REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3625/2022, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( , in persona del liquidatore e Parte_1 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli avvocati Gaetano del Giudice
( ) ed IL IA ( ), come da C.F._1 C.F._2
procura in calce all'atto di appello, con i quali elett.te domicilia in Napoli (NA) al Viale Antonio Gramsci n.21.
APPELLANTE
E
( ), rappresentata e difesa dall'avv. CP_1 C.F._3
NC RB ( ), come da procura in calce alla C.F._4
comparsa di costituzione in appello, con il quale elett.te dom.lia in Napoli alla via Pietro Castellino n.88.
APPELLATA
Conclusioni
Per l'appellante: In accoglimento dell'appello proposto riformare in parte la sentenza n. 548 pubblicata dal Tribunale di Napoli, il 10/03/2021 (nell'ambito del giudizio r.g.n. 33566/2016), non notificata, e per l'effetto, previa riforma parziale del provvedimento impugnato, accogliere tutte o parte delle domande spiegate in primo grado con ricorso integrativo ex art.426 c.p.c., cui si rinvia, da intendersi qui per interamente ripetute e trascritte, che di seguito si ripetono: “Nel merito a) Accertare e dichiarare che il contratto di locazione del 04.11.2012 era valido ed efficace fino alla sua naturale scadenza del 03.11.2018, e successivi rinnovi, previo eventuale accertamento di inesistenza, nullità, invalidità e/o comunque inefficacia dell'asserita disdetta del 11.01.2016; b) Per l'effetto di quanto accertato sub. a), accertata la censurabile condotta della sig.ra
[...]
, e la sua evidente responsabilità, per le causali esposte nel corpo del CP_1
presente atto, dichiarare tenuta e condannare quest'ultima al pagamento, in favore della dei danni da quest'ultima subiti, pari ad euro Parte_1
514.000,00 (cinquecentoquattordicimila/00), od a quella diversa cifra, maggiore
o minore che sarà ritenuta congrua in corso di causa;
c) dichiarare cessata la materia del contendere relativamente alla riconsegna dell'immobile oggetto del contratto di locazione del 04.11.2012, proseguendo solo per le spese. In via istruttoria: i) ammettere la prova testimoniale come sopra esposta;
ii) nel ribadire e confermare il disconoscimento della asserita disdetta più volte richiamata (prodotta in copia da controparte sub. doc.2), sia nel contenuto sia nella sottoscrizione, ove occorra, ordinare ai sensi dell'art. 210 c.p.c. alla sig.ra
di produrre agli atti l'originale della asserita disdetta del CP_1
11.01.2016, menzionata nella nota dell'avv. RB del 03.08.2016 (cfr. doc. 3), ovvero disporre l'ispezione e l'esibizione della medesima ai sensi dell'art. 118
c.p.c., onde consentire, in ogni caso l'espletamento della perizia grafologica di cui sin da ora si formula richiesta;
Il tutto con riserva di meglio articolare, produrre, eccepire ed argomentare anche alla stregua delle avverse difese.”
B) Condannare controparte al pagamento delle spese e compensi di giustizia in favore della , sia per il primo grado, previa riforma Parte_1
in parte qua del provvedimento gravato, sia per il presente grado di appello. Per l'appellata: a. accertare e dichiarare che l'appello proposto da Parte_1
è improcedibile, improponibile, inammissibile ed infondato, per tutti i motivi che precedono;
per l'effetto, rigettare il gravame;
b. condannare la al Parte_1
pagamento delle spese, compenso professionale, spese generali ed oneri accessori del presente procedimento, con attribuzione al sottoscritto difensore;
c. in via istruttoria e subordinatamente al mancato rigetto dell'appello, la difesa della sig.ra si riporta a tutta la documentazione versata in atti fin dal CP_1
primo grado di giudizio da cui emerge incontrovertibilmente l'inconsistenza delle domande di e, all'uopo, chiede l'ammissione di tutte le istanze Parte_1
istruttorie articolate nella memoria difensiva di primo grado.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. premesso di condurre un locale ad uso commerciale, sito in Parte_1
Napoli, via R. Stasi, 40/46, convenne in giudizio la locatrice , CP_1
perché fosse accertata la validità ed efficacia del contratto di locazione del predetto immobile, stipulato il 4.11.2012, fino alla sua naturale scadenza del
3.11.2018, con conseguente condanna della locatrice al ristoro di tutti i danni subiti pari ad € 514.000,00, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia.

1.1. A tal fine disconobbe la veridicità della disdetta del contratto di locazione dell'11.1.2016, che la locatrice assumeva avere ricevuto, sostenendo di non avere mai inviato alcuna disdetta dalla locatrice e che lo scioglimento anticipato del contratto di locazione le aveva causato la perdita dell'affare, costituito dalla locazione con opzione di vendita della propria azienda.

1.2. Costituitasi, contestò la fondatezza della domanda e ne CP_1
chiese il rigetto, affermando la validità della disdetta inviata dalla Parte_1
l'11.1.2016, con la quale la conduttrice aveva comunicato il proprio recesso anticipato dal contratto di locazione;
spiegò domanda riconvenzionale per l'immediato rilascio dell'immobile.

1.3. Il tribunale, all'esito dell'espletamento, con esito negativo, del procedimento di mediazione obbligatoria, disposto il mutamento del rito, con deposito di memorie integrative, avvenuto (nelle more del giudizio) il rilascio dell'immobile, all'udienza del 20.01.2021 diede lettura del seguente dispositivo: a) accoglie la domanda attorea di accertamento dell'inefficacia dell'asserita disdetta dell'11.1.2016 e, per l'effetto, dichiara la validità ed efficacia del contratto di locazione stipulato tra le parti fino alla naturale scadenza del
3.11.2018; b) rigetta la domanda attorea di risarcimento danni, in quanto non provata;
c) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda riconvenzionale di liberazione dell'immobile, spiegata dalla convenuta, stante
l'avvenuto rilascio dei locali;
d) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Successivamente in data 10.03.2022 depositò la sentenza con la motivazione.
In estrema sintesi, il tribunale ritenne priva di valore la disdetta dell'11.01.2016, poiché a fronte del disconoscimento della la Parte_1
locatrice non aveva promosso il subprocedimento di verificazione.
Quanto alla domanda di risarcitoria ritenne che non avesse dato Parte_1
prova dei danni subiti, essendo inidonea la documentazione prodotta a dimostrare che l'esito negativo delle trattative di locazione/cessione dell'azienda, aera dipesa proprio dalla disdetta dal contratto da essa disconosciuta.
§.

2. La sentenza n. 548/2022 del Tribunale di Napoli, pubblicata il 10.03.2022
è stata impugnata da con un primo ricorso in appello depositato Parte_1
in data 19.07.2021 avverso il solo dispositivo, che dava origine al procedimento
RG 3274/2021, e successivamente, un secondo ricorso in appello depositato in data 01.09.2022 che dava origine al procedimento RG 3625/2022.

2.1. L'appellante dopo aver ricostruito gli accadimenti ed avere ribadito di non avere mai inviato la lettera di disdetta dell'11.01.2016, lettera che, peraltro,
non le aveva mai mostrato, si duole del rigetto della domanda di CP_1
risarcimento danni. Lamenta che il tribunale non aveva valutato che i documenti prodotti non erano stati contestati, sicchè, il tribunale avrebbe dovuto ritenerli probanti, ai sensi dell'art. 115 c.p.c. Afferma che da tali documenti emergeva che il proponente acquirente aveva receduto dalle trattative proprio dopo avere appreso dell'esistenza della disdetta che avrebbe esercitato. Contesta Parte_1
l'argomentazione del tribunale, secondo cui l'affitto/cessione dell'azienda avrebbe potuto essere effettuata indipendentemente dal proseguimento della locazione dell'immobile, evidenziando che era consequenziale che nessun promissario acquirente avrebbe locato/acquistato l'azienda in presenza della disdetta dalla locazione dell'immobile.
In merito alla rilevanza probatoria della documentazione prodotta, l'appellante lamenta l'erronea interpretazione dell'art. 2702 c.c., laddove aveva ritenuto che la documentazione, per avere efficacia probatoria, avrebbe dovuto essere autenticata da notaio. Evidenzia, di contro, che l'appellata non aveva mai contestato i fatti ivi rappresentati. sostiene di avere, pertanto, provato sia il nesso eziologico che CP_2
l'ammontare del danno, in quanto il contratto di locazione si era risolto per causa imputabile alla locatrice, che si era avvalsa di una disdetta non riconducibile ad essa conduttrice, ed essa aveva perso la possibilità di dare in locazione l'azienda per un prezzo di € 60.000,00 annui, oltre iva, per i primi 2 anni, con incremento a € 72.000,00 annui per i successivi due anni, con l'opzione di acquisto dell'azienda per un corrispettivo variabile in relazione allo stato dell'azienda al momento dell'esercizio dell'opzione, con clausola di salvaguardia con prezzo minimo di almeno € 250.000,00.
Afferma, quindi, che la risoluzione del contratto preliminare le aveva causato un danno pari alla somma dei canoni di locazione di azienda per il periodo di locazione previsto (48 mesi per complessivi €120.000,00, con incremento sino ad euro 6.000,00/mese per i successivi 24 mesi per complessivi € 144.000,00), per un danno totale di euro 264.000,00 (120.000,00 + 144.000,00), senza considerare che l'affittuario avrebbe potuto esercitare, in qualsiasi momento, il diritto di opzione, versando il prezzo relativo, non inferiore ad euro 250.000,00, per un totale di € 514.000,00.
Infine, reitera l'ammissione delle richieste istruttorie, che lamenta essere state immotivatamente disattese dal primo giudice.
§.

3. La Corte all'udienza del 23.10.2025, all'esito della discussione delle parti e della camera di consiglio ha dato lettura del dispositivo, riservandosi il deposito della motivazione.

3.1. L'appello è infondato e va rigettato.
In primo luogo, deve escludersi che possa attribuirsi valore probatorio alla documentazione versata in atti dal conduttore, sulla base del principio della non contestazione, atteso che questo trova ingresso solo a cospetto di fatti conosciuti. In sostanza, come ha chiarito la Suprema Corte “L'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti alla parte, non anche per quelli ad essa ignoti.”
(cfr. Cass. 12064/2023). Certamente le circostanze emergenti dalla documentazione depositata dalla conduttrice e cioè la formulazione di una proposta di locazione di azienda e la rinuncia del promittente conduttore dopo avere appreso dell'esistenza della disdetta, non sono fatti che potessero essere noti a , rappresentando la documentazione trattative intercorse CP_1
la e terzi, cui la era del tutto estranea. Parte_1 CP_1
La doglianza, pertanto, sotto questo profilo è priva di fondamento.

3.2. Il tribunale ha poi affermato che i documenti prodotti erano privi “dei requisiti e degli elementi essenziali richiesti dall'art. 2702 c.c. al fine di acquisire valore di prova legale, non essendo autenticati da un notaio o altro pubblico ufficiale”, tale affermazione, contestata dall'appellante, va invece condivisa, nel senso che tali documenti, rappresentanti le trattative intercorse tra la e la e il dott. ai fini della locazione Parte_1 Controparte_3 Per_1 dell'azienda, non contengono elementi da cui desumere l'autenticità della provenienza e, soprattutto, della data in cui sono stati effettivamente redatti.
Come ha giustamente affermato il tribunale, la circostanza che il documento prodotto non abbia data certa, porta ad escludere la sua rilevanza probatoria, non essendo possibile collocarlo con certezza in un tempo che consenta di confermare la tesi dell'appellante, in quanto come ha più volte ribadito la
Cassazione “la mancanza di data certa di una scrittura privata rappresenta un fatto impeditivo all'accoglimento della domanda, integrante eccezione in senso lato, come tale rilevabile anche d'ufficio dal giudice” (cfr. Cass. 28144/2023).

3.3. Parimenti infondata è la doglianza di non avere il Tribunale dato ingresso alla prova testimoniale. Invero il primo giudice ha ritenuto il contenuto dei capi articolati “generico e, pertanto, inidoneo a soddisfare compiutamente le esigenze istruttorie”.
Tale motivazione va condivisa. aveva chiesto la prova Parte_1
testimoniale sulle seguenti circostanze:
“Vero che”:
A) “nel corso del mese di settembre 2015 la onferiva incarico alla Parte_1
filiale di Napoli, alla via Toledo n.116, per reperire soggetti Controparte_4
interessati all'acquisto dell'azienda corrente in Napoli, alla via Stasi n.40/46, che esercita attività di supermercato”;
B) “sin dal mese di ottobre 2015 sono stati reperiti dalla diversi soggetti CP_4
concretamente interessati all'acquisto e/o alla locazione di tale azienda”;
C) “la proprietaria sig.ra notiziava alcuni potenziali acquirenti della CP_1
circostanza che la avrebbe inviato una disdetta dal contratto di Parte_1
locazione”;
D) “tutti i soggetti interessati hanno desistito dall'acquisto della azienda
[...]
olo ed esclusivamente a causa di quanto comunicato dalla sig.ra Pt_1 CP_1
in merito alla esistenza di una disdetta dal contratto di locazione”; E) “la ha sempre negato e disconosciuto di aver inviato una disdetta Parte_1
dal contratto di locazione”.
Orbene senza dubbio la circostanza di cui al capo E) è documentata in atti, atteso che il disconoscimento della disdetta è stato tempestivamente effettuato anche in giudizio.
La circostanza di cui al capo A) doveva essere provata documentalmente producendo il relativo contratto di affidamento dell'incarico alla società di mediazione, che non è stato, invece, mai prodotto, come risulta dal foliario, prodotto con la memoria integrativa, in seguito al mutamento del rito.
Inoltre, il documento Z, cui ha fatto riferimento l'appellante, in sede di discussione orale, è il nuovo contratto di locazione, stipulato dalla con CP_1
un nuovo locatore la . Parte_2
Le circostanze di cui ai capi B), C) e D) sono generiche, come ha affermato il primo giudice, in quanto non indicano i soggetti che avrebbero avanzato le proposte, né fanno riferimento a tempo, luogo e modalità delle proposte, per cui non sono idonee a provare l'effettività delle proposte e le condizioni delle stesse, onde poterne inferire un eventuale danno.

3.4. Inoltre, va condivisa l'ulteriore argomentazione del primo giudice, che la conduttrice aveva rilasciato anticipatamente i locali per sua libera scelta, e che ben avrebbe potuto cedere l'azienda anche senza il consenso del locatore, ex art. 36 L. 392/1978, conseguendo comunque un risultato economico, non potendosi ritenere che l'interesse alla locazione/acquisto dell'azienda da parte di eventuali proponenti fosse subordinata alla permanenza dell'azienda nella conduzione del locale, considerato che comunque il contratto andava a scadere nel marzo 2018.

3.5. Infine, è inammissibile ex art. 345 c.p.c. la domanda di indennizzo per la perdita dell'avviamento ex art. 34 L. 392/1978, pari a diciotto mensilità, chiesta dalla solo all'udienza di discussione ex art. 347 c.p.c. Parte_1 Come risulta dagli atti la conduttrice non ha mai formulato in precedenza la domanda di indennità da perdita di avviamento, avendo essa domandato esclusivamente il ristoro dei danni da lucro cessante, anche in termini da perdita di chance, in relazione alla perdita delle occasioni di locazione/cessione della propria azienda, affermando, quanto all'importo di € 250.000,00, indicato come prezzo dell'opzione di acquisto dell'azienda, che avrebbe potuto ricavare in seguito all'esercizio dell'opzione di acquisto da parte dell'eventuale locatore dell'azienda, “che tale importo rispecchia il valore dell'avviamento che, laddove la non dovesse liquidarsi senza riuscire a trovare ulteriori interessati, Parte_1
l'importo pattuito di euro 250.000,00 rappresenterebbe una perdita certa di incasso, qualificabile, pertanto, come danno (derivante dalla condotta della sig.ra
)”. CP_1
Sicché è evidente che mai in precedenza la conduttrice aveva formulato la specifica domanda di corresponsione dell'avviamento in termini di indennità ex art. 34 L. 392/1978, avendo formulato la domanda solo in termini di risarcimento del danno da lucro cessante o perdita di chance.
La necessità di una domanda specifica di riconoscimento dell'indennità ex art. 34 L. 392/78 si giustifica, invero, per la diversità ontologica tra risarcimento del danno da lucro cessante ed indennità di avviamento, che poggiano su presupposti diversi ed assolvono a funzioni diverse, non escludendosi a vicenda né inglobandosi l'una nell'altra ma ben potendo coesistere, come ha chiarito anche dalla Suprema Corte, affermando che “l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale prevista dall'art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile”. (cfr. Cass. 11770/2017).
Da ciò deriva la necessità della tempestiva formulazione, a pena d'inammissibilità, della domanda di indennizzo in questione, come ha chiarito la Suprema Corte che ha affermato che “la domanda di determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale va proposta secondo gli ordinari criteri e gradi del processo civile e, quindi, se non sia stata formulata dal conduttore in sede di opposizione alla convalida di sfratto, deve proporsi, a pena di inammissibilità, entro il termine fissato dal Pretore a norma dell'art. 426 cod. proc. civ.”. (cfr. Cass. 4568/1997).
Dunque, in assenza di tempestiva specifica domanda, la richiesta di indennità di avviamento è inammissibile.
§.

4. In definitiva l'appello va rigettato e le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori tra i minimi ed i medi, attesa la non complessità delle questioni trattate, seguono la soccombenza, dandosi atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la Sentenza n. 548/2022 del Parte_1
Tribunale di Napoli, così provvede:

1. Rigetta l'appello.

2. Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1
, che liquida in complessivi € 15.000,00 per compensi oltre iva, CP_1
cpa e spese generali al 15%

3. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, lì 23.10.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta d'Amore