Pubblicato il 23/12/2025

N. 10289/2025REG.PROV.COLL.

N. 08079/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8079 del 2022, proposto da RI DI S.n.c. e S.G.S. S.r.l., in persona del rispettivo legale rappresentante pro tempore , rappresentate e difese dall'avvocato Amerigo Penta, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Carpi, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Federico Cappella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna n. 599/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Carpi;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod. proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 1° ottobre 2025 il Cons. AN AS RA e viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il presente giudizio in grado di appello ha ad oggetto la richiesta di riforma della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per l'Emilia Romagna n. 599 del 2022 con la quale è stato respinto il ricorso (n. R.g. 155/2018), proposto da RI DI S.n.c. e S.G.S. S.r.l. al fine di ottenere l’annullamento dell’ordinanza di demolizione n. 66340/2017, adottata dal Responsabile del Servizio antiabusivismo edilizio del Comune di Carpi.

2. La vicenda che fa da sfondo al presente contenzioso in grado di appello può essere sinteticamente ricostruita, sulla scorta dei documenti e degli atti prodotti dalle parti oggi controvertenti nei due gradi di giudizio, nonché da quanto sintetizzato, nella parte in fatto, della sentenza qui oggetto di appello, come segue:

- con contratto del 1° luglio 1999, la S.G.S. S.r.l. ha concesso in affitto alla società RI DI S.n.c., odierna appellante, un capannone in Carpi, Via Magra n.2, insistente sulla particella catastale n. 93;

- la stessa parte appellante ha presentato, in data 4 agosto 1999, al Comune di Carpi un’istanza di rilascio di concessione per “la parziale ristrutturazione del fabbricato, da destinare a magazzino prodotti per l’edilizia”.

- in data 2.11.1999 il Comune di Carpi rilasciava all’istante la concessione edilizia n. 669/1999 per “parziale ristrutturazione di fabbricato ad uso produttivo da destinare a magazzino prodotti per l’edilizi”, in Via Magra n.1, riportato in catasto al fg.34, mappale 93, imponendo al richiedente talune prescrizioni, ivi meglio specificate.

- il comune intimato, ritenendo violate dette prescrizioni, ha avviato un primo procedimento vòlto alla repressione di illeciti edilizi; l’esito del sopralluogo, effettuato in data 11 novembre 2005, si sarebbe concluso, senza che venissero adottati provvedimenti sanzionatori.

2.1. Con note del 25 marzo e del 26 giugno 2017, in seguito ad una richiesta di riclassificazione dell’area da parte della interessata, il Comune di Carpi ha avviato un nuovo procedimento, contestando alle società ricorrenti: i. la realizzazione di tettoia in legno adibita a ricovero auto, su area agricola con frazionamento e accatastamento di rimessa riportata al fg. 34, particella 199 sub .1), in assenza di titoli abilitativi; ii. la realizzazione di tettoia in legno, in aderenza al fabbricato esistente, in assenza di titoli abilitativi; iii. l’esposizione di ricovero attrezzi, da giardino su area agricola, in assenza di titoli abilitativi; iv. l’ampliamento dell’area adibita all’attività produttiva, con opere esterne e deposito di materiale edilizio o inerti in zona agricola (particella 198) in assenza e difformità da titoli abilitativi.

2.3. Dopo il deposito delle controdeduzioni della parte privata, con il provvedimento n. 296/2017 il Comune di Carpi ingiungeva la demolizione delle suindicate opere edilizie in assenza di titoli abilitativi e realizzate sulle particelle catastali n. 198 e 199 sub 1, come meglio descritte nei punti da 1 a 4.c dell’ingiunzione di demolizione gravata in primo grado.

3. Il Tribunale ha ritenuto di non condividere le censure dedotte, sicché con la sentenza 25 luglio 2022 n. 599, ha respinto il ricorso proposto dalle società ricorrenti.

4. Propongono quindi appello, nei confronti della suddetta sentenza di primo grado, la società RI DI S.n.c. e la società S.G.S. S.r.l., che ne sostiene la erroneità per tre articolati motivi di doglianza che possono sintetizzarsi come segue: 1) Error in iudicando : violazione degli articoli 3 e 64 del codice del processo amministrativo, oltre che vizio di eccesso di potere per carenza dei presupposti, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria di motivazione, tenuto conto che pur riguardando la concessione la ristrutturazione dell’edificio ad uso produttivo, erroneamente il primo giudice avrebbe disatteso, quanto espressamente assentito dal Responsabile del comune, riguardo agli eventuali “depositi provvisori”, “inerti di materiale edile”, nei limiti posti alla distanza di 5 m dal confine della proprietà, come risultante dalla planimetria generale di cui alla tavola n. 1; 2) Error in iudicando : violazione dell’art. 21 nonies della legge n. 242 del 1990, oltre che vizio di eccesso di potere per violazione dei principi dell’affidamento, di proporzionalità e di buon andamento, difetto di istruttoria e di motivazione. Il giudice di primo grado, ha erroneamente ritenuto che le opere fossero state realizzate sine titulo , di talché sarebbe spettata all’amministrazione una motivazione rincarata; 3) Error in iudicando: violazione dell’articolo 3 c.p.a., nonché dell’articolo 111 della costituzione e dei principi diritto di difesa e di effettività della tutela, tenuto conto che le opere in contestazione, di asserita modesta entità all’interno del Lotto, sarebbero legate … da un rapporto di strumentalità e complementarietà funzionale rispetto alla costruzione principale così come previsto nelle definizioni tecniche di cui all’allegato A punto 53 GR l’Emilia-Romagna, progr. 279.

4.1. Si è costituito in giudizio nel grado di appello il Comune di Carpi, contestando analiticamente le avverse prospettazioni.

4.2. Confermando la correttezza del provvedimento impugnato e del percorso argomentativo fatto proprio dal giudice di primo grado per confermare la legittimità dell’ordinanza demolitoria, il comune appellato ha chiesto la reiezione del mezzo di gravame proposto.

4.3. Le parti hanno depositato ulteriori memorie e note d’udienza confermando le conclusioni già rassegnate negli atti processuali precedentemente depositati nel fascicolo digitale del processo.

5.Ad avviso del Collegio deve essere, in via preliminare, esaminato il contenuto sia della concessione edilizia n. 669/1999, sia dell’ordinanza di demolizione, n. 66340/2017, oggetto di impugnazione nel primo grado di giudizio.

5.1. Leggendo il contenuto della concessione edilizia del 1999, emerge quanto segue:

- nella parte “preambolo” del provvedimento in questione si legge vista la domanda presentata in data 4 agosto 1999 diretta ad ottenere concessione per parziale ristrutturazione di fabbricato ad uso produttivo da destinare a magazzino prodotti per l’edilizia in via Magra n.1… Rilascia concessione per l’esecuzione di lavori indicati nell’istanza e nella documentazione ad essa allegata ;

-sono poi precisate a pagina 2 della concessione alcune prescrizioni e precisamente: l’attività di magazzino e deposito di materiali per l’edilizia è consentita esclusivamente all’interno del volume dell’edificio esistente, della variante alla normativa per le zone agricole in vigore. Eventuali depositi provvisori all’esterno di inerti o altro materiale edile dovrà avvenire mantenendo un franco rispetto dal confine di proprietà (quello risultante dalla planimetria generale di cui alla tavola 1 di almeno 5 m lineari e comunque in modo da non provocare danno disturbo alle attività agricole circostanti).

5.2. Si legge poi nell’ordine di demolizione quanto segue:

-si legge in particolare che l’atto preliminare dell’ordine di demolizione è costituito dalla segnalazione da parte del comando polizia municipale di un presunto illecito urbanistico edilizio a seguito di sopralluogo; da cui è scaturito l’avvio del procedimento (prot. 16990/2017), per presunto ampliamento dell’area adibita all’attività in essere; ne è scaturito un sopralluogo da parte del Comando Polizia Municipale in data 15 giugno 2017, per accertare l o stato dei luoghi e la consistenza dell’avviamento della utilizzata per l’attività ; in esito a tale sopralluogo, sarebbe emersa la consistenza di ulteriori opere, ivi meglio descritte, ai numeri da 1 a 4 c, prive di legittimazione e ritenute abusive.

5.3. Indi la società appellante, in data 15 settembre 2017, ha reiterato un’istanza per l’adozione di una variante specifica del P.R.G., al fine di riclassificare l’area esterna, “ ricompresa nelle particelle 198 quale zona a destinazione attività specialistiche in territorio extraurbano ”.

6. Tenuto conto di quanto ora riportato e, dunque, degli specifici contenuti dell’ordinanza di demolizione impugnata in primo grado sarebbe emerso in sintesi che la sequenza delle espressioni contenute nel provvedimento impugnato in primo grado, come le opere edilizie la cui realizzazione è stata accertata all’esito dell’istruttoria sono state qualificate dall’ente locale quali “opere costruite senza titolo edilizio” e che, solo l’immobile, insistente sulla particella 93, sarebbe risultato assentito ai fini della “parziale ristrutturazione del fabbricato ad uso produttivo da destinare a magazzino prodotti per l’edilizia”.

6.1. Le opere contestate, destinate ad uso non transitorio, ricadrebbero invece in aree con destinazione urbanistica distinta da quella produttiva, tanto che la stessa parte appellante aveva reiterato in data 18 maggio 2006, un’istanza volta classificare l’area ricompresa nelle altre particelle, tra “le attività specialistiche in territorio extraurbano”, al fine di consentire una più articolata gestione dell’attività svolta nel magazzino destinata ad uso produttivo a cui l’autorità comunale aveva rilasciato concessione per la parziale sua ristrutturazione.

7. Così riassunti in estrema sintesi i passaggi rilevanti del contenuto dell’ordinanza di demolizione, il Collegio è dell’avviso che l’appello sia fondato nei limiti di cui appresso.

7.1. In primo luogo, tenuto conto di quel che emerge dalla documentazione prodotta in giudizio, non può revocarsi in dubbio che, al cospetto delle opere realizzate e della loro rilevante consistenza, per dimensione e tipologia, deve respingersi il rilievo su cui insiste l’appellante circa la natura delle opere in contestazione tanto più che le stesse sono al di fuori dell’area di pertinenza, né può invocarsi alcuna “vicinitas”.

7.1. Come brevemente esposto in narrativa, la controversia investe l’esame delle rilevanze processuali, e precisamente se le opere in contestazione siano state realizzate in forza di un titolo abilitativo, e, se per esse sia stato o meno richiesto e rilasciato un preventivo titolo edilizio, per la realizzazione delle stesse opere realizzate sulle due distinte particelle, peraltro si ripete ricadenti in area limitrofa con diversa destinazione.

7.2. Ai sensi dell’art. 10 d.P.R. 380/2001, come è noto, “Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso”. Ai sensi del successivo art. 31, comma 2, “Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell'abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l'area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3”.

8. Il TAR ha ritenuto il provvedimento demolitorio gravato immune da vizi e sufficientemente motivato, disattendendo la tesi della ricorrente secondo cui le opere realizzate, al di fuori del mappale n. 98, avrebbero trovato giusto titolo nella stessa concessione del 1999, là dove si menzionano le prescrizioni (v. pg. n 2), stante la consistenza e la destinazione ad uso non transitorio delle stesse.

8.1. Sostiene, in contrario, l’appellante che avrebbe errato il comune -e poi il primo giudice- nell’escludere che tutti e tre i mappali non sarebbero stati ricompresi nell’area in questione – sebbene non meglio specificata -tenuto conto che dalla planimetria, unita all’atto concessorio, viene -a suo dire- confermata l’inclusione dei su visti manufatti nell’area abilitata.

8.2. Il ricorso deve essere accolto nei limiti in cui l’appellante deduce il difetto di istruttoria e di motivazione.

8.3. E, invero, dalla lettura dei documenti versati e dalla stessa planimetria allegata, non risulta del tutto convincente la tesi sostenuta dal comune, tenuto conto che, se è vero che -a tutta prima- parrebbe che il solo il piccolo manufatto insistente sul mappale 93 potrebbe risultare assentito; laddove, invece, quelli eseguiti sugli altri due mappali risulterebbero abusivi; dall’esame del su visto allegato- sebbene ritenuto non probante dal Comune – tale conclusione non sembra in realtà del tutto accreditata.

8.4. Il Collegio ritiene, dunque, di accogliere l’appello nei limiti del dedotto difetto di motivazione, invitando il Comune a rieditare il potere, specificando -mediante accurate misurazioni-, se nell’area interessata siano o meno ricompresi anche i mappali 198 e 199.

9. Sussistono giusti motivi, in ragione della complessità della vicenda contenziosa, per compensare tra le parti in causa le spese e gli onorari del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei limiti di cui in motivazione e in riforma della sentenza impugnata accoglie il ricorso e di conseguenza annulla l’atto impugnato, fermi gli ulteriori provvedimenti nei sensi indicati in motivazione.

Compensa le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 1° ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NI Di LO, Presidente FF

Davide Ponte, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

AN AS RA, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN AS RA	NI Di LO

IL SEGRETARIO