Pubblicato il 07/07/2025

N. 02561/2025 REG.PROV.COLL.

N. 03256/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3256 del 2022, proposto da
IC NA S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Matilde Battaglia, Fabio Todarello, Michela Trevisan, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Fabio Todarello in Milano, piazza Velasca, 4;

contro

Comune di Milano, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Lodovica Bognetti, Paola Cozzi, Antonello Mandarano, Alessandra Montagnani Amendolea, Anna Maria Pavin, Maria Giulia Schiavelli, Elena Maria Ferradini, Salvatore Smaldone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Antonello Mandarano in Milano, via della Guastalla 6;

per l'annullamento

previa sospensione e/o adozione di ogni e più opportuna misura cautelare,

- del provvedimento prot. 05/10/2022. 0516492.U del Comune di Milano – Direzione Specialistica Attuazione Diretta PGT e SUE – Unità Interventi Diretti – Unità Territoriale A (1-4) – Ufficio Municipio 3 di rigetto dell'istanza di permesso di costruire in atti PG.136246/2022 WF 1319/2022 dell'8.03.2022 relativa all'immobile di Via Tolmezzo n. 10/A per la costruzione di un nuovo edificio;

- del parere della Direzione Rigenerazione Urbana - Area Pianificazione Urbanistica Generale del Comune di Milano del 10 agosto 2022;

- del parere della Direzione Rigenerazione Urbana - Area Pianificazione Urbanistica Generale del Comune di Milano del 28 settembre 2022;

- nonché, per quanto occorra, della comunicazione prot. 01/07/2022.0363644. U.1. del Comune di Milano – Direzione Specialistica Attuazione Diretta PGT e SUE – Unità Interventi Diretti – Unità Territoriale A (1-4) – Ufficio Municipio 3 di motivi ostativi all'accoglimento dell'istanza di permesso di costruire in atti PG.136246/2022 WF 1319/2022 dell'8.03.2022 relativa all'immobile di Via Tolmezzo n. 10/A per la costruzione di un nuovo edificio;

- di ogni altro atto ad essi presupposto, connesso e consequenziale, ancorché non noto;

- nonché, per quanto occorra, accertare e dichiarare l'erroneità del Certificato Urbanistico R.I. 912/2021 dell'8 luglio 2021.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Milano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 8 aprile 2025 il dott. Luigi Rossetti e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La ricorrente è proprietaria di un’area sita in Milano, nella via Tolmezzo n. 10 catastalmente censita al Comune di Milano, Catasto Terreni, foglio 239, mappale 82. L’acquisto è avvenuto in forza di contratto di compravendita sottoscritto in data 09.10.1970.

Il predetto mappale risulta inedificato.

L’area, inoltre, è situata all’interno del TRF –Tessuto urbano di Recente Formazione ed è inserita fra gli Ambiti di Rinnovamento Urbano – ARU (Ambiti oggetto di rigenerazione ambientale).

In data 8 marzo 2022, la ricorrente ha presentato al Comune di Milano una richiesta di permesso di costruire ai sensi dell’art. 20 del D.P.R. n. 380/2001 per la realizzazione sul predetto mappale 82 di un intervento edilizio di nuova costruzione.

In data 01 luglio 2022, il Comune di Milano, con comunicazione ex art. 10 bis L. 241/90, ha preannunciato il rigetto del rilascio del titolo sulla base delle seguenti motivazioni: “ 1) ai fini dell’applicazione degli indici urbanistici previsti dalle N.d.A. del P.d.R. ed ai sensi dell’art. 5.20 delle stesse Norme, nel calcolo della superficie fondiaria/territoriale dovrà essere compreso l’intero lotto funzionale costituito dai mappali 82-218-275-84-276-83-217-78-194-77- 85-90-86-73-72-195-92 del foglio 239, tenendo conto della s.l. esistente già edificata sullo stesso ed utilizzando l’indice di edificabilità territoriale disposto dal PGT vigente all’art.6 delle N.A. del PdR; 2) l’intervento non si conforma all’art. 23, c.2, lett. a) delle N.A. del PdR.”.

Secondo il Comune resistente, in sostanza, nell’applicazione degli indici urbanistici previsti dalle NdA del PdR si deve prendere in considerazione quanto indicato nel Certificato Urbanistico n.912/2021, ovvero computare nel calcolo per la valutazione della capacità edificatoria dell’area di intervento l’intera estensione del lotto funzionale in cui tale area sarebbe ricompresa, tenendo conto dei volumi e/o delle s.l.p. già esistenti, con esclusione dell’area destinata a viabilità esistente.

IC NA, in disaccordo con le predette conclusioni, presentava istanza di rettifica del Certificato Urbanistico ritenendo improprio l’inserimento del mappale 82 all’interno di un presunto lotto funzionale.

L’ Amministrazione Comunale, previa acquisizione di due pareri dell’Area Pianificazione Urbanistica Generale in data 10 agosto 2022 e 28 agosto 2022 e a seguito di un confronto con il progettista della ricorrente, ha respinto la richiesta di rettifica, confermando la validità del Certificato Urbanistico n. 912/2021.

Con provvedimento prot. 05/10/2022. 0516492.U –Direzione Specialistica Attuazione Diretta PGT e SUE –Unità Interventi Diretti –Unità Territoriale A (1-4) –Ufficio Municipio 3, il Comune di Milano rigettava l’istanza di permesso di costruire in atti PG.136246/2022 WF 1319/2022 dell’08.03.2022 relativa all’immobile di Via Tolmezzo n. 10/A per la costruzione di un nuovo edificio.

Ai fini di una completa ricostruzione delle vicende urbanistiche ed edilizie che hanno interessato il mappale 82, il ricorso evidenzia che quest’ultimo, in data 05.12.1960, è stato interessato da una Convenzione stipulata fra il Comune di Milano, l’avv. Piero Ticozzi Valerio, (dante causa della odierna ricorrente) e Quartieri Tolmezzo S.r.l.

La predetta Convenzione aveva ad oggetto l’esecuzione di un progetto, precedentemente approvato dall’Amministrazione comunale con lettera 15 maggio 1959 nn.198372/5285 P.R. 58.

Si trattava di una Convenzione con la quale si prevedeva: (i) l’impegno del Comune di Milano a cedere, a titolo oneroso, all’avv. Ticozzi e a Quartieri Tolmezzo una “striscia” di area di proprietà comunale prospiciente via Tolmezzo dell’estensione di 158,10 mq, “ al fine di rendere regolamentare la fabbricazione sulle aree di proprietà dei contraenti ”; (ii) l’obbligazione dell’avv. Ticozzi e di Quartieri Tolmezzo, i quali “ si obbligano di costruire in conformità al vincolo di azzonamento stabilito dal Piano Regolatore Generale vigente (edilizia residenziale secondo i vigenti regolamenti) e secondo la distribuzione edilizia e la volumetria risultanti dal tipo in scala 1:500 qui allegato sotto b) ”.

L’attuale configurazione del comprensorio è frutto di singoli interventi edilizi, realizzati in fasi distinte.

Il lotto identificato con il mappale 82 non è, come più sopra già rilevato, mai stato oggetto di edificazione.

Nell’ambito dei frazionamenti catastali effettuati a seguito dell’edificazione degli immobili ricompresi nel comprensorio vi è anche la scrittura privata autentica a rogito del Notaio Andreottola di Milano del 15 febbraio 1972, rep. n. 184.361, in virtù della quale il mappale 82 ha assunto l’attuale configurazione e consistenza, pari a 980 mq.

Con ricorso, munito d’istanza cautelare, notificato in data 02.12.2022 e regolarmente depositato, parte ricorrente impugna gli atti in epigrafe meglio individuati, deducendo i seguenti motivi di censura:

I . Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5.20 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole del Comune di Milano. Eccesso di potere sotto i profili del difetto di presupposto, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria, illogicità. Difetto di motivazione

II. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti e travisamento dei fatti, per difetto di motivazione e carenza di istruttoria, per contraddittorietà, per irragionevolezza, illogicità e contrarietà ai principi generali dell’urbanistica

III) Eccesso di potere sotto i profili difetto di presupposto, del travisamento dei fatti, irragionevolezza e ed illogicità

IV) Eccesso di potere sotto il profilo del difetto di istruttoria.

V) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 3 della Legge n. 241/1990 Difetto di motivazione.

Si richiede, altresì, disporre verificazione o CTU attorno alla qualificazione del mappale 82, ovvero se lo stesso debba essere considerato quale autonomo lotto edificabile, come ritenuto dall’odierna ricorrente, o appartenente ad un lotto funzionale, come sostenuto dall’Amministrazione sulla base delle risultanze del Certificato Urbanistico n. 912/2021.

In data 09.12.2022 si costituisce, con atto di mera forma, il Comune di Milano, chiedendo il rigetto dell’istanza cautelare e che il ricorso sia dichiarato inammissibile, irricevibile, improcedibile e comunque respingerlo in quanto infondato, con vittoria di spese.

In data 05.01.2023 l’amministrazione comunale deposita memoria illustrativa delle proprie argomentazioni difensive

All’udienza camerale del 10.01.2023 parte ricorrente rinunciava all’istanza cautelare.

In vista dell’udienza di merito le parti si scambiano memorie.

All’udienza del 25.03.2025 l’affare passa in decisione.

DIRITTO

Va preliminarmente esaminata l’eccezione d’inammissibilità sollevata dalla difesa comunale, per la quale “ il ricorso è inammissibile per carenza di interesse posto che la domanda di annullamento dell’atto comunale di rigetto del permesso, nonché di “accertamento dell’erroneità del C.U.” non potrebbe mai produrre alcun effetto utile alla ricorrente in assenza di impugnazione delle sue richiamate disposizioni delle norme di attuazione del Piano delle regole che definiscono il concetto di lotto funzionale e le modalità di verifica della capacità edificatoria .”.

L’eccezione è infondata.

Parte ricorrente non contesta la previsione urbanistica che definisce il concetto di “lotto funzionale”, ma semplicemente contesta che il mappale di sua proprietà possa ritenersi incluso nel lotto funzionale che, secondo la prospettazione dell’amministrazione, si configurerebbe tra tutte le particelle unitariamente considerate nell’ambito della Convenzione del 1960. In sostanza, non è contestata la scelta normativa del Comune di “ dare rilievo a quel legame fra fondi rendendolo asse portante delle modalità di calcolo della capacità edificatoria ”, come osserva la difesa comunale, ma la circostanza che tale legame, nella fattispecie concreta, sussista anche per il lotto 82.

In coerenza con quanto sopra osservato, l’effetto utile che la ricorrente intende perseguire, nell’ipotesi di accoglimento del gravame, è quello di escludere il proprio mappale dal prospettato “asservimento volumetrico” e, per tale via, renderlo autonomo. Rispetto a tale utilità, nessun ostacolo deriva dalla mancata impugnazione della previsione urbanistica.

Passando al merito, il Collegio ritiene che i primi due motivi di ricorso possano essere congiuntamente esaminati.

Con il primo motivo parte ricorrente rileva che l’amministrazione comunale ha respinto la richiesta di permesso di costruire sul presupposto che il mappale 82 sarebbe inserito all’interno di un Lotto funzionale oggetto delle previsioni della Convenzione sottoscritta con l’avv. Ticozzi e la società Quartieri Tolmezzo S.r.l. in data 28 luglio 1960.

Diversamente da quanto ritenuto dal Comune, osserva parte ricorrente, la Convenzione del 1960, antecedente alla legge ponte, non avrebbe natura urbanistica, ma meramente planivolumetrica. Il Comune di Milano non avrebbe considerato il contenuto effettivo della Convenzione.

Quest’ultima, difatti, non attribuirebbe una capacità edificatoria ad un lotto di intervento ma si sarebbe limitata a definire unicamente la distribuzione planivolumetrica di nuovi edifici, individuando esclusivamente il sedime degli immobili e la loro altezza massima.

La sua redazione, inoltre, è anteriore alla legge ponte che, nella riformulazione dell’art. 28 Legge 1150/1942 avrebbe introdotto, per la prima volta, i contenuti minimi necessari che connotano le convenzioni di lottizzazione. Ne consegue che la Convenzione in esame non avrebbe nessuno dei caratteri minimi tipici della Convenzioni di lottizzazione. Da essa non conseguirebbe nessun obbligo di rispetto di una specifica volumetria prevista dal Piano Regolatore. La Convenzione del 1960, in sostanza, configurerebbe un accordo fra i privati proprietari delle aree per uno sviluppo organizzato dal punto di vista degli allineamenti all’interno di una specifica area.

Tali elementi fattuali, dettagliatamente rappresentati all’Amministrazione nell’istanza di rettifica del Certificato Urbanistico, sarebbero stati disattesi, senza una puntuale motivazione nei provvedimenti qui impugnati.

Inoltre, tutti gli edifici realizzati sarebbero autonomi dal punto di vista urbanistico, con gli opportuni frazionamenti catastali ed individuazione delle aree di pertinenza. Il mappale 82 non sarebbe mai stato asservito volumetricamente alle costruzioni realizzate all’interno del compendio.

Tale circostanza risulterebbe adeguatamente comprovata dalla scrittura privata autenticata a rogito del Notaio Andreottola di Milano del 15 febbraio 1972, rep. n. 184.361.

Con tale atto, la ricorrente, rettificando un precedente errore di asservimento, ha ceduto ai Quartieri Tolmezzo il mappale 82/b (oggi mappale 275), in quanto area di servizio e di accesso alla proprietà dell’edificio realizzato da quest’ultima società sul mapp. 84. Nessun asservimento, di contro, sarebbe stato creato tra la restante porzione dell’area (oggi mappale 82) e gli altri fabbricati edificati all’interno del compendio.

Inoltre, il concetto di lotto funzionale, così come quello di asservimento volumetrico, si sarebbero formati solo successivamente all’entrata in vigore del D.M.2 aprile 1968 che, in attuazione di quanto previsto dall’art. 17 L. n. 765/1967, ha introdotto nell’ordinamento limiti inderogabili di densità edilizia.

Solo in seguito alle predette disposizioni sarebbe stato introdotto il concetto di regolamentazione della densità edilizia territoriale, individuando il complessivo carico di edificazione che può gravare su una determinata area.

Il Comune avrebbe dovuto, quindi, esplicitare le motivazioni per cui ritiene che sull’area della ricorrente sussista un vincolo di asservimento, indicando gli elementi di fatto e di diritto da cui tale vincolo discenderebbe, pur a fronte di una Convenzione anteriore all’entrata in vigore della Legge Ponte.

Dovrebbe motivare, in merito alle ragioni per cui ritiene che il suddetto mappale rientri nel lotto funzionale in esame.

Le censure sono fondate.

Il provvedimento di diniego del Permesso di costruire fonda la sua motivazione sulle risultanze del Certificato di destinazione urbanistica N. 912/2021 che, per la parte di rilievo nella presente controversia, così prevede: “ Ai fini dell’applicazione degli indici urbanistici previsti dalle N.d.A. del P.d.R. ed ai sensi dell’art.5.20 delle stesse Norme, nel calcolo della superficie fondiaria/territoriale, dovrà essere compreso l’intero lotto funzionale costituito dai mappali 82-218-275-84-276-83-217-78-194-77-85-90-86-73-72-195-92 del foglio 239, come indicato sull’estratto della mappa catastale allegato, tenendo conto dei volumi e/o s.l.p. esistenti sullo stesso che vengono mantenuti, salvo diverse risultanze emergenti dall’esame dei titoli edilizi relativi a tali immobili, ed escludendo l’area destinata alla viabilità esistente secondo quanto prescritto dagli artt. 5.4 e 6.7 delle N.d.A. del P.d.R .”.

L’art. 5.20 delle NdA del PdR definisce lotto funzionale “ il lotto costituito anche da più particelle catastali e da più proprietà, asservito volumetricamente alle costruzioni comunque realizzate che permangono sullo stesso, a prescindere dall’epoca di realizzazione delle stesse, dai frazionamenti catastali e dalle modificazioni della proprietà nel frattempo intervenuti ”.

L’art. 6 delle NdA del PdR, per la parte relativa al calcolo della capacità edificatoria, prevede che “ La verifica della capacità edificatoria di un’area appartenente ad un lotto funzionale è da effettuarsi calcolando la differenza fra la capacità edificatoria complessiva risultante dall’applicazione dell’Indice di edificabilità Territoriale all’intero lotto funzionale e quella relativa alle costruzioni esistenti che vengono mantenute sullo stesso lotto. La capacità edificatoria residua viene attribuita a ciascuna area in misura percentuale rispetto al lotto funzionale, tenuto conto delle costruzioni esistenti. La consistenza delle costruzioni esistenti è desumibile dagli atti che hanno interessa to le precedenti trasforma zioni qualora reperibili (a titolo esemplificativo: licenze edilizie, concessioni edilizie, titoli edilizi abilitativi, atti di densità, ecc.).” .

Il fulcro della questione, in sostanza, è verificare se il mappale 82 costituisca un lotto autonomo, con possibilità di sfruttamento dell’indice edificatorio previsto dall’attuale PGT, o debba ritenersi incluso nel “Lotto funzionale” che, secondo la prospettazione comunale, sarebbe stato costituito attraverso la Convenzione del 1960, allo scopo di creare un legame tra le diverse particelle, destinato ad esprimere un’unica capacità edificatoria.

Dagli atti di causa risulta pacifico che: (i) l’area nella fattispecie rilevante, oggi mappale 82, era stata ricompresa, insieme ad altre aree, in un atto convenzionale del 28.07.1960, sottoscritto dal Comune di Milano con i privati proprietari delle aree in fregio alla via Tolmezzo, avente ad oggetto la realizzazione di un progetto edilizio; (ii) i singoli interventi edilizi previsti dalla Convenzione sono stati realizzati in fasi diverse e sono stati assentiti con autonomi titoli abilitativi, l’ultimo dei quali è del 1961, attualmente dichiarati irreperibili dal Comune; (iii) con successivi frazionamenti si è proceduto all’individuazione delle aree asservite ai singoli edifici realizzati. In relazione a tale ultimo elemento, con scrittura privata autenticata, il mappale 82/b è stato ceduto al diretto fine di destinarlo ad area di servizio e di accesso alla proprietà dell’edificio realizzato su altro mappale ricompreso nella Convenzione. Il mappale 82, invece, non è stato oggetto di alcun atto negoziale di asservimento.

La Convenzione del 1960 prevedeva: (i) la cessione, da parte del Comune di Milano ai privati di un’area (trattasi di reliquato) di mq 158,10, “ allo scopo di rendere regolamentare la fabbricazione sull’area di proprietà dei contraenti ”; (ii) la definizione degli spazi interni di collegamento dei costituendi edifici; (iii) l’obbligo a carico dei privati di “ costruire in conformità al vincolo di azzonamento previsto dal Piano Regolatore Generale vigente (edilizia residenziale secondo i vigenti regolamenti) e secondo la distribuzione edilizia e la volumetria risultanti dal tipo in scala 1:500 qui allegato sotto B ”.

Ad avviso del Collegio, l’assunzione di quest’ultimo obbligo non può ritenersi tecnicamente riferibile al concetto di densità edilizia e ai relativi limiti inderogabili, poiché introdotti successivamente alla sottoscrizione della Convenzione. Solo con l’entrata in vigore del D.M. 1444/1968, difatti, sono stati previsti indici inderogabili di densità territoriale e fondiaria. In particolare, il concetto di “densità territoriale ” è riferito a ciascuna zona omogenea e definisce il complessivo carico di edificazione che può gravare sulla stessa, risultando il relativo indice rapportato sia all’intera superficie sottoposta alla medesima vocazione urbanistica, sia alla concreta insistenza di costruzioni, mentre il concetto di “densità fondiaria ” è riferito alla singola area e definisce il volume massimo consentito sulla stessa, l’indice della quale (c.d. indice di fabbricabilità) va applicato sull’effettiva superficie suscettibile di edificazione (cfr. Cons. Stato, sez. I, 19 aprile 2021, n. 747). Il concetto di “asservimento ”, che si è, quindi, formato dopo l’entrata in vigore del citato D.M. 2 aprile 1968, si correla all’introduzione dei limiti di cui si è detto: “ il diritto di edificare inerisce alla proprietà dei suoli nei limiti stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici, tra i quali quelli diretti a regolare la densità di edificazione ed espressi negli indici di fabbricabilità; il diritto di edificare, pertanto, è conformato anche da tali indici, di modo che ogni area non è idonea ad esprimere una cubatura maggiore di quella consentita dalla legge e dallo strumento urbanistico e, corrispondentemente, qualsiasi costruzione, anche se eseguita senza il prescritto titolo, impegna la superficie che, in base allo specifico indice di fabbricabilità applicabile, è necessaria per realizzare la volumetria sviluppata; di qui il principio secondo cui un'area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell'ulteriore permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera ed il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all'intera superficie dell'area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l'ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione” (cfr., ex plurimis , Cons. Stato, sez. VI, 7 dicembre 2022, n. 10703).

La Sezione si è già in precedenza espressa nel senso che solo con il DM 1444/1968, sono strati introdotti gli standards di edificabilità delle aree ed un’organica regolamentazione della densità edilizia e territoriale. Difatti, il “ (...) concetto di “lotto funzionale”, che si collega a quello di “asservimento volumetrico”; concetto oggi pacifico ma che ha fatto ingresso nell’ordinamento soltanto dopo la riforma della legge urbanistica generale disposta con la legge “ponte” n. 765/1967 e con il successivo DM 2.4.1968, il quale ha introdotto i limiti alla densità edilizia con la nozione di “asservimento”, in forza della quale un fondo pone la propria capacità edificatoria a “servizio” di un altro fondo, per poter così fissare limiti alla densità edilizia complessiva di una determinata zona. La novità rappresentata dalla legge n. 765/1967 quanto alla nozione di “densità edilizia” è già stata messa in luce da questa Sezione (cfr. TAR Lombardia, Milano, Sezione II, sentenza n. 1690/2021 ) (TAR Milano, Sez. II, Sent. 2381/2022). L’allegato B, a cui si riferisce la Convenzione, come condivisibilmente sostenuto dalla difesa della ricorrente, evidenzia una distribuzione planivolumetrica degli edifici in progetto, individuandone il sedime e l’altezza massima. Le complessive previsioni negoziali non evidenziano l’obiettivo di tutelare e rispettare la densità edilizia connessa all’asservimento volumetrico. In sostanza, il Collegio ritiene che dall’impegno assunto dai privati nella Convenzione del 1960, in assenza di espresse previsioni in merito alla quantità massima di edificato realizzabile, non possa dedursi l'asservimento della particella 82 e il suo inserimento nel Lotto funzionale, con l’intento di consentire lo sfruttamento di un’unica potenzialità edificatoria espressa dalle aree ricomprese nel comparto interessato dalla Convenzione.

Peraltro, con riguardo agli edifici realizzati in epoca anteriore al suddetto D.M, al fine di individuare l’estensione del lotto edificabile al quale applicare gli indici edilizi, la giurisprudenza ha fatto riferimento al concetto di asservimento pertinenziale (v. Cons. Stato, Ad. plen. 23 aprile 2009, n. 3).

Sul punto, il Consiglio di stato così si è espresso: “in caso di edificio preesistente realizzato in epoca anteriore all’adozione del primo piano regolatore generale di un comune, con il quale per la prima volta nel territorio comunale siano stati introdotti indici di densità edilizia – territoriale (riferito a ciascuna zona omogenea) e fondiaria (riferito al singolo lotto) –, in assenza di limiti di volumetria non è configurabile un’ipotesi di asservimento in senso tecnico, ma è astrattamente configurabile un vincolo di c.d. asservimento pertinenziale, connotato dalla destinazione dell’area non edificata del lotto a servizio dell’edificio realizzato, in termini di complementarietà funzionale, dovendosi in tal caso aver riguardo al dato reale costituito dagli immobili preesistenti su detta area e delle relazioni che intrattengono con l’ambiente circostante (v. Cons. Stato, Ad. plen., 23 aprile 2009, n. 3; Cons. Stato, Sez. VI, 23 febbraio 2016, n. 732; Cons. Stato, Sez. IV, 13 novembre 2018, n. 6397)”. (cfr. ex multis Consiglio di Stato n. 2215/2019 )

Orbene, l’asservimento pertinenziale, per come configurato dalla giurisprudenza, deve essere ricostruito “in ragione dell’obiettiva destinazione e configurazione dei fondi effettuata da chi ne aveva titolo e disponibilità”. E a tal fine possono in astratto assumere rilevanza, oltre alle determinazioni pianificatorie del Comune, anche “atti e negozi di privati, non necessariamente preordinati all’asservimento in senso tecnico dell’area o di una parte di essa, ad esempio, atti di destinazione a pertinenza ex art. 817 c.c., la costituzione di servitù prediale, prevista dagli articoli 1027 e seguenti del codice civile, ovvero tutti quelli che implichino un’incidenza sull’immobile” (v. Cons. Stato, Ad. plen., 23 aprile 2009, n. 3).

È necessario tuttavia che: “ l’accertamento del rapporto di asservimento pertinenziale sia ancorato a dati quanto più possibile oggettivi e verificabili, tali da rappresentare una chiara destinazione al terreno asservito, quali sono i titoli edilizi o gli atti privati produttivi di detto effetti, ovvero altri fatti idonei a conformare lo ius aedificandi del privato ” (cfr. T.A.R. Napoli, Sez. II, 12 settembre 2024, n. 4924/2024).

Ciò premesso, non risulta adeguatamente comprovato, né sufficientemente motivato dal Comune, l’inserimento del mappale 82 nel lotto funzionale, così come individuato nel Certificato urbanistico, in mancanza di qualsivoglia atto o altro elemento univoco da cui desumere l’asservimento di tale mappale agli edifici realizzati sulle particelle contigue.

Tanto basta al Collegio per dichiarare l’erroneità del Certificato Urbanistico R.I. 912/2021 dell’8 luglio 2022 nella parte in cui include il mappale 82 nel lotto funzionale costituito dai mappali ivi indicati, del foglio 239.

Sulla base di quanto sopra esposto, assorbiti gli altri motivi di censura, il ricorso va accolto con annullamento dei provvedimenti impugnati.

La peculiarità della questione suggerisce l’integrale compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie, così come precisato in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Milano nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2025 con l'intervento dei magistrati:

Maria Ada Russo, Presidente

Stefano Celeste Cozzi, Consigliere

Luigi Rossetti, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Luigi Rossetti	Maria Ada Russo

IL SEGRETARIO