Pubblicato il 26/11/2025

N. 21148/2025 REG.PROV.COLL.

N. 09147/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9147 del 2021, proposto dalle società Freccia Alata 2 s.r.l. unipersonale, Peabody Lamaro Roma s.r.l. e Millennium s.r.l., in persona del rispettivo legale rappresentante pro tempore , rappresentate e difese dagli avv. ti Paolo Pittori e Michela Urbani, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia e con domicilio fisico eletto presso lo studio dell’avv. Paolo Pittori in Roma, al Lungotevere dei Mellini 24;

contro

la Regione Lazio, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avv.ssa Elisa Caprio, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;
Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avv. Nicola Sabato, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;
il Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituito in giudizio;

per l’annullamento

della deliberazione di Giunta Regionale del 25 luglio 2007, n. 556 e 21 dicembre 2007, n. 1025, contenenti adozione del “ Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) ”;

- della deliberazione del Consiglio Regionale 21 aprile 2021, n. 5, recante l’approvazione del Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), nella parte in cui, in difformità rispetto al PTPR adottato, individua sull'area di proprietà delle ricorrenti – all'interno dell’allegato E) alle Tavole B) del PTPR – un vincolo paesaggistico ex artt. 142, comma 1, lett. m) del d.lgs n. 42/2004 e 13, comma 3, lett. a) della l.reg. Lazio n. 24/1998 con cod. “ m058_0424 ” con ciò confermando le previsioni contenute nella variante integrativa di cui alla d.G.R. 49/2020;

- delle NTA di PTPR, così come approvate con la indicata del. Cons. Reg. Lazio n. 5/2021: i) quanto all'art. 63, ove interpretato nel senso di escludere la salvezza degli effetti degli strumenti urbanistici attuativi già approvati e realizzati e dei permessi di costruire convenzionati, anch'essi approvati e perfezionati; ii) quanto all'art. 63, ove interpretato nel senso di equiparare alle aree libere quelle oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche della sagoma e dell’area di sedime in ambiti interamente trasformati e costruiti nonché oggetto di lottizzazione convenzionata già ultimata;

nonché, ove occorra:

- del verbale di condivisione del 16 dicembre 2015, sottoscritto in pari data dal Comitato Tecnico Congiunto tra Regione Lazio e MIBACT per la tutela e la valorizzazione del paesaggio laziale;

- dell'accordo tra Amministrazioni in attuazione degli artt. 143, comma 2 e 156, comma 3 del d.lgs n. 42/2004, concluso tra la Regione Lazio e il MIC il 25 aprile 2021, per l'attuazione del medesimo PTPR;

- di ogni altro atto presupposto, preliminare connesso e conseguenziale, ivi incluse le determinazioni e le delibere di approvazione dell'accordo medesimo;

Visti il ricorso, la memoria e i relativi allegati;

Visti l’atto di costituzione in giudizio e la memoria della Regione Lazio, con i relativi allegati, nonché l’atto di costituzione di Roma Capitale e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis del cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 14 novembre 2025 il dott. MI AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Premesso che:

- le società ricorrenti hanno dato vita ad un progetto edilizio volto al cambio di destinazione d’uso da non residenziale a residenziale previa demolizione, ricostruzione e ampliamento, del complesso immobiliare dell’ex Centro Direzionale Alitalia, sito in Roma, in località la Muratella, conseguendo l’approvazione del progetto;

- con l’atto introduttivo del presente giudizio, le stesse sono insorte avverso il Piano Territoriale Paesaggistico della Regione Lazio (di seguito anche semplicemente “PTPR”), nella parte in cui esso, in tesi, avrebbe imposto sulla predetta area un vincolo archeologico ex artt. 142, comma 1, lett. m) del d.lgs n. 42/2004 e 13, comma 3, lett. a) della l.reg. Lazio n. 24/1998, in ragione della ritenuta presenza di possibili frammenti fittili;

- la Regione Lazio si è costituita in giudizio e, con articolata memoria, ha sostenuto l’inammissibilità del ricorso per difetto d’interesse, in quanto: i) il vincolo evocato da parte ricorrente è recato in una delle tavole E) allegate alla Tavola B) e non già in quest’ultima; ii) l’unico referente per identificare i vincoli nel territorio regionale è costituito dalla Tavola B); iii) nella zona non insiste alcun vincolo archeologico o paesaggistico;

- in vista dell’udienza, le ricorrenti con memoria hanno insistito per l’accoglimento del ricorso, rilevando la scarsa perspicuità della tesi regionale e chiedendo, nel caso della declaratoria di inammissibilità del gravame proposto, l’accertamento della mancata sussistenza del vincolo sull’area o comunque l’accertamento dell’applicabilità alla fattispecie all’esame delle norme di salvezza sancite dall’art. 63 commi 4 e 5 delle NTA del PTPR, idest , delle previsioni pianificatorie che hanno contemplato la salvezza: a) di quanto realizzato sulla base di strumenti urbanistici attuativi già approvati e realizzati; b) degli interventi già realizzati sulla base di lottizzazione convenzionata già approvata;

- all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 14 novembre 2025, uditi i legali come da verbale, la causa è passata in decisione.

Ritenuto che, in accoglimento dell’eccezione della difesa regionale, il ricorso debba ritenersi inammissibile per originaria carenza d’interesse, in quanto il PTPR approvato con del. Cons. Reg. n. 5/2021 non ha introdotto sull’area di proprietà delle società ricorrenti alcun vincolo archeologico o paesaggistico;

Considerato, infatti, che il Collegio non può non far propria, in quanto basata su corrette premesse ermeneutiche, la lettura diacronica delle varie previsioni pianificatorie nel tempo intervenute a disciplinare l’area di proprietà delle ricorrenti, lettura riportata a pagg. 25, 26 e 27 della Convenzione per permesso di costruire convenzionato ai sensi dell’art.28- bis del d.P.R. n. 380/2001 registrata l’8 aprile 2022 (Repertorio n. 91175; Raccolta n. 27006);

Considerato, a tale stregua, che:

- nel PTPR adottato con le deliberazioni rispettivamente n.556 del 25 luglio 2007 e n.1025 del 21 dicembre 2007, sui beni immobili di proprietà delle ricorrenti non sussistevano vincoli paesaggistici;

- con la deliberazione n.6 dell’8 marzo 2016, la Giunta Regionale del Lazio aveva approvato una proposta di deliberazione consiliare concernente l’approvazione del PTPR, che non ha avuto ulteriore seguito e in detta versione il compendio immobiliare in questione compariva quale “ Bene Paesaggistico archeologico ” come individuato nel PTP;

- il PTPR approvato con deliberazione n.5 del 2 agosto 2019, deliberazione questa annullata a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n.240 del 2020, ha sostanzialmente confermato, per il compendio di proprietà delle ricorrenti, la classificazione del piano adottato nel 2007, cioè ovvero la non sussistenza di beni paesaggistici;

- la deliberazione della Giunta Regionale del Lazio n.49 del 13 febbraio 2020, pubblicata sul BURL del 20 febbraio 2020 aveva sì adottato una variante di integrazione del PTPR, volta alla rettifica e all’ampliamento dei beni paesaggistici di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b) e c), del d. lgs n. 42/2004, contenuti negli elaborati del PTPR approvato con la DCR n. 5/2019;

- tuttavia, detta deliberazione è stata intesa come decaduta, in quanto il PTPR approvato con la delibera regionale n. 5/2019, rispetto al quale tale provvedimento costituiva adozione di variante, è stato annullato con la sentenza della Corte Costituzionale 240/2020;

- a seguito del suddetto annullamento, con successiva deliberazione n.5 del 21 aprile 2021, il Consiglio Regionale ha definitivamente approvato il PTPR, in cui, relativamente al compendio immobiliare oggetto del presente atto, nella versione, pubblicata sul BURL n.56, Supplemento n.2 del 10 giugno 2021, è stata confermata la non sussistenza del “ Bene Paesaggistico ”, in conformità con quanto statuito nella delibera della Giunta Regionale n.59/2021 nonché nel Piano adottato nel 2007;

- in particolare, dalla lettura dell’elaborato Estratto Tavola B) del PTPR approvato con delibera regionale n.5/2021 si evince con chiarezza che: i) non sussistono beni dichiarativi: immobili e aree di cui all’art. 136 del d.lgs n. 42/2004; ii) non sussistono beni ricognitivi di legge: aree tutelate per legge di cui all’art. 142 del d.lgs n. 42/2004; iii) non sussistono beni ricognitivi di piano: patrimonio identitario di cui agli artt. 143 e 156 del d.lgs n. 42/2004;

- ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d) delle NTA del PTPR approvato con D.C.R. n.5/2021, la Tavola B) “ EN paesaggistici ” che riveste natura prescrittiva, contiene la descrizione dei beni paesaggistici di cui all’art. 134, comma 1, lettere a), b) e c) del d.lgs n. 42/2004, tramite la loro individuazione cartografica con un identificativo regionale e definisce le parti del territorio in cui le norme del PTPR hanno natura prescrittiva;

- la suddetta Tavola B) non individua alcun bene paesaggistico sugli immobili oggetto nelle aree in discorso; pertanto all’attualità sulle stesse ad oggi non insistono beni paesaggistici di rilievo ai sensi della vigente disciplina pianificatoria regionale a carattere prescrittivo;

Ritenuto che la predetta lettura diacronica induce a ritenere che: i) l’area di proprietà delle ricorrenti risulti effettivamente priva di vincoli; ii) il vincolo richiamato nel ricorso è stato introdotto sulla base di alcune norme pianificatorie, che tuttavia rimaste al livello o di proposta o di variante decaduta;

Considerato che tale lettura trova conforto nell’interpretazione logica e combinata: i) delle premesse al nuovo PTPR (cfr. penultimo “ CONSIDERATO ” a pag. 4 della delibera), lì dove in modo chiaro ed inequivoco si annette alle sole Tavole B la valenza di “ elemento probante la ricognizione ed individuazione dei beni sottoposti a tutela… ”; ii) del punto B) a pag. 13 della stessa delibera n. 5/2021, in cui si annette valenza di catalogo dei beni paesaggistici alle sole Tavole B); iii) dell’art. 3, comma 1, lett. d) delle NTA del PTPR, ove si legge che le “ Tavole B da 1 a 42 [non già le Tavole E) NDR] redatte sulla Carta Tecnica Regionale alla scala 1:10.000 e rappresentate alla scala 1:5.000 aggiornata 2014……hanno natura prescrittiva e contengono la descrizione dei beni paesaggistici di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b) e c), del Codice, tramite la loro individuazione cartografica con un identificativo regionale e definiscono le parti del territorio in cui le norme del PTPR hanno natura prescrittiva. Le Tavole B non individuano le aree tutelate per legge di cui al comma 1, lettera h), dell’articolo 142 del Codice: “le aree interessate dalle università agrarie e le zone gravate da usi civici”; in tali aree, ancorché non cartografate, si applica la relativa modalità di tutela. Le Tavole B del PTPR approvato sostituiscono, dalla pubblicazione, le Tavole B del PTPR adottato ”; iv) dell’art. 3, comma 3 delle NTA del PTPR, a mente del quale unicamente le Tavole B) “ costituiscono elemento probante la ricognizione e la individuazione delle aree tutelate per legge…nonché dei beni sottoposti a tutela dal PTPR ”; v) dell’art. 8, comma 3 delle NTA del PTPR, secondo cui i beni paesaggistici “ sono individuati cartograficamente nelle Tavole B e descritti nei repertori allegati per ciascuno dei cinque ambiti provinciali …”; vi) dell’art. 9, commi 3 e 4 delle NTA del PTPR, volti a confermare che “ I beni paesaggistici tutelati per legge sono individuati nelle Tavole B…. ” e che “ Ai beni paesaggistici tutelati per legge individuati nelle Tavole B si applicano le modalità di tutela di cui al Capo III delle presenti norme ”; vii) dell’art. 42, comma 5 delle NTA del PTPR che, in tema di protezione delle aree di interesse archeologico, precisa emblematicamente: “ Il PTPR ha individuato, ai sensi del comma 3, lettera a), le aree, gli ambiti, i beni, puntuali e lineari, di interesse archeologico e le relative fasce di rispetto, che risultano censiti nel corrispondente repertorio e cartografati nelle Tavole B ”; viii) dell’art. 46, comma 1 delle NTA del PTPR in materia di beni puntuali e lineari testimonianza dei caratteri archeologici e storici, ai sensi del quale “ sono sottoposti a vincolo paesistico, in quanto beni del patrimonio identitario regionale, i beni puntuali e lineari testimonianza dei caratteri archeologici e storici e le relative fasce di rispetto…Tali beni rappresentano elementi riconoscibili dell’organizzazione storica del territorio e sono individuati nelle Tavole B ed elencati nei repertori F2, F3, F4, F5, F6 ”, anche qui senza alcun riferimento alle Tavole E);

- il chiaro tenore di tali norme depone, in senso univoco e convergente, nell’attribuire unicamente alle Tavole B) la funzione di individuare e rappresentare graficamente le aree sottoposte a vincolo all’interno del PTPR;

- a tale stregua, il duplice rilievo per cui le Tavole E) costituiscono degli allegati delle Tavole B) e per cui esse sono state approvate insieme a queste ultime, non toglie che, secondo il chiaro dettato del PTPR, solo le Tavole B) da 1 a 42 recano il catalogo delle aree vincolate; in altri termini, la funzione “ancillare” delle Tavole E), quale allegato delle Tavole B) non vale ad indurre alcun mutamento nella loro natura, che è e rimane squisitamente tecnica, nonché nella loro valenza, che continua ad essere meramente preparatoria nell’ambito in discorso e non certamente prescrittiva;

Ritenuto che, su tali basi, risulta dirimente quanto rappresentato nello stralcio delle Tavole A) e B) prodotte dalla difesa regionale in relazione alle aree di proprietà delle ricorrenti (cfr. doc. 1 Regione): ivi si legge inequivocabilmente che dette aree: i) sono riportate nella Tav. A) 24-374 del PTPR “ Sistemi ed ambiti del Paesaggio ” come ricomprese nel “ Paesaggio degli Insediamenti Urbani ” (art. 28 delle NTA del PTPR) e nel “ Paesaggio degli Insediamenti in Evoluzione ” (art. 29 delle NTA del PTPR); ii) sono anche graficizzate nella Tav B) 24-374 del PTPR “ EN CI ”, ove si legge in modo espresso e inequivoco che “ Non sono presenti beni paesaggistici”, “Aree urbanizzate del PTPR ”;

Ritenuto, in coerenza con le precedenti premesse ricostruttive, che il ricorso risulti inammissibile per carenza originaria d’interesse, ai sensi dell’art. 35, comma 1, lett. b) del cod.proc.amm., in quanto volto a censurare l’apposizione sull’area di proprietà delle ricorrenti di un vincolo, che in realtà il PTPR approvato con del. reg. n. 5/2021 non ha mai previsto né prevede;

Ritenuto che sussistono i presupposti, tenuto conto della peculiarità della controversia, per disporre la compensazione delle spese di lite fra tutte le parti della causa;

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda- Quater ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara inammissibile.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 14 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NA TA, Presidente

Francesca Ferrazzoli, Primo Referendario

MI AL, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MI AL	NA TA

IL SEGRETARIO