N. R.G. 3466/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. RT SS EL Presidente dott. Francesco Distefano Consigliere dott.ssa RI LL Consigliera rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3466/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GIULIA Parte_1 C.F._1
BUSINARO
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRANCESCA DE Controparte_1 C.F._2
FL e dell'avv. FRANCESCO TAMBORINO
APPELLATO
OGGETTO: impugnazione della sentenza del Tribunale di Milano n. 9764/2024 pubblicata il
12/11/2024; materia di: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis: In via pregiudiziale e cautelare
pagina 1 di 8 - sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;
In via principale e nel merito
- accogliere per i motivi tutti dettagliatamente esposto, motivati e documentati in parte narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 9764/2024 del Tribunale di Milano, Sezione Quarta Civile, R.G. n. 12688/2024, del 06.11.2024, notificata il 15.11.2024,
- accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e conseguentemente
- disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria
- si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e rigettate in primo grado.”
Per parte appellata:
“➢ dichiarare inammissibile e/o rigettare l'appello qui proposto della signora e, Parte_1 conseguentemente,
➢ confermare la sentenza di primo grado n. 9764/2024 del Tribunale di Milano, sez. VII civile Giudice Dott.ssa Caizzo, pubblicata in data 12.11.2024. Con favore delle spese e competenze di lite, anche della fase relativa alla richiesta di sospensione dell'esecuzione, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha proposto appello avverso la sentenza n. 9764/2024 pubblicata il 12.11.2024 con la Parte_1 quale il Tribunale di Milano, in accoglimento delle domande proposte da aveva: Controparte_1
- accertato l'inadempimento di alle obbligazioni assunte con la proposta irrevocabile di Pt_1 compravendita immobiliare sottoscritta da e accettata da il 29.11.2021, non avendo CP_1 Pt_1 quest'ultima provveduto, nel termine stabilito per la stipula del preliminare e nemmeno nel termine stabilito da ultimo per il rogito (31.10.2022), alla regolarizzazione delle difformità edilizie e catastali
(mancato frazionamento;
diversa destinazione d'uso: magazzino) emerse dopo la stipula della proposta irrevocabile;

- dichiarato la risoluzione della proposta irrevocabile;

- condannato alla restituzione della caparra ricevuta di € 5000,00 e al risarcimento del danno Pt_1 patito da consistito nella somma versata per la tassa di registrazione della proposta CP_1 irrevocabile (€ 770,40) e nella provvigione versata al mediatore (€ 23.790,00);
- condannato alle spese di lite. Pt_1
pagina 2 di 8 L'appellante ha fondato l'appello sui seguenti motivi:

1. il Giudice, dichiarando la risoluzione del contratto, avrebbe pronunciato ultra petita, posto che la domanda di risoluzione non era contenuta nelle conclusioni, nel corpo delle quali l'attore CP_1 aveva soltanto chiesto l'accertamento dell'inadempimento della venditrice e la sua condanna alla restituzione della caparra e al risarcimento del danno;

2. il Giudice avrebbe erroneamente qualificato la proposta irrevocabile del 29.11.2021 come
“preliminare del preliminare” contenente obblighi vincolanti per le parti, mentre si trattava di mera puntuazione, dalla quale poteva eventualmente scaturire soltanto una responsabilità precontrattuale. Il fatto che le parti non avessero intenzione di vincolarsi sin da subito emergerebbe, infatti, sia dalla circostanza per cui eliminarono dal modulo prestampato dell'agenzia immobiliare la dicitura “contratto preliminare di compravendita” intendendo sottoscrivere successivamente, entro la data del 4.3.2022, il contratto preliminare, sia dal fatto che mancavano ancora, all'epoca, alcune importanti condizioni, quali l'indicazione del nominativo del notaio rogante, la conferma della presenza del certificato di conformità energetica e gli esiti della verifica urbanistica e catastale dell'immobile. Del resto, da un semplice raffronto tra la proposta irrevocabile del 29.11.2021 e la bozza di contratto preliminare redatta dal notaio scelto da emergerebbe che il contenuto dei due documenti è esattamente identico CP_1
(in particolare, identiche sarebbero le previsioni, nell'uno e nell'altro documento, relative alla conformità energetica e a quella urbanistico-catastale dell'immobile); da ciò discenderebbe l'inutile duplicazione del “preliminare del preliminare” e dunque la sua nullità, non essendovi stato alcun interesse delle parti ad una “formazione progressiva del contratto”.

3. il Giudice avrebbe inoltre errato a ritenere legittimo il pagamento della provvigione effettuato dall' in favore del mediatore: la proposta non era vincolante e, comunque, non era idonea a far CP_1 sorgere in capo ai contraenti il diritto all'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art.2932 c.c. o, in alternativa, a chiedere il risarcimento del danno. La giurisprudenza della Cassazione, infatti, afferma che solo il contratto preliminare e non il “preliminare di preliminare” sarebbe idoneo a far sorgere i diritti di cui sopra e che solo la stipula del contratto preliminare coinciderebbe con la “conclusione dell'affare” che fa sorgere a sua volta il diritto alla provvigione. Ha dunque errato il giudice a ritenere legittimo il pagamento della provvigione, con conseguente riconoscimento del diritto di di CP_1 ottenere il relativo risarcimento del danno;

4. il Giudice avrebbe, infine, erroneamente ritenuto grave, oltre che a lei imputabile, l'inadempimento pagina 3 di 8 di : quest'ultima era stata indotta a ritenere che l'immobile fosse privo di criticità urbanistiche ed Pt_1 edilizie dal fatto che l'atto di provenienza del giugno 2002 indicava l'immobile come destinato ad abitazione;
inoltre, una volta emerso, ella si era immediatamente attivata per risolvere il problema. I termini stabiliti per la stipula del contratto preliminare e del rogito non erano perentori. Il promissario acquirente, invece, ha deciso di sottrarsi alla sottoscrizione del preliminare e del rogito nel gennaio
2023, quando ormai la pratica in sanatoria era praticamente conclusa.
a chiesto il rigetto dell'appello e la conferma integrale della sentenza impugnata. CP_1
*
L'appello è infondato.
1. E' anzi tutto infondato il primo motivo di appello.
Premesso che nelle missive del mese di novembre e di dicembre 2022 (doc. 15 e doc. 17 odierno appellato) manifestando il chiaro intento di “sciogliersi” dal contratto inter partes CP_1
(dichiarando di non avere più interesse all'esecuzione dello stesso a seguito dell'inadempimento di
), non prende una posizione chiara circa le modalità con cui avrebbe voluto determinare tale Pt_1 scioglimento, tanto è vero che per un verso chiede il pagamento del doppio della caparra versata
(effetto tipico del recesso ex art. 1385, 2° comma c.c.), e per altro verso manifesta l'intenzione di ottenere il risarcimento del danno (effetto tipico della risoluzione per inadempimento); ciò premesso, nella missiva del 23.1.2023 chiaramente esprime l'intenzione di risolvere il contratto, con CP_1 richiesta di restituzione della sola caparra versata e di risarcimento del danno (doc. 18 appellato), intenzione ribadita chiaramente e definitivamente anche con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado, nel corpo del quale dedica un intero paragrafo (“IV. RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO”) alla risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. e a conclusione del quale così si esprime: “Pertanto, esercitando la risoluzione del contratto per inadempimento dell'altra parte, il sig. ha CP_1 maturato il diritto al risarcimento del danno, quantificato nella caparra confirmatoria versata di €
5.000,00, le spese di registrazione di € 770,40 e la provvigione del mediatore di € 31.720,00” (cfr ricorso introduttivo, pag. 8).
Ora, a fronte di tali chiare allegazioni, il solo e semplice fatto che nelle conclusioni dell'atto introduttivo (così come in sede di udienza di precisazione delle conclusioni) non abbia CP_1 formulato espressa domanda di risoluzione non costituisce circostanza idonea ad impedire che il giudice, nell'esercizio del suo potere-dovere di interpretazione della domanda, interpreti appunto la pagina 4 di 8 domanda alla luce di quanto dedotto nella narrativa dell'atto e giunga alla – certamente condivisibile – conclusione che abbia proposto domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della CP_1 controparte, oltre che di risarcimento del danno (cfr., tra le altre, Cass. 13602/2019, secondo cui “Il giudice di merito, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte ma deve accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non esclusivamente dal tenore letterale degli atti ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla medesima parte e dalle precisazioni da essa fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto richiesto, con i soli limiti della corrispondenza tra chiesto e pronunciato e del divieto di sostituire d'ufficio un'azione diversa da quella proposta. Il relativo giudizio, estrinsecandosi in valutazioni discrezionali sul merito della controversia, è sindacabile in sede di legittimità unicamente se sono stati travalicati i detti limiti o per vizio della motivazione.”)
La Corte non ravvisa, dunque, alcun vizio di ultra-petizione nella sentenza impugnata.
2. E' infondato anche il secondo motivo di appello.
L'appellante sostiene che, contrariamente a quanto asserito dal Tribunale, la proposta irrevocabile accettata da il 29.11.2021 (doc. 1 non sia qualificabile come “preliminare di Pt_1 CP_1 preliminare” e non costituisca neppure contratto vincolante per le parti.
La circostanza che si tratti di mera puntuazione e non già di contratto vincolante si evincerebbe dal fatto che le parti “hanno chiaramente voluto procedere alla stipula successiva di un contratto preliminare espressamente eliminando ogni riferimento al contratto preliminare al modulo de quo”, mentre la tesi della formazione contrattuale progressiva propugnata dal Tribunale sarebbe smentita dall'identità di contenuto della proposta irrevocabile e della bozza di preliminare predisposta dal notaio incaricato da ciò che renderebbe del tutto inutile (e dunque nulla) la proposta irrevocabile del CP_1
29.11.2021.
La Corte sul punto osserva che l'asserita natura di “puntuazione” non vincolante della scrittura privata del 29.11.2021 è smentita non solo dal contenuto, completo e dettagliato, dell'atto - che disciplina compiutamente sia l'oggetto della compravendita e il relativo prezzo, sia numerosi elementi accessori- ma anche, ed in misura dirimente, dal testo stesso della scrittura che, al punto 3.2., prevede inequivocabilmente che “la presente proposta di acquisto si perfezionerà in vincolo contrattuale ai
pagina 5 di 8 sensi dell'art. 1326 cod. civ. nel momento in cui il Proponente avrà comunicazione dell'accettazione della proposta stessa da parte del Venditore” (enfasi grafica della redattrice).
Del resto, il fatto che le parti abbiano effettivamente ed espressamente voluto una formazione progressiva del contratto preliminare è acclarato dagli addendum seguiti alla proposta irrevocabile del
29.11.2021 (cfr. docc. 9, 10 e 11 , nei quali le parti, dopo aver preso atto dell'esito delle CP_1 verifiche effettuate dal notaio incaricato da per la stipula del preliminare - che attestavano CP_1 come le pratiche per il frazionamento e per il cambio di destinazione d'uso a suo tempo inoltrate dalla promittente venditrice non fossero andate a buon fine – concordavano di posticipare le date Pt_1 previste per la stipula del preliminare (e del rogito) al fine di consentire il completamento delle verifiche in ordine alla regolarità edilizia e catastale dell'immobile “antecedentemente alla stipula del preliminare”.
Dovendosi, pertanto, ritenere la proposta irrevocabile del 29.11.2021 e i successivi addendum alla stessa pienamente validi e vincolanti, le parti erano obbligate ad eseguire le prestazioni con le stesse assunte (in particolare, per quanto riguarda la promittente venditrice, l'obbligo di procurare il buon esito delle pratiche volte ad ottenere la regolarità edilizia e catastale dell'immobile entro la data del preliminare e, in ogni caso, entro la data del rogito, fissata con l'ultimo addendum al 31.10.2022: doc.
11 cit.), pena l'inadempimento contrattuale e il diritto della controparte ad ottenere il risarcimento del danno patito per effetto dell'inadempimento.
3. Neppure il terzo motivo di impugnazione può trovare accoglimento.
Premesso che il pagamento della provvigione all'agente immobiliare è documentato in causa e non è contestato, esso costituisce indubbiamente una voce di danno emergente per il promissario acquirente, che a causa dell'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo assunto di regolarizzare la situazione edilizia e catastale dell'immobile nei tempi pattuiti, si è trovato nella situazione di aver sborsato denaro per l'acquisto di un immobile che non ha potuto acquistare nei tempi pattuiti.
Ciò detto, il diritto del mediatore di ottenere la provvigione (e il corrispondente obbligo dell'acquirente di pagarla) discendeva direttamente e inequivocabilmente dal separato contratto stipulato da CP_1 con l'agenzia immobiliare prima della proposta irrevocabile (il 23.9.2021: doc. 23 , risultando CP_1 del tutto inconferenti le deduzioni di parte appellante in ordine al fatto che “per giurisprudenza il diritto al pagamento della provvigione sorge al momento della stipula del contratto preliminare” propriamente inteso, che nel caso di specie le parti non avevano ancora stipulato.
pagina 6 di 8 In ogni caso le argomentazioni dell'appellante non paiono compatibili con l'accertata vincolatività della proposta irrevocabile del 29.11.2021.
4. Anche il quarto motivo dev'essere respinto.
Anzi tutto l'inadempimento dedotto in giudizio (omessa tempestiva sanatoria delle irregolarità edilizie e catastali dell'immobile promesso in vendita) è imputabile alla signora la quale, pure essendosi Pt_1
(a più riprese: cfr. gli addendum sub docc. 9, 10 e 11 cit.) obbligata a garantire il buon esito delle pratiche di sanatoria entro le date previste (e di volta in volta posticipate) per la stipula del preliminare
(da ultimo: 20.7.2022) e, in ogni caso, del rogito (31.10.2022), non ha però adempiuto l'obbligazione assunta: come risulta dai documenti in atti, la pratica di variazione della destinazione d'uso fu inoltrata soltanto il 27 gennaio 2023 (doc. 29), quando ormai anche il termine stabilito per il rogito era decorso da circa tre mesi.
Del resto, che legittimamente confidasse, al momento della messa in vendita dell'immobile Parte_1
e, dunque, dell'accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto di nella sicura regolarità CP_1 edilizia e catastale dell'appartamento, essendo stata indotta in tal senso dal fatto che nell'atto di Per_ provenienza a rogito notaio del 12.6.2002 fosse scritto: “variato per divisione presentata all'UTE di Milanoi in data 09.04.2002 prot. N. 348106, ulteriormente variato per modifica della destinazione da ufficio ad abitazione con scheda presentata allo stesso ufficio in data 23.04.2000 prot. N. 348106”, appare smentito dalle stesse dichiarazioni dell'odierna appellante la quale, ancora nell'atto di citazione in appello (cfr. pag. 32), afferma di aver personalmente affidato, “interventi di sanatoria e condono a ben due professionisti, nel 2004 e nel 2016” (evidenza grafica della redattrice), circostanza dalla quale si desume che fosse quanto meno opportuno, prima di mettere in vendita l'appartamento, verificare che le pratiche del 2004 e del 2016 fossero effettivamente andate a buon fine.
Ciò detto in ordine all'imputabilità dell'inadempimento all'odierna appellante, deve altresì confermarsi che l'inadempimento è caratterizzato da non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455
c.c.: alla data del 23 gennaio 2023, quando manifestò il suo definitivo disinteresse per CP_1
l'esecuzione del contratto in data 29.11.2021, non solo erano trascorsi sette mesi dall'ultimo termine
(20.7.2022) stabilito dalle parti per la verifica del buon esito delle pratiche di sanatoria e per la stipula del preliminare (doc. 11 cit.) e tre mesi dal termine da ultimo stabilito per il rogito (31.10.2022), ma - anche e soprattutto- la promittente venditrice non aveva ancora avviato le pratiche necessarie, né era stata in grado di precisare le necessarie tempistiche.
pagina 7 di 8 Legittimamente, dunque, il promissario acquirente, a fronte della comunicazione via PEC del 22.2023, con cui la controparte dava atto della disponibilità della signora a rogitare “a partire dal 15 aprile Pt_1
2023” tenuto conto della tempistica della pratica ormai avviata, si è rifiutato di accettare tale proposta, trattandosi di rinviare, per l'ennesima volta, una vendita che doveva originariamente concludersi sette mesi prima (il 30 settembre 2022).
*
In definitiva, l'appello dev'essere respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto della fase di sospensiva, del valore della causa - prossimo al parametro più basso dello scaglione di riferimento, del fatto che non si è svolta la fase istruttoria e che la fase decisoria si è svolta in forma semplificata.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- respinge l'appello; per l'effetto:
- conferma integralmente la sentenza impugnata;

- condanna la parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese di lite, che si liquidano in € 6.100,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR
115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 16 luglio 2025.
La Cons. rel. Il Presidente
RI LL RT SS EL
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