N. 5178/2023 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 5178
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2023
avente ad oggetto: rivendica/occupazione sine titulo
TRA
, (C.F. ), nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
e residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv.to Anna Maria Caputo (C.F. ) – PEC C.F._2 Email_1 [...]
ed elett.te dom.to presso il suo studio in Massa SE (NA) in Email_2
Via Traversa Caprile n. 8;
-attore- E
1 , (C.F. , nata il [...] a [...] Controparte_1 C.F._3
SE (NA) ed ivi residente in [...], rappresentata e difesa dall'avv. Franco Luigi Aiello, (C.F. ) – PEC C.F._4 [...]
ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Sor- Email_3
rento (NA) in Via Sersale n. 14,
- convenuta-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, conveniva in giudizio, avanti Questo Tribu- Parte_1
nale, chiedendo: Controparte_1
di accertare, dichiarare e statuire che l'istante aveva pieno diritto di proprietà
sull'immobile sito nel comune di Massa SE (NA) alla frazione di Villaggio
Casa, in Via Discesa Vico n. 11;
di accertare e dichiarare che sul medesimo immobile non esistevano diritti concor-
renti di terzi, né servitù o altri diritti reali di godimento;

di statuire che la convenuta non aveva alcun diritto sull'immobile in parola, occu-
pato abusivamente;

di condannare a rilasciare l'immobile de quo immediata- Controparte_1
mente libero da cose e persone e nella piena disponibilità dell'istante, legittimo pro-
prietario.
L'istante rappresentava:
di essere proprietario dell'immobile sito nel Comune di Massa SE (NA) alla frazione di Villaggio Casa, in Via Discesa Vico n. 11, identificato catastalmente al
2 Foglio 12 - particella 445, sub 2 giusta atto di successione del 03.11.2016 di
[...]
n. 44474.2/2016 (come da visura in atti); Per_1
che, in seguito alla dipartita di entrambi i suoi genitori, coniugi e Persona_1
, l'istante invitava bonariamente e più volte la a liberare Persona_2 CP_1
l'immobile di sua proprietà, senza alcun esito;

che, in data 22.01.2021, veniva depositata istanza di mediazione presso l'organismo di mediazione forense del Consiglio dell'Ordine di Torre Annunziata, con il n.
14/2021, che si concludeva con esito negativo;

che in virtù dell'occupazione sine titulo dell'immobile da parte della CP_1
agiva per la condanna dell'occupante al rilascio in suo favore, quale legittimo pro-
prietario.
Si costituiva ritualmente in giudizio l'intimata opponendosi e contestando la do-
manda, rappresentando quanto segue:
Sulla nullità dell'atto introduttivo e sulla carenza di legittimazione attiva
Eccepiva la nullità della citazione per violazione delle norme di cui al codice di procedura civile e, comunque, dell'art. 164 c.p.c..
Sulla carenza di legittimazione ad agire
Eccepiva che l'azione fosse carente di prova della legittimazione attiva dell'istante.
Sulla inammissibilità dell'azione di rivendica e sul mutamento del rito
Eccepiva l'esistenza, fra le parti, di un contratto di locazione che legittimava la de-
tenzione della . Conseguentemente, l'azione doveva essere introdotta CP_1
con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. e, quindi l'azione di rivendica introdotta nelle forme ordinarie era inammissibile. In ogni caso, andava disposto il mutamento del rito, ex art. 426 c.p.c. e relativa remissione in termini. Evidenziava di aver prodotto le ricevute di pagamento del canone.
3 Sull' applicazione dell'art. 13 co. 5 L. 431/98, sulla riconducibilità della locazione a condizioni conformi, sulla restituzione delle somme versate e sull'eccezione ri-
convenzionale
Sosteneva che la fattispecie de quo doveva essere ricondotta in quella descritta dall'art. 13 co. 5 L. 431/98 e delle altre norme in materia per esservi, tra le parti,
una locazione di fatto da addebitarsi unicamente alla volontà dei locatori, che sot-
traendosi dalla sottoscrizione del contratto di locazione, dovevano subirne le con-
seguenze di cui alla richiamata normativa. Infatti, l'art. 13 co. 5 L. 431/98, testual-
mente recitava: “

5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione
proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può ri-
chiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il
conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la
locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1
dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresí consentita
nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di
fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che
accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto,
che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero
quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti
stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati;
nei casi di cui al presente periodo il
pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.”.
Riteneva, pertanto, che fra le parti fosse insorto un contratto di locazione della du-
rata di anni 4 + 4 rinnovato automaticamente nel corso degli anni sino ad oggi.
Sull'onere della prova
4 Rappresentava la necessità di prova da parte dell'attore, ex art. 2697 c.c., della sua proprietà fino ad un acquisto a titolo originario, impugnando tutta la documenta-
zione prodotta.
Il giudizio, fallita la proposta conciliativa ex art. 185 – bis c.p.c. ed espletata la prova testimoniale con escussione di n. 2 testi, veniva rimesso per la decisione, ex art. 189 c.p.c., per l'udienza del 17.11.2025.
In via preliminare, deve darsi atto della procedibilità della domanda, essendo stato regolarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, da parte istante, con esito negativo.
Occorre, a questo punto, necessariamente qualificare la domanda principale in quanto parte attrice, non in possesso del bene in questione, chiede accertarsi e di-
chiararsi la sua proprietà e, subordinatamente, l'occupazione sine titulo da parte della . CP_1
Parte convenuta, viceversa, impugnando la documentazione prodotta dall'attore,
chiede accertarsi e dichiararsi l'esistenza di un rapporto di locazione inter partes.
Orbene, sul punto si osserva che il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuri-
dicamente i fatti posti a base della domanda o delle eccezioni e di individuare le norme di diritto conseguentemente applicabili, anche in difformità rispetto alle in-
dicazioni delle parti, incorrendo nella violazione del divieto di ultrapetizione sol-
tanto ove sostituisca la domanda proposta con una diversa, modificandone i fatti costitutivi o fondandosi su una realtà fattuale non dedotta e allegata in giudizio dalle parti (Corte di Cass. Sez. II – Ord. 5153 del 21.02.2019).
In proposito, il Tribunale ritiene che la domanda principale, proposta da Parte_2
, vada qualificata come azione di rivendica, ex art. 948 c.c. e solo all'esito
[...]
5 dell'eventuale positivo esame della stessa sia possibile vagliare il richiesto accerta-
mento dell'occupazione sine titulo oppure l'eccepita locazione.
La Suprema Corte ha affermato che nella rivendicazione l'attore deve fornire la prova "rigorosa" della proprietà, dimostrando un titolo di acquisto originario o, nel caso di titolo derivativo, risalendo fino al dante causa che abbia acquistato a titolo originario, senza che alcun onere gravi sul convenuto, il quale può trincerarsi sul commodum possessionis, limitandosi ad eccepire il principio possideo quia pos-
sidio. L'acquisto a titolo derivativo (il contratto o la successione ereditaria) indica solo che c'è stato un atto di trasmissione del diritto di cui era titolare il dante causa
(Cass. II civ. Ord. n. 33190 del 20 novembre 2023).
Ed ancora: “l'azione di rivendicazione, al pari di quella di accertamento della
proprietà, esercitata da chi non è nel possesso del bene, in quanto diretta al conse-
guimento di una pronuncia giudiziale utilizzabile per ottenere la consegna della
cosa da parte di chi la possiede o la detiene, diverga, sotto il profilo probatorio,
dall'azione di accertamento esercitata da chi è nel possesso del bene, che tende non
già alla modifica di uno stato di fatto, ma soltanto all'eliminazione di uno stato di
incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l'attore è già in-
vestito, attraverso la dichiarazione che esso risponde esattamente allo stato di di-
ritto. Mentre in quest'ultimo caso l'attore è, infatti, soggetto a un minore onere pro-
batorio, in quanto è tenuto ad allegare e provare esclusivamente il proprio titolo
di acquisto, ma non anche i vari trasferimenti della proprietà sino alla copertura
del tempo sufficiente a usucapire, con l'azione di rivendicazione ex articolo 948 del
codice civile e con quella di accertamento in assenza di possesso, quand'anche non
accompagnate dalla domanda di rilascio, è imposto, viceversa, all'attore di fornire
la cosiddetta probatio diabolica della titolarità del proprio diritto - che costituisce
6 un onere da assolvere ogniqualvolta sia proposta un'azione fondata sul diritto di
proprietà tutelato erga omnes -, dimostrando il titolo di acquisto proprio e dei suoi
danti causa fino ad un acquisto a titolo originario ovvero il compimento dell'usu-
capione”(Cassazione civile sez. II, 20/02/2025, n.4537).
Ciò posto, dagli atti di giudizio, si rileva che la parte istante ha prodotto:
- testamento pubblico del 05.11.2025 con cui il padre dell'istante, successiva-
mente deceduto, gli assegnava l'unità in questione;

- visura storica dell'immobile che attestava come la detta proprietà fosse perve-
nuta, dai suoi molteplici danti causa, al sig. nel 1991 e, succes- Persona_1
sivamente, nel 2016, al di lui figlio;
Parte_1
- avviso di pagamento Tari del 22.12.2022.
Detti documenti, di per sé non sarebbero sufficienti a dimostrare con certezza la proprietà in capo all'istante a titolo originario. Inoltre, gli stessi, risultano pure ge-
nericamente impugnati dalla parte convenuta la quale, però, non specifica i motivi di impugnativa e, pertanto, non c'è ragione di ritenere che gli stessi non facciano fede in quanto atti pubblici, provenienti da Notaio e dall'Agenzia delle Entrate -
Territorio.
In aggiunta ai detti documenti, da ritenersi validi ed efficaci, però, non può non rilevarsi la dirimente circostanza che la convenuta non ha mai contestato la pro-
prietà dell'istante, sostenendo, infatti, di aver corrisposto un canone di locazione da ben 44 anni, prima al di lui padre e poi all'attore stesso.
Pertanto, insistendo sull'esistenza di un rapporto locativo, la non agisce CP_1
per far valere l'usucapione del bene, riconoscendo la titolarità del bene in capo ai
. Pt_1
7 Pertanto, da un congiunto esame di tutte le risultanze processuali, ivi compresa l'espletata prova testimoniale, nonché la manifestata disponibilità della convenuta,
in corso di giudizio, a rilasciare l'immobile, disponibilità non concretizzatasi per la difficoltà a reperirne un altro, si può colmare la lacuna documentale e giungere alla conclusione di ritenere provata, secondo chi giudica, la proprietà in capo all'istante,
cioè la c.d. “probatio diabolica”, che l'attore sia l'esclusivo proprietario dell'im-
mobile de quo.
Ed infatti, anche la mancata contestazione, da parte della convenuta, dell'originaria appartenenza del bene rivendicato ad un comune autore, ovvero ad uno dei danti causa dell'attore, porta a ritenere che il rivendicante, in tal caso, deve limitarsi alla dimostrazione di come il bene in contestazione abbia formato oggetto di un proprio valido titolo di acquisto, dimostrazione assolta dall'istante.
Ciò posto, occorre esaminare se la occupi l'immobile in questione sine CP_1
titulo oppure in virtù di un contratto di locazione stipulato verbalmente, oltre 40
anni fa con il dante causa dell'istante.
Sull'eccezione sollevata dalla non si ritengono esservi sufficienti CP_1
prove. Ed infatti, la stessa ha prodotto ricevute di pagamento della pigione pari a lire 400 mila fino all'anno 2009. Dette ricevute decorrenti dall'anno 2000, in parte sono prive di sottoscrizione ed in parte recano sottoscrizioni non riconducibili ad un preciso soggetto per cui si ritiene non abbiano alcun valore probatorio.
Inoltre, le stesse nel periodo fra il 2002 ed il 2009 attesterebbero un pagamento in lire essendo la valuta corrente divenuta l'euro.
Dal 2009 in poi, la convenuta produce vaglia postali con la dicitura “pigione” in favore di e dal 2019 in favore dell'istante. Persona_1
8 Posto che dal certificato di residenza storico della convenuta si evince che la stessa risieda, con certezza nell'immobile dal 15.12.2000, si rileva che in quell'epoca vi-
geva l'obbligatorietà del contratto di locazione scritto. Infatti, la legge n. 431 del
1998 imponeva che i contratti di locazione ad uso abitativo dovessero essere stipu-
lati per iscritto a pena di nullità, secondo quanto stabilito dall'articolo 1, comma 4.
La forma scritta, pertanto, divenne requisito essenziale ai fini della validità del con-
tratto di locazione.
Orbene, sull'occupazione dell'immobile da parte della , precedente CP_1
l'anno 2000 non vi è sufficiente prova. Ed infatti, né il certificato di residenza sto-
rico, né le presunte ricevute prodotte in giudizio, attestano una data diversa dal
2000. Consegue che non è possibile desumere con certezza che la abbia CP_1
abitato l'immobile de quo dagli anni '80 e, comunque, non vi è prova che il titolo fosse quello locativo.
Dall'anno 2000 all'attualità, non vi è prova di un contratto di locazione scritto e neanche dell'addebitabilità ai , padre e figlio, della loro mancata volontà Pt_1
di sottoscriverne uno.
In difetto di tali elementi probatori, si ritiene che la abbia occupato e CP_1
continui ad occupare l'immobile de quo sine titulo corrispondendo, fin quando lo ha fatto, un importo a titolo di indennità di occupazione e/o di rimborso spese fi-
scali.
Deve, in definitiva, dichiararsi l'occupazione sine titulo della nell'im- CP_1
mobile de quo con sua condanna al rilascio libero da persone e vuoto da cose in favore dell'istante.
9 In considerazione di tutte le istanze processuali, in particolare quelle rappresentate dalla parte convenuta, si ritiene di fissare per il rilascio dell'immobile la data del
02.03.2026.
Riguardo la richiesta di pagamento di euro 4.120,00 avanzata dall'attore, si ritiene che la stessa sia tardiva e non provata e, come tale, deve essere rigettata.
Riguardo le spese di giudizio, in virtù dell'articolazione della vicenda giudiziale,
nonché delle reciproche soccombenze, si ritiene interamente compensarle fra le parti in causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza eccezione e difesa disattesa o assorbita, così provvede:
a) accerta e dichiara che è pieno ed esclusivo proprietario dell'im- Parte_1
mobile sito nel Comune di Massa SE (NA) alla frazione di Villaggio
Casa, in Via Discesa Vico n. 11, identificato catastalmente al Foglio 12, parti-
cella 445, sub 2;
b) accerta e dichiara che occupa il predetto immobile sine Controparte_1
titulo;
c) condanna al rilascio del detto immobile in favore Controparte_1
dell'istante, libero da persone e vuoto da cose per la data del 02.03.2026;
d) compensa integralmente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Torre Annunziata il 30.11.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa

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