Pubblicato il 03/03/2026

N. 04007/2026 REG.PROV.COLL.

N. 07944/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7944 del 2024, proposto da DO MI, rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandro Falasca e LE Sarta, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Roma, in Via Vittorio Veneto, n. 116;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso gli uffici dell’Avvocatura Capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l'annullamento

- della Comunicazione prot. UCE2014/3124 del 16 gennaio 2014 resa da Roma Capitale - Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Attuazione degli Strumenti Urbanistici – U.O. Condono Edilizio – Contezioso, ai sensi dell'art. 10 bis della Legge n. 241/90 come modificata dalla legge n. 15/2005, e dell'art. 6 comma 2, della L.R. Lazio n 12/04, relativa all'istanza di condono prot. n.0 / 545985 sot.0;

- della Determinazione Dirigenziale rep. n. QI/611/2024, prot. n. QI/55576/2024 del 15 marzo 2024 da Roma Capitale - Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica – Direzione Attuazione degli Strumenti Urbanistici – U.O. Condono Edilizio – “Responsabile attività di verifica in merito al contenzioso” – Servizio Contenzioso Legale – Ufficio Reiezioni – Attività Amministrativa – Antiabusivismo Edilizio – Rinunce, recante “Reiezione istanza di Condono prot. 0/545985 sot. 0 del 9.12.2004 – Abuso Via del Gesù, 79 – 00186 – Roma – Municipio I”, notificata in data 22 maggio 2024, ai sensi dell’art. 140 c.p.c.;

- nonché di ogni altro atto/provvedimento a detti atti presupposto, connesso e conseguente, ancorché non conosciuto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2026 il dott. LE EL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente ha impugnato il diniego di condono ex d.l. n. 269/03, dagli estremi indicati in epigrafe, concernente la realizzazione di un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale di un locale avente una superficie pari a 13 mq.

Il provvedimento è motivato sulla scorta dell’esistenza di una serie di vincoli che insistono sull’area (Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. c del Codice – b – Nota Unesco, Architettonico D.lgs. n. 42/2004 p.II DM 9/5/53).

2. Il ricorrente ha affidato il gravame ai seguenti motivi:

2.1. “Violazione e falsa applicazione dell’art. 10 bis e dell’art. 21 octies della Legge n. 241/1990. Eccesso di potere nelle figure sintomatiche del difetto di istruttoria; difetto di motivazione; carenza di presupposti” .

Rispetto a quanto evidenziato nel preavviso di rigetto, nel diniego definitivo l’amministrazione avrebbe dato rilievo ad un ulteriore vincolo sopravvenuto (Unesco), incorrendo in tal modo in una violazione dell’art. 10 bis , l. n. 241/90.

2.2. “Violazione e falsa applicazione degli artt. 32, comma 27, del D.L. n. 269 del 2003. Violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 33 della Legge n.47/1985. Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 della L.r. Lazio n. 12 del 2004.Violazione e falsa applicazione dell’Ordine di Servizio n. 15 del 6.05.2014 (prot. n. QI/ 67523 del 6.05.2014) della Direzione Edilizia U.O. Condoni, in merito all’effetto pregiudizievole del vincolo paesaggistico extra. 134 co.1 lett. c) del D. Lgs. 42/2004, sulla richiesta di sanatoria. Eccesso di potere nelle figure sintomatiche del difetto di istruttoria; difetto di motivazione; carenza di presupposti. Contraddittorietà fra più atti della stessa Amministrazione” .

L’amministrazione avrebbe errato nel conferire portata automaticamente ostativa sia al vincolo Unesco, sia al vincolo ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice dei beni culturali, violando gli ordini di servizio da essa stessa emanati. Trattandosi di vincoli sopravvenuti, l’Ente avrebbe dovuto richiedere il parere della Soprintendenza prima di procedere ad adottare la propria determinazione.

2.3. “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2 e dell’art. 3 della L.r. Lazio n. 12/2004. Violazione e falsa applicazione dell’articolo 11, commi 3 e 4 delle NTA del PTPR del Lazio. Eccesso di potere nelle figure sintomatiche del difetto di istruttoria; difetto di motivazione; carenza di presupposti” .

Deduce il ricorrente che la lettura sistematica delle previsioni della L.r. Lazio n.12/2004 non potrebbe condurre a ritenere non ammissibili alla sanatoria gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico laddove questi non comportino opere esterne, con modifica di sagoma e prospetti, e quindi non risultino rilevanti sotto il profilo della tutela del vincolo.

2.4. “In merito alla (asserita) rilevanza del vincolo culturale, Violazione e falsa applicazione dell’art. 3 della Legge n. n. 241/1990; dell’art. 35 della Legge n. 47/1985; dell’art. 6, comma 1, lett. b) della Legge n. 241/1990; dell’art. 32 del D.L. n. 269/2003, convertito, con modificazioni dalla L. n. 326/2003. Eccesso di potere nelle figure sintomatiche del: difetto di istruttoria e di motivazione; contraddittorietà; della carenza dei presupposti. Violazione dell’art. 97 Cost. e, più in generale, dei principi di buon andamento, efficienza, imparzialità e proporzionalità dell’azione amministrativa. Violazione delle regole del giusto procedimento” .

Con la nota prot. n. 59392 del 9 agosto 2013, l’amministrazione ha chiesto alla Soprintendenza chiarimenti sull’estensione del vincolo per poi assumere il provvedimento definitivo di rigetto senza ricevere detti chiarimenti e senza darne evidenza alcuna nella motivazione del provvedimento di reiezione. Ad avviso del ricorrente, ciò inverrebbe un palese difetto di istruttoria e di motivazione.

3. Si è costituita in giudizio Roma Capitale, concludendo per il rigetto del ricorso.

4. All’udienza pubblica del 12 gennaio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Il primo motivo è infondato, giacché la parte non può limitarsi a denunciare la violazione delle disposizioni sul preavviso di diniego, ma deve allegare puntualmente le ragioni che avrebbero condotto l’amministrazione ad assumere una diversa determinazione. Infatti, “ La mancata comunicazione del preavviso di rigetto non comporta l'automatica illegittimità del provvedimento finale in quanto la previsione dell'art. 10-bis della l. n. 241/1990 deve essere coordinata con il disposto dell'art. 21-octies, comma 2, della medesima legge che, nell'imporre al giudice di valutare il contenuto sostanziale del provvedimento e di non annullare l'atto nel caso in cui le violazioni formali non abbiano inciso sulla legittimità sostanziale del medesimo, rende irrilevante la violazione delle disposizioni sul procedimento o sulla forma dell'atto qualora il contenuto dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato. Pertanto, l'omissione del preavviso di rigetto è di per sé inidonea a giustificare l'annullamento del provvedimento amministrativo, nei casi in cui il contenuto non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato, sia in quanto vincolato, sia in quanto, sebbene discrezionale, sia raggiunta la prova della sua concreta e sostanziale non modificabilità ” (T.A.R. Lazio, Roma, n. 7098/25). In particolare, in materia di condono, “ Affinché la violazione dell'art. 10-bis della legge n. 241 del 1990 comporti l'illegittimità del provvedimento impugnato, il privato non può limitarsi a denunciare la lesione delle proprie garanzie partecipative, ma è anche tenuto ad indicare gli elementi, fattuali o valutativi, che, se introdotti in fase procedimentale, avrebbero potuto influire sul contenuto finale del provvedimento ” (Cons. St., sez. VI, n. 7770/24). Si tratta, peraltro, di un provvedimento vincolato, per il quale anche nella nuova formulazione dell’art. 21 octies , l. n. 241/90 vi è una distinzione rispetto ai provvedimenti discrezionali, i soli cui il preavviso di diniego non può essere omesso o viziato.

6. Le restanti censure possono essere esaminate congiuntamente.

In primo luogo, è fondamentale chiarire che il cambio di destinazione d'uso di un immobile tra categorie non omogenee è riconducibile alla tipologia di abuso n. 3, e cioè agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001 (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, n. 16596/23). Trattasi, dunque, di un c.d. abuso maggiore.

La regola applicabile in questi casi è quella secondo cui “ Ai sensi dell'art. 32, comma 26, lett. a), del d.l. n. 269/2003 applicabile al c.d. "terzo" condono non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 (cd. abusi maggiori: aumenti di volumetria e ristrutturazioni edilizie), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area ” (T.A.R. Napoli, sez. III, n. 3538/25).

AC (in particolare, nessuna specifica contestazione è stata mossa circa l’operatività del vincolo imposto dal DM 9.5.1953) la sussistenza dei vincoli opposti dall’amministrazione, “ In tali situazioni è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore. Da ciò discende che, in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione o ristrutturazione realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto ai sensi della L. n. 326 del 2003 ” (T.A.R. Bari, sez. III, n. 97/25).

7. Per le suesposte ragioni, il ricorso deve essere respinto, con spese a carico della parte soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore dell’amministrazione resistente, che liquida in €1.500,00 (millecinquecento/00) per compensi, oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IT CO, Presidente

Luca Biffaro, Primo Referendario

LE EL, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LE EL	IT CO

IL SEGRETARIO