Pubblicato il 22/09/2025

N. 02962/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00461/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 461 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
IC ZA OR LI, rappresentata e difesa dall'avvocato Lorenzo Carmelo Platania, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in AN, piazza Santa Francesca Romana, 3;

contro

Comune di AN, in persona del Sindaco in carica, rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Paola Cozzi, Antonello Mandarano, Alessandra Montagnani Amendolea, Anna Maria Pavin, Maria Giulia Schiavelli, Elena Maria Ferradini e Salvatore Smaldone, domiciliata in AN, via della Guastalla, 6;

per l'annullamento

Per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1) del provvedimento in data 21.01.2021, pratica JPE n°3344/2021, emesso dal Comune di AN, Sportello Unico per l'Edilizia, Unità Territoriale zone 1 2 3 4, Municipio 4, di annullamento del titolo abilitativo formatosi a seguito della SCIA JPE n°3344/2021 del 28.04.2021 [rectius 16.2.2021] in atti PG 82080/2021 e ordine di ripristino dello stato dei luoghi;

2) del provvedimento in data 18.02.2022, pratica JPE n°10379/2021, emesso dal Comune di AN, Sportello Unico per l'Edilizia, Unità Territoriale zone 1 2 3 4, Municipio 4, di annullamento del titolo abilitativo formatosi a seguito della SCIA JPE n°10379/2021 del 28.04.2021 in atti PG 228671/2021 e ordine di ripristino dello stato dei luoghi;

nonché di ogni altro atto presupposto, consequenziale o comunque connesso ancorché allo stato non conosciuto,

e per l'accertamento

della legittimità e liceità degli interventi edilizi di cui alla SCIA JPE n°3344/2021 del 16.2.2021 in atti PG 82080/2021 ed alla successiva SCIA JPE n°10379/2021 del 28.04.2021 in atti PG 228671/2021.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati da LI IC ZA OR il 8/7/2022:

per l'annullamento

del provvedimento in data 3.06.2022, pratica JPE n°25006/2021, emesso dal Comune di AN, Direzione Specialistica Attuazione Diretta PGT e SUE, Unità Interventi Municipi 1-4, Municipio 4, di annullamento del titolo abilitativo formatosi a seguito della SCIA in data 29.09.2021 – PG 519661/2021 pratica JPE n°25006/2021 (cd SCIA3) e ordine di ripristino dello stato dei luoghi;

e per l'accertamento

della legittimità e liceità degli interventi edilizi di cui alla SCIA in data 29.09.2021 – PG 519661/2021 pratica JPE n°25006/2021 (cd SCIA3).

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di AN;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 29 maggio 2025 la dott.ssa Mariagiovanna Amorizzo e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La ricorrente è proprietaria delle unità immobiliari urbane, a destinazione produttiva (laboratori) site in Comune di AN, Viale Umbria n°54, così catastalmente censite:

Fg. 483 Mapp. 26 Sub. 885 (per brevità anche “ Unità 1 ”)

Fg. 483 Mapp. 26 Sub. 867 (per brevità anche “ Unità 3 ”)

Fg. 483 Mapp. 26 Sub. 886 (per brevità anche “ Unità 4 ”)

Fg. 483 Mapp. 26 Sub. 868 (per brevità anche “Unità 5 ”)

Deduce che esse derivano da un intervento di ristrutturazione edilizia effettuato in forza della concessione n. 1 del 4.1.2001, rilasciata in favore della società Gestioni Immobiliari Varesine S.r.l. Il titolo edilizio autorizzava la ristrutturazione di mq. 2.485,10 di SLP a fronte dei 2.721,20 mq. legittimamente preesistenti (con un esubero di SLP di 236,01 mq.) e la creazione di nuove unità immobiliari all’interno di uno dei due corpi di fabbrica di cui si componeva l’opificio.

Successivamente, con D.I.A. n. PG 801977/2003 del 19.11.2003) sono state realizzate, in ciascuna unità, delle solette interpiano, computabili nella Superficie Lorda di pavimento. Nel 2006 con D.I.A. formulata ai sensi dell’allora vigente art. 105 del Regolamento Edilizio (DIA PG 1173375/2006 del 18.12.2006) venivano completati i lavori con opere di mera redistribuzione interna degli spazi.

In base allo stato autorizzato in forza dei suddetti titoli, le unità immobiliari si presentavano con laboratori “open space ” a pianta rettangolare (quota +3,30 per l’Unità 1 e quota +6,70 per le Unità 3, 4 e 5) con sovrastanti interpiani “aperti ” su tre lati ( “vuoto su laboratorio ”) a quota +8,86 (Unità 1, 3, 4 e 5) ed a quota +11,50 (solo Unità 3 e 4). In ciascuna unità una scala a chiocciola collegava i due (Unità 5) o tre (Unità 1, 3 e 4) “livelli ” su cui è stata distribuita la SL.

Con la SCIA JPE 3344/2021 del 16 febbraio 2021 (S.C.I.A.1) la ricorrente ha segnalato la realizzazione di un intervento di risanamento e restauro edilizio delle suddette unità, con traslazione di S.L.P. e cambio di destinazione d’uso dell’Unità 5 da laboratorio (Cat. C/03) a residenza (Cat. A/03 «Abitazioni di tipo economico»).

Più in particolare, con l’intervento suddetto:

- si mutava la destinazione d’uso dell’Unità 5 da laboratorio a residenza (A/03);

- dunque, il locale a quota +6,70 dell’Unità 5, non soddisfacendo i parametri di aeroilluminazione per la destinazione residenziale, veniva destinato a locale accessorio all’abitazione senza permanenza di persone (SPP);

- pertanto, la relativa SL pari a circa mq. 44 era redistribuita nelle Unità 1, 3, 4 e 5 per il parziale completamento degli interpiani posti a quota +8,86 per le quattro suddette unità e per gli interpiani posti a quota +11,50 per le unità 3 e 4;

- le esistenti scale a chiocciola venivano smontate e sostituite con scale a rampe, con conseguente ulteriore recupero di 2,05 mq di SL, da distribuire a completamento degli interpiani delle unità 1, 3, 4 e 5;

- venivano accorpati i terrazzi esistenti che divenivano pertinenze delle unità 3 e 4.

La ricorrente afferma che la traslazione di superficie avveniva nel rispetto della S.L.P. derivante dall’ultimo stato legittimo autorizzato (D.I.A. del 2006) e della S.L.P. in esubero di 236,1 mq. esistente prima della concessione del 2001 (mq 2.721,20).

Con successiva S.C.I.A. del 28 aprile 2021 (S.C.I.A.2) veniva segnalato il cambio di destinazione d’uso dell’unità 4 da laboratorio a residenza mediante opere di redistribuzione degli spazi interni; analogamente, con S.C.I.A. del 29 settembre 2021 (S.C.I.A. 3) veniva segnalato analogo cambio di destinazione d’uso per l’unità 3.

Il Comune di AN, in data 9 dicembre 2021 comunicava l’avvio di due distinti procedimenti volti all’annullamento degli effetti della S.C.I.A.1 e della S.C.I.A.2, conclusisi con i provvedimenti impugnati (provvedimento in data 21.01.2022, pratica JPE n°3344/2021, di annullamento degli effetti della SCIA JPE n°3344/2021 del 28.04.2021 e ordine di ripristino dello stato dei luoghi e provvedimento in data 18.02.2022, pratica JPE n°10379/2021, di annullamento degli effetti della SCIA JPE n°10379/2021 del 28.04.2021 e ordine di ripristino dello stato dei luoghi).

Quanto alla S.C.I.A.1 il Comune osservava che:

-non sarebbe qualificabile come superficie accessoria scomputabile dalla SL quella posta in continuità con superficie utile residenziale, più precisamente il locale con altezza 2,40 a quota m +5,11 all’interno dell’Unità 5, a cui si accede dalla porta di accesso adiacente al locale cucina e in cui è presente scala di collegamento al piano superiore, è un disimpegno dell’abitazione, da inserire in SL;

-non è utilizzabile come superficie lorda quella ricavata dalla modifica delle scale interne poiché esse non sono ricomprese nel calcolo della SL;

-la verifica dell’altezza media ponderale dell’unità 5 non risulta corretta;

-in considerazione della rappresentazione di altezze non conformi all’art. 95 del R.E., si richiede documentazione a dimostrazione della liceità dello stato di fatto.

Quanto alla S.C.I.A.2 l’Amministrazione comunale rilevava che:

-lo stato dei luoghi rappresentato evidenzia altezze non conformi (mt.2,40 h. di interpiano) all’art. 95 del R.E.;

-la verifica dell’altezza media ponderale non sarebbe corretta;

In data 17 febbraio 2022 l’Amministrazione comunale notificava anche la comunicazione di avvio del procedimento di annullamento degli effetti della S.C.I.A.3.

Osservava in proposito che:

-lo stato dei luoghi evidenzia altezze non conformi (mt.2,40 h. di interpiano) all’art. 95 del R.E. e si richiedeva documentazione a dimostrazione della liceità dello stato di fatto;

-la verifica dell’altezza media ponderale non sarebbe corretta;

-si richiedeva la verifica della SL dello stato di fatto e di progetto;

-mancherebbe la verifica di adattabilità, ai sensi della L.R.6/89;

- mancherebbe la dichiarazione sostitutiva dell’esito dell’indagine ambientale;

- mancherebbe la dichiarazione relativa al rispetto dei requisiti acustici passivi;

- infine, derivando lo stato di fatto da quello di progetto della S.C.I.A.1, la S.C.I.A. 3 sarebbe affetta dai medesimi vizi della prima.

Con provvedimento del 21.01.2022, venivano annullati gli effetti della S.C.I.A.1.

Il provvedimento così dispone:

“Rilevato che il progetto riguarda il cambio d’uso dell’unità 5 (sub 868) da laboratorio ad abitazione; inoltre si prevede l’ampliamento delle superfici dei piani delle unità 1-3-4-5 a livello mt.8,86, mediante l’ipotizzata traslazione delle superfici esistenti nell’unità 5 a quota mt. 6,70, oltre che alcune superfici esistenti di scale interne; si prevede inoltre la realizzazione di nuovi terrazzi di pertinenza delle varie unità, demolizione e costruzione di tavolati interni, estensione solette, demolizione e costruzione di scale interne con modifica delle relative forometrie, demolizione e costruzione di porzione di soletta nell’unità 5 per il raggiungimento dell’altezza minima nel locale cucina;

Visto l’esame tecnico in data 15.09.2021, e richiamata la comunicazione di avvio del procedimento amministrativo ai sensi dell’art. 21 nonies della L.241/90, in data 09.12.2021, in atti Pg. 671413/2021, finalizzata all’annullamento del titolo edilizio sopra citato con le seguenti osservazioni tecniche:

Preso atto delle integrazioni trasmesse il 27.12.2021 in atti P.G. 706706/2021 relativa alla verifica del calcolo RAI, e altezza media ponderale dell’alloggio 5, visto l’aggiornamento istruttorio del 28.12.2021, e considerato che non vengono superate le eccezioni comunicate con il provvedimento suindicato, in particolar modo si rileva:

- la superficie in progetto dell’unità “5” a quota 6,70, definita SPP in progetto, costituisce invece ancora SL, ai sensi dell’art. 5 del Piano delle Regole, trattandosi di disimpegno dell’appartamento, e non rientrando nei casi di esclusione definiti dall’art. 5 del Piano delle Regole del PGT vigente, così come le superfici delle scale interne, mentre il progettista le esclude dal computo;

segnalato inoltre che vista la documentazione di progetto, e gli atti pregressi, considerato che gli interventi previsti si qualificano di ristrutturazione edilizia, per gli stessi deve essere rispettata l’altezza media dei locali di mt. 2,70; le altezze interne sono invece mt. 2,40;

premesso quanto sopra, e considerato che le opere eseguite hanno comportato un incremento volumetrico di cui non risulta dimostrata in progetto idonea capacità edificatoria; rilevato inoltre sotto il profilo igienico sanitario il mancato rispetto delle altezze previste dal vigente R.E.;

Richiamato l’art. 21 – nonies della L. 241/90, e ritenuto che si profilino motivi di interesse pubblico al rispetto della normativa in termini di volumetrie ammesse sul territorio comunale oltre che per gli aspetti igienico sanitari evidenziati per propria competenza, ai sensi dell’art. 107, commi 2 e 3 del D.lgs. 18.8.2000 n. 267 ;” si dispone l’annullamento degli effetti della S.C.I.A. e si ordina il ripristino dello stato dei luoghi.

Con provvedimento del 18.02.2022, il Comune notificava il provvedimento di annullamento degli effetti della SCIA2 relativa all’Unità 4 in quanto “lo stato di fatto dell’immobile di cui trattasi è oggetto di ordine di ripristino, come da provvedimento di annullamento e ordine di ripristino emessi in data 14.01.2022 [rectius: 21.01.2022], in atti P.G. 34654/2022, provvedimento relativo alla SCIA n. JPE 3344/2021 P.G. 82080/2021 e da cui deriva lo stato di fatto del presente titolo edilizio ”. Il provvedimento disponeva, altresì, il ripristino dello stato dei luoghi.

Con il ricorso introduttivo, la ricorrente ha impugnato i provvedimenti sopra richiamati per i seguenti motivi:

I) Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o falsa applicazione de-gli artt. 5, comma 7, e 6 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole del PGT del Comune di AN (BURL Serie Avvisi e Concorsi n°6 del 5.02.2020), dell’art. 95 e del Glossario del Regolamento edilizio del Comune di AN (BURL Serie Avvisi e Concorsi n°48 del 26.11.2014), violazione degli artt. 3, 10 e 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n°241 e violazione degli artt. 3, comma 1, lett. c) e d), e 9-bis del d.p.r. 6 giugno 2001, n°30 (TU Edilizia); Eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria e motivazione.

Si contesta l’affermazione secondo cui la SL di 44 mq del livello a quota +6,70 m dell’Unità 5 non potrebbe essere traslata.

Afferma la ricorrente la SL di tale locale sarebbe stata legittimamente scomputata e traslata giacché, avendo l’u.i.u. assunto in progetto destinazione residenziale, tale locale non gode dei requisiti aeroilluminanti per la permanenza continuativa di persone e, pertanto, tale superfice va computata quale Superficie Accessoria (SA) ai sensi dell’art. 5, comma 7, lett. c), delle NdA al P.d.R..

Per le medesime ragioni si ritiene legittimamente traslabile la S.L recuperata dalla demolizione delle scale (2,04 mq): anche i vani scala debbono essere esclusi dal computo della SL in quanto Superfici Accessorie (SA) giusta la previsione di cui alla lettera e) del comma 7 dell’art. 5 delle NdA al PdR (la S.A comprende «e) i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, per ciascun livello»).

Il completamento degli interpiani comporterebbe la “realizzazione ” di 45,12 mq di SL (dunque di un Volume Urbanistico di 163,36 mc. = 45,12 x Altezza Urbanistica convenzionale di 3 m.).

Tale SL, anche a prescindere dall’ammissibilità della traslazione della SL derivante dall’Unità 5 e dalla demolizione delle vecchie scale, troverebbe capienza nella superficie concessionata nel 2001 e non integralmente utilizzata a suo tempo.

Come risulta dalla concessione edilizia n°1 del 4 gennaio 2001 la SLP dello stato di fatto era di 2.721,20 mq. mentre quella “riutilizzata ” nei lavori di ristrutturazione edilizia ammonta a 2.485,19 mq., risultando così un “residuo ” di 236,01 mq. (708,03 mc. VU).

Cadrebbe, così, ogni contestazione relativa alla realizzazione «di un incremento volumetrico di cui non risulta dimostrata in progetto idonea capacità edificatoria» giacché i 45,12 mq. necessari per il completamento degli interpiani nelle Unità 1, 3, 4 e 5 troverebbero capienza nell’originaria consistenza volumetrica dell’edificio.

I.2.) Quanto all’altezza media dei locali

Si contesta l’affermazione contenuta nei provvedimenti impugnati secondo cui “gli interventi previsti si qualificano di ristrutturazione edilizia ” con la conseguenza che “per gli stessi deve essere rispettata l’altezza media dei locali di mt. 2,70; le altezze interne sono invece mt. 2,40 ” (cfr. provvedimento di annullamento della S.C.I.A.1 ed analoga contestazione nelle premesse all’annullamento della S.C.I.A.2).

In primo luogo, parte ricorrente contesta che l’intervento di cui alla S.C.I.A.1 possa qualificarsi come “ristrutturazione edilizia ” ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del TU Edilizia, trattandosi di “restauro e risanamento conservativo ” ai sensi della lettera c) del medesimo articolo, richiamando una circolare dell’ufficio.(reperibile sul sito dell’Ordine del Architetti di AN), secondo cui “La parziale traslazione di SL all’interno di un fabbricato, in linea teorica attuata senza modifiche di sagoma o di prospetto, si può qualificare come intervento di restauro e risanamento conservativo (art. 3 comma 1 lett. c del D.P.R. n. 380/2001 e smi) nei casi in cui non comporti la realizzazione di nuove solette e/o la modifica del numero dei piani dell’edificio per inserimento di SL in livelli dell’edificio che ne sono privi.”.

I.2.2.) Sotto altro profilo si afferma che contrariamente a quanto ritenuto dal Comune l’altezza media ponderale sarebbe rispettata, essendo soddisfatti i criteri previsti dall’art. 95 del Regolamento

Il glossario allegato al Regolamento edilizio definisce l’«Altezza media dei locali o degli spazi interni» come «Rapporto fra il volume interno e la superficie utile dei singoli locali.».

La ricorrente afferma di aver calcolato – come emerge dalle osservazioni presentate in data 27 e 29 dicembre 2021 – l’altezza conformemente al regolamento edilizio considerando l’intero volume del piano e la proiezione della soletta sullo spazio aperto, così ottenendo l’altezza media pari a 2,70.

Inoltre, i provvedimenti impugnati contrasterebbero con le previsioni di cui al comma 6 dell’art. 95 del Regolamento edilizio, alla stregua del quale “Nell’ambito di interventi edilizi minori di recupero del patrimonio edilizio esistente è ammessa la conservazione di minori altezze medie che in ogni caso non possono risultare inferiori a m. 2,40 per i locali principali, fermo quanto previsto in merito all’altezza minima di m. 2,10 necessaria per tutte le tipologie di locali.”.

II) Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o erronea applicazione degli artt. 3, 10, 19, commi 4 e 6-bis, e 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n°241; Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo del difetto di motivazione, del difetto di istruttorie e di ponderazione.

Mancherebbe la motivazione in merito all’interesse pubblico, diverso dal mero ripristino della legalità violata, all’annullamento degli effetti dei titoli edilizi conseguiti dalla ricorrente, né essa potrebbe rinvenirsi nel riferimento alle minori altezze medie degli interpiani inferiori a 2,70 mt. in quanto la destinazione residenziale sarebbe comunque compatibile con altezze non inferiori a 2,40 mt.

Mancherebbe anche la motivazione sulla comparazione dell’interesse pubblico con quello privato al mantenimento del titolo edilizio conseguito.

III) Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo della indeterminatezza e perplessità; Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 del d.p.r. 30 giugno 2001, n°380 (TU Edilizia).

Il provvedimento di annullamento degli effetti della S.C.I.A.1 sarebbe illegittimo anche nella sua parte dispositiva. L’Amministrazione comunale “ORDINA il ripristino dello stato dei luoghi entro 90 (novanta) giorni … come da stato di fatto rappresentato negli elaborati grafici di cui alla presente pratica edilizia, fatte salve le opere edilizie passibili di applicazione dell’art. 38 del DPR 380/2001 ” il Dirigente, contrariamente a quanto previsto dalla legge, non avrebbe indicato quali siano le opere edilizie “fiscalizzabili ”.

Con ricorso per motivi aggiunti è stato impugnato il provvedimento del 3.06.2022 di annullamento degli effetti della S.C.I.A. in data 29.09.2021 – PG 519661/2021 pratica JPE n°25006/2021 (cd S.C.I.A. 3) e conseguente ordine di ripristino dello stato dei luoghi.

Il provvedimento è così motivato: “lo stato di fatto dei luoghi deriva dallo stato di progetto della S.C.I.A., art. 22 DPR 380/2001, pratica JPE n. 3344/2021 oggetto di annullamento del titolo edilizio con provvedimento in data 21.01.2022 in atti pg.34654/2022 ”. In subordine, si afferma che “lo stato dei luoghi non risulta ammissibile, in considerazione della rappresentazione di altezze non conformi (mt.2,40h di interpiano) all’art. 95 del RE, si richiede documentazione a dimostrazione della liceità dello stato di fatto”; “la verifica dell’altezza media ponderale non è corretta”, manca un’adeguata verifica della SL dello stato di fatto, assente la verifica di adattabilità ai sensi della L.R. 6/89, assente dichiarazione sostitutiva sull’esito dell’indagine ambientale, assente dichiarazione sul rispetto dei requisiti acustici passivi.

Il ricorso per motivi aggiunti si articola nei seguenti motivi:

IV) Illegittimità in via derivata;

V) Illegittimità per violazione degli artt. 7 e 10 della legge 7 agosto 1990, n°241; Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo della perplessità.

VI) Illegittimità per violazione di legge: violazione degli artt. 7 e 10 della legge 7 agosto 1990, n°241; Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria.

VII) Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o falsa degli artt. 10 e 95 e del Glossario del Regolamento edilizio del Comune di AN (BURL Serie Avvisi e Concorsi n°48 del 26.11.2014) e violazione dell’art. 10, lett. b), della legge 7 agosto 1990, n°241. Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria e motivazione, della perplessità e della contraddittorietà.

VIII) Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o erronea applicazione degli artt. 3, 10, 19, commi 4 e 6-bis, e 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n°241; Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo del difetto di motivazione, del difetto di istruttorie e di ponderazione.

IX) Illegittimità per eccesso di potere sotto il profilo della indeterminatezza e perplessità; Illegittimità per violazione di legge: violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 del d.p.r. 30 giugno 2001, n°380 (TU Edilizia).

Si è costituito il Comune di AN, contestando nel merito le avverse censure.

All’esito dell’udienza straordinaria del 29 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso e i successivi motivi aggiunti non sono fondati.

2. Non risulta provata, nemmeno nella sede processuale, la legittima traslazione della superficie di mq 44,00 del locale posto a quota +6,70 dell’Unità 5 nelle unità 1, 3, 4 e 5 per il parziale completamento degli interpiani posti a quota +8,86 e per gli interpiani posti a quota +11,50 per le unità 3 e 4

Parte ricorrente, infatti, opera un’inversione logica.

La natura accessoria di un locale, infatti, non può essere affermata in base al rispetto in esso dei requisiti aeroilluminanti, ma va valutata in base alla funzione che il locale è concretamente destinato a svolgere all’interno dell’edificio e alla possibilità concreta che venga utilizzato con presenza continuativa di persone.

Diversamente opinando, la natura accessoria di un locale dipenderebbe da una mera dichiarazione di parte, con la conseguenza ulteriore che sarebbe sufficiente non rispettare le altezze minime per ottenere lo scomputo dalla volumetria complessiva o dalla superficie di un locale utilizzabile per la residenza, con conseguente aggiramento sia delle norme urbanistiche, che igieniche.

Peraltro, è la stessa definizione di “superficie accessoria” contenuta nell’art. 5, comma 7 N.T.A. del P.D.R. a supportare un’interpretazione in termini oggettivi e funzionali della nozione, essendo essa descritta come “superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso”.

Nel caso di specie, dalle planimetrie allegate alla S.C.I.A. emerge che il locale in questione, di ampia superficie (44 mq) costituisce l’ingresso/disimpegno dell’unità 5 ponendosi in continuità con il corridoio condominiale ed è evidentemente utilizzabile per il transito e la permanenza di persone. Per tale ragione, non risulta assimilabile alle fattispecie indicate nell’art. 5, comma 7 delle NTA del P.D.R. che riguardano locali funzionalmente e strutturalmente dedicati ad usi accessori ( “SA - Superficie Accessoria (mq): superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al lordo di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. La superficie accessoria ricomprende:

a. i portici e le gallerie pedonali;

b. i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze; le tettoie e le pensiline con profondità superiore a m 1,50; le tettoie e le pensiline aventi profondità uguale o inferiore a m 1,50 sono escluse dal computo delle superfici accessorie, utile e lorda;

c. le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra, e i vani e locali interrati e seminterrati, tutti privi dei requisiti per la permanenza continuativa di persone, e i relativi corridoi di servizio;

d. i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,50, ad esclusione dei sottotetti che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile; i sottotetti accessibili e praticabili con altezza inferiore a m 1,50, sono da intendersi esclusi dal computo delle superfici accessorie, utile e lorda;

e. i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, per ciascun livello;

f. spazi o locali destinati alla sosta, alla manovra e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;

g. i corridoi ai piani delle camere per le strutture ricettive alberghiere come definite dalla specifica norma regionale;

h. i volumi tecnici;

i. le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale quali rampe, montacarichi, scale, ascensori e relativi sbarchi e gli androni condominiali sono esclusi dal computo delle superfici accessorie, utile e lorda.” ).

Non è, dunque, possibile traslare la superficie di mq 44 su altre unità immobiliari lasciando invariata la superficie e la volumetria totale.

Anche la possibilità di ritenere la suddetta superficie, comunque, autorizzabile come aggiuntiva, in ragione dell’ “esubero” di superficie autorizzata con la concessione edilizia del 2001, è indimostrata, sia è mancata una concreta dimostrazione dell’asserita “non utilizzazione ” della maggiore superficie autorizzata mediante la produzione delle planimetrie allegate alla concessione, sia perché, in ogni caso, la legittimità della superficie aggiuntiva dovrebbe trovare dimostrazione non tanto nei titoli precedentemente rilasciati ed in parte non utilizzati (e dunque decaduti nei loro effetti per la parte non eseguita), ma in base agli indici edilizi attualmente vigenti.

3. Per quanto concerne le altezze, emerge dalla documentazione in atti che in tutte le unità immobiliari interessate dalle S.C.I.A. i cui effetti sono stati oggetto di annullamento, la ricorrente ha chiuso i preesistenti soppalchi, lasciando minime interruzioni delle solette interpiano.

La sostanziale chiusura dei soppalchi preesistenti non consente di escludere che un siffatto intervento abbia determinato la creazione di nuovi piani.computabili nella S.L.P. La disciplina dei soppalchi recata dall’art. 99 del R.E.C., infatti, prevede dei limiti di estensione dei soppalchi in funzione delle altezze tra il soppalco e il soffitto, da un lato, e tra il soppalco e il pavimento, dall’altro ( “1. L’altezza minima degli spazi sottostanti ai soppalchi non deve essere minore di m. 2,10; la medesima altezza minima deve intercorrere tra il pavimento finito dei soppalchi e il soffitto finito dei locali. Con tali caratteristiche la superficie dei soppalchi, esclusa la scala di accesso, non deve essere superiore a un terzo di quella del locale soppalcato.

2. Qualora l'altezza come sopra definita, sia per la parte sottostante sia per la parte soprastante, sia compresa tra 2,30 m e 2,70 m, la superficie del soppalco può raggiungere 1/2 della superficie del locale soppalcato.

3. Qualora l'altezza come sopra definita, sia per la parte sottostante sia per la parte soprastante, sia pari o superiore a 2,70 m, la superficie del soppalco può raggiungere 3/4 della superficie del locale a condizione che sia la parte sottostante che la parte soprastante fruiscano di autonoma ed idonea aeroilluminazione.

4. Ove sia consentito realizzare soppalchi, le parti soprastanti devono avere il lato maggiore completamente aperto sugli spazi sottostanti e dotato di parapetto di altezza non inferiore a 1,10 m, in modo da garantire la continuità degli spazi sottostanti e sovrastanti .”). Laddove tali limiti siano superati, i soppalchi sono qualificabili come piani computabili nella S.L.P. ( “9. Al di fuori di quanto previsto al comma precedente, non è consentita la realizzazione – non computata in s.l.p. - di piani e/o solette intermedie sia nell’esistente che nelle nuove costruzioni.” ).

Nel caso di specie, la ricorrente non ha fornito prova che la superficie occupata dal soppalco nelle singole unità immobiliari sia compatibile con i limiti previsti dalla suddetta norma e, dalla visione delle planimetrie allegate alle S.C.I.A., essi non paiono essere state rispettate.

Per tale ragione, la sostanziale chiusura delle solette preesistenti non può non aver determinato la creazione di piani autonomi. Pertanto il calcolo dell’altezza media dovrà essere effettuato dividendo il volume dei singoli piani delle unità immobiliari per la superficie utile, come il Comune ha affermato.

Pertanto i locali aventi altezza inferiore a m. 2,70 non rispettano i parametri previsti dall’art. 99 R.E.C.

Né può rilevare ai fini del mantenimento dell’altezza di m 2,40, il disposto di cui al sesto comma dell’art. 99 del R.E.C., alla stregua del quale “Nell’ambito di interventi edilizi minori di recupero del patrimonio edilizio esistente è ammessa la conservazione di minori altezze medie che in ogni caso non possono risultare inferiori a m. 2,40 per i locali principali, fermo quanto previsto in merito all’altezza minima di m. 2,10 necessaria per tutte le tipologie di locali.”.

L’intervento realizzato con le S.C.I.A. oggetto di annullamento non può qualificarsi come “recupero conservativo ”.

Con esso, infatti, si sono creati nuovi piani, mediante la sostanziale “chiusura ” delle preesistenti solette interpiano, con incremento della superficie utile.

L’intervento realizzato ha determinato una complessiva trasformazione dell’edificio, incompatibile con le caratteristiche degli interventi conservativi.

Secondo condiviso orientamento giurisprudenziale, infatti, “L'intervento di restauro e risanamento conservativo si caratterizza per la realizzazione di opere funzionali alla conservazione dell'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità, nel rispetto dei suoi elementi tipologici (in specie, architettonici e funzionali, suscettibili di consentire la qualificazione dell'organismo in base alle tipologie edilizie), formali (tali da contraddistinguere il manufatto, configurandone l'immagine caratteristica), e strutturali (concernenti la composizione della struttura dell'organismo edilizio). Detto altrimenti, la caratteristica degli interventi di mero restauro è quella di essere effettuata mediante opere che non comportano l'alterazione delle caratteristiche edilizie dell'immobile da restaurare, e quindi rispettando gli elementi formali e strutturali dell'immobile stesso, mentre la ristrutturazione edilizia si caratterizza per essere idonea ad introdurre un quid novi rispetto al precedente assetto dell'edificio.” (così T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 2/01/2025, n.24).

La stessa circolare dell’ufficio richiamata dalla parte ricorrente smentisce la qualificabilità dell’intervento come di risanamento conservativo, atteso che essa si riferisce alla mera ipotesi di traslazione di superficie utile all’interno della sagoma di un edificio, ma fa salvi i casi in cui si amplino le solette interpiano e si creino nuovi piani ( “La parziale traslazione di SL all’interno di un fabbricato, in linea teorica attuata senza modifiche di sagoma o di prospetto, si può qualificare come intervento di restauro e risanamento conservativo (art. 3 comma 1 lett. c del D.P.R. n. 380/2001 e smi) nei casi in cui non comporti la realizzazione di nuove solette e/o la modifica del numero dei piani dell’edificio per inserimento di SL in livelli dell’edificio che ne sono privi .”).

4. Quanto alla motivazione circa la sussistenza dell’interesse pubblico alla rimozione degli effetti dei titoli edilizi, essa appare sufficiente alla luce degli interessi sottesi alle norme violate, che attengono alle condizioni di salubrità e vivibilità degli ambienti destinati a residenza, che legittimamente vanno ritenuti prevalenti rispetto all’affidamento riposto nei titoli oggetto di autotutela.

5. Non rileva, inoltre, ai fini della legittimità dei provvedimenti l’omessa specificazione delle opere suscettibili di fiscalizzazione, trattandosi di precisazione atipica rispetto al contenuto dei provvedimenti impugnati e rimessa a valutazioni successive subordinate alla presentazione di apposita istanza.

6. Il ricorso introduttivo è, dunque, infondato.

7. L’infondatezza del medesimo riverbera i propri effetti sul ricorso per motivi aggiunti, atteso che essi riguardano il provvedimento di annullamento della S.C.I.A. 3, avente ad oggetto un cambio di destinazione d’uso della unità 3, ossia un intervento che s’innesta sulle modifiche assentite con la S.C.I.A. 1, oggetto di annullamento.

8. Infondati sono i motivi di tipo procedimentale formulati nei motivi aggiunti, atteso che le argomentazioni difensive che la ricorrente avrebbe potuto addurre nel procedimento, non avrebbero consentito di mutarne l’esito per le ragioni già esposte in precedenza.

9. Le ulteriori censure contenute nei motivi aggiunti ricalcano quelle formulate nel ricorso introduttivo e sono, pertanto, infondate.

10. In conclusione, il ricorso e i motivi aggiunti sono infondati.

11. Le spese di giudizio sono compensate tenuto conto della complessità delle questioni esaminate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge. Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in AN nella camera di consiglio del giorno 29 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Silvana Bini, Presidente

Rocco Vampa, Primo Referendario

Mariagiovanna Amorizzo, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Mariagiovanna Amorizzo	Silvana Bini

IL SEGRETARIO