Pubblicato il 23/05/2025

N. 04545/2025REG.PROV.COLL.

N. 03277/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3277 del 2022, proposto dalle signore TO BE e AN RI RM, rappresentate e difese dall'avvocato Marcello Fortunato, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Cava de' Tirreni, in persona del sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Antonino Cascone e Giuliana Senatore, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Alfredo Studio Placidi in Roma, via Barnaba Tortolini n.30;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno, Sezione Seconda, n. 661/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Cava de' Tirreni;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Cons. Ugo De Carlo e vista l’istanza di passaggio in decisione delle parti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Le signore TO BE e AN RI RM, hanno impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha respinto il loro ricorso per l’annullamento dell’ordinanza n. 69/2013 del dirigente del V settore del Comune di Cava de' Tirreni con la quale è stato loro ordinato di sospendere le attività di lottizzazione abusiva.

2. Le appellanti acquistavano in parti uguali e in piena proprietà un appezzamento di terreno sito in Cava de’ Tirreni, della complessiva superficie di mq. 9.349 unitamente ad un mezzo dell’esistente tracciato stradale occorrente per l’accesso al fondo della superficie complessiva di mq 603.

Nel 1998 consentivano al signor UI RM di realizzare sul suolo anzidetto un piccolo fabbricato unifamiliare da adibire ad abitazione del proprio nucleo familiare, in assenza di concessione edilizia, ed anche le proprietarie realizzavano abusivamente un fabbricato ad uso abitativo su pianta rettangolare con dimensioni di mt 24,00 x 10,50 e altezza di mt 6,50, composto da due livelli con solaio, piano di copertura e suddiviso in due unità immobiliari abitate dalle stesse e dalle loro famiglie e, sul lato est, un capannone in lamiera adibito a deposito.

Il Comune di Cava de’ Tirreni rilevava tali abusi e ne ingiungeva la demolizione con ordinanze emesse nel 1998.

Gli interessati non ottemperavano ed anzi proseguivano i lavori fino alla realizzazione degli edifici.

Nel 2004 venivano presentate quattro distinte istanze di condono, ma il Comune intimava la demolizione con ordinanza dirigenziale n. 114 del 19 luglio 2012.

Avverso tale provvedimento veniva presentato ricorso e dal momento che nel corso del giudizio veniva emanata l’ordinanza dirigenziale n. 69 del 7 maggio 2013 impugnata con motivi aggiunti, il gravame veniva dichiarato improcedibile quanto all’ordinanza del 2012 e rigettato relativamente all’ultimo provvedimento.

3. La sentenza impugnata ha respinto il ricorso ritenendo sussistente l’ipotesi della lottizzazione abusiva e negando che le opere infrastrutturali realizzate fossero adeguate tenuto conto del modesto carico urbanistico determinato dall’insediamento familiare.

La fattispecie della lottizzazione abusiva si può configurare anche in caso di aree parzialmente urbanizzate nelle quali esisteva un’esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione. Per escludere l’illecito contestato è necessario che sussista una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona, tale da rendere superfluo un piano attuativo.

4. L’appello è affidato a due motivi.

4.1. Il primo motivo contesta la configurabilità della lottizzazione abusiva che può contestarsi solo quando vi sia un’abusiva trasformazione urbanistica dei terreni in zona non adeguatamente urbanizzata oppure in presenza di atti negoziali che frazionino artatamente il terreno in lotti per denunciare lo scopo edificatorio.

Nel caso in esame la zona è completamente urbanizzata e la loro condotta deve essere ricondotta ad un mero abuso edilizio; infatti il Piano A.S.I. prevede – per i lotti limitrofi – l’intervento edilizio diretto.

4.2. Il secondo motivo afferma come le opere realizzate dalle odierne appellanti non comportino alcuna limitazione alla potestà programmatoria dell’Ente comunale, l’area de qua rappresenta un residuo di superficie nell’ambito del perimetro del Piano A.S.I. Il Consorzio, cioè, nell’ambito della propria potestà pianificatoria ha ritenuto che tale fondo fosse estraneo alle relative finalità.

Anche la superficie del lotto superava la quota minima richiesta dal Consorzio per approvare il P.T.C.P.

5. Il Comune di Cava de’ Tirreni si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

6. L’appello non è fondato.

6.1. La vicenda edilizia in esame risale molto indietro nel tempo rispetto al provvedimento impugnato.

Nel 1997 e nel 1998 vi erano stati degli atti notarili che avevano determinato una compravendita con scambio di lotti di terreno ai quali era seguita una distinzione dell’area in lotti con creazione di strade all’esito del frazionamento catastale. All’esito di tale riperimetrazione i rispettivi lotti erano stati dotati di infrastrutture quali strade, impianti fognario e di pubblica illuminazione.

Tale trasformazione era avvenuta senza titolo edilizio su un’area a destinazione agricola gravata da

vincolo paesaggistico. Il Comune ha rilevato che la complessa attività edilizia svolta tra il 1997 ed il 2011 non ha tenuto alcun conto delle prescrizioni urbanistico-edilizie indicate dalla l.r. 14/1982 quali gli indici urbanistici, le distanze dai confini, la cubatura massima, l’asservimento del terreno, la tipologia delle costruzioni ed il possesso di requisiti soggettivi in capo ai richiedenti

proprietari coltivatori diretti.

Pertanto nel corso del tempo quanto meno fino al 2011 una zona agricola è stata trasformata in una zona residenziale e commerciale con corretta contestazione della lottizzazione abusiva da parte del Comune,

Peraltro per alcuni lotti contigui che presentavano le medesime illegittimità è stata già emessa da questo Consiglio di Stato la sentenza 9927/2023, passata in giudicato, di cui appare opportuno riportare una parte del punto 7.1. poiché rilevante anche nel presente contenzioso: “ La consistenza originaria è stata interessata dunque da multiple operazioni materiali e cartolari. Non trova conforto, quindi, quanto dedotto da parte appellante nel senso che il Comune avrebbe ricondotto l’ipotesi lottizzatoria ad un unico lotto, sottoposto ad un solo frazionamento (non potendosi tener conto di quelli conseguenti all’atto di divisione ereditaria), e ad unica compravendita, in quanto, come sopra rilevato, non solo la contestazione dell’illecito è formulata nel quadro del complessivo riferimento alla più ampia zona (il fondo rustico “Starza-Ioele”, il cui frazionamento, negli anni, ha prodotto ben 15 lotti) nella quale si colloca l’area di proprietà del ricorrente, ma trova riscontro negli atti di causa che quest’ultima è stata interessata da frazionamenti ed edificazione di opere abusive che ne hanno complessivamente stravolto la originaria vocazione agricola.

Sul punto si può richiamare la pronuncia del Consiglio di Stato, sez. IV 8 gennaio 2016 n. 26, secondo “In presenza di riscontrati abusi edilizi sul territorio, l'intento lottizzatorio - inteso nella comune accezione come volontà di realizzare un non consentito frazionamento dei suoli, o comunque di alterarne surrettiziamente la destinazione urbanistica in contrasto con gli strumenti vigenti - può essere legittimamente desunto da una pluralità di elementi indiziari, anche di per sé non univocamente significativi, ma che nel loro complesso denuncino in modo ragionevolmente inequivoco la strumentalità degli abusi al perseguimento delle suindicate finalità”.

Neppure può condividersi quanto lamentato a proposito sia della mancanza di frazionamenti del terreno preesistente per la costituzione del lotto in questione, che in realtà, come detto, hanno dato luogo alla polverizzazione delle particelle 395 (di 15000 mq.) e 482 (di 1.062 mq.) con conseguente creazione di micro-particelle di estensione inferiore ai 2000 mq., sia del difetto dell’elemento psicologico per la pretesa buona fede dei ricorrenti, non risultando tale affermazione verosimile in considerazione del ridotto contesto temporale nel quale si collocano la creazione cartolare del lotto, gli atti negoziali e gli episodi costruttivi. Tanto più che a fronte di un quadro indiziario caratterizzato nei termini anzidetti, “a nulla rileva la circostanza che taluni singoli interventi edilizi possano essere stati sanati a séguito di istanza di condono, o addirittura che potessero in ipotesi essere stati ab initio assentiti dal Comune, dovendo considerarsi non già le singole porzioni di suolo in modo isolato e atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso; né rileva un'eventuale buona fede dei ricorrenti, i quali assumono di essersi resi acquirenti dei suoli solo a valle del frazionamento dell'area, e quindi di non poter essere considerati partecipi di alcun disegno lottizzatorio…Nel caso di lottizzazione abusiva è irrilevante non solo in sede penale, ma anche amministrativa, l'asserita buona fede degli acquirenti dei singoli lotti risultanti dal frazionamento che, in ipotesi, facciano risalire la responsabilità della lottizzazione abusiva esclusivamente sui loro danti causa, trattandosi di una situazione in cui rileva, dal punto di vista urbanistico, la sussistenza di un abuso oggettivo, fermo restando che la tutela dei terzi acquirenti di buona fede, estranei all'illecito, può essere fatta da essi valere in sede civile nei confronti dell'alienante”.

Osserva il Collegio come, secondo consolidato orientamento, "la lottizzazione abusiva, operando in modo oggettivo e indipendentemente dall'animus dei proprietari interessati, differentemente dell'abuso edilizio, presuppone un insieme di opere o di atti giuridici, comportanti una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni a scopo edificatorio, da intendere come conferimento all'area di un diverso assetto territoriale" (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, 14 giugno 2021, n. 4627).

Pertanto, come evidenziato da ultimo risulta irrilevante "ai fini del decidere la circostanza per cui [la parte]appellante non [sarebbe] responsabile dell'originario frazionamento del terreno o della realizzazione di ulteriori tracciati stradali preesistenti al proprio acquisto, atteso che l'acquirente del fondo abusivamente lottizzato concorrerebbe comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall'illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini amministrativi" (cfr., Cons. Stato, sez. VI, 2 marzo 2023, n. 2217).

Parimenti destituito di fondamento è quanto dedotto a proposito dell’asserita presenza di adeguate opere infrastrutturali, anche in considerazione del modesto carico urbanistico determinato dall’insediamento familiare dei ricorrenti, atteso che la fattispecie della lottizzazione abusiva può configurarsi anche in caso di aree parzialmente urbanizzate nelle quali si configuri un’esigenza di raccordo col preesistente aggregato abitativo e di potenziamento delle opere di urbanizzazione.

Lo stato di edificazione dell’area può servire ad escludere l’illecito contestato soltanto quando sussiste una situazione di pressoché completa e razionale edificazione della zona, che peraltro conserva tuttora destinazione agricola, tale da rendere superfluo un piano attuativo (cfr., Cass. Sez. III, 30 aprile 2004, n. 20373) .”.

6.2. E’ infondato anche il secondo motivo dal momento che la complessa trasformazione dell’area che rimane sul piano urbanistico una zona agricola speciale ha compromesso la capacità di programmazione dell’ente. La realizzazione degli immobili e delle infrastrutture avendo trasformato le caratteristiche del territorio ha compromesso le scelte programmatiche urbanistiche proprie dell’ente comunale.

7. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Sesta, definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna le appellanti in solido tra loro a rifondere al Comune le spese del presente grado di giudizio che liquida in € 4.000 (quattromila) oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Fabio Franconiero, Presidente FF

Giovanni Tulumello, Consigliere

RI Grazia Vivarelli, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Roberto Michele Palmieri, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Fabio Franconiero

IL SEGRETARIO