Pubblicato il 07/07/2025

N. 05886/2025REG.PROV.COLL.

N. 04246/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4246 del 2022, proposto dai signori VI CO OV e NI CO OV, rappresentati e difesi dall'avvocato Stefano Canal, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio EN ON in Roma, via di Monte Fiore 22;

contro

Comune di Jesolo, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Bruno Barel, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Andrea Manzi in Roma, via Alberico II, n. 33;
Ministero della Cultura, in persona del Ministro pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

Immobiliare Max S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Francesco Mazzoleni e Chiara Bortoletto, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto, Sezione Seconda, n. 513/2022, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Jesolo, di Immobiliare Max S.r.l. e del Ministero della Cultura;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 4 giugno 2025 il Cons. Ugo De Carlo e uditi per le parti gli avvocati Canal Stefano, Marco Segat su delega avv. Bruno Barel e Mazzoleni Francesco;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I signori VI CO OV e NI CO OV hanno impugnato la sentenza indicata in epigrafe che ha dichiarato inammissibile il loro ricorso volto all’annullamento del permesso di costruire datato 4 gennaio 2019 rilasciato dal Comune di Jesolo alla società Immobiliare Max S.r.l.

2. Gli appellanti, in qualità di usufruttuario e di nudo proprietario di un appartamento posto al sesto e settimo piano di un complesso condominiale sul lungomare di Jesolo, impugnavano il permesso di costruire richiamato in precedenza e relativo ad un intervento di ristrutturazione con elevazione di un precedente immobile di due piani più un seminterrato, comportante la realizzazione di un fabbricato costituito da sette piani, con un’altezza finale dichiarata di 21 metri poiché ritenevano che l’immobile, pur non direttamente confinante con la loro proprietà, avrebbe avuto un’altezza tale da limitarne la vista mare, con conseguente diminuzione del pregio e del valore commerciale del loro immobile.

3. La sentenza ha dichiarato inammissibile il ricorso perché la vicinitas in ambito edilizio-urbanistico risulta idonea a comprovare la sola condizione della legittimazione a ricorrere e non soddisfa in modo automatico anche l’interesse ad agire dal momento che è necessario dimostrare anche lo specifico pregiudizio che l’iniziativa edilizia gli provoca e che l’annullamento del titolo edilizio sia per lo stesso concretamente utile.

I due edifici non risultavano confinanti o adiacenti, ma si collocavano ad una distanza di una quarantina di metri e su un lungomare affollato di altri edifici. Quindi la posizione dei ricorrenti era analoga a quella di un’ampia platea di soggetti i cui immobili non risultavano collocati fronte mare.

Infine il primo giudice ha ritenuto indimostrata la diminuzione di valore dell’immobile degli appellanti, quale conseguenza, immediata e diretta, dell’intervento edilizio di sopraelevazione dell’edificio della controinteressata, atteso che l’edificio contestato era più basso e non direttamente antistante ma posto lateralmente.

4. L’appello è affidato ad un motivo con riproposizione dei motivi non affrontati in primo grado.

4.1. Il motivo nuovo censura la ritenuta inammissibilità del ricorso dal momento che l’elevazione dell’immobile destinatario del titolo edilizio gravato ha arrecato una lesione al panorama osservabile dall’immobile degli appellanti, con diminuzione del valore economico dell’appartamento, essendo “la vista mare” un elemento di pregio con valore economico. Inoltre l’edificio contestato non sarebbe più basso, ma anzi risulterebbe più alto in senso assoluto, anche se posto lateralmente cosicché anche la visuale obliqua compromessa inciderebbe negativamente sul valore.

4.2. Il primo motivo riproposto deduce che l’immobile da elevare andrebbe a violare i limiti di altezza prescritti dalla normativa statale e regionale.

4.3. Il secondo motivo lamenta la violazione dei limiti di altezza sarebbe aggravata dal fatto che il punto individuato quale quota base (quota m 0,0) per la misurazione del fabbricato sarebbe sensibilmente più elevato rispetto a quello previsto dall’articolo 44 del Regolamento edilizio comunale, perché il progetto non ha preso a riferimento il colmo stradale prospiciente il fabbricato esistente, come ivi prescritto, ma il punto più alto del terzo accesso al mare, distante circa una trentina di metri.

4.4. Il terzo motivo critica la violazione della distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti degli edifici antistanti stabilita dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968, perché erroneamente il progetto, per il calcolo dei distacchi, non tiene in considerazione né i volumi qualificati come tecnici, in realtà costituiti da veri e propri vani edilizi di dimensioni ben superiori alle esigenze degli impianti ospitati, né i balconi e le terrazze.

4.5. Il quarto motivo osserva come, ai fini del calcolo delle percentuali di ampliamento volumetrico lo stato di fatto del progetto considera interamente anche il seminterrato, che non viene conteggiato però nella cubatura del nuovo intervento, violando così i commi 2 e 3 dell’art. 1 bis della legge sul Piano casa, che non consentono di applicare parametri differenziati nel calcolo del volume in fase di rilievo dell’esistente e di ampliamento.

4.6. Il quinto motivo eccepisce il difetto di motivazione dell’autorizzazione paesaggistica in ordine al rispetto delle valenze paesaggistiche del sito.

5. Il Comune di Jesolo e a l’Immobiliare Max s.r.l. si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

6. Preliminarmente va verificato se la declaratoria di inammissibilità contenuta nella sentenza impugnata vada confermata o meno dal momento che, se il Collegio dovesse condividere l’assunto del T.a.r., non sarebbe necessario passare all’esame del merito.

6.1. Il Collegio ha valutato con attenzione gli elementi di fatto coinvolti nella vicenda e certamente concorda con la sentenza 22/2021 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato laddove afferma che la possibilità del terzo di opporsi all’emanazione di un atto ampliativo della sfera giuridica altrui in campo edilizio non può risolversi in una surrettizia azione popolare.

Il consenso rispetto alle conclusioni della sentenza appena richiamata riguarda anche l’insufficienza della mera vicinitas per radicare la legittimazione, essendo necessario un concreto interesse ad agire ossia un bene da tutelare che sarebbe leso dal provvedimento ampliativo contestato.

La sentenza impugnata ha operato un esame congiunto dei due requisiti dal momento che le caratteristiche della vicinitas hanno influenza sulla valutazione dell’interesse a ricorrere concludendo per l’inesistenza di tale requisito perché: “ i due edifici non sono confinanti o adiacenti,

ma si collocano ad una distanza di una quarantina di metri e su un lungomare affollato di altri edifici, e quindi la posizione dei ricorrenti è analoga a quella di un’ampia platea di soggetti i cui immobili non sono collocati fronte mare ”.

Esaminando le fotografie prodotte in primo grado dagli appellanti si evidenzia il condominio di cui essi occupano l’appartamento al sesto piano che si stagli con altezza molto superiore a tutti gli edifici circostanti godendo di una visuale sul mare di cui nessun altro degli immobili adiacenti ed anche presenti in posizione più avanzata verso la spiaggia dispone.

Il previsto sviluppo in altezza dell’immobile il cui permesso di costruire si impugna, verrebbe a diminuire in parte l’attuale visuale che spazia a 180 gradi rispetto al mare.

Ritiene, pertanto il Collegio che non si possa escludere l’interesse al ricorso perché gli altri edifici cui fa riferimento la sentenza per affermare che la posizione degli appellanti non sarebbe differenziati, hanno caratteristiche tali che non consentono loro di godere della visione panoramica per cui essi non possono considerarsi lesi dall’iniziativa edilizia della società controinteressata.

Si tratta sicuramente di un caso al limite poiché la visuale non viene esclusa completamente ma solo peggiorata, ma ad avviso del Collegio, nei casi dubbi non si può negare una tutela di merito perché l’inammissibilità per carenza di interesse deve rilevarsi in modo pacifico dalla lettura degli atti e dei documenti prodotti.

7. Si può, pertanto, passare all’esame dei motivi di merito che altro non sono che la riproposizione di quelli presentati in primo grado e non affrontati dal momento che il giudizio ha accolto l’eccezione di rito.

7.1. La prima censura di merito è infondata in quanto l’edificio secondo le norme di Piano Regolatore, che quanto all’altezza massima richiamano il d.m. 1444/1968, non supera l’altezza massima dell’edificio circostante più alto che peraltro è quello degli appellanti. Per la questione, pertanto, non è necessario vagliare il rispetto della l.r. 14/2009 che peraltro consente una deroga alle altezze preesistenti. Ininfluente è anche la circostanza che l’edificio non si presenta su uno stesso livello dal momento che il lato a nord verso terra è più alto del lato sud verso il mare cosicché il piano interrato è tale solamente a sub e non a nord; ma il criterio di calcolo della cosiddetta “quota 0” di imposta del fabbricato, secondo l’art. 44 del Regolamento edilizio comunale, tiene conto della quota prospicente il fabbricato stesso, normalmente individuata in quella dell’accesso principale dell’edificio che si trova a sud.

7.2. La seconda doglianza è inammissibile poiché l’ipotetica violazione delle distanze riguarderebbe la proprietà di terzi soggetti che mai hanno sollevato obiezioni sul punto; oltretutto quanto a tali distanze il Comune ha fatto applicazione dell’art. 42 del Regolamento edilizio comunale che non è stato impugnato.

7.3. Il terzo motivo afferma che vi sarebbe stata una violazione dell’ampiamento della volumetria assentibile perché non si tenuto presente il piano interrato. La censura non tiene conto del fatto che il volume urbanistico derivante dallo stato di fatto dell’immobile da ampliare era un dato di fatto oggetto di un provvedimento espresso dell’agosto 2012 che lo aveva quantificato ed accertato.

Facendo i calcoli a partire da tale dato iniziale l’altezza del nuovo fabbricato e la sua volumetria sono state calcolate all’autorizzazione nella perfetta osservanza del vigente art. 44 del Regolamento edilizio comunale.

7.4. L’ultima censura è infondata in quanto l’autorizzazione paesaggistica è stata concessa a seguito delle osservazioni presentate all’esito della comunicazione ex art. 10 bis l. 241/1990 e la motivazione fa un implicito riferimento alla persuasività dell’apporto del privato che ha spinto la conferenza di servizi a modificare il suo parere.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara ammissibile il ricorso e lo respinge nel merito.

Condanna gli appellanti a rifondere le spese del presente grado di giudizio ad entrambi gli appellati che liquida per ciascuno in € 4.000 (quattromila) oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 4 giugno 2025, tenuta da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4 bis, c.p.a., con l'intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Carmelina Addesso, Consigliere

Ugo De Carlo, Consigliere, Estensore

Ofelia Fratamico, Consigliere

Francesca Picardi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Ugo De Carlo	Marco Lipari

IL SEGRETARIO