Sentenza n. 110/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del PIEMONTE Sezione 1, riunita in udienza il
22/12/2025 alle ore 14:00 con la seguente composizione collegiale:
CIRELLI GINO, Presidente
RINALDI ETTORE, Relatore
SISTO GIOVANNI, Giudice
in data 22/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 957/2024 depositato il 23/12/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Verbano-Cusio-Ossola - Viale Azari, 94 28922 Verbania VB
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 Societa' Coop. Edilizia A Proprieta' Indivi - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 57/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado VERBANIA sez. 2
e pubblicata il 26/09/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T7X03UC00343 IRES-ALTRO 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T7X03UC00342 IRES-ALTRO 2017
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T7X03UC00344 IRES-ALTRO 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 835/2025 depositato il 29/12/2025
Richieste delle parti:
Conclusioni parte appellante
In via principale: riformare integralmente la sentenza impugnata e, per l'effetto, confermare la legittimità del proprio operato.
Con condanna della parte appellata alla rifusione delle spese di giudizio come da nota spese allegata.
Conclusioni parte appellata respingere l'appello di controparte, siccome infondato, e, in ogni caso, confermare l'annullamento integrale dell'avviso di accertamento in giudizio;

in subordine, voglia annullare/disapplicare ovvero rideterminare le sanzioni dallo stesso recate, per i motivi e nei termini di cui in narrativa, anche previa eventuale remissione degli atti alla Corte Costituzionale o alla
Corte di Giustizia dell'Unione Europea per le ragioni sopra descritte. Con condanna di controparte alle spese del giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Conclusioni parte appellante
In via principale: riformare integralmente la sentenza impugnata e, per l'effetto, confermare la legittimità del proprio operato.
Con condanna della parte appellata alla rifusione delle spese di giudizio come da nota spese allegata.
Conclusioni parte appellata respingere l'appello di controparte, siccome infondato, e, in ogni caso, confermare l'annullamento integrale dell'avviso di accertamento in giudizio;

in subordine, voglia annullare/disapplicare ovvero rideterminare le sanzioni dallo stesso recate, per i motivi e nei termini di cui in narrativa, anche previa eventuale remissione degli atti alla Corte Costituzionale o alla
Corte di Giustizia dell'Unione Europea per le ragioni sopra descritte. Con condanna di controparte alle spese del giudizio. A seguito del controllo fiscale effettuato alla Resistente_1, l'ufficio di Verbania contestava:
- primo rilievo) l'indebita deduzione ai fini IRES dell'importo di € 96.988,44 relativo ai versamenti effettuati alla Regione Piemonte e contabilizzati tra i componenti negativi del conto economico;

- secondo rilievo) l'indebita deduzione ai fini IRES del costo di € 41.782,67 contabilizzato a titolo di ammortamento finanziario, relativo agli immobili concessi in godimento ai soci,
- terzo rilievo e quarto rilievo non oggetto di contenzioso.
L'ufficio notificava alla Resistente_1, distinti avvisi o di accertamento per le annualità 2017, 2018 e 2019, confermando le anzidette contestazioni. In data 27/10/2023 la Resistente_1, dopo la fase di mediazione esitata negativamente, presentava ricorso avverso l'accertamento ritenendo i rilievi residui infondati e/o nulli e comunque non provati.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Verbania con la Sentenza n. 57/02/24 accoglieva il ricorso della Resistente_1, con spese compensate.
La CGT di Primo Grado di Verbania ha ritenuto di annullare i rilievi dell'accertamento relativi all'indebita deduzione dei canoni versati alla Regione Piemonte ed alla indebita deduzione della quota di ammortamento finanziario annuale, riferendosi e citando in sentenza giurisprudenza relativa a fattispecie analoghe (CTR del Piemonte sentenza n. 338/2022). Rispetto al primo rilievo l'affermazione dell'Ufficio secondo la quale esisterebbe una diretta correlazione tra i contributi in conto capitale concessi ex art. 5 L.R. Piemonte del 17 maggio 1976 n. 28 (legge che disciplina i finanziamenti integrativi a favore delle cooperative a proprietà indivisa) ed i versamenti che le cooperative edilizie sono tenute ad effettuare a norma dell'articolo 9 della medesima legge all'Ente regionale, non troverebbe conferma nel testo normativo. La restituzione dei contributi concessi, per i giudici di prime cure, non sarebbe disciplinata dall'articolo 9, bensì dall'articolo 5 della medesima legge regionale: “Le integrazioni di cui al precedente comma saranno rimborsate dalle cooperative beneficiarie in 35 anni con le modalità di cui all'ultimo comma del precedente articolo 3”.
La contribuzione di cui all'articolo 9 invero assolverebbe ad un'altra funzione e sarebbe svincolata da una logica restitutoria, tanto è vero che la somma che la cooperativa edilizia a proprietà indivisa potrebbe versare, negli anni, in forza della predetta disposizione, potrebbe addirittura eccedere l'importo di quanto concesso dalla Regione ex art. 5 L.R. 28/76.
Le contribuzioni ex articolo 9, pertanto, non possono, secondo la CGT, essere considerate indeducibili.
L'Ufficio non avrebbe assolto all'onere probatorio posto a suo carico, ossia non avrebbe indicato elementi idonei a dimostrare la consapevolezza da parte della cooperativa di fruire di un doppio beneficio ai fini Ires.
Ritiene infatti non provato che le somme restituite alla Regione abbiano la stessa natura degli importi esclusi da tassazione IRES, per cui avrebbero dovuto generare una variazione in aumento in sede di dichiarazione dei redditi, mediante diminuzione dei componenti negativi deducibili, ai sensi dell'articolo 88 del TUIR, in base ad un criterio di simmetria rispetto alle modalità di tassazione dell'originario componente di reddito positivo, trattandosi di poste passive afferenti a proventi non soggetti a tassazione. Riguardo al secondo rilievo i giudici provinciali ritengono che non si può dubitare: “del fatto che gli immobili costruiti dalla
Cooperativa e poi concessi in godimento ai soci costituiscano lo strumento per la realizzazione dell'oggetto della cooperativa e, dunque, la realizzazione dello scambio mutualistico connesso al rapporto giuridico tra socio e cooperativa […] il perseguimento , dunque, attraverso la costruzione e il godimento degli immobili a beneficio dei soci delle finalità statutarie qualifica gli immobili posseduti dalla Cooperativa quali immobili strumentali…”. Per la CGT adita, in sostanza gli immobili ai quali si riferisce la deduzione delle quote di ammortamento finanziario, devono essere qualificati come strumentali all'esercizio dell'attività di impresa della cooperativa, con conseguente possibilità di dedurre i relativi oneri.
Propone appello la Direzione Provinciale del Verbano-Cusio-Ossola con premessa: “Come ammesso anche dai giudici nella sentenza n. 13/02/24, la tematica in discussione è particolarmente complessa, pertanto, si ritiene necessario che la vicenda sia esaminata nella sua interezza e globalità, valorizzando tutte le circostanze emerse dalle verifiche condotte dall'ufficio, per meglio rappresentare lo schema occorso di benefici fiscali non spettanti, di cui ha goduto impropriamente la Resistente_1 nell'anno oggetto di controllo (il 2016). In buona sostanza, la Resistente_1 è una cooperativa edilizia a proprietà indivisa edilizia che realizza immobili di civile abitazione, che entrano a far parte del suo patrimonio. I soci aderiscono alla cooperativa allo scopo di ottenere l'assegnazione in godimento, a tempo indeterminato, di un alloggio, a condizioni migliori di quelle che otterrebbero nel libero mercato. I singoli appartamenti costruiti vengono assegnati ai singoli soci, dietro pagamento di un canone e la realizzazione degli immobili viene finanziata dal versamento delle quote sociali, oltreché da mutui fondiari, concessi a condizioni agevolate.
Nelle cooperative a proprietà “indivisa” i soci ottengono le menzionate unità immobiliari in godimento a tempo indeterminato, mentre la proprietà resta in capo alla società cooperativa (come nel caso della Resistente_1
). Nelle cooperative edilizie a proprietà “divisa” viceversa, le singole unità immobiliari realizzate vengono assegnate in proprietà ai soci.
Motivo di appello n. 1) violazione e/o falsa applicazione dell'art. 9, Legge regionale 17 maggio 1976, n. 28, in combinato disposto con l'art. 90 T.U.I.R. (primo rilevo)
La Resistente_1 viola la normativa richiamata agli artt. 88, 90, 102, 103 e 104 TUIR, per l'indebito abbattimento della base imponibile dovuto alla contabilizzazione del componente negativo, dedotto ai fini
IRES, relativo alla restituzione di contributi regionali. Il giudice di primo grado ritiene erroneamente che l'Ufficio abbia individuando una relazione tra i finanziamenti e i riversamenti ottenuti ed effettuati dalla
Resistente_1 alla Regione Piemonte, non prevista invece dal legislatore regionale. La Corte sostiene la piena deducibilità delle somme relative alla restituzione dei contributi regionali, in quanto le stesse non sono una “restituzione” dei contributi/finanziamenti alla Regione, ma sono somme collegate all'importo dei canoni corrisposti dagli assegnatari degli alloggi, costituenti proventi imponibili. La Corte sostiene ancora, in sentenza, che non è stato in alcun modo dimostrato che le somme in questione, versate dalla Resistente_1
alla Regione Piemonte, siano collegate al contributo ricevuto da questa ultima, eccependo anche il mancato assolvimento del relativo onere probatorio in accertamento. A parere dell'ufficio la pronuncia è errata sul punto ed in diritto. La norma di cui all'art. 9 della legge regionale 17 maggio 1976, n. 28, dispone una “relazione” tra i canoni di rivalutazione affitti, che le Cooperative edilizie a proprietà indivisa versano all'Ente Regionale e le relative erogazioni dei contributi regionali. Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa ottengono dei finanziamenti regionali sugli interventi edilizi da esse realizzati ed in relazione a tali benefici, versano annualmente alla Regione Piemonte delle somme a titolo di rivalutazione affitti (ex art. 9 l.r. n. 28/76). Nel caso in esame, la Resistente_1 ha versato alla Regione Piemonte il canone dovuto a norma dell'art. 9 della legge regionale 17 maggio 1976, n. 28, contabilizzando l'importo tra i componenti negativi del conto economico “conto di mastro n. 55/6322001 – rivalutazione canoni”; tale somma ha concorso alla determinazione del reddito di esercizio (anno d'imposta 2016) ed allo stesso tempo è stata interamente dedotta dal reddito imponibile ai fini Ires. Ne deriva, pertanto, che la Resistente_1, quando riceve i contributi dalla Regione, li contabilizza tra i componenti positivi del reddito, senza assoggettarli a tassazione ai sensi dell'art. 88, comma 3, lett. b) del Tuir, quando restituisce gli stessi contributi, secondo la normativa regionale sopra ricostruita, contabilizza un componente negativo di reddito, deducendoli interamente ai fini Ires. Il costo che deriva ad un provento che non genera reddito imponibile quando viene percepito, parallelamente, non può rappresentare un componente deducibile quando viene rimborsato. Tale costatazione è alla base del recupero in oggetto: la deduzione dei contributi regionali in esame è illegittima ex art. 109 Tuir, comma
5, perché sono deducibili solo le spese ed i componenti negativi inerenti ad un ricavo o provento che concorre a formare il reddito. Ancora vi è di più: secondo il disposto del comma 2 dell'art. 90 del TUIR, non sono fiscalmente deducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio, quali gli interventi di recupero diversi da quelli di manutenzione ordinaria, mentre risultano deducibili i costi non specificatamente relativi agli immobili patrimonio, quali quelli del personale addetto alla contabilità e le spese societarie, in quanto riferite alla struttura aziendale. Inoltre, in base al disposto dell'art. 88 TUIR, comma 3, lett. b) “non si considerano contributi o liberalità i finanziamenti erogati dallo Stato, dalle Regioni e dalle Province autonome (…) erogati alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e di abitazione per la costruzione, ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria di immobili destinati all'assegnazione in godimento o locazione”, per cui tali somme non concorrono alla formazione della base imponibile IRES. Alla luce di tale premessa, i giudici di primo grado hanno annullato l'accertamento operando in violazione dell'art. 90, co. 2, TUIR, poiché la Resistente_1 ha indebitamente portato in deduzione dal reddito di impresa delle partite contabili passive riferite agli immobili-patrimonio, considerandoli immobili strumentali, salvo tuttavia avvalersi delle agevolazioni sopra previste sul presupposto dell'applicazione dell'art. 90 cit.
Da ciò l'Ufficio scrivente propone appello avverso la sentenza 13/02/23, perché è riscontrabile un'obiettiva incoerenza del criterio logico/giuridico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento.
La deduzione in esame si ripete, è illegittima sulla base dell'interpretazione letterale dell'art. 109 Tuir, comma
5, perché sono deducibili le spese ed i componenti negativi inerenti ad un ricavo o provento che concorre a formare il reddito. Il costo in esame inerisce invece ad un provento che non genera reddito imponibile quando viene percepito, parallelamente, esso non può rappresentare un costo deducibile quando viene rimborsato.
Tale ricostruzione interpretativa non viene contraddetta neppure dalla modifica apportata dalla L.R. 3/2023,
a seguito della quale il termine “restituzioni”, utilizzato nell'art.

4-ter, è stato sostituito con quello di
“versamenti”. Dalla lettura del combinato disposto dei commi 3 – 4ter – 5 e 9 non sussistono dubbi interpretativi in ordine alla natura restitutoria dei versamenti in esame né è mai stata dimostrata la sussistenza di un diverso titolo. La correlazione ai contributi/finanziamenti ricevuti a norma del comma 3 dell'art. 5 della L.R. 28/76 è infatti chiara. E' palese che la Resistente_1 non avrebbe effettuato alla Regione Piemonte le restituzioni/i versamenti, la cui deducibilità è contestata, se non avesse beneficiato delle agevolazioni finanziarie di cui all'art. 5 L.R. 28/76. In altre parole, il riferimento ai finanziamenti di cui all'art. 5 cit. non ha la mera funzione di individuare l'ambito “soggettivo” di applicazione della norma, ma individua il vero e proprio presupposto, la ragione del rimborso e la sua natura restitutoria. Al contrario, nessuna prova è stata fornita dalla controparte sia, come visto, con riferimento all'asserita diversa qualificazione dell'importo contestato sia con riferimento alla sua quantificazione. Nel caso di cui si occupa, l'ufficio ha provato con un iter motivazionale intellegibile e conseguenziale che le somme restituite hanno la stessa natura degli importi non assoggettati a tassazione Ires, essendo poste passive afferenti a proventi non soggetti a tassazione
(ossia restituzioni prive di inerenza a ricavi imponibili), per cui per un criterio di simmetria rispetto alle modalità di tassazione dell'originario componente di reddito positivo avrebbero dovuto generare una variazioni in aumento in sede di dichiarazione dei redditi. . Viceversa, in sentenza si scrive che: “ove si accedesse all'interpretazione proposta dall'Agenzia, si finirebbe per porre a carico della cooperativa un onere eccessivo.
Essa rischierebbe di pagare (considerando congiuntamente gli obblighi di versamento alla Regione e l'onere tributario) una somma eccedente quanto ricevuto dai soci, sotto forma di canone”. Tuttavia, la prova di tale
“onere eccessivo” non è mai stata data, posto che la Resistente_1 in ricorso non indica di quanto gli importi versati alla Regione, ex art. 9 LR 28/76 sarebbero superiori ai contributi ricevuti. In ricorso la difesa dichiara apoditticamente che se si seguisse per assurdo la linea interpretativa dell'ufficio, quanto complessivamente versato da Resistente_1 a favore dell'ente regionale e dell'erario, risulterebbe superiore rispetto all'importo che la stessa riceve, a titolo di canoni di godimento da parte dei propri soci, ma nessuna prova è stata fornita sulla circostanza. La difesa riferisce nel giudizio di primo grado, che non vi è alcuna corrispondenza numerica tra i contributi regionali in c/mutuo per € 211.994,22 e l'importo di € 96.998,44 contabilizzato a titolo di versamento a favore dell'ente pubblico. Nondimeno la corrispondenza tra i contributi regionali e i versamenti effettuati a favore dell'ente pubblico, non è una corrispondenza prettamente numerica, ma funzionale al calcolo della base imponibile ai fini Ires. In sostanza c'è una relazione contabile che genera un indebito vantaggio fiscale:
- tra i contributi/finanziamenti previsti dalla Legge Regionale n. 28/73, per la realizzazione di alloggi da assegnare in godimento ai propri soci, che la Resistente_1 riceve dalla Regione Piemonte e che non assoggetta a tassazione ex art. 88 Tuir comma 3 lett. b) quindi importi che non concorrono alla formazione della base imponibile Ires;

- e gli importi dedotti che la Resistente_1 restituisce alla Regione Piemonte e contabilizza come componente negativo di reddito, abbattendo la base imponibile ai fini Ires.
Motivo di appello n. 2) Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2, comma 5, della Legge n. 388 del 2000
e 1, comma 35, Legge 24 dicembre 2007, n. 244, in combinato disposto con l'art. 90 T.U.I.R. (secondo rilievo).
L'Ufficio considera gli immobili della Resistente_1 quali “immobili patrimonio” che concorrono alla formazione della base imponibile della stessa società ai sensi dell'art. 90 TUIR, da ciò non sono fiscalmente deducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimonio, manutenzione ordinaria, straordinaria, di risanamento e di ristrutturazione edilizia, ai sensi del comma 2 dell'art. 90 TUIR. La disposizione esclude altresì la deducibilità delle quote di ammortamento di cui agli art. 102, 103 e 104
(ammortamento finanziario). Per i giudici di primo grado, gli immobili ai quali si riferisce la deduzione delle quote di ammortamento finanziario, devono essere qualificati invece come “strumentali” all'esercizio dell'attività di impresa della cooperativa, con conseguente possibilità di dedurre i relativi oneri ed i relativi ammortamenti. Tale affermazione in sentenza si ritiene infondata perché basata su una erronea applicazione dell'art. 90 del TUIR per quanto di seguito argomentato. Gli immobili adibiti a civile abitazione dei soci sono considerati beni patrimonio e di conseguenza concorrono alla determinazione della base imponibile, ai sensi dell'articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, di seguito denominato «TUIR», sulla base delle risultanze catastali. Tuttavia, essendo in tale caso gli immobili assegnati in godimento, sempre ai sensi dell'articolo 90, il reddito è determinato assumendo il maggiore dei valori tra la rendita catastale e la corrisposta quota di godimento, ridotto fino a un massimo del 15 per cento dell'importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico della cooperativa per la manutenzione ordinaria degli immobili. In accertamento si contesta alla Resistente_1 che nell'anno 2016 ha contabilizzato nel conto di mastro e dedotto dal reddito di impresa ai fini IRES, le quote di ammortamento finanziario (€ 41.782,67) relative agli immobili concessi in godimento ai soci, costruiti in forza di diritto di superficie, in ragione del minore valore degli alloggi per la possibile cessione gratuita degli stessi alla scadenza del diritto. Sulla base del quadro normativo esposto e considerato che l'ammortamento è relativo agli immobili patrimonio della società cooperativa, in base all'art. 90, comma
2, del T.U.I.R. non sono fiscalmente deducibili le quote di ammortamento finanziario ex art. 104 del T.U.I.R. per cui è stato recuperato a tassazione l'importo di € 41.782,67 indebitamente dedotto dal reddito di impresa.
Nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa gli immobili destinati ad abitazione dei soci sono i beni “oggetto” dell'attività, perché lo “scopo” della cooperativa a proprietà indivisa è proprio nell'acquisizione del bene al proprio “patrimonio”, al fine di concederlo in godimento ai propri soci. Ebbene, nella categoria “bene strumentale” si possono ricomprendere gli immobili quali uffici, depositi, locali amministrativi ma non certo gli immobili destinati ad abitazione dei soci della cooperativa. In sintesi, i beni che la Resistente_1 assegna ai singoli soci non sono “beni strumentali” all'esercizio dell'impresa, con conseguente indeducibilità dei relativi costi, ex art. 90 comma 2°. Tali beni sono acquisiti al “patrimonio” della Coop, per cui il socio gode del diritto di abitazione e non ne sarà mai proprietario. Dalla distinzione tra strumentalità per natura e strumentalità per destinazione, si osserva che la natura strumentale del bene immobile, deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all'oggetto dell'attività d'impresa, ma anche in concreto, previo accertamento che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, lo strumento per l'esercizio dell'attività. Il concetto di bene ammortizzabile coincide con quello di bene strumentale di cui all'articolo 43 del Tuir e la strumentalità del bene deve essere verificata in concreto: “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore” e che “gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”, ovvero strumentali per natura, “si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato” (art. 43 cit.). In conclusione, la Resistente_1 ritiene gli immobili destinati ad abitazione privata dei soci “strumentali” alla propria attività, per cui ammortizzabili;
ma la tesi della difesa ripresa nella pronuncia impugnata, non è condivisibile, perché gli immobili di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa sono afferenti al patrimonio della stessa e concorrono alla determinazione della base imponibile dell'ente ai sensi dell'articolo 90 del
TUIR. Secondo il disposto del comma 1 dell'art. 90, gli immobili c.d. “patrimoniali” concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato. In caso di immobili locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo, dell'importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, risulti superiore al reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Il seguente comma 2, art. 90, ancora chiarisce che: “le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione”. Tale previsione, speciale e derogatoria rispetto al principio generale dell'inerenza dei componenti negativi del reddito, sancisce un divieto assoluto di deducibilità per tutti i componenti negativi relativi agli immobili di cui a comma

1. La sua ratio consiste nel fatto che le spese e gli altri componenti negativi di reddito afferenti agli immobili patrimoniali sono già stati forfettariamente calcolati in sede di definizione delle tariffe d'estimo assunte a base per la determinazione della rendita catastale. In sostanza in base al comma 2 dell'articolo 90 del TUIR non è deducibile alcun ammortamento riguardante gli immobili delle cooperative in esame.
Controdeduce la Cooperativa per la conferma della sentenza di primo grado e in subordine ripropone le questioni poste con i motivi di ricorso assorbiti (sulla Illegittimità delle sanzioni irrogate).
, MEMORIE ILLUSTRATIVE - Direzione Provinciale del VERBANO-CUSIO-OSSOLA,
che richiama la recente pronuncia C.G.T. Piemonte n. 690/2025, depositata il 1° ottobre 2025 (doc. 1), che, sulla stessa materia, ha confermato integralmente le posizioni dell'Ufficio.
MEMORIA 11 .9. 2025 parte appellata che produce sentenze di merito favorevoli alla cooperativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appellata è una cooperativa edilizia a proprietà indivisa, i cui soci ottengono l'assegnazione in godimento a tempo indeterminato di un alloggio, a condizioni migliori di quelle normalmente praticate sul mercato. La Cooperativa realizza gli immobili di civile abitazione, dei quali mantiene la proprietà esclusiva, e concede in godimento ai soci i singoli alloggi, a fronte del pagamento di canoni contabilizzati e assoggettati a tassazione come ricavi.
il Collegio osserva che è dunque improprio e non corretto equiparare quella che è a tutti gli effetti un'assegnazione in godimento ai soci, dietro pagamento di un canone, ad una locazione a terzi propriamente intesa. Dall' avviso di accertamento opposto, si evince che la realizzazione degli immobili viene finanziata attraverso le quote sociali ed altri contributi richiesti ai soci, mediante l'accensione di mutui fondiari concessi da istituti di credito, e la percezione di contributi e finanziamenti agevolati ricevuti da enti pubblici, in particolare Regione Piemonte..
Il rilievo 1) del provvedimento impositivo attiene al recupero dei versamenti effettuati dalla Cooperativa alla Regione Piemonte in ottemperanza all'art. 9 della legge regionale del 17 maggio 1976, n. 28 la cui deducibilità fiscale è stata disconosciuta dall'ente impositore in ragione della loro presunta «diretta correlazione» con i «contributi/finanziamenti» ricevuti dalla Cooperativa, ai sensi dell'art. 5 della medesima legge regionale, e della non imponibilità di questi ultimi, nonché della loro altrettanto presunta natura di «componenti negativi di reddito relativi agli immobili patrimonio», come tali indeducibili ai sensi del comma 2 dell'art. 90 TUIR.
La prima questione attiene alla natura nonché l'inquadramento fiscale degli immobili della Cooperativa, che l'Ufficio riconduce a beni meramente patrimoniali ai sensi dell'art. 90 TUIR, non essendo inquadrabili né tra i beni merce, né tra quelli strumentali;
tale qualificazione comporta l'applicazione della disposizione contenuta al comma 2 della stessa norma che esclude la deducibilità delle spese e degli altri componenti negativi «relativi ai beni immobili indicati nel comma 1».
Tale qualificazione non è desumibile, né dalla lettera, né dalla ratio dell'art. 90 TUIR. Quest'ultimo contiene infatti una definizione negativa e residuale di tale categoria di beni, che in nessun modo può ricomprendere gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa, la cui realizzazione da parte dell'ente è la ragione stessa della sua esistenza, ossia lo scopo per cui esso è istituito: gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa concorrono alla formazione del reddito di impresa dichiarato dalla cooperativa, producendo componenti positivi che pacificamente non rientrano tra i proventi immobiliari, ma sono veri e propri ricavi, per l'effetto, ne consegue la deducibilità dei componenti negativi dagli stessi immobili generati.
Nell'unico precedente di legittimità in termini che consta, ( Cassazione 27 gennaio 2001, n. 1183) in tema di immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, e che questo Collegio fa proprio e condivide, la Suprema Corte ha motivato «che l'immobile di proprietà della cooperativa non poteva essere considerato quale bene prodotto nell'esercizio dell'impresa, né bene strumentale della medesima
»), e, negando esplicitamente che gli immobili realizzati da una cooperativa al fine di assegnarne gli alloggi ai soci siano beni meramente patrimoniali, come tali soggetti all'art. 57 (oggi 90) TUIR, ne ha invece affermato la riconducibilità tra i beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa. «tale produzione » ossia la realizzazione degli immobili «è infatti il risultato dell'attività della cooperativa, e anzi costituisce l'oggetto sociale di quest'ultima, restando irrilevante che gli immobili, invece di essere venduti a terzi, siano assegnati ai soci per abitarvi;
invero il citato art. 57, ai fini della tassazione secondo la disciplina del reddito di impresa, anziché di quello fondiario, prevede l'ipotesi dell'attività diretta alla “produzione” di immobili come alternativa a quella dello “scambio” dei medesimi».
Ne discende la correttezza della tesi della contribuente.
Inoltre, ai fini della deducibilità quale componente negativo dei versamenti effettuati ala Regione
Piemonte e previsti all'art. 9, legge Regione Piemonte 17 maggio 1976, n. 28, gli stessi sono correlati ai canoni di godimento che le cooperative ricevono dai loro soci e non ai finanziamenti che le cooperative ricevono dalla Regione, questi ultimi sono previsti dal'art. 5 legge regionale citata quali “contributi in conto capitale” e la cui restituzione non è disciplinata dall'articolo 9 cit., bensì dal medesimo articolo 5: “Le integrazioni di cui al precedente comma saranno rimborsate dalle cooperative beneficiarie in 35 anni con le modalità di cui all'ultimo comma del precedente articolo 3”. La contribuzione di cui all'articolo 9 assolve ad un'altra funzione ed è svincolata da una logica restitutoria, tanto è vero che la somma che la cooperativa edilizia a proprietà indivisa potrebbe versare, negli anni, in forza della predetta disposizione, potrebbe addirittura eccedere l'importo di quanto concesso dalla Regione ex art. 5 L.R. 28/76.
Non essendovi correlazione tra finanziamento regionale e canone di godimento, che costituiscono ricavi, discende la deducibilità di tali somme.
L'inquadramento tra i redditi di impresa consente di ritenere legittima l'imputazione a quote di ammortamento degli immobili medesimi che non sono né beni merce né beni patrimoniali, come sostenuto dall'Ufficio, ma parificati ai beni strumentali (cfr. Cass. 27 gennaio 2001, n. 1183) con inapplicabilità dell'art. 90, comma 2, TUIR.

P.Q.M.

rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata. Spese compensate