Pubblicato il 04/02/2026

N. 02124/2026 REG.PROV.COLL.

N. 06589/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Terza Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 6589 del 2025, proposto da IA S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Claudia Parise, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

CA d’TA, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Donatella La Licata, Giuseppe Tiscione, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
CA d’TA - Unità di Risoluzione e Gestione delle Crisi - Divisione Liquidazioni, non costituita in giudizio;

nei confronti

Liquidazione del Fondo Social & Public Initiatives , non costituito in giudizio;
RO AN nella sua qualità di Liquidatore del Fondo Social & Public Initiatives , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Filippo Brunetti, Alfredo Vitale, Antonio Donato, Daniele Scuto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

- dell'Atto di recesso del 25.09.2024 di cui si è avuto piena conoscenza obliquo modo per effetto dell'inoltro alla società OR IL AN Opportunities NO.2 (Holdings) S.À.R.L. (C.F. 97850290152 - iscritta al Registro del Commercio e delle Società del Lussemburgo con il numero di immatricolazione B130794, Code NACE 64.202, società di nazionalità lussemburghese, con sede legale in Rue Notre Dame, n. 34 Città di Lussemburgo, Granducato di Lussemburgo, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore ), che controlla la società IA S.r.l. (detenendone integralmente il capitale sociale) delle direttive di CA d'TA, e direttamente per effetto dell'inoltro da parte del Liquidatore del Fondo Social & Public Initiatives - fondo di investimento alternativo italiano immobiliare di tipo chiuso riservato, della pec del 25.03.2025 - con il quale il Liquidatore del Fondo Social & Public Initiatives - Fondo di investimento alternativo italiano immobiliare di tipo chiuso riservato, dott. RO AN, nominato da CA d'TA con provvedimento prot. 170694/23 del 10.10.2023 nell'ambito della procedura di liquidazione, recedeva unilateralmente dal contratto di locazione ultranovennale ad uso non abitativo stipulato in data 24 maggio 2018 (registrato in data 4 dicembre 2018 al n. 014754 serie 3T), oggetto di cessione in data 12 febbraio 2021 in favore di IA (registrato in data 10 marzo 2021 al n. 003398-serie 3T), avente ad oggetto una porzione del complesso immobiliare denominato “Galleria Manzoni” e specificamente la porzione denominata “Palazzina Biagiottiˮ.

Per l'annullamento, altresì, di ogni altro atto presupposto, connesso e/o conseguente a quello impugnato, e tra questi: dell'atto qualificato come parere del comitato di sorveglianza, di cui si ha avuto notizia per mezzo della suindicata pec del 25.03.2025, con il quale l'organo ha espresso il proprio parere favorevole riguardo all'esercizio del recesso da parte del Liquidatore del Fondo dal contratto, sebbene l'atto sia stato inviato omissato ed in forma non pienamente conoscibile.

In via subordinata, per l'accertamento del diritto all'indennizzo per il recesso anticipato dal contratto di locazione ultranovennale ad uso non abitativo stipulato in data 24 maggio 2018 (registrato in data 4 dicembre 2018 al n. 014754 serie 3T), oggetto di cessione in data 12 febbraio 2021 in favore di IA (registrato in data 10 marzo 2021 al n. 003398-serie 3T), avente ad oggetto una porzione del complesso immobiliare denominato “Galleria Manzoni” e specificamente la porzione denominata “Palazzina Biagiottiˮ, nella misura indicata nel prospetto di calcolo in atti allegato ovvero nella diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia anche a seguito di idonea CTU di cui si chiede l'amissione.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio della CA d’TA e di RO AN nella sua qualità di Liquidatore del Fondo Social & Public Initiatives ;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 20 gennaio 2026 il dott. MA LU e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L'odierno ricorso è proposto contro l'atto di recesso che il liquidatore del Fondo Social & Public Initiatives (fondo di investimento alternativo italiano immobiliare di tipo chiuso riservato), nominato dalla CA d'TA, ha trasmesso a IA S.r.l. con riferimento al contratto di locazione ultranovennale ad uso non abitativo di una porzione del complesso immobiliare denominato “Galleria Manzoni” a Milano e, più precisamente, della “Palazzina Biagiotti”.

2. IA S.r.l. era divenuta titolare del predetto contratto a seguito di cessione da parte di OR IL s.à.r.l., società di diritto lussemburghese detentrice della totalità del capitale sociale di IA. Il recesso è stato preceduto dal parere favorevole del comitato di sorveglianza. In relazione a tali atti vengono proposte domande di annullamento e di accertamento del diritto all’indennizzo per il recesso anticipato dal contratto.

3. La vicenda trae origine dal contratto di locazione stipulato da OR IL nel 2018, in qualità di conduttore, con il Fondo, in qualità di locatore, e poi ceduto nel 2021 all'odierna ricorrente.

4. Nel 2023, a seguito della pronuncia del Tribunale di Milano che ha disposto la liquidazione del Fondo, il liquidatore nominato dalla CA d'TA ha trasmesso il recesso oggetto della presente controversia.

5. Al fine di conoscere le motivazioni dell’atto di recesso, OR IL, quale società capogruppo, ha presentato istanza di accesso al fascicolo della procedura di liquidazione, che è stata accolta parzialmente dalla CA d’TA nel rispetto del segreto bancario. La società ricorrente ha quindi diffidato il liquidatore che, nel dare riscontro, ha trasmesso unicamente il parere del comitato di sorveglianza relativo al recesso dal contratto di locazione. Da tale fatto l’odierna ricorrente sostiene di aver dedotto l’illegittimità del recesso, in quanto atto di straordinaria amministrazione, adottato in assenza di autorizzazione della CA d’TA.

6. Tale atto è stato impugnato con ricorso articolato nei seguenti motivi:

I. con il primo motivo si sostiene che il liquidatore non avrebbe rispettato le garanzie partecipative del procedimento, pur essendovi tenuto in quanto organo amministrativo nominato con provvedimento della CA d'TA e pubblico ufficiale ai sensi dell'art. 84, comma 1, del TUB, come richiamato dall’art 57 TUF. Inoltre, l'amministrazione avrebbe violato l’obbligo di operare nell'ottica di leale collaborazione e buona fede, anche con riguardo all'esecuzione del contratto. Tali principi non sarebbero stati rispettati nell'esercizio del diritto di recesso, comunicato senza preavviso, e nel considerare la società ricorrente come terzo non di buona fede e in conflitto di interesse senza esplicitarne le ragioni;

II. in base al secondo motivo gli atti impugnati sarebbero illegittimi per violazione dell’art. 84, comma 3, del TUB, come richiamato dall’art. 57, comma 6-bis, del TUF. Il documento della CA d'TA recante “ Indicazioni operative per lo svolgimento della liquidazione ”, prodotto dall’Istituto in riscontro all'istanza di accesso, rivelerebbe l’obbligo di sottoporre alla preventiva autorizzazione della CA d’TA e al parere del comitato di sorveglianza gli “ atti di straordinaria amministrazione di cui agli art. 132, comma 1, CCII ”, fra i quali rientrerebbe anche il recesso di cui si tratta. Essendo la durata residua del contratto di locazione in questione superiore a quattro anni alla data di apertura della liquidazione, l'art. 185, comma 2, del CCII attribuisce al liquidatore il potere di recedere dal contratto “ previa autorizzazione del comitato dei creditori ” e con il riconoscimento al conduttore di un equo indennizzo che, in caso di disaccordo tra le parti, viene quantificato dal giudice delegato. L'assenza dell'autorizzazione della CA d’TA e di un valido parere del comitato di sorveglianza non sarebbe sanabile a seguito dell’esercizio del recesso;

III. la motivazione del recesso sarebbe viziata per avere il liquidatore già richiesto in sede giudiziale l'accertamento dell'invalidità del contratto di locazione (perché stipulato in carenza di potere e in conflitto di interesse) e dell'inefficacia ex art. 2901 cc (ritenendo la ricorrente terzo non di buona fede). Inoltre, essa sarebbe perplessa e contraddittoria con riguardo alla mancata attuazione (mancato pagamento dei canoni e mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile oggetto di impegno negoziale), non avendo il liquidatore, da un lato, contestato il mancato pagamento dei canoni e, dall'altro, essendo il medesimo parte attrice nel contenzioso concernente il medesimo contratto;

IV. in via subordinata alla ritenuta legittimità del recesso, viene lamentata la mancata determinazione dell'indennizzo da parte del liquidatore, il cui importo dovrebbe includere il danno emergente e il lucro cessante, tenendo conto della perdita da parte della ricorrente del diritto di sublocare, del diritto di prelazione in caso di vendita e dell’avviamento, trattandosi di locali aperti al pubblico.

L'impugnativa si conclude con la richiesta istruttoria di disposizione di una CTU qualora venga contestata ovvero ritenuta non conforme la quantificazione dell'indennizzo per il recesso anticipato che la ricorrente si riserva di effettuare.

7. La CA d’TA e il liquidatore del Fondo si sono costituiti in giudizio e hanno prodotto documenti.

8. In vista dell’udienza pubblica di discussione, il liquidatore e la CA d’TA hanno depositato i propri scritti difensivi. Nella memoria del liquidatore sono eccepite l’inammissibilità del ricorso per difetto di giurisdizione e per difetto di interesse, l’irricevibilità per tardività. Lo scritto difensivo della CA d’TA solleva dubbi sulla giurisdizione del giudice amministrativo ed eccepisce la tardività del ricorso e il proprio difetto di legittimazione passiva. La società ricorrente si è limitata a depositare, in data antecedente l’udienza, il decreto del Tribunale di Milano, sez. II civile, che ha dichiarato l’inammissibilità del reclamo proposto unitamente a OR IL ai sensi dell’art. 133 CCII.

9. All’udienza pubblica del 20 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

10. Deve essere esaminata in via prioritaria l’eccezione di difetto di giurisdizione formulata dal liquidatore del Fondo, “ poiché rispetto ad essa le questioni attinenti al merito, comprensive di quelle aventi natura processuale, devono considerarsi proposte, sotto il profilo logico giuridico, in via subordinata ” (Cass., S.U., sent. n. 26484/2007; ord. n. 9107/2005).

11. Tale eccezione è fondata e va accolta.

12. Occorre premettere che la giurisdizione si determina sulla base della domanda e che, ai fini del riparto di giurisdizione tra il giudice ordinario e il giudice amministrativo, rileva non già la prospettazione compiuta dalle parti, ma il petitum sostanziale, da identificarsi “ non solo e non tanto in funzione della concreta pronuncia che si chiede al giudice, quanto, soprattutto, in funzione della causa petendi, ossia della intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio, da individuarsi con riguardo ai fatti allegati ” ( ex multis , Cass., S.U., n. 32364/2018).

13. In via generale, il recesso da un contratto di locazione è un atto di gestione di un rapporto privatistico e, nel caso in esame, essendo stato esercitato dal liquidatore di un fondo gestito da una GR (società di gestione del risparmio), tale atto si colloca nel contesto di una procedura concorsuale.

14. La liquidazione giudiziale dei fondi gestiti dalle GR è disciplinata dall’art. 57, comma 6-bis, del D.Lgs. 58/1998 (TUF), secondo cui, a seguito della sentenza che la dispone, “ la CA d'TA nomina uno o più liquidatori, che provvedono secondo quanto disposto dal comma 3-bis, nonché un comitato di sorveglianza ”. Il comma 3-bis prevede l’applicazione, in termini di compatibilità, dell’art. 83 del D.Lgs. 385/1993 (TUB) che, al comma 2, richiama il titolo V, capo I, sezione V, del codice della crisi e dell’insolvenza (CCII). In tale sezione è collocato l’art. 185 del CCII che, al comma 2, regola l’esercizio del recesso a seguito dell’apertura della liquidazione giudiziale.

Pur mutuando alcune regole dalla liquidazione coatta amministrativa di cui al comma 1 del citato art. 57 del TUF, la liquidazione giudiziale è comunque disposta con sentenza del tribunale del luogo in cui la GR ha la sede legale e non, invece, con provvedimento del Ministero dell’economia e delle finanze su proposta della CA d’TA o della Consob.

15. La nomina del liquidatore da parte dalla CA d’TA e, più in generale, l’attività di vigilanza esercitata dall’Istituto non valgono a mutare la natura paritetica dell’atto di recesso, adottato nell’ambito della procedura di liquidazione giudiziale del Fondo, né la causa petendi , che si sostanzia nella lesione di un diritto soggettivo scaturente da un contratto a prestazioni corrispettive.

16. Tale inquadramento trova una prima conferma in un recente arresto - afferente peraltro all’accesso agli atti del liquidatore da parte della società capogruppo della ricorrente -, secondo cui con riguardo alle “ decisioni del Liquidatore sul recesso dei contratti (…) risulta che si è di fronte a rapporti giuridici paritetici, pertanto non si possono qualificare come provvedimenti amministrativi suscettibili di uno scrutinio di legittimità davanti al G.A. ” (Cons. Stato, sez. VI, n. 9186/2025).

17. Un’ulteriore conferma è rinvenibile nel decreto del Tribunale di Milano che ha dichiarato inammissibile il reclamo ex art. 133 CCII proposto dalla ricorrente.

La dichiarazione di inammissibilità è preceduta dalla ricognizione delle disposizioni che regolano la liquidazione giudiziale dei fondi di investimento gestiti da GR ed è motivata sulla base del fatto che, alla luce della normativa applicabile, tale procedura concorsuale non contempla la possibilità di presentare il reclamo ex art. 133 CCII e che “ il Tribunale può essere adito soltanto in caso di opposizione allo stato passivo (l’art 87 Tu bancario) nonché nella fase finale, nell’ipotesi in cui sorgono contestazioni a seguito del deposito da parte del commissario liquidatore/liquidatore del bilancio finale di liquidazione, del rendiconto finanziario e del piano di riparto finale (art. 92 TU bancario) ” (doc. prod. ric. in data 19 gennaio 2026).

18. In conclusione, la controversia verte su un diritto potestativo relativo all’esecuzione di un contratto di diritto privato nel contesto di una procedura concorsuale, per cui è necessario declinare la giurisdizione a favore del giudice ordinario ne rispetto del criterio del petitum sostanziale (TAR Lazio, Roma, sez. III, n. 11550/2019).

19. L’accoglimento dell’eccezione di difetto di giurisdizione conduce all’assorbimento dell’eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla CA d’TA e di ogni altra questione di rito e di merito, che si trovano in subordinazione logica rispetto ad essa.

20. Sulla scorta delle considerazioni svolte il ricorso deve essere dichiarato inammissibile per difetto di giurisdizione sussistendo, per quanto esposto, la giurisdizione del giudice ordinario.

21. La particolarità della vicenda contenziosa e l’esito in rito consentono di disporre la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Terza Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile per difetto di giurisdizione, che declina in favore del giudice ordinario ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 11 del c.p.a..

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AF LL, Presidente FF

MA LU, Referendario, Estensore

Vincenzo Rossi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA LU	AF LL

IL SEGRETARIO