REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Bologna, Terza Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott. ssa Silvia Romagnoli Consigliere dott. ssa Antonella Romano Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 123/2023 R.G.
TRA
avente codice fiscale Parte_1 C.F._1
avente codice fiscale;
Parte_2 C.F._2
-entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Simone Ferrari (Pec: e Email_1 dall'Avv. Elisa Ghizzoni (Pec: ; Email_2
E
avente codice fiscale , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._3 dall'avv. Giammarco Carretti (Pec: ; Email_3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato nel dicembre 2020, quale titolare Controparte_1 dell'impresa individuale Black Teen, conveniva, innanzi al Tribunale di Reggio
Emilia, e domandando di dichiarare la legittimità del suo Pt_2 Parte_1 recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data
11.3.2020, l' quale promittente acquirente e le quali promittenti CP_1 Pt_1 venditrici, avente ad oggetto appezzamenti di terreno con sovrastanti fabbricati.
Chiedeva la condanna delle inadempienti promittenti venditrici al pagamento in suo favore del doppio della caparra corrisposta nella misura di € 40.000.
Deduceva l'inadempimento delle promittenti venditrici, asserendo che, da un lato, i fondi promessi in vendita non erano liberi da oneri e vincoli di qualsiasi tipo (come previsto nel contratto) in quanto dati in affitto a soggetti terzi e, dall'altro lato, che i vigneti impiantati ivi avevano dimensioni notevolmente inferiori rispetto a quelle promesse in vendita (30.000 mq circa in luogo dei 72.686 mq indicati in preliminare).
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Resistevano e chiedendo dichiararsi il loro diritto al Pt_2 Parte_1 trattenimento della caparra.
Contestavano l'insussistenza del loro inadempimento, specificatamente argomentando,
e deducevano l'inadempimento dell' che non le aveva invitate alla stipula CP_1 entro il termine, fissato nel preliminare, del 30.6.2020.
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Il Tribunale di Reggio Emilia, dopo aver istruito la causa per mezzo di prove orali, con sentenza n. 12/2023, pubblicata in data 9 gennaio 2023, accoglieva le domande attoree, dichiarando la legittimità del recesso dal contratto della promissaria acquirente e condannando le promittenti venditrici al pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
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Rilevava che le promittenti venditrici si erano obbligate a garantire la piena e legittima proprietà della porzione di immobiliare oggetto del contratto nonché la libertà da oneri e vincoli di qualsiasi tipo.
In virtù di tale clausola, confermativa della responsabilità del venditore in relazione agli oneri non apparenti di cui all'art. 1489 c.c., il Tribunale riteneva che le promittenti venditrici non avessero correttamente adempiuto il contratto preliminare, in quanto i terreni de quibus erano affittati.
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Avverso la sentenza resa dal Tribunale di Reggio Emilia proponevano appello e Pt_1
inistendo per il rigetto delle domande attoree. Parte_2
Chiedevano la condanna dell'appellata alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto in esecuzione della sentenza.
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Deducevano l'erronea interpretazione da parte del Tribunale delle risultanze probatorie e l'omessa e contraddittoria motivazione in ordine all'attendibilità dei testi escussi.
Deducevano, altresì, l'omessa motivazione in ordine all'insussistenza della gravità dell'inadempimento da parte delle promittenti venditrici, quale presupposto per l'applicazione dell'art. 1489 c.c. .
Lamentavano, altresì, che il primo giudice non aveva, altresì, valutato il comportamento inadempiente della promissaria acquirente che non aveva rispettato il termine concordato per la conclusione del contratto definitivo.
Affermavano che si erano impegnate con il contratto preliminare a trasferire l'immobile libero da cose e persone al momento del contratto definitivo e che, pertanto, non sussisteva alcun loro inadempimento.
Specificavano, poi, che gli affittuari erano pronti a sciogliere il contratto consensualmente al momento della vendita.
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Precisate le conclusioni come in atti, la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del giorno 11 marzo 2025, con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e memorie di replica.

MOTIVAZIONE

L'appello in esame è fondato e accolto in forza delle considerazioni di seguito illustrate, non prima di aver posto in evidenza i pacifici dati temporali della vicenda in esame, come segue:
-il contratto preliminare prevedeva la stipula del definitivo entro il 30.6.2020;
-il 16.9.2020 le promittenti venditrici diffidavano la promittente acquirente a convocarle per la stipula entro 15 giorni;

-il 21.9.2020, l' comunicava alle promittenti venditrici di non essere CP_1 e di voler verificare risolvere la lite in via transattiva> contestando quanto segue:
<risulta che la superficie dei terreni promessi in vendita come destinati a vigneto non < i>
corrisponde a quella reale ed effettiva (si allega in proposito verifica peritale).
La Sig.ra è poi recentemente venuta a conoscenza che i fondi promessi In CP_1 vendita non sono liberi, ma affittati a soggetti terzi in forza di specifici contratti agrari
, circostanza della quale non è mai stata da Voi resa edotta.
Peraltro, infine, la prestazione prevista a carico della mia cliente dal contratto in oggetto è divenuta eccessivamente onerosa a seguito del verificarsi dei noti avvenimenti connessi alla pandemia in corso, ed è pertanto potenzialmente passibile di eventuale risoluzione anche ex art. 1467 c.c.>;
-in data 7.10.2020 le promittenti venditrici contestavano i rilievi de quibus e prendendo atto della volontà dell' di non voler adempiere alla diffida, dichiaravano di CP_1 recedere dal preliminare e di trattenere la caparra;

-parte promittente acquirente, richiamate le formulate contestazioni generale principio di cui all'art. 1460> dichiarava di recedere dal contratto ed invitava le promittenti venditrici al pagamento del doppio della caparra.
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Da qui la citazione in giudizio delle promittenti venditrici da parte dell' le cui CP_1 domande sono stare accolte dal primo giudice, osservando, in estrema sintesi, come fosse pacifico che, al momento della sottoscrizione del preliminare, i fondi promessi in vendita erano gravati da due preesistenti contratti di affitto di fondo, mentre le convenute non avevano provato che l' ne fosse a conoscenza prima della sua CP_1 sottoscrizione.
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Tutto ciò premesso, deve evidenziarsi come il primo giudice non abbia tenuto in alcun conto il pacifico inadempimento dell' che non aveva convocato le per CP_1 Pt_1 la stipula del definitivo, contestando piuttosto, solo dopo la loro diffida,
l'inadempimento delle stesse, ex art. 1460 c.c.
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Ciò preliminarmente rilevato, va esclusa la fondatezza dell'eccezione di inadempimento, accolta dal primo giudice, posto che l'assenza o meno di diritti sul fondo, oggetto di preliminare, non poteva che essere valutata al momento della sottoscrizione del definitivo, come deve affermarsi già in base alla previsione di cui all'art. 1489 c.c., mentre lo stretto dato testuale del preliminare, secondo cui viene garantita di sin d'ora la piena e legittima proprietà della porzione di immobiliare in oggetto e la loro libertà da ipoteche, censi, canoni e livelli e da privilegi di qualsiasi natura anche fiscale, e da diritti di prelazione di terzi, nonché da oneri e vincoli di qualsiasi tipo” va interpretata nel senso che viene garantita in relazione al momento della stipula del definitivo.
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Del resto che le venditrici fossero in grado di “liberare” i fondi deve ritenersi provato, atteso che sono state prodotte le copie dei contratti di affitto, regolarmente registrati, che prevedevano, espressamente una risoluzione anticipata in caso vendita.
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Per mera esigenza di completezza, deve peraltro osservarsi che, anche ad interpretare diversamente il preliminare, verrebbe in rilievo un inadempimento di scarsa importanza, sicuramente meno grave dell'evidenziato inadempimento dell CP_1 proprio perché la risoluzione dei contratti di affitto sarebbe intervenuta in breve tempo, mentre non si ravvisa significativo interesse ad una libertà dei fondi già al momento del preliminare.
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Infondata è anche l'eccezione di inadempimento, relativa all'estensione dei vigneti, posto che parte promittente acquirente lamenta un'estensione dei vigneti, di gran lunga inferiore a quella indicata, mentre nel preliminare non si fa cenno a tale estensione ma solo alla destinazione delle particelle.
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Non resta in conclusione che accogliere l'appello, riconoscendo l'infondatezza delle domande attore ed in conclusione la legittimità del recesso delle promissarie venditrici, ex art. 1385 c.c., cui consegue il loro diritto alla ritenzione della caparra.
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Le spese, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza.
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Va, in ultimo, esaminata la domanda, proposta da parte appellante, diretta ad ottenere la restituzione, da parte dell di quanto corrispostole, in esecuzione della CP_1 sentenza, oggetto di riforma.
Premesso che sentenza di primo grado o del decreto ingiuntivo può essere proposta nel giudizio d'appello senza che ciò implichi violazione del divieto di domande nuove posto dall'art. 345 c.p.c.> (cfr. ex plurimis Cass. n. 6614/2023),la domanda in esame va accolta, avendo parte appellante documentato il dedotto pagamento, peraltro non contestato, di € 99.250,65 in conseguenza dell'erroneo accoglimento delle domande attoree.

P.Q.M.

La Corte d'appello, definitivamente pronunziando nel procedimento n. 123/2023 R.G., in accoglimento dell'appello ed in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta le domande attoree e riconosce il diritto delle convenute alla ritenzione della caparra.
Condanna alla refusione, in favore di parte appellata, delle spese Controparte_1 di lite, liquidate in € 13.500 per il primo grado ed in € 12.000 per il secondo grado, oltre spese di notifica e di contributo unificato, rimborso spese generali, iva e cpa.
Condanna alla restituzione, in favore di parte appellante, di € Controparte_1
99.250,65 oltre interessi dalla data del pagamento.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della
Corte d'appello in data 23.9.2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
dott. ssa Antonella Romano dott. Giovanni Salina