’operazione immobiliare intrapresa ed è in relazione al valore di mercato del prodotto edilizio ultimato.

Il promotore/imprenditore, infatti, incassando a fine operazione il valore di mercato, si attende non solo di recuperare tutti i mancati interessi sui capitali investiti ma anche di incamerare un ulteriore premio che lo ripaghi dei rischi specifici affrontati».

L’Agenzia delle Entrate – nel considerare tra le varie componenti del ‘valore venale’ del fabbricato residenziale realizzato dalla ricorrente anche l’“utile del promotore - ha, dunque, ragionato come se il fabbricato da stimare fosse stato realizzato da un imprenditore commerciale che ha attuato un’operazione speculativa impiegando un capitale di rischio allo specifico scopo – tipico delle iniziative imprenditoriali e speculative – al fine di conseguire poi, a conclusione dell’operazione medesima, la remunerazione del capitale investito, e quindi un’utile, mediante la vendita sul mercato dell’immobile realizzato.

Nel caso di specie, tuttavia, non vi sono elementi (o quanto meno non sono stati evidenziati dalla P.A.) per ritenere che il fabbricato da stimare sia il frutto di un’operazione speculativa realizzata da un imprenditore commerciale, essendo stato costruito senza alcun intento speculativo da una persona fisica che intendeva ivi trasferire la propria residenza.

Né può ritenersi, come prospettato dal Comune, che la ricorrente “una volta corrisposta la sanzione pecuniaria in oggetto”, avrebbe “immediatamente commercializzato l’immobile ponendolo in vendita”, essendo tale tesi rimasta priva di sostegno probatorio e risultando dagli atti che la Sig.ra RI è tuttora proprietaria del fabbricato in questione, che ella ha fatto costruire oltre 10 anni fa allo scopo di trasferirvi la propria residenza (ciò che non è tuttavia stato poi possibile a causa della lunga, complessa e defatigante vicenda giudiziaria che ha dato la stura alla presente vertenza).

Per le suesposte ragioni e nei limiti sopraindicati, il ricorso va accolto, con conseguente annullamento, per difetto di motivazione, del provvedimento impugnato, nella parte in cui il ‘valore venale’ del bene, al quale è stata parametrata la sanzione pecuniaria ex art. 38 cit., è stato determinato considerando anche l’“utile del promotore”.

Le spese di lite possono essere compensate in ragione della problematicità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei limiti e nei sensi di cui in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 5 giugno 2025 con l'intervento dei magistrati:

Grazia Flaim, Presidente

Marco Rinaldi, Consigliere, Estensore

Andrea Rizzo, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Marco Rinaldi	Grazia Flaim

IL SEGRETARIO