Pubblicato il 11/09/2025

N. 07300/2025REG.PROV.COLL.

N. 00165/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 165 del 2024, proposto da Rosa Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Natale Clemente, Antonella Iacobellis, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castellaneta, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giuliano Agliata, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia;
Regione UGlia, in persona del Presidente pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Libera Valla, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la UGlia sezione staccata di Lecce (Sezione Prima) n. 661/2023, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Castellaneta e della Regione UGlia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 19 giugno 2025 il Cons. Riccardo Carpino;

Nessuno è comparso per le parti costituite, come da verbale quanto al passaggio in decisione.

FATTO e DIRITTO

1.La questione controversa riguarda l’approvazione del Piano Urbanistico Generale del Comune appellato di Castellaneta, ritenuta lesiva della capacità edificatoria delle società ricorrenti, la Rosa Immobiliare s.r.l. e la T.I.E. s.r.l.

In particolare, le società hanno lamentato in primo grado, con un unico e articolato motivo di doglianza, la violazione e falsa applicazione dell’art. 28 della L. n. 1150/1942; la violazione e falsa applicazione, nonché l’inosservanza della L. n. 1766/1927, della l.r. n. 7/1998 (in particolare, dell’art. 9) e della D.G.R. n. 1651/2012. Rilevavano, inoltre, l’inosservanza delle N.T.A. del P.P.T.R. della Regione UGlia.

A seguito dell’interruzione del processo, dichiarata con ordinanza n. 1766/2022, a causa del fallimento della ricorrente T.I.E. s.r.l. - altro ricorrente in primo grado - il ricorso è stato riassunto dalla società Rosa Immobiliare.

Con sentenza n. 661/2023 qui impugnata, il TAR UGlia, sede distaccata di Lecce, in riferimento alla posizione della Rosa Immobiliare s.r.l., ha dichiarato il ricorso inammissibile; relativamente alla domanda proposta dalla T.I.E. s.r.l., lo stesso Collegio dichiarava l’estinzione del relativo ricorso, in quanto non riassunto.

1.1 In particolare, con la decisione qui appellata, il Giudice di primo grado ha ritenuto fondata l’eccezione di inammissibilità per carenza di interesse ad agire, proposta dalla Regione UGlia.

Al riguardo, la Regione riteneva che le proprietà catastalmente indicate nel ricorso in capo alla società ricorrente (ossia quelle di cui al foglio 123, p.lle 1886, 1887, 1888, 1895, 1893, 1894 e 1838) avevano ricevuto nelle destinazioni del Piano Urbanistico Generale, eccetto per una porzione della p.lla 1886, la classificazione del tipo CM.TRE ( Contesto turistico residenziale pianificato e/o esistente ), con conseguente riconoscimento della relativa capacità edificatoria, ai sensi dell’art. 39/S delle n.t.a del PUG CM.TRE.2, nell’area di lottizzazione c.d. AL .

Inoltre, il Giudice di primo grado ha rilevato che la Società odierna appellante non è stata in grado di chiarire se nel piano di lottizzazione in questione fosse stato effettivamente previsto l’intervento di edilizia residenziale da realizzarsi sulla richiamata particella.

Quanto alla p.lla 1886, che non forma oggetto del presente appello, l’amministrazione regionale eccepiva che la medesima è incisa solo in parte dalla destinazione di tipo CRV.BC ( Contesto rurale speciale del sistema botanico vegetazionale con valore ecologico della fascia costiera ).

2. Avverso la sentenza del Tar Lecce n. 661/2023 la Rosa Immobiliare s.r.l. propone ora appello, con un unico articolato motivo di gravame, nonché riproponendo quanto già censurato nell’ambito del primo grado di giudizio.

2.1 In particolare, con il primo motivo di appello, la Società ricorrente censura la sentenza nella parte in cui il Giudice di primo grado ha dichiarato l’inammissibilità del ricorso.

Infatti, una volta ripercorso l’ iter di approvazione del P.U.G., la Rosa Immobiliare s.r.l. afferma che il TAR di Lecce non ha considerato la questione relativa alla suscettività edificatoria di tutte quelle aree, rimaste inedificate sulle quali non sono stati eseguiti volumi alberghieri, così come previsto dal piano di lottizzazione approvato.

Ritiene che, ai sensi dell’art. 39.1/S, al comma 3, il PUG recepisce esclusivamente le previsioni del piano urbanistico attuate alla data di adozione del PUG; pertanto, nel CM.TRE.2, che è il comparto di interesse, in relazione all’edificato esistente regolarmente autorizzato o sanato alla data di adozione del Piano urbanistico generale, sarebbero consentiti solo alcuni degli interventi di cui all’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, in particolare i punti a), b), c), d) ed e) . Ne conseguirebbe che, dopo l’approvazione del PUG non sarebbe più possibile realizzare quanto approvato in sede di lottizzazione, e dunque non potrebbero più realizzarsi le strutture alberghiere, oggetto della vicenda.

Infine, la società appellante ritiene di aver dimostrato di dover realizzare ancora i richiamati volumi alberghieri, stante il deposito, nell’ambito del primo grado di giudizio, delle planimetrie della lottizzazione.

Sotto altro profilo, la Rosa Immobiliare s.r.l. ripropone quanto già articolato nel corso del giudizio di primo grado.

A tal riguardo, sub A), sotto la rubrica Factum principis , rileva l’illegittimità della modifica della destinazione urbanistica dell'area in esito alla quale non sarebbe più possibile realizzare le volumetrie previste nel precedente Piano di Lottizzazione, comportando la revoca implicita della convenzione di lottizzazione che non sarebbe scaduta.

In particolare, rileva che, considerato l’intervenuto sequestro penale del 24 ottobre 2007 ed il passaggio in giudicato della Sentenza della Corte di Appello di Lecce – Sezione Distaccata di Taranto n. 303/2017, gennaio 2018, (che ha comportato l'assoluzione dai reati contestati e lo svincolo penale dei beni), il termine decennale e comunque di convenzione per l'operatività del Piano di Lottizzazione non è scaduto nel 2011 o nella diversa data come da previsione di convenzione, ovvero nel 2013 (tenendo conto della variante planovolumetrica approvata con deliberazione di C.C. n. 118/2003).

La convenzione, secondo l’appellante, sarebbe stata vigente al momento della approvazione del PUG nel 2018 mentre detti atti invece sarebbero stati posti in essere sul presupposto pacifico della perdita di efficacia del Piano di lottizzazione.

Nei medesimi motivi in primo grado, sub B), qui riproposti rileva lo specifico affidamento ingenerato dall'approvazione del Piano di Lottizzazione in relazione al quale non è esplicitato, e non vi è, alcun interesse pubblico sopravvenuto per l’introduzione delle nuove previsioni, come non vi è a monte una motivata valutazione dello stato dei luoghi.

3. Resiste all’appello la Regione UGlia, la quale, con memoria del 25 gennaio 2024, propone una serie di eccezioni così articolate:

- il Piano di lottizzazione, c.d. AL , deve considerarsi inefficace; sostiene la Regione che, ai sensi dell’art. 16, comma 11, della l. n. 1150/1942, le varianti ai piani particolareggiati devono essere approvate con la stessa procedura, ed essendo previsto un rinvio dalla l.r. n. 56/1980 alle norme della stessa legge regionale che regolano lo strumento esecutivo in esame, ne dovrebbe conseguire che il piano di lottizzazione, a seguito della mancata stipula della relativa convenzione, deve considerarsi come tamquam non esset ;

- in subordine, sostiene che l’approvazione del nuovo PUG renderebbe il precedente piano di lottizzazione un provvedimento di secondo grado, tale per cui prevarrebbe la volontà espressa nel nuovo provvedimento generale;

- sotto un ultimo profilo ritiene inammissibile la riproposizione del motivo di doglianza già articolato nell’ambito del giudizio di primo grado, in quanto sarebbe generico, e quindi in violazione del dovere di specificità di cui all’art. 40, comma 1, lett. d) del c.p.a.

3.1 Con memoria del 9 aprile 2024 si costituisce il Comune di Castellaneta, eccependo questioni di rito.

Con successiva memoria, l’ente comunale ha eccepito l’inammissibilità per mancata notifica del ricorso introduttivo ad almeno un controinteressato.

Secondo la prospettazione del Comune resistente, la sussistenza del soggetto controinteressato non si determinerebbe in modo automatico a seconda della natura dell’atto, quanto piuttosto dalla previsione e allo specifico contenuto costitutivo della stessa.

3.2 Sotto altro profilo, il Comune eccepisce l’inammissibilità del ricorso già rilevata dal Giudice di prime cure.

In particolare, ritiene che la Società appellante ha chiarito, solo nell’ambito del ricorso in appello, che nel piano di lottizzazione fosse stata effettivamente prevista la realizzazione di opere di edilizia residenziale; ciò comporterebbe la violazione del divieto dei nova in appello ed al contempo l’inammissibilità del ricorso di primo grado per carenza di specificità dello stesso.

Infine, il Comune di Castellaneta contesta anche il merito, soffermandosi principalmente sulla mancata allegazione della prova da parte della Società ricorrente, utile a dimostrare la fondatezza del ricorso.

4. Il ricorso è infondato, con conseguente non necessità di esaminare le eccezioni di rito proposte dalla Regione UGlia e dal Comune di Castellaneta.

4.1 Occorre rilevare che sulla base del ricorso e della documentazione agli atti di causa merge che la censura che propone l’appellante riguarda la mancata edificabilità dei volumi autorizzati con il piano di lottizzazione, come lo spesso appellante lamenta in sede di memoria depositata agli atti di causa il 28 maggio 2025. Sotto questo profilo quindi l’interesse ad agire esiste ed in tal senso va riformata la decisione del giudice di primo grado.

4.1 Dovendo quindi passare all’esame del merito, è necessario premettere che vengono esaminate le censure indicate nella parte relativa ai motivi del ricorso non prendendo in esame i motivi “intrusi” indicati nella parte in fatto, ivi indicati in violazione dell’art 40, lett. d) c.p.a.

5. In particolare, le censure dell’appellante riguardano principalmente la sopravvivenza della convenzione a fronte del periodo del sequestro penale preventivo degli immobili del 24 ottobre 2007 che è cessato con l’assoluzione perché il fatto non sussiste intervenuta nel gennaio 2018 e lo svincolo dei relativi beni; a tal riguardo, l’appellante lamenta che nel periodo del richiamato sequestro non si sono potuti realizzare gli immobili da questa previsti, proprio a causa dell’indisponibilità del bene.

In particolare, la convenzione della convenzione di lottizzazione faceva seguito all’approvazione del piano di lottizzazione intervenuto con delibera del consiglio comunale n. 82 del 25 settembre 1991 ed ad una prima relativa convenzione sottoscritta in data 6 maggio 1994.

Nel caso specifico l’iter del UG (come si evince dalla stessa delibera di approvazione 40/2018 depositata agli atti di causa) ha avuto inizio nel 2005 per essere prima adottato con la delibera del 29 febbraio 2016 n. 15 ed essere approvato in via definitiva con la delibera n. 40 del 6 agosto 2018; pertanto l’approvazione del UG è intervenuta successivamente ai dieci anni, ossia successivamente al termine di cui all’art 16, comma 5 l. n. 1150 del 1942 - relativo ai piani particolareggiati - che secondo giurisprudenza consolidata è applicabile anche ai piani di lottizzazione ( cfr. Cons. Stato, sez. IV, 10 agosto 2011, n. 4761; Cons. Stato, sez. VI, 20 gennaio 2003, n. 200), in considerazione del preminente interesse pubblico non soltanto per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione, ma anche per l'edificazione dei lotti (Cons. Stato, sez. IV, 16 marzo 1999, n. 286).

Le n.t.a di detto UG per la parte di interesse dispongono quanto segue:

Art.39/S- CM, Contesti della marina turistici esistenti

Art. 39.1/S- CM.TRE, Contesto turistico residenziale esistente e/o pianificato

…3. Nel CM.TRE.2 riconducibile al PdL “Peronello-Catalano”, nel PUG vengono recepite esclusivamente le previsioni del piano urbanistico esecutivo attuate alla data di adozione del PUG.

3.1. Nel CM.TRE.2 per l’edificato esistente regolarmente autorizzato o sanato alla data di adozione del PUG, sono consentiti gli interventi edilizi previsti dai punti a), b), c), d), e) dell’art.3 del DPR 380/2001, se ammissibili ai sensi delle NTA del PPTR e previa ogni altra valutazione, concessione, parere, autorizzazione, nulla osta, ecc. prevista in materia ambientale.

6. Va preliminarmente rilevato che, come ha evidenziato anche il giudice di primo grado, sulla scorta dell’eccezione di carenza di interesse sollevata dalla Regione - qui rigettata - gli interventi ammessi riguardano quelli previsti dall’art 3 d.P.R. 380/2001.

Ma l’appellante lamenta al contempo l’impossibilità di realizzare edifici alberghieri ma non dimostra la tipizzazione della zona e l’eventuale modifica in peius che sarebbe intervenuta; in ogni caso l’appellante comunque lamenta più in generale l’impossibilità di edificare nelle parti non attuate e, sotto questo profilo, è titolare di un interesse nei termini di cui si è già detto.

6.1 Secondo giurisprudenza consolidata la scadenza della validità del piano di lottizzazione determina il venir meno dei presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante e comporta l'inefficacia di tutte le previsioni del piano di lottizzazione che non hanno avuto concreta attuazione.

Ne consegue che le nuove scelte urbanistiche, con le quali il Comune rivede direttive pregresse ed adegua le strutture territoriali esistenti, non sono impedite dall'affidamento del lottizzante alla intangibilità della destinazione urbanistica delle aree oggetto di lottizzazione convenzionata, né richiedono particolare motivazione allorché la perdita di efficacia della lottizzazione per scadenza del termine decennale abbia determinato il venir meno dei presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante. ( cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 1° aprile 2011 n. 2071).

In questo contesto quindi riprende vigore il ruolo del Comune che si riappropria dei suoi poteri d'ordinamento e di gestione del territorio, relativamente all'area interessata dal piano medesimo e non completata ed edificata dall'originario lottizzante, anche se dipendente da fatto esterno a lui non addebitabile.

7. Se queste sono le coordinate generali circa l’efficacia del piano di lottizzazione, occorre poi considerare se l’intervenuto sequestro penale consenta una dilazione, d’ufficio, del termine di efficacia del piano di lottizzazione e della relativa convenzione.

La questione va vista in una duplice prospettiva: cosa avrebbe dovuto fare l’appellante in pendenza del sequestro penale ed il ruolo del termine della convenzione e l’affidamento conseguente ad una convenzione.

7.1 A tal riguardo occorre premettere che non risulta agli atti di causa alcuna richiesta di dilazione da parte dell’appellante.

Detta carenza di iniziativa va adeguatamente sottolineata in quanto l’appellante ben avrebbe potuto chiedere una proroga in conseguenza dell’impossibilità giuridica di realizzare quanto previsto nella convenzione di lottizzazione.

7.2 Stante quindi la vigenza dell’originaria scadenza della convenzione, va rilevato che il termine massimo di dieci anni di validità del piano di lottizzazione non è suscettibile di deroga, neppure sull'accordo delle parti ( cfr. Cons. Stato, sez. IV, 20 aprile 2023, n. 4010; sez. VI, 5 dicembre 2013, n. 5807), sicché eventuali diverse pattuizioni risulterebbero nulle e sarebbero automaticamente sostituite, ex lege , dal termine legale ( ex art. 1339, c.c.). Secondo giurisprudenza consolidata è pertanto irrilevante (ai fini delle conseguenze connesse alla scadenza del termine decennale di efficacia del piano di lottizzazione) stabilire se la mancata attuazione sia dovuta alla pubblica amministrazione o al privato lottizzante ( cfr. Cons. Stato, sez. IV, 10 agosto 2011, n. 4761), essendo onere del soggetto che invoca la sussistenza di cause di forza maggiore e quindi l'oggettiva impossibilità di realizzare l'intervento costruttivo per factum principis , di attivarsi nel termine di validità del piano di lottizzazione, al fine di ottenere dall'amministrazione una proroga, sottoponendo al vaglio dell'amministrazione medesima la ritenuta sussistenza delle asserite cause di forza maggiore, per le valutazioni e i provvedimenti (eventuale provvedimento di proroga) di competenza del comune ( cfr. in tal senso Cons. Stato, Sez. IV, 29 marzo 2019, n. 2084).

Ciò in considerazione del fatto che diversamente opinando verrebbe leso il potere del comune di imprimere un nuovo assetto al proprio territorio, in caso di piani rimasti inattuati ove peraltro questo coincida con la mancata iniziativa dell’odierno appellante da una proroga della scadenza.

7.3 Quanto infine all’affidamento riposto nel piano di lottizzazione e nella relativa convenzione, va proprio considerato che in ogni caso la convenzione in questione era scaduta essendo pertanto cessata ogni legittima aspettativa del lottizzante che comunque non sarebbe andata oltre uno specifico onere di motivazione rafforzata ( cfr. Cons. Stato, Ad. Plen. n. 24 del 1999).

Né comunque, secondo giurisprudenza consolidata, le nuove scelte urbanistiche, adottate dal Comune possono essere impedite dall'affidamento riposto dal lottizzante sulla intangibilità della destinazione urbanistica delle aree oggetto di lottizzazione convenzionata ( cfr. Cons. Stato, sez. IV, 8 gennaio 2021, n. 301).

In considerazione di quanto sin qui rilevato il ricorso è da rigettare.

La complessità della fattispecie comunque giustifica una compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale, (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 19 giugno 2025 con l'intervento dei magistrati:

Vincenzo Lopilato, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Riccardo Carpino, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Riccardo Carpino	Vincenzo Lopilato

IL SEGRETARIO