Pubblicato il 16/12/2025

N. 08154/2025 REG.PROV.COLL.

N. 03432/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3432 del 2022, proposto da:
- Comune di Sorrento, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Maurizio Pasetto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

- AL s.r.l. con socio unico, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Giulio Somma e Gianluca Guarnaccia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico presso i difensori, in Pagani, via A. De Rosa, n. 75;

per l’accertamento e la declaratoria

- del grave inadempimento in relazione agli obblighi imposti dall’atto d’obbligo rep. n. 63479/2003, dal permesso di costruire n. 95/2003 e successiva variante di cui al permesso n. 9/2006 – riguardo l’area sita in Sorrento, via degli Aranci, foglio 3, p.lla 2326;

- dell’obbligo di sottoscrivere contratto di costituzione di diritto di uso pubblico dell’area a verde di copertura del parcheggio interrato sito in Sorrento, via degli Aranci, foglio 3, p.lla 2326, di cui al suindicato permesso di costruire e come da schema approvato dal Comune di Sorrento con delibera C.C. n. 117/2013 - foglio 3 p.lla 2326;

nonché

- per la costituzione, ex art. 2932 c.c., del diritto di uso pubblico dell’area a verde di copertura del parcheggio interrato sito in Sorrento, viale degli Aranci, foglio 3, p.lla 2326, di cui al suindicato permesso di costruire come da schema approvato dal Comune di Sorrento con delibera C.C. n.117/2013.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di AL s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 25 settembre 2025 il dott. NI SS e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente Comune di Sorrento ha esposto di aver rilasciato, in data 3.9.2003 e in favore del Sig. SP NI, il permesso di costruire n. 95/2003 (poi oggetto di variante nel 2006), con il quale è stata concessa al richiedente l’autorizzazione alla costruzione di un garage interrato (su più livelli) per realizzare diversi box auto in Sorrento, a via degli Aranci (foglio 3, particella 2326). Il titolo edilizio – condizionato alla concessione in uso pubblico dell’area verde soprastante il parcheggio interrato – ha previsto l’inizio dei lavori entro 3 mesi dalla data di rilascio del permesso e il termine dei lavori nei successivi 3 anni.

1.1. Lo stesso Ente ricorrente ha rappresentato che, prima del rilascio del predetto titolo e precisamente con rogito del 25.6.2003, è stato sottoscritto, dai proprietari del cespite, “l’atto di obbligo al fine dell’asservimento” ad area verde della copertura dell’erigenda struttura interrata. È stato anche evidenziato che, con deliberazione n. 117 del 10.12.2013, il Consiglio comunale ha approvato lo schema di convenzione da sottoscriversi per la costituzione del diritto reale de quo e per disciplinare l’uso dell’area.

1.2. Realizzata l’opera interrata, il cespite immobiliare – ad avviso del Comune gravato dal suddetto “peso” (uso pubblico dell’area a verde) – è stato oggetto di alienazione a favore della AL s.r.l. la quale (sempre dal punto di vista del ricorrente) avrebbe assunto, per effetto dell’atto in data 19.1.2017 di compravendita immobiliare (anche) della particella “gravata” da uso pubblico, tutti i conseguenti obblighi ed oneri correlati alla titolarità del diritto reale di proprietà.

1.3. In ragione del fatto che il contratto de quo (di asservimento) non è stato mai sottoscritto, il Comune – dopo aver rappresentato di aver formalmente messo in mora, nel 2014 e nel 2015, la ditta Box RR s.r.l. (quest’ultima titolare del diritto di superficie per l’esecuzione dei lavori e dei relativi permessi di costruire volturati a suo favore) nonché, nel 2021 e nel 2022, la società AL (quale successiva proprietaria dell’area in questione) – ha agito per vedere accertato e dichiarato l’obbligo di sottoscrivere il contratto di costituzione di diritto di uso pubblico con ogni conseguenza ai sensi dell’art. 2932 c.c.

2. Si è costituita in giudizio la AL s.r.l., la quale, in estrema sintesi, ha dedotto:

- l’inapplicabilità dell’azione, ex art. 2932 c.c., di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto;

- l’intervenuta prescrizione del diritto (asseritamente vantato), atteso che il termine dei lavori andrebbe individuato non oltre l’anno 2009 (ossia entro 3 anni dal permesso di costruire in variante, rilasciato il 3.1.2006);

- l’inopponibilità della bozza di convenzione, essendo la stessa priva di specifico riferimento e comunque ignota alla resistente (che ne avrebbe avuto contezza esclusivamente all’esito della verifica del contenuto del fascicolo telematico del presente giudizio);

- l’inapplicabilità degli artt. 1173, 1175, 1218, 1375 c.c., non potendo riscontrarsi alcuna obbligazione in capo alla società de qua in conseguenza di atti da essa (non) concordati o sottoscritti.

3. All’udienza di smaltimento del 25 settembre 2025, tenutasi da remoto, la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Preliminarmente, va opportunamente precisato il petitum del presente giudizio. Si tratta di una domanda giudiziale di accertamento di un (grave) inadempimento che, secondo il ricorrente, andrebbe rinvenuto nella mancata sottoscrizione – da parte (anche) della società AL s.rl. (oltre che dei suoi danti causa) – del contratto di costituzione del diritto di uso pubblico nell’area in questione (via degli Aranci in Sorrento, foglio 3, particella 2326). Su tale presupposto, il Comune di Sorrento ha chiesto, ex art. 2932 c.c. ( “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” ), una pronuncia giurisdizionale che “produca gli effetti del contratto non concluso” .

4.1. Sotto il profilo per primo richiamato, gli atti di causa e le deduzioni di parte hanno fatto emergere, quale dato di fatto non controverso, come la società evocata in giudizio non abbia mai assunto, nei confronti del Comune di Sorrento, alcun “obbligo” di sottoscrizione di contratto/convenzione per “asservire ad uso pubblico” il cespite (oggi particella 2326) acquistato in proprietà con atto rogitato il 19.1.2017. Dalla stessa prospettazione attorea, infatti, il “gravissimo inadempimento” farebbe “seguito al ‘peso’ imposto prima dal permesso di costruire n. 95/2003 (e successiva variante) e poi soprattutto dall’atto di obbligo rep.n.63479 del 2003 [assunto dai precedenti proprietari dell’area] regolarmente trascritto nei RR.II. e quindi senz’altro opponibile alla ‘nuova’ Ditta proprietaria”. Rispetto a tali atti, però, la società intimata è del tutto estranea, non essendo stata destinataria del predetto permesso di costruire, né risultando sottoscrittrice del citato “atto d’obbligo”, il quale, peraltro, a pagina 4 testualmente prevede (non un “asservimento” dell’area a “uso pubblico” ma) un impegno “a mantenere e conservare il verde sovrastante il parcheggio, come da decreto n. 155 del 20 novembre 2002”.

4.2. È appena il caso di chiarire, peraltro, che resta al di fuori dell’odierno giudizio ogni valutazione in ordine alla legittimità del permesso di costruire (condizionato) rilasciato al sig. NI SP in data 3.9.2003, rammentando peraltro che la giurisprudenza ha ritenuto “legittima la prassi di apporre condizioni ad un titolo edilizio, purchè queste siano previste dalla legge o comunque rispondano a rilevanti esigenze di interesse pubblico e, inoltre, non siano idonee a snaturare il contenuto tipico del provvedimento stesso, essendo coerenti con il fine pubblico previsto dalla norma attributiva del potere” (Cons. Stato n. 3738/2022). Sotto il profilo delle possibili conseguenze giuridiche scaturenti dalla mancata realizzazione della predetta condizione speciale, non può sfuggire, peraltro, come nel medesimo titolo edilizio sia indicato che il predetto “atto di asservimento” sarebbe stato “formalizzato” ‹‹entro il completamento della struttura dell’opera›› .

4.3. Altrettanto a latere dell’odierna controversia può considerarsi l’accertamento dell’asservimento a uso pubblico quale “peso” sulla proprietà privata, poi trasferita alla società AL. Al riguardo, va ricordato, sotto il profilo generale, come le obbligazioni propter rem (al cui paradigma può ricondursi il diritto invocato dal ricorrente) vadano comunque circoscritte a quelle ipotesi espressamente previste per legge, atteso che – come dimostra anche la vicenda in scrutinio – si tratta di vincoli potenzialmente destinati a gravare anche su terzi estranei al rapporto originario e dunque concepiti secondo il principio del numerus clausus .

4.4. Dunque, nel rispetto del principio dispositivo, l’oggetto del giudizio va circoscritto avuto riguardo all’azione processuale esperita dal Comune di Sorrento, concernente l’accertamento del grave inadempimento da parte della AL s.r.l. e la conseguente costituzione del diritto di uso pubblico ai sensi dell’art. 2932 c.c.

5. Il Collegio ritiene che, all’esito della corretta perimetrazione del thema decidendum , la domanda giudiziale debba essere respinta.

Si è già accennato poc’anzi come – diversamente dalla prospettazione attorea – non sia possibile, ex actis , rinvenire alcun vincolo di “asservimento” dell’area in questione ad “uso pubblico”. In particolare, deve sottolinearsi che l’atto d’obbligo n. 63479 del 25.6.2003 (richiamato dal ricorrente) era stato assunto dai danti causa della AL s.r.l. ai sensi della l. n. 122/1989 (concernente la realizzazione di parcheggi nelle aree maggiormente popolate) e dell’art. 6 della l.r. Campania n. 19/2001 (recante, tra l’altro, norme in materia di parcheggi pertinenziali), in relazione alla ( illo tempore ) pendente “domanda di autorizzazione edilizia per la realizzazione di un parcheggio interrato bilivello” (anche) sotto la porzione immobiliare poi acquistata (nel 2017) dalla società oggi intimata. Da tale atto si evince, infatti, che il “Comune di Sorrento ha richiesto il mantenimento e la conservazione del verde sovrastante il parcheggio stesso” ; proprio rispetto a tale pretesa dell’Ente civico, i danti causa della AL s.r.l. si sono impegnati (oltre che a “vendere successivamente in regime di pertinenzialità […] i posti auto realizzati” ) anche “a mantenere e conservare il verde sovrastante il parcheggio” non risultando, tuttavia, alcun precipuo obbligo di “asservimento” ad “uso pubblico”.

Ma quand’anche tale obbligo fosse stato assunto dai precedenti proprietari, l’azione ex art. 2932 c.c. – proposta nei confronti della AL s.r.l. (avente causa dai primi) – sarebbe comunque infondata e quindi da rigettarsi.

Infatti, la disposizione codicistica appena citata prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione ha da tempo precisato che l’art. 2932 c.c. consente l'emanazione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso soltanto “qualora sia possibile”, onde la domanda di esecuzione specifica trova un limite nell’alienazione a terzi del bene promesso – il cui onere probatorio spetta a chi si oppone alla domanda – salvo che detta domanda sia stata trascritta anteriormente alla vendita, atteso che i suoi effetti prevalgono su quelli degli atti di disposizione del proprietario trascritti successivamente e viene conseguentemente meno l'impossibilità giuridica derivante dall'alienazione a terzi del bene medesimo ( cfr. Cass. civ., Sez. III, n. 13282/1992).

Peraltro, anche la giurisprudenza civile di merito ha puntualmente chiarito come la condanna all’adempimento specifico dell’obbligo di concludere il contratto, ex art. 2932 c.c., possa spiegare la sua efficacia solo nell’ ipotesi in cui il soggetto tenuto ad adempiere conservi ancora la proprietà dell’immobile, con la conseguenza che laddove il bene risulti essere già stato trasferito a terzi con regolare trascrizione antecedente l’atto introduttivo del giudizio conclusosi con la condanna all’adempimento suddetto, la impossibilità di conseguire la proprietà dell’immobile si traduce nel diritto al risarcimento del danno ( cfr. Trib. Monza n. 2253/2007).

6. In definitiva, l’applicazione di tali coordinate ermeneutiche porta a ritenere che la norma del codice civile non può essere invocata nel caso di specie perché difettano i presupposti legali all’uopo previsti: la società AL s.r.l. non ha assunto alcun “obbligo” (trattandosi di avente causa dal promittente, unico soggetto, in ipotesi, obbligato), dunque, la tutela giurisdizionale sarebbe stata astrattamente azionabile (solo) nei confronti del sottoscrittore dell’atto d’obbligo, qualora ancora sussistente la “possibilità” di esperire l’azione ex art. 2932 c.c. (ovvero in termini risarcitori), ma non anche verso la società resistente (del tutto estranea al rapporto obbligatorio asseritamente sussistente), la quale ha peraltro pienamente dimostrato l’avvenuta alienazione del bene a suo favore.

Per le ragioni sopra esposte, il ricorso deve essere respinto con condanna del ricorrente – secondo il principio della soccombenza – al pagamento delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il Comune di Sorrento al pagamento, in favore della AL s.r.l., delle spese processuali, complessivamente liquidate in € 2.000,00 (duemila/00), oltre accessori, come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del giorno 25 settembre 2025 tenutasi da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4- bis , c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

IT CE, Presidente

Angela Fontana, Consigliere

NI SS, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NI SS	IT CE

IL SEGRETARIO