N. R.G. 3562/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
SEZIONE PRIMA CIVILE nella persona del Giudice dott. Marco Valecchi ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3562/2023 promossa da:
e on l'Avv. VITTORI FRANCESCA (PEC: Parte_1 Parte_2 elettronica certificata ) Email_1 ATTORE contro con l'Avv. MARUCCI MAURIZIO (PEC: Controparte_1
Email_2 CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note ex art 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza di rimessione della causa in decisione ex art 281 - terdecies c.p.c..
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte attrice ha impugnato le delibere del condominio del 28/12/2022, del Controparte_1 10/03/2023 e del 25/03/2022 contestando quanto sinteticamente riassunto nel medesimo ricorso introduttivo e di seguito riportato: “NULLITA' DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI IN DATA 28/12/2022 IN DATA 10/03/2023 E IN data 25/03/2023 e DI TUTTE LE DELIBERE ASSUNTE DALL'AMMINISTRATORE CONDOMINIALI SRLS CON ECCESSO DI Controparte_2 POTERE AVENDO LO STESSO INCARICO DI AMMINISTRATORE PER IL SOLO
[...]
E IN RELAZIONE ALLE PROPRIETA' COMUNI DEL PIU' AMPIO Controparte_1
COMPRENSORIO. B) INESISTENZA DI UN CONDOMINIO NELLA PALAZZINA NELLA QUALE INSISTE LA PROPRIETA' C) INESISTENZA DI UN REGOLAMENTO Parte_3 CONDOMINIALE E DELLE TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA' RELATIVE AL SOLO FABBRICATO NELLA QUALE INSISTE LA PROPRIETA' IELO/SCHIAVULLI”.
Si è costituito il resistente chiedendo “In via preliminare dichiarare la nullità del ricorso CP_1 introduttivo per le causali di cui sopra. Nel merito rigettare la domanda di parte ricorrente poiché infondata in fatto ed in diritto.”.
Ai fini della risoluzione della presente controversia può farsi applicazione, per ragioni di economia processuale, del principio della ragione più liquida, alla stregua del quale la domanda può essere respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, pur pagina 1 di 4 se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.


1. Premessa
Ai fini della decisioni in ordine alla legittimità delle delibere impugnate giova sul punto richiamare l'orientamento nomofilattico espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione (Cass. 9838/2021) che hanno chiarito come “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.


2.1 Legittimazione attiva dei ricorrenti
Il ha eccepito il difetto di legittimazione ai sensi dell'art. 1137 c.c. eccependo il voto CP_1 favorevole di parte attrice alle delibere dell'11/03/23 e del 25/03/23.
Ha inoltre contestato l'inammissibilità della domanda di annullamento della delibera del 28/12/22 stante il decorso del termine di 30 giorni tra la data di comunicazione della stessa (05/01/23) e la data di presentazione dell'istanza di mediazione obbligatoria innanzi all'Organismo di mediazione CI SR (05/04/23).
Sul punto giova richiamare il consolidato e condiviso indirizzo nomofilattico in forza del quale il vizio di nullità può essere fatto valere, senza limiti decadenziali, da ciascun condomino prescindendo dall'intervenuta approvazione in sede assembleare, stante la radicalità del vizio tale da determinare l'inefficacia della relativa delibera (cfr. Cass. 13331/2000 “In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il rappresentato dall'amministratore, senza CP_1 necessità di chiamare in causa gli altri. Se però la decisione viene resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiché per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l'affermazione della legittimità della deliberazione per alcuni e della sua invalidità per altri.; in termini Cass. 12564/2002).
Ne segue che il difetto di legittimazione e la inammissibilità dell'impugnazione per tardività possono nel caso di specie sussistere solo qualificando i vizi dedotti dall'attore come motivi di annullamento e non nullità.


2.2. Merito delle delibere impugnate
L'assunto da cui prende le mosse l'odierna parte attrice è che “l'attuale amministrazione pro-tempore è amministratore del complesso condominiale ma non ha poteri di amministrazione delle singole unità
pagina 2 di 4 immobiliari ed in particolare dell'unità immobiliare nella quale rientra la proprietà degli odierni ricorrenti”.
Effettivamente occorre osservare che il condominio è disciplinato dal Controparte_1 regolamento del 15.12.1981 redatto per atto pubblico, depositato in atti, che ha ad oggetto esclusivamente le parti comuni del complesso edilizio ubicato nel Comune di Anzio località colonia Via Ardeatina 79 originariamente costituito da 9 proprietà individuali ovvero la gestione delle parti comuni alle nove singole unità abitative che, individualmente considerate, sono autonome unità originariamente di proprietà individuale dei singoli condomini come pure emerge dal regolamento prodotto ove si indicano come parti comuni:

Appare pertanto evidente come difetti il potere in capo al convenuto di deliberare lavori CP_1 aventi ad oggetto le singole unità immobiliari come pacificamente avvenuto nel caso di specie, con conseguente nullità delle delibere per impossibilità giuridica dell'oggetto.


3. Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della causa (fino ad euro 26.000), dell'assenza di attività istruttoria e con applicazione dei parametri minimi in ragione della semplicità delle questioni affrontate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: pagina 3 di 4 annulla le delibere impugnate
Condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 1.700,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 15,00 % per spese generali.
Velletri, 13 ottobre 2025
Il Giudice
dott. Marco Valecchi
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