Sentenza n. 155/2026
Depositata il 24/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di AVELLINO Sezione 2, riunita in udienza il 02/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ON OB, Presidente
LUCE ANDREA, Relatore
MADARO DONATO, Giudice
in data 02/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 955/2025 depositato il 11/09/2025

proposto da

RICORRENTE 1 - P.I.RICORRENTE 1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roccabascerana - Piazza M.imbriani 109 83100 Avellino AV
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 749/2025 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1101/2025 IMU 2021 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 89/2026 depositato il 03/02/2026
Richieste delle parti:
Le parti presenti si riportano ai propri scritti difensivi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato il 1° settembre 2025 e depositato l'11 settembre successivo, l'RICORRENTE
1 (che d'ora innanzi si indicherà, per comodità, semplicemente RICORRENTE 1) ha impugnato gli avvisi di accertamento n. 749/2025 e n. 1101/2025 del Comune di Roccabascerana, notificati il 16 giugno
2025, col quale le era chiesto il pagamento di € 6.381,00 ed € 6.380,00 per IMU degli anni 2020 e 2021, oltre sanzioni e interessi. Parte ricorrente, riassunte le caratteristiche e le finalità degli istituti autonomi per le case popolari e della successivamente istituita agenzia, richiamata la disciplina normativa, anche regionale, vigente in materia, ha dedotto de: l'esenzione dal pagamento dell'IMU degli immobili con caratteristiche di alloggio sociale, ex art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, quali quelli oggetto del recupero di tassazione, rientranti nelle categorie A/1, A/8 e A/9, attese le specifiche caratteristiche costruttive, come affermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità; l'onere dell'ente locale impositore di dimostrare la diversa natura degli alloggi tassati, secondo il principio della vicinanza della prova affermato dalla Corte di cassazione in casi similari e la più recente giurisprudenza di merito;
l'illegittimità dell'irrogata sanzione. “- L'annullamento degli atti impugnati, con ripetizione delle somme eventualmente versate in pendenza di giudizio. - Con vittoria di onorari e spese di giudizio”;
Costituendosi con memoria di controdeduzioni del 13 ottobre 2025, il Comune di Roccabascerana ha eccepito la corretta applicazione della normativa di settore e la fondatezza della pretesa tributaria, l'insussistenza del diritto all'invocata esenzione, non essendo gli immobili di proprietà dell'Agenzia, facenti parte della cosiddetta edilizia agevolata, qualificabili come alloggi sociali, conformemente alla consolidata giurisprudenza, di merito e di legittimità, e l'insussistenza d'incertezze nell'interpretazione a applicazione della norma, vieppiù sottolineando come l'RICORRENTE 1 non avesse presentato la dichiarazione necessaria per il godimento dell'esenzione invocata e non avesse provato la natura di alloggi sociali di quelli oggetto d'imposizione, concessi in locazione a terzi;
ha altresì dedotto della correttezza della sanzione irrogata. “1. Nel merito e in via principale, per le motivazioni in narrativa, chiede rigettarsi l'impugnazione con la conferma della pretesa tributaria portata dall'avviso di accertamento n. 749 relativo all'IMU 2020 del 5 maggio 2025 di euro 6.381,00
e dall'avviso di accertamento n. 1101 relativo all'IMU anno 2021 del 5 maggio 2025 di euro 6.380,00. 2. Con vittoria di spese di lite da attribuirsi all'Avv. Difensore_2, antistatario.” Il 9 gennaio 2026 l'RICORRENTE 1 ha depositato documenti e, in data 15 gennaio 2026, una memoria illustrativa, osservando come dalla relazione tecnica emerge che gli immobili tassati hanno le caratteristiche oggettive e strutturali degli alloggi sociali.
All'udienza del 2 febbraio 2026 il giudizio è stato deciso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'RICORRENTE 1 ricorrente reclama la sussistenza, per gli immobili oggetto d'imposizione, delle condizioni di legge perché essi siano considerati “alloggi sociali” esenti (dall'IMU e) dalla TASI.
Il decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008 ha definito alloggio sociale “l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.”
Le Sezioni unite della Corte di cassazione hanno avuto modo di affermare che “In tema di ICI, non spetta agli immobili degli IACP l'esenzione prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992, che esige la duplice condizione – insussistente per questa categoria di beni – dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito. Gli immobili medesimi possono, invece, beneficiare della riduzione di imposta, prevista dall'art. 8, comma 4, del medesimo decreto” (così la sentenza n. 28160 del 26/11/2008; successiva conforme, tra le tante, Cass., Sez. 6 - 5, ordinanza n. 2714/2013).
L'invocata esenzione, invero, opera per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222.
Come è evidente si è in presenza di una norma che, prevedendo una agevolazione fiscale, ha natura speciale e derogatoria della norma generale che istituisce il tributo e perciò, essendo di stretta interpretazione, non può essere applicata al di fuori delle ipotesi tipiche e tassative indicate, stante il divieto non solo di applicazione analogica, ma anche di interpretazione estensiva, in conformità a quanto stabilito dall'art. 14 preleggi.
La più recente giurisprudenza di legittimità (cfr. tra le tante Cass. n. 6380 del 08/03/2024 e n. 14511 del
23/05/2024), ha osservato che l'art. 2, comma 2, lett. b) del D.L. 31.8.2013 n. 102, conv. in legge 28.10.2013
n. 124, nel differenziare, per la prima volta, il trattamento delle unità immobiliari richiamate dall'art. 8, comma
4 Dlgs. 504/1992 (unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soggetti assegnatari, ed alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari), ha previsto che solo le prime sarebbero divenute esenti dall'IMU a decorrere dal 1° luglio
2013, in quanto equiparate all'abitazione principale, ed ha stabilito, al successivo comma 4, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli I.A.C.P., istituiti in attuazione dell'art. 93 D.P.R. 24 luglio
1977 n. 616, sarebbero rimasti invece imponibili ai fini IMU, fatta eccezione per gli alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella G.U. del 24 giugno
2008 n. 146, che erano stati, a loro volta, equiparati all'abitazione principale, ma soltanto a decorrere dal 1° gennaio 2014 (cfr. Cass. nn. 39799 del 14/12/2021 e 37342 del 29/11/2021); in tale ultima ipotesi, l'esenzione dall'imposta risulta, quindi, prevista dall'art. 4 del D.L. 102/2013 (conv. in l. n. 124/2013) a decorrere dal 1° gennaio 2014 ed è applicabile nel caso di specie, avente ad oggetto l'annualità d'imposta 2020.
L'analisi delle disposizioni in materia rivela, dunque, che non è configurabile una immediata coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex IACP e gli alloggi sociali, atteso che il legislatore, nell'ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie. Il legislatore, infatti, all'art. 13, comma 10, del D.L. n. 201/2011 cit. ha previsto espressamente un'agevolazione consistente in una detrazione di € 200,00 per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, risultando, dunque, evidente la volontà del legislatore di differenziare gli alloggi ex IACP da quelli «sociali», che, invece, sono esenti dal prelievo per espressa disposizione di legge (art. 13, co. 2, lett. b, del D.L. n.201/2011 cit.).
Non è pertanto invocabile un'assimilazione tra gli alloggi concessi in locazione e gli alloggi sociali, che è preclusa, inevitabilmente, dalla corretta applicazione del richiamato principio generale e inderogabile in materia fiscale che prevede che «in materia fiscale le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell'art 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all'interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati
»: l'esenzione dal pagamento è prevista, invero, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto del Ministero dell'infrastrutture, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi IACP ma solo quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 22
Aprile 2008. In particolare, è alloggio sociale l'unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie;
inoltre,
l'alloggio sociale dev'essere «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative»; è altresì previsto che «Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina.
Allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell'imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l'esenzione dell'imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell'ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica.
Il Dipartimento delle Finanze, nella risposta n. 15 delle FAQ del 3 giugno 2014, ha peraltro precisato che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di assimilazione e quindi di esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale di cui al decreto ministeriale appena citato, mentre in tutti gli altri casi, in cui non si può ricollegare nell'ambito dell'alloggio sociale l'immobile posseduto dagli Istituti in questione, si applica la detrazione di € 200,00.
Nel caso in esame, sussistono prove sufficienti per affermare che gli alloggi oggetto d'imposizione hanno le caratteristiche degli alloggi sociali.
Se, invero, parte ricorrente ha allegato in punto di fatto gli elementi dai quali discende il diritto alla esenzione, producendo una relazione tecnica, descrittiva delle caratteristiche oggettive degli immobili oggetto d'imposizione, planimetrie catastali relative ai cespiti e la dichiarazione IMU, con cui i beni erano indicati quali alloggi sociali, l'ente impositore non ha negato l'esistenza di tali presupposti, limitandosi ad una contestazione meramente giuridica della fruibilità della esenzione. Se, quindi, parte ricorrente ha dato prova della reale natura e consistenza di ciascun alloggio, l'impositore avrebbe potuto, immobile per immobile ed assegnatario per assegnatario, allegare circostanze di fatto idonee a privare quello specifico alloggio della qualità di alloggio sociale. Il Comune non ha contestato la dichiarazione IMU (nella quale erano indicati come sociali gli immobili tassati) e non ha prodotto alcuna specifica contestazione in ordine alle prove fornite da parte ricorrente. Giovano alla tesi di parte ricorrente la regola della vicinanza della prova (conformemente alla più recente giurisprudenza di legittimità: cfr. Cass. n. 68380/2024), posto che le caratteristiche strutturali degli alloggi stessi erano ben note all'ente locale, che tanto non nega (a pagina 6 della comparsa di costituzione) e, per giurisprudenza costante, il principio di collaborazione e buona fede che deve orientare l'operato dell'Amministrazione Finanziaria (che, ai sensi dell'art. 10, comma 1, della legge n. 212/2000, deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente, sicché a quest'ultimo non possono essere richiesti, anche ove l'onere probatorio sia a carico dello stesso, documenti ed informazioni già in possesso dell'Ufficio: cfr. Cass. n, 10724/2021 e n. 13822/2018), conseguendone che gli immobili in questione devono ritenersi esenti dall'IMU in virtù della loro destinazione ad "alloggio sociale" non avendo l'ente locale (o, per suo tramite, la concessionaria) fornito alcuna indicazione circa la concreta mancata conformità degli stessi alle caratteristiche dianzi illustrate di cui al DM 22 aprile 2008 cit.
Va aggiunto che, secondo la normativa regionale, agli enti quale quello ricorrente è affidata la gestione del patrimonio di edilizia popolare e ai comuni la gestione delle graduatorie e la individuazione degli aventi diritto a fruire degli alloggi;
con la conseguenza che l'ente locale era perfettamente in grado, immobile per immobile ed assegnatario per assegnatario, di allegare circostanze di fatto idonee a privare quello specifico alloggio della qualità di alloggio sociale.
Il ricorso, quindi, va accolto.
Le spese del procedimento vanno interamente compensate tra le parti, attesa la natura delle questioni trattate, la recente evoluzione giurisprudenziale e la controvertibilità della decisione in fatto.

P.Q.M.

La Corte,
accoglie il ricorso e compensa le spese del giudizio tra le parti.