Pubblicato il 23/12/2025

N. 23603/2025 REG.PROV.COLL.

N. 03809/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3809 del 2024, proposto da
Bilo S.r.l. e Qr Four M Immobiliare, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentate e difese dall'avvocato Enrico Del Monte, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frascati, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Caterina Albesano e Massimiliano Graziani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

DETERMINA DIRIGENZIALE N. 16/2023 PROT. 57594 DEL 27/10/2023

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Frascati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 novembre 2025 la dott.ssa ES OR RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso tempestivamente notificato e depositato (nelle date 11 marzo e 9 aprile 2024) le Società odierne ricorrenti sono insorte avverso l’ordinanza dirigenziale n. 16/2023, prot. n. 57594 del 27 ottobre 2023, ad esse notificata il giorno 11 gennaio 2024, con la quale il Comune di Frascati ingiungeva loro, ai sensi dell’art. 167 d. lgs. n. 42/2004, la demolizione di opere di ristrutturazione edilizia ex art. 33 d.P.R. n. 380/2001, realizzate in area plurivincolata (vincolo paesaggistico, sismico, area di captazione di cui alla D.G.R. n. 537 del 2012) in assenza dei prescritti titoli abilitativi, come di seguito descritte: “ Realizzazione di una tettoia e di un pergolato in struttura lignea a servizio del ristorante (…) in totale difformità rispetto al grafico allegato alla SCIA sopracitata (SCIA n. 105/2022, con comunicazione di fine lavori presentata in data 1° giugno 2023, prot. n. 29652, n.d.r. ) mediante la chiusura del pergolato, con copertura in tavolato di legno in raccordo con la copertura della tettoia, posto nella parte estradossata e telo in plastica pesante color bianco nella parte intradosso. A completamento dell’intervento realizzato sono stati installati teli in plastica trasparente su telai metallici posti perimetralmente a chiusura della nuova struttura. Sono stati inoltre eliminati gli infissi, porte e finestre, che delimitavano la sala ristorante preesistente con la zona terrazza. Tali opere hanno di fatto modificato sostanzialmente la tipologia e funzionalità edilizia delle strutture oggetto di SCIA n. 105/2022. All’interno di detta struttura sono presenti gli impianti elettrico e di climatizzazione funzionali all’utilizzo permanente degli ambienti, oltre ad arredi (divani, tavoli e sedie). Inoltre, in aderenza alla sala ristorante esistente, in collegamento con i locali cucina risulta realizzato in ampliamento un locale in muratura adibito a dispensa, dotato di lavello, adduzioni idriche, scarichi ed impianto elettrico, avente dimensioni in pianta pari a m 4,30x4,00, con altezza interna pari a m 2,60, collegato al locale adibito a cucina tramite un piccolo vano realizzato in struttura lignea delle dimensioni in pianta di m 2,00x1,80 ed altezza media pari a m 2,65. Entrambi sono dotati di canala di gronda, scossaline e discendenti atti al convogliamento delle acque piovane ”.

2. Il gravame (contenente in via incidentale anche domanda cautelare) risulta affidato alle censure appresso sintetizzate:

I. “ VIOLAZIONE DI LEGGE ARTT. 7 e 8 L 241/1990 e s.m .”.

La parte lamenta la mancata comunicazione di avvio del procedimento, in violazione dell’art. 7 l. n. 241/1990;

II . “ Violazione della Legge n. 241 del 1990 come modificata dalla legge n. 15 del 2005 per difetto dei presupposti di fatto e di diritto e carenza di motivazione. Mancata comparazione dell’interesse pubblico con l’interesse privato. Carenza dell’interesse pubblico alla demolizione. Violazione art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n. 47. Sproporzione ”.

Le ricorrenti deducono i seguenti, plurimi vizi: le opere in contestazione risulterebbero conformi alla SCIA n. 105/2022 e n. 29652, in quanto testualmente “ 1) La copertura del pergolato in tavolato (…) non è mai esistita e la circostanza è stata dalla Polizia Locale nel successivo intervento di ottobre 2023; 2) Teli di platica e la copertura del pergolato sono teli di platica retrattili cd. pergotenda; 3) Le finestre e le porte, rimosse a suo tempo dal conduttore dell’immobile, sono state riposizionate a cura e spese della proprietà ”; esisterebbe un vuoto normativo, perché l’art. 6 d.P.R. n. 380/2001 disciplina gli interventi di edilizia libera non sottoposti a permesso di costruire ex art. 10, il quale è stato modificato da una serie di interventi legislativi, prevedendo nella sua formulazione attuale, al comma 2, che “ Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività ”, laddove la normativa regionale invocata dall’amministrazione (leggi n. 15/2008 e n. 38/1999) è antecedente alle suddette modifiche normative, con conseguente sua inapplicabilità al caso di specie; la sanzione demolitoria risulterebbe sproporzionata in ragione delle modeste dimensioni della struttura, che rappresenta una mera ristrutturazione della precedente, non avendone alterato in maniera apprezzabile le caratteristiche tipologiche e formali né creato nuova volumetria e nuovo carico urbanistico, essendo essa interamente in legno e facilmente smontabile; gli interventi non insisterebbero in zona vincolata (“ invero, l’atto impugnato non vi è alcuna precisa indicazione né dei dati catastali dell’immobile oggetto di presunto abuso edilizio né tantomeno della trascrizione del vincolo ”); non sono stati evidenziati gli interessi pubblici sottesi all’ordine di demolizione, che lederebbe “ non solo il diritto di proprietà ma soprattutto il diritto a dare alla propria famiglia una vita serena e dignitosa ”; l’ordinanza risulta in contrasto sia con i principi sanciti dalla l. n. 241/1990, e in particolare con l’obbligo di motivazione, sia con l’art. 97 Cost., avendo omesso di valutare gli interessi coinvolti;

III . “ Violazione dei principi del giusto procedimento, economicità ed efficienza. Eccesso di potere ”. L’opera risulta suscettibile di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, rammendo le ricorrenti che “ In caso di accoglimento dell’istanza, (…) il rilascio della concessione o dell’autorizzazione in sanatoria richieste precluderà in radice l’applicazione dell’ingiunzione a demolire, risultando l’opera compiuta, a tutti gli effetti legittima ”.

3. Il Comune di Frascati si è costituito in giudizio con memoria del 26 aprile 2024, concludendo per il rigetto del ricorso e della richiesta di sospensiva in ragione della infondatezza delle doglianze dedotte.

4. Con ordinanza n. 1727/2024 del 3 maggio 2024 la Sezione ha rigettato la domanda cautelare per assenza di un pregiudizio grave e irreparabile.

5. In data 20 ottobre 2025 il Comune ha depositato memoria ex art. 73, co. 1 cod. proc. amm.

6. All’udienza pubblica del 25 novembre 2025 la causa è stata chiamata in discussione e trattenuta in decisione.

7. Il ricorso è infondato.

8. Quanto al primo mezzo, per granitica giurisprudenza, ampiamente condivisa anche da questo Tribunale, l’ordine di demolizione non deve essere preceduto dalla comunicazione ex art. 7 della L. 7 agosto 1990, n. 241, trattandosi di un atto dovuto e a contenuto rigorosamente vincolato, conseguendo esso all’accertamento della natura abusiva delle opere edilizie, precisamente ordinato dal legislatore e rigidamente disciplinato dalla legge, senza che vi sia spazio per utili apporti partecipativi da parte del privato (cfr. tra le più recenti Cons. Stato, Sez. VII, 14 novembre 2025, n. 8939, che ha condivisibilmente precisato che “l’ordine demolitorio è provvedimento tipizzato e vincolato che presuppone un mero accertamento tecnico sulla consistenza delle opere realizzate e sul carattere non assentito delle medesime; esso viene adottato in virtù di un presupposto di fatto, ossia l’abuso edilizio che è volto a reprimere, di cui il ricorrente è ragionevolmente a conoscenza e che non sfugge, quindi, alla sua sfera di controllo”, nonché tra le tante T.A.R. Lazio, II quater, 10 settembre 2025, n. 16161, id. 10 settembre 2025, n. 16157).

9. Con riferimento a quanto dedotto con il secondo motivo, si osserva quanto segue.

9.1. Le censure che investono la natura delle opere, invero alquanto generiche e sprovviste di supporto probatorio, non colgono nel segno.

Si precisa che la gravata ordinanza n. 16/2023 del 27 ottobre 2023 fa seguito ad un sopralluogo eseguito dalla Polizia Locale in data 5 luglio 2023, di cui è stato redatto il verbale di violazione n. 55221/2023 (versato in atti dalla difesa comunale unitamente all’ampio corredo fotografico accluso), che ha riscontrato la presenza in loco di molteplici opere ritenute abusive, per le quali sono state emesse due separate ingiunzioni di demolizione (quella odierna e altra, impugnata con separato ricorso chiamato in discussione alla medesima udienza pubblica del 25 novembre 2025).

In particolare, con l’ordinanza demolitorio/ripristinatoria oggetto della presente controversia sono stati contestati i seguenti interventi abusivi: i) creazione di un ambiente chiuso, in difformità rispetto alla SCIA n. 105/2022 (che aveva ad oggetto unicamente la realizzazione di una tettoia, con annesso pergolato, al servizio dell’area ristorante), mediante chiusura del pergolato con una copertura in tavolato ligneo, in raccordo con la copertura della tettoia, e telo in plastica pesante, e installazione di teli in plastica trasparente posti lateralmente lungo il perimetro della struttura, eliminando anche gli infissi che delimitavano l’originaria sala ristorante dalla zona terrazza (al momento del sopralluogo l’ambiente risultava dotato di arredi e impianti - elettrico e di climatizzazione - funzionali ad un suo utilizzo permanente); ii) realizzazione di un locale in muratura adibito a dispensa, adiacente alla sala ristorante.

Ciò chiarito, gli interventi in esame, come chiaramente desumibile sia dalla puntuale e analitica descrizione che di essi è offerta nel verbale di sopralluogo e nell’ordinanza di demolizione, sia dalla relativa documentazione fotografica versata in atti, hanno di fatto determinato un consistente ampliamento della sala ristorante, oltre alla realizzazione di un manufatto in adiacenza (di dimensioni peraltro non irrisorie), e dunque la creazione di nuova superficie e cubatura, con significativa e perdurante alterazione dello stato dei luoghi, oltretutto in area gravata da vincolo paesaggistico, in difetto dei titoli abilitativi che sarebbero stati necessari a legittimarli (permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica).

Il che rende inconferente il riferimento sia alla disciplina dettata dall’art. 6 d.P.R. n. 380/2001 in materia di edilizia libera, sia al concetto di “pergotenda” (genericamente evocato in ricorso con riferimento ai teli di platica laterali e alla copertura sempre in materiale plastico del pergolato, in quanto retrattili), in quanto l’intervento, da valutarsi nelle sue complessive dimensioni, tipologia e consistenza, è ben lungi dal presentare le caratteristiche tipiche per poter essere qualificato come tale (si rammenta che, per consolidato orientamento giurisprudenziale, la pergotenda è un mero elemento accessorio di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici).

9.2. La sanzione demolitoria, pertanto, è stata correttamente irrogata in applicazione del disposto dell’art. 167 d. lgs. n. 42/2004 (“ In caso di violazione degli obblighi e degli ordini previsti dal Titolo I della Parte terza, il trasgressore è sempre tenuto alla rimessione in pristino a proprie spese ”), non potendo pertanto la parte fondatamente dolersi né della violazione del principio di proporzionalità, trattandosi per l’appunto di misura strettamente vincolata e doverosa (in ragione del dovere ex lege di rimozione degli abusi realizzati in zona vincolata), né dell’asserita inesistenza del vincolo paesaggistico (si legge in ricorso che “ le opere (…) a differenza di quanto affermato dal Comune, non ricadono in zone vincolate ”), essendo viceversa il vincolo puntualmente e chiaramente individuato nel provvedimento impugnato, che precisa al riguardo che gli abusi insistono in area tutelata ex art. 136, lett. c) e d) d. lgs. n. 42/2004 in quanto “ dichiarata di notevole interesse pubblico giusti D.M. 2 aprile 1954 e 7 settembre 1962, confermati nella loro efficacia dall’art. 157 del D.lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 ”.

9.3. Non risponde al vero nemmeno l’affermazione secondo cui “ la copertura del pergolato in tavolato non è mai esistita ”, trattandosi di un’opera accertata in sede di sopralluogo e documentata nel relativo verbale, dotato di fede privilegiata.

Peraltro, a seguito di un successivo sopralluogo del 9 gennaio 2024 (la cui relazione prot. n. 2073/2024 dell’11 gennaio 2024 è stata depositata in giudizio dalla difesa civica) è stata accertata l’avvenuta rimozione della suddetta copertura, il che di fatto attesterebbe che, quantomeno limitatamente a tale parte degli abusi, le Società hanno inteso prestare acquiescenza all’ordine demolitorio.

9.4. Sempre in occasione di tale secondo sopralluogo è stato poi appurato che “ Non sono stati riposizionati gli infissi precedentemente rimossi, porte e finestre, che delimitavano la sala ristorante preesistente con la zona terrazza ”, il che dunque sconfessa l’ulteriore assunto di parte secondo cui tali infissi sarebbero stati riposizionati a cura della proprietà.

9.5. Ed ancora, quanto alla omessa evidenziazione dell’interesse pubblico tutelato e alla mancata considerazione per gli interessi del privato, con conseguente difetto di motivazione, soccorre ancora una volta la granitica giurisprudenza secondo cui “in caso di abuso edilizio l'ordinanza di demolizione non richiede in linea generale alcuna specifica motivazione, risultando sufficiente l’oggettivo riscontro dell’abusività dell’opera e l’assoggettabilità della stessa al regime del permesso di costruire (…) Infatti, per pacifica giurisprudenza, l’interesse pubblico alla rimozione degli abusi edilizi e al ripristino della legalità violata è in re ipsa e l’ordine di demolizione in quanto atto vincolato - al pari di tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia - non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest’ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, non potendo ammettersi l’esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare (Cons. Stato, IV, 11 dicembre 2017, n. 5788; Cons. Stato, Ad. Plenaria n. 9 del 17 ottobre 2017; Cons. Stato, VI, 26 marzo 2018, n. 1893). L’ordine di demolizione è, pertanto, adeguatamente motivato in relazione al comprovato carattere abusivo dell’intervento, senza che si impongano sul punto ulteriori oneri motivazionali” (cfr. Cons Stato, n. 8939/2025, cit.).

10. Da ultimo, riguardo alla questione (dedotta con il terzo mezzo) della possibilità di regolarizzazione postuma delle opere ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, in disparte la circostanza che – dall’esame del materiale di causa – non risulta che sia stata presentata alcuna domanda di sanatoria in relazione agli interventi de quibus , essendosi la parte limitata a invocare, in via del tutto astratta e generica, una loro sanabilità, è sufficiente anche qui richiamare il granitico indirizzo pretorio per cui “la presentazione di una domanda di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 non incide sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio pregresso né lo rende definitivamente inefficace ma comporta la mera sospensione della sua esecutività fino alla definizione - anche tacita - della domanda (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, 28/03/2024, n. 2952; sez. VI, 27/03/2024, n. 2916) […] Il rigetto dell’istanza di sanatoria non impone, di conseguenza, al Comune l’emanazione di una nuova ordinanza di demolizione, riacquistando piena efficacia ed esecutività quella già precedentemente adottata (Cons. Stato, sez. VI, 24/05/2024, n. 4633) (così, ex plurimis, Cons. St., Sez. III, 11 febbraio 2025, n. 1119; T.A.R. Lazio, Sez. II quater, 7 marzo 2022, n. 2621; id. 12 maggio 2025, n. 9066; cfr. anche Cons. St., Sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486, con riferimento al nuovo istituto di cui all’art. 36-bis del d.P.R. n. 380 del 2001)” (cfr. T.A.R. Lazio, II quater, 28 giugno 2025, n. 12825).

11. In conclusione, il ricorso va rigettato.

12. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, nella misura quantificata in dispositivo, in favore del Comune e a carico delle ricorrenti, in solido tra loro e con successiva ripartizione in parti uguali.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna le ricorrenti, in solido tra loro e con successiva ripartizione in parti uguali, al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Frascati, che liquida in euro 3.000,00, oltre oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ON NG, Presidente

ES OR RO, Primo Referendario, Estensore

Virginia Giorgini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ES OR RO	ON NG

IL SEGRETARIO