Pubblicato il 06/02/2026

N. 00164/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00918/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 918 del 2019, proposto da
Farcasa S.p.A. Società, incorporante per fusione di Fimmo S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato OL Lavorgna, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Lavagna, in persona Sindaco pro tempore , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Ardo Arzeni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio RI VA in Genova, via Corsica 8/7;

per l'annullamento

a) del provvedimento n. prot. 30706 (pratica 6182 prot. orig.8166 del 14.3.16) adottato in data 07/10/2019 dal Comune di Lavagna -Settore Servizi Tecnici Territoriali -Edilizia Privata, avente ad oggetto la rideterminazione e quantificazione degli oneri dovuti per il rilascio del permesso a costruire inerente la ristrutturazione e recupero ad uso abitativo della struttura denominata "Albergo Cavi" sita in Via Torrente Barassi, n. 5 Cavi di Lavagna; b) della Delibera della Commissione Straordinaria del Comune di Lavagna n. 76 del 16.05.2019 laddove determina gli oneri concessori per l'anno 2017 in €249,51; c) di ogni altro atto preordinato, presupposto, connesso,successivo e/o comunque anche incidentalmente connesso e/o consequenziale, ancorché in data e tenore sconosciuto, che incida sfavorevolmente sulla posizione giuridica della ricorrente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Lavagna;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 20 novembre 2025 il dott. OL BA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La società Fimmo s.r.l., nelle more del giudizio incorporata nella Farcasa S.p.A., ha impugnato: a) il provvedimento n. prot. 30706 del 7 ottobre 2019 con cui il Comune di Lavagna ha rideterminato e quantificato gli oneri concessori dovuti per il permesso di costruire relativo alla ristrutturazione e al recupero ad uso abitativo della struttura già denominata “Albergo Cavi”, sita in Via Torrente Barassi n. 5, frazione Cavi di Lavagna; b) la delibera della Commissione Straordinaria del Comune di Lavagna n. 76 del 16 maggio 2019, che ha determinato, per l’anno 2017, l’importo di € 249,51/m² ai fini del calcolo degli oneri. La società ricorrente è divenuta proprietaria dell’immobile il 25 settembre 2019.

Al riguardo, la ricorrente ha dedotto che la rideterminazione del dovuto sarebbe avvenuta senza considerare che la superficie del sottotetto pari a 116,70 m² non avrebbe potuto essere assoggettata ad oneri connessi al mutamento di destinazione d’uso, essendo già utilizzata come residenza sin dal 1991 in forza di una concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune. Ha inoltre contestato l’importo unitario applicato (€ 249,51/m²), assumendo che la L.R. Liguria n. 1/2008, art. 2, comma 6, fisserebbe in € 188,96/m² il parametro rilevante per gli interventi di trasformazione di strutture alberghiere in residenza; da qui l’allegazione di difetto d’istruttoria, travisamento, carenza di motivazione e violazione dei principi di trasparenza e buon andamento.

Con un secondo motivo, la società ha dedotto la violazione della L. 7 agosto 1990, n. 241 (in specie degli artt. 3, 7, 8, 9, 10), lamentando che il Comune avrebbe esercitato un potere di autotutela nella rideterminazione degli oneri senza comunicazione di avvio del procedimento e, comunque, senza un adeguato coinvolgimento partecipativo.

Si è costituito in giudizio il Comune di Lavagna che ha resistito nel merito.

In particolare, quanto al sottotetto, l’Amministrazione ha sostenuto che la pretesa destinazione residenziale non ha mai trovato effettiva realizzazione né titolo urbanistico sostanziale, derivando da un mero errore materiale contenuto nella sanatoria del 1991; al contrario, la costante destinazione turisticoricettiva del piano in parola emergerebbe dal complessivo compendio documentale acquisito nella pratica edilizia.

Nell’udienza straordinaria del 20 novembre 2025, la difesa dell’Amministrativo ha eccepito la tardività della memoria prodotta dalla ricorrente in data 22 ottobre 2025. La causa è stata, quindi, trattenuta in decisione.

DIRITTO

In via preliminare, dev’essere rilevata la fondatezza dell’eccezione di tardività, formulata dal ricorrente in relazione alla memoria prodotta dalla ricorrente il 22 ottobre 2025, oltre il termine previsto dall’art. 73, comma 1, cod. proc. amm. per il deposito di memorie (30 giorni precedenti l’udienza pubblica di discussione del ricorso). Detta memoria va conseguentemente dichiarata inutilizzabile ai fini della decisione.

Venendo al merito, il ricorso non appare fondato.

1. Sulla destinazione residenziale del sottotetto e sulla rilevanza urbanistica del mutamento d’uso.

La società deduce che il sottotetto di 116,70 m² fosse già destinato a residenza in virtù di concessione in sanatoria del 1991, sicché detta superficie non avrebbe dovuto essere inclusa nel computo per oneri da mutamento d’uso. La censura non è, però, condivisibile.

Dalla documentazione richiamata dal Comune risulta, infatti, che la destinazione effettiva del sottotetto sia sempre stata turisticoricettiva. In particolare: (i) il modello D è stato utilizzato per un condono relativo a usi diversi dalla residenza; (ii) l’elaborato grafico del piano sottotetto non prevede vani cucina, elementi funzionalmente essenziali all’assetto residenziale; (iii) la relazione descrittiva della pratica di condono qualifica il sottotetto quale parte integrante dell’albergo; (iv) l’accatastamento e la domanda di agibilità lo includono tra i locali dell’albergo; (v) la relazione tecnica illustrativa della pratica edilizia del 2016 conferma la destinazione ricettiva. Tali elementi, valutati complessivamente, inducono a ritenere che l’eventuale indicazione residenziale contenuta nel titolo del 1991 integri un mero errore materiale, privo di incidenza sulla sostanziale destinazione impressa alla porzione dell’immobile.

Il successivo intervento assentito – finalizzato al recupero ad uso abitativo dell’intero compendio immobiliare – integra, pertanto, un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante dalla categoria turisticoricettiva alla categoria residenziale, ai sensi dell’art. 23 ter del D.P.R. n. 380/2001, con conseguente debenza degli oneri connessi alla trasformazione

Non è, poi, fondata la tesi della ricorrente, secondo cui si tratterebbe di modifica tra categorie omogenee o ininfluenti sul carico urbanistico: si verte, infatti, del passaggio tra categorie funzionali diverse, di per sé rilevante per sorreggere la pretesa conseguente all’incidenza urbanistica dell’intervento.

Ne consegue che il Comune ha legittimamente computato anche la superficie del sottotetto tra quelle interessate dal passaggio alla residenza, non essendo provata l’esistenza di un precedente, effettivo e legittimo uso residenziale.

2. Sulla quantificazione degli oneri (parametro € 249,51/m²) e sul rapporto con la L.R. n. 1/2008, art. 2, comma 6.

La ricorrente assume che l’importo di € 249,51/m² sia sproporzionato e superiore a quanto previsto dalla L.R. Liguria n. 1/2008, art. 2, comma 6, che fisserebbe un costo di € 188,96/m² per gli interventi di trasformazione in residenza delle strutture alberghiere.

Anche tale prospettazione non merita adesione.

L’importo di € 249,51/m² deriva, infatti, dall’applicazione dei parametri comunali approvati con delibera della Commissione Straordinaria n. 76 del 16 maggio 2019 (riferita all’anno 2017), determinati in conformità al quadro regionale, tenendo conto dell’adeguamento ISTAT e delle voci afferenti all’urbanizzazione primaria e secondaria previste dalla normativa vigente.

Né risulta che il Comune abbia esteso il valore unitario a superfici estranee all’ambito della trasformazione: al contrario, la contestata quantificazione è sorretta dal riconosciuto mutamento d’uso dell’intero organismo edilizio (sottotetto incluso), come sopra accertato.

In definitiva, la determinazione in € 249,51/m² non risulta arbitraria né sproporzionata, essendo espressione di un potere vincolato ai parametri regionali e comunali, correttamente esplicitati nel provvedimento impugnato e nella deliberazione di riferimento.

3. Sulle censure procedimentali (comunicazione di avvio e asserita autotutela).

La società lamenta la violazione degli artt. 7 e ss. della L. n. 241/1990, deducendo che la rideterminazione degli oneri sarebbe stata adottata in autotutela senza comunicazione di avvio e senza adeguata motivazione. La doglianza non può essere accolta.

Deve osservarsi che la rideterminazione è intervenuta a seguito di formale istanza della parte privata (in data 26 ottobre 2018) e ha comportato una riduzione dell’onere rispetto alla precedente quantificazione: circostanze che depongono per l’inesistenza di un esercizio officioso di autotutela in senso stretto e, comunque, per l’assenza di lesione dell’interesse partecipativo, non riscontrabile nel caso di procedimenti avviati ad iniziativa di parte.

In ogni caso, anche a voler ritenere necessaria la comunicazione ex art. 7 cit., l’eventuale omissione non risulterebbe invalidante ai sensi dell’art. 21 octies , comma 2, L. n. 241/1990, atteso che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso – in quanto vincolato all’applicazione dei parametri normativi di settore – e che la ricorrente non ha allegato, né tanto meno dimostrato, quale apporto procedimentale avrebbe potuto determinare un esito differente.

Per quanto precede, il ricorso deve essere, dunque, respinto.

Le spese di lite possono essere integralmente compensate tra le parti, in considerazione della peculiarità della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Genova nella camera di consiglio del giorno 20 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

ED SE LE, Presidente

OL BA, Primo Referendario, Estensore

Paolo Nasini, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OL BA	ED SE LE

IL SEGRETARIO