Pubblicato il 02/01/2026

N. 00026/2026REG.PROV.COLL.

N. 01728/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1728 del 2023, proposto da DR BO e NN BO, rappresentati e difesi dagli Avvocati Felice Laudadio e Maria Di Foggia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Città di Vico Equense, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocato Ferdinando Astarita, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
EN BO, ET BO, AZ BO, rappresentati e difesi dall'Avvocato Tommaso Millefiori, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Lecce, C.A. Mannarino n. 11/A;

per la riforma della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta) n. 07356/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Città di Vico Equense e di EN BO e di ET BO e di AZ BO;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 3 dicembre 2025 il Cons. CE DI e uditi per le parti l’Avv. C.Miranda, in delega degli Avv. F.Laudadio e M.Di Foggia, e Avv. T. Millefiori,

vista altresì l’istanza di passaggio in decisione da remoto, senza discussione, dell’Avv. F.Astarita, per la Città di Vico Equense;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.DR e NN BO, comproprietari di un fabbricato sito in località Moiano, Via Raffaele Bosco nel Comune di Vico Equense, realizzato con concessione edilizia n. 158 del 9 ottobre 1982, hanno impugnato il provvedimento del Comune di Vico Equense di rigetto delle plurime domande di condono, presentate disgiuntamente (la domanda n. 1096 del 1986, riferita al garage, e la domanda n. 5007 del 1995, riferita al deposito, presentate da DR BO; la domanda 1096 del 1986, riferita al garage, presentata da NN BO), con conseguente ingiunzione della demolizione dell’intero fabbricato. Nel corso del giudizio hanno proposto motivi aggiunti avverso il provvedimento con cui è stata dichiarata l’improcedibilità dell’istanza di riesame delle domande di condono e di accertamento in conformità e l’intervenuta acquisizione gratuita dei beni al patrimonio Comunale.

2. Con sentenza n. 7356 del 2022, il TAR ha rigettato il ricorso ed i motivi aggiunti.

Nella sentenza sono state accertate le gravi difformità rispetto ai progetti originari e alle istanze di sanatoria, tali da determinare un aumento volumetrico e una trasformazione sostanziale della sagoma, della tipologia e della suddivisione interna, non riconducibili alla tolleranza costruttiva del 2% prevista dall’art. 34 bis del d.P.R. 380 del 2001, per cui l’ordine di demolizione è atto dovuto, senza necessità di ulteriori motivazioni, oltre alla descrizione delle opere abusive e al richiamo delle norme applicabili, e senza necessità del contraddittorio, ai sensi dell’art. 21-octies della legge n. 241 del 1990, mentre l’impossibilità di demolire il manufatto, senza arrecare pregiudizio alle parti, costituisce una circostanza da accertare nella successiva fase esecutiva. Pure si è aggiunto che le opere non sono sanabili, dato il carattere vincolato del territorio comunale di Vico Equense, con conseguente irrilevanza della mancata acquisizione del parere della Sopraintendenza, e data l’unitarietà e non frazionabilità dell’intervento. L’improcedibilità dell’istanza di riesame, oggetto dei motivi aggiunti, è stata ritenuta corretta, in quanto, al momento della sua presentazione, gli immobili erano già stati acquisiti al patrimonio comunale a seguito della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione.

3.Avverso tale sentenza gli originari ricorrenti hanno proposto appello, deducendo: 1) la violazione delle leggi n. 47 del 1985 e 724 del 1994 e degli artt. 31, 34 e 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, oltre al difetto di motivazione ed all’erronea valutazione dei fatti di causa (correttamente ricostruiti nelle due perizie prodotte), che avrebbero consentito di ridurre la demolizione ai soli volumi eccedenti quelli oggetto della originaria concessione (per il manufatto autorizzato con la concessione edilizia n. 158 del 1982: mq 11 e mc 88), mentre, al contrario, la sentenza non ha tenuto conto della esistenza di un titolo edilizio, della impossibilità di conservare il manufatto legittimamente realizzato (primo e secondo piano fuori terra) in caso di demolizione del piano seminterrato ed ha affermato, in modo contraddittorio, che “non trova riscontro … nell’ordinanza il rilievo dei ricorrenti sulla circostanza che il Comune avrebbe ordinato la demolizione anche delle opere legittimamente assentite”; 2) la violazione delle leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994, atteso che le difformità contestate (intonaco, pavimentazione, infissi, tramezzature e impianto elettrico) sono qualificabili come meri interventi di manutenzione ordinaria, non avendo comportato aumenti significativi di superficie o volume, salvo un modesto incremento di 6 mc per il garage/deposito di BO DR, e, pertanto, sono pienamente consentite ai sensi dell’art. 35 della legge n. 47 del 1985 durante la pendenza del procedimento di sanatoria, per la cui definizione positiva era sufficiente l’ultimazione del rustico alla scadenza del termine di presentazione della domanda (confermata dalla vecchia fattura delle opere) e la necessità di acquisire il parere della Soprintendenza, stante il vincolo di inedificabilità relativa (e non assoluta); 3) la violazione delle leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994, dovendosi distinguere i casi in cui, dopo la domanda di condono, siano stati realizzati abusi radicalmente nuovi e diversi e quelli in cui, come nel caso di specie, non vi sia stata una trasformazione sostanziale né una nuova costruzione, sicché al più si possono applicare sanzioni diverse dalla demolizione; 4) la violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, della legge n. 47 del 1985 e della legge n. 724 del 1994, in ordine alla decisione sull’istanza di riesame, atteso che l’acquisizione del bene abusivo al patrimonio comunale non è effetto automatico del mancato adempimento, ma richiede un provvedimento esplicito dell’amministrazione, da trascrivere nei registri immobiliari, mentre nel caso di specie il verbale della Polizia municipale, che è un mero istruttorio, inidoneo a produrre l’effetto traslativo, non è stato notificato anteriormente alla presentazione delle istanze, risalenti al marzo 2018 ed al maggio 2019, oltre ad essere necessario un nuovo accertamento all’esito della parziale ottemperanza intervenuta, per cui i ricorrenti conservavano la loro legittimazione, quali proprietari; 5) la violazione degli artt. 31, 32, 34 e 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, della legge n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994, in conseguenza dell’erroneo accertamento in ordine alla non sanabilità delle opere ed in ordine all’impossibilità di ripristinare l’edificio alla consistenza originaria prevista dalla concessione edilizia n. 158 del 1982, in quanto sussiste il requisito della doppia conformità e non può demolirsi il piano seminterrato senza compromettere gli altri, per cui persiste il loro interesse relativamente alle istanze di riesame.

4.All’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del 3 dicembre 2025, la causa è passata in decisione, previo scambio di ulteriori memorie.

DIRITTO

5. I primi tre motivi, con cui si è contestata la ritenuta radicale difformità delle opere realizzate rispetto alla concessione ed alle istanze di condono, possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi.

Contrariamente a quanto asserito dagli appellanti, la sentenza impugnata ha correttamente ricostruito i fatti di causa, accertando, anche alla luce delle perizie prodotte dai ricorrenti, che il fabbricato principale è stato realizzato in totale difformità rispetto alla originaria concessione edilizia e che anche i locali oggetto delle istanze di condono sono stati radicalmente trasformati. Più precisamente il fabbricato principale, oggetto della originaria concessione, si presenta attualmente di forma rettangolare quasi regolare, in quanto privo del vano scala progettato al prospetto Est, di superficie e volumetria maggiore di quella assentita (secondo le allegazioni degli stessi appellanti, quasi 11 mq e quasi 88mc in più rispetto alla concessione edilizia), diviso non in senso orizzontale, ma in senso verticale in due unità immobiliare, con la copertura trasformata in terrazzo praticabile, privo delle inclinazioni di cui al progetto iniziale; i locali oggetto delle istanze di condono non solo risultano terminati e rifiniti nei dettagli, ma divisi all’interno in modo diverso da quanto prospettato e uno dei due con un aumento volumetrico. La totale difformità delle opere è confermata dalle perizie di parte (in entrambe le perizie si sono ammesse le sostanziali difformità contestate rispetto alla concessione ed alle istanze di condono delle opere realizzate; in quella dell’Ing. Adinolfi si è dato atto delle intervenute demolizioni interne nei locali di cui alle istanze del condono, successive al provvedimento impugnato).

Non risultano rilevanti, nel caso di specie, l’attuale art. 34-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, così come modificato dal d.l. n. 69 del 2024, conv. con l. n. 105 del 2024, o l’art. 35, comma 13, della legge 47 del 1985. A prescindere dall’insussistenza del rispetto dei limiti di cui al comma 1-bis dell’art. 34 bis del d.P.R. n. 380 del 2001 (secondo le stesse indicazioni contenute nelle relazioni di parte), il fabbricato realizzato è completamente difforme rispetto a quello oggetto della concessione in quanto le unità immobiliari sono state realizzate in senso verticale e non orizzontale e la copertura è stata trasformata in un terrazzo. Parimenti non risulta né allegata né provata la notifica al Comune dell’intendimento di completare le opere di cui alle istanze di condono, unitamente alla perizia giurata o alla documentazione necessaria, e, comunque, la divisione interna dei locali non si traduce in un mero completamento delle opere, ma in una loro radicale trasformazione.

Infine, l’omessa acquisizione del parere della Sopraintendenza non comporta alcuna illegittimità del provvedimento di demolizione, essendo necessario tale adempimento solo al fine della sanatoria, come confermato dalla lettera della legge e dal principio di economicità dell’azione amministrativa (tra le altre, oltre a Cons. Stato, Sez. VI, 18 maggio 2015, n. 2518, già citata nella sentenza impugnata, v. anche Cons. Stato, Sez. VI, 17 febbraio 2023, n. 1672, secondo cui il diniego di condono edilizio è legittimo se disposto in assenza del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo).

In conclusione, i motivi in esame sono infondati, non potendo, peraltro, gli abusi essere valutati in modo atomistico, distinguendosi le opere riconducibili alla concessione ed alla istanza di condono dagli abusi, stante la realizzazione di opere completamente difformi. Deve, difatti, essere esclusa la sanatoria parziale di un abuso edilizio, in quanto il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (Cons. Stato, Sez. IV, 17 marzo 2025, n. 2173).

6. Pure è infondato il quarto motivo di appello, con cui si è denunciata la violazione dell’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001, della legge n. 47 del 1985 e della legge n. 724 del 1994, in ordine alla decisione sull’istanza di riesame, atteso che l’acquisizione del bene abusivo al patrimonio comunale non è effetto automatico del mancato adempimento, ma richiede un provvedimento esplicito dell’amministrazione, da trascrivere nei registri immobiliari, mentre nel caso di specie il verbale della Polizia municipale, che è un mero adempimento istruttorio, inidoneo a produrre l’effetto traslativo, non è stato notificato anteriormente alla presentazione delle istanze, risalenti al marzo 2018 ed al maggio 2019, oltre ad essere necessario un nuovo accertamento all’esito della parziale ottemperanza intervenuta, per cui i ricorrenti conservavano la loro legittimazione, quali proprietari degli immobili.

Ad avviso del collegio, è condivisibile l’orientamento secondo cui l'acquisizione gratuita rappresenta un'autonoma sanzione, avente come presupposto un illecito diverso dall'abuso edilizio, che consiste nella mancata ottemperanza, entro il termine di novanta giorni fissato dalla legge, all'ordine di demolizione in precedenza emesso dall'Amministrazione, di talché l'effetto traslativo della proprietà avviene ipso iure e costituisce l'effetto automatico della mancata ottemperanza all'ingiunzione a demolire. Pertanto, in considerazione della natura meramente dichiarativa del provvedimento di acquisizione, da un lato, deve escludersi che la mancata notifica del verbale che accerti l'inottemperanza all'ordine di demolizione possa inficiare la legittimità del provvedimento acquisitivo, e, dall’altro lato, deve ritenersi che ogni doglianza avverso l'oggetto stesso dell'acquisizione — comprendendovi la sua materiale possibilità — ed i confini dell'acquisto della proprietà in capo all'ente pubblico debbono essere fatti valere nei confronti del successivo atto dell'Amministrazione che, facendo proprio l'esito dell'accertamento, ne fa discendere gli effetti di legge (Cons. Stato, Sez. VI , 22 novembre 2023, n. 10033).

Da tale premessa deriva che, stante il decorso del termine assegnato agli appellanti per la demolizione e la natura meramente dichiarativa del provvedimento di acquisizione, al momento della presentazione dell’istanza di riesame l’effetto traslativo si era già verificato, con conseguente perdita di legittimazione degli istanti.

Del resto, gli stessi appellanti hanno allegato l’esecuzione solo parziale dell’ordinanza di demolizione, che integra una forma di inottemperanza (accertata nel verbale di polizia del 15 ottobre 2018), da cui deriva l’effetto acquisitivo e la conseguente legittimità del provvedimento impugnato con i motivi aggiunti (con cui, da un lato, si è dichiarata l’inammissibilità dell’istanza di riesame presentata nel maggio 2019 e, cioè, ben 7 mesi dopo l’accertamento dell’inottemperanza e, dall’altro lato, l’ormai intervenuta acquisizione gratuita dei beni al patrimonio del Comune).

7. Dal rigetto dei primi quattro motivo deriva anche il rigetto dell’ultima censura, con cui fondamentalmente si è insistito per il riesame delle istanze di condono e dell’accertamento di conformità degli abusi realizzati in difformità della concessione edilizia n. 158 del 1992. Del resto, come già accertato dal primo giudice, nel caso in esame sussistono sostanziali difformità non sanabili rispetto al titolo edilizio originario, un numero considerevole di abusi successivi e non oggetto delle istanze di sanatoria, l’insistenza dell’immobile in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, l’assenza del deposito dei calcoli strutturali in area sismica ed in contrasto con le previsioni della Zona Omogenea di riferimento del PRG.

8.In conclusione, l’appello deve essere rigettato.

Le spese devono essere integralmente compensate, stante la complessità della controversia e la parziale demolizione delle opere abusive da parte degli appellanti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese integralmente compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco RI, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere

Ofelia Fratamico, Consigliere

CE DI, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CE DI	Marco RI

IL SEGRETARIO