REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa AR IX Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 235 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 tra rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. CORDA IU e Parte_1
dall'avv. VARGIU NINO come da procura in atti
APPELLANTE
rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. RASSU GIOVANNI CP_1
IU come da procura in atti
APPELLATO
Oggetto: Comodato di immobile urbano
All'udienza del 12/12/2025 la causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di : 1) Accertare e dichiarare la detenzione sine titulo Parte_1 dell'immobile sito in Olbia alla via Bonn n. 5, di proprietà della sig.ra , occupazione Parte_1 posta in essere dalla Sig.ra nata a [...] il [...] C.F. CP_1 C.F._1
[..
[...] , e per l'effetto condannare la medesima al rilascio dell'immobile de quo libero da
[...] persone e/o cose in favore di parte attrice;
2) Condannare altresì la convenuta al pagamento della somma di € 9.000,00 a titolo di indennità di occupazione, o comunque di quella da accertarsi in corso di causa dal giorno dell'occupazione sine titulo sino all'effettivo rilascio, oltre alle spese condominiali affrontate da parte della sig.ra , a far data dall'anno 2021, Pt_1 fino all'attualità che si quantificano in € 4.800,00 circa (per il pagamento delle quote condominiali, oltre alle indennità di occupazione) e di ogni ed ulteriore somma anche a titolo di risarcimento del danno come in premessa indicato, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo;
3) Accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo dell'immobile distinto al Catasto al Foglio 23 particella 1291 sub 13, ubicato in via Bonn n°5 in Olbia (SS), e per l'effetto condannare la parte convenuta a rilasciare libero da persone e/o cose l'immobile di proprietà della sig.ra , per i motivi esposti in parte motiva;
4) Vittoria di spese e competenze Parte_1 del giudizio. Con vittoria di spese e compensi di difesa per entrambi i gradi di giudizio.
Nell'interesse di : 1) Rigettare integralmente l'appello proposto dalla Sig.ra CP_1
; 2) Confermare in ogni sua parte la sentenza n. 234/2025 resa dal Tribunale di Parte_1
Tempio Pausania in data 11.04.2025; 3) Condannare l'appellante al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, oltre agli onorari di difesa come per legge liquidati. Con vittoria di spese e compensi di difesa per entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL FATTO
Con atto di citazione conveniva in giudizio presso il Tribunale di Tempio Pausania, Parte_1
deducendo di essere proprietaria immobile sito in Olbia, via Bonn n. 5 concesso CP_1 in comodato gratuito alla convenuta nel 2019 e ne chiedeva il rilascio oltre il pagamento dell'indennità di occupazione, risarcimento danni e spese. Specificava che, a seguito della disdetta del comodato, comunicata con raccomandate del 22 giugno e 30 ottobre 2023, e della mancata restituzione dell'immobile, essa aveva intimato lo sfratto, nonché richiesto la condanna e al pagamento di un'indennità di occupazione pari a € 3.000,00, oltre eventuali danni e spese condominiali.
Si costituiva in giudizio la convenuta, eccependo esclusivamente vizi formali, tra cui l'erronea scelta del rito, la nullità della citazione per difetto degli avvisi di legge e la violazione dei termini a comparire.
All'udienza del 24 luglio 2024, il Giudice disponeva il mutamento del rito e pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio, assegnando alle parti termini per il deposito delle memorie integrative.
Nel nuovo procedimento la reiterava le domande già formulate, chiedendo il rilascio Pt_1 dell'immobile, il pagamento di un'indennità di occupazione pari a € 9.000,00, il rimborso delle spese condominiali quantificate in € 4.800,00, e il risarcimento dei danni. Si costituiva anche la convenuta, che contestava nel merito la domanda, deducendo la natura locatizia del rapporto e la simulazione del contratto di comodato, ne chiedeva il rigetto e, in
2 via subordinata, la concessione di un termine di 18 mesi per il rilascio, in considerazione della presenza di un minore disabile nell'immobile.
Il Tribunale, con sentenza n. 234/2025, pubblicata in data 11 aprile 2025, rigettava la domanda della ricorrente, accogliendo la tesi della simulazione, ritenendo provata l'esistenza di un contratto di locazione dissimulato tra le parti.
Avverso tale decisione ha proposto appello , basandolo su quattro motivi di Parte_1 doglianza:


1. Violazione e falsa applicazione degli artt. 426, 447 bis e 667 cpc e conseguente erronea declaratoria di simulazione del contratto di comodato.


2. Erronea valutazione delle prove documentali e conseguente erronea declaratoria di simulazione del contratto di comodato. Travisamento dei fatti. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1417 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c.


3. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1 della legge n. 431/1998. Nullità del presunto contratto di locazione dissimulato per difetto di forma scritta.


4. Erronea interpretazione e applicazione degli artt. 1803, 1809, 1810 c.c. in materia di comodato e obbligo di restituzione Regolarmente citata si è costituita che ha chiesto il rigetto dell'appello con CP_1 conferma della sentenza impugnata.
La causa è stata decisa all'udienza odierna dopo la discussione delle parti con lettura del dispositivo e contestuali motivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Violazione e falsa applicazione degli artt. 426, 447 bis e 667 cpc e conseguente erronea declaratoria di simulazione del contratto di comodato. Con il primo motivo di doglianza, l'appellante ha lamentato che Giudice erroneamente accoglieva una domanda nuova formulata dalla controparte solo dopo il mutamento del rito, ovvero l'accertamento della natura locatizia del rapporto in luogo del comodato. A suo dire, tale domanda, non essendo proposta nella fase iniziale del procedimento di sfratto (n. 866/2024 R.G.), dove l'intimata si era limitata a eccezioni di rito, senza contestare nel merito la pretesa dell'attrice, avrebbe dovuto essere rigettata.
La censura è priva di fondamento. Sul tema, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che: Nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. Sez. 3, 23/06/2021, n. 17955, Rv. 661747 – 01; Cass. Sez. 3, Ord. n. 5955 del 28/02/2023 (Rv. 667203 - 01)
3 Calando tali principi al caso di specie, si osserva che l'opposizione da parte dell'intimata ha determinato la conclusione del procedimento sommario (n. 866/2024 R.G.), con la conseguenza che il successivo giudizio di merito (n. 1276/2024 R.G.) deve essere considerato del tutto autonomo rispetto al precedente. L'instaurazione di tale giudizio di merito ha così determinato per entrambe le parti, e nella specie per la conduttrice, la possibilità di formulare anche altre e nuove eccezioni, inclusa quella relativa alla simulazione, non presentata precedentemente, in virtù della totale novità ed autonomia del secondo giudizio, essendo questo un procedimento a cognizione piena che consente alle parti di esercitare integralmente le proprie facoltà difensive, anche non espletate in precedenza.


2. Erronea valutazione delle prove documentali e conseguente erronea declaratoria di simulazione del contratto di comodato. Travisamento dei fatti. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1414, 1417 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c. Con il secondo motivo di appello ha lamentato che Tribunale riteneva provata la simulazione del contratto di comodato sulla base di alcune ricevute di ricariche PostePay (doc. 6), e di alcuni messaggi WhatsApp (doc. 7).
L'appellante ha contestato la sufficienza di tali prove, lamentando che: le ricevute erano in fotocopia, prive di causale, e in parte intestate a soggetti terzi;
le date delle ricariche erano anteriori alla stipula del comodato (09.07.2019); i messaggi non erano verificabili quanto a provenienza e attendibilità; mancava la messaggistica vocale per confermare l'identità dell'interlocutore. Inoltre, ha evidenziato che la mancata contestazione specifica dei documenti non poteva sostituire l'onere probatorio gravante sulla controparte che allegava la simulazione.
Circa la prova della simulazione del contratto di locazione, la Suprema Corte ha così stabilito:
“In tema di locazione, ove venga stipulato un contratto di comodato, dissimulante un contratto di locazione, quest'ultimo è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'art. 1599, comma 1, c.c. e al conduttore è consentito provare la simulazione, nei confronti sia della originaria parte locatrice che degli aventi causa, con prove testimoniali e per presunzioni, trattandosi di illiceità della locazione dissimulata per contrasto con norme imperative.” (Cass. Sez. 3, 04/12/2023, n. 33727, Rv. 669509 - 01)
Osserva questa Corte che i documenti prodotti (messaggi e ricariche) tutti univoci nel descrivere l'esistenza di un rapporto tra le parti di natura onerosa e non gratuita costituiscono presunzioni gravi, precise e concordanti, in ordine ad un rapporto differente rispetto a quello dedotto dalla e idonee a dimostrare la natura onerosa di tale rapporto. Pt_1
Inoltre, si osserva che i fatti posti a base di tali documenti non sono stati contestati specificamente dall'appellante. In tema di mancata contestazione la Cassazione ha statuito che: “Il principio di non contestazione opera in relazione ai fatti e non ai documenti prodotti, determinandosi gli effetti della mancata contestazione con riferimento alle sole allegazioni assertive e non alle prove
4 assunte, la cui valutazione avviene in un momento successivo alla definizione dei fatti controversi ed è rimessa all'apprezzamento del giudice di merito.” (Cass. Sez. 3, 26/06/2025, n. 17261, Rv. 675124 - 01) Anche questo motivo di appello non merita accoglimento.


3. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1 della legge n. 431/1998. Nullità del presunto contratto di locazione dissimulato per difetto di forma scritta. Con il terzo motivo di doglianza, la ha sostenuto che, anche ipotizzando l'esistenza di un Pt_1 contratto di locazione, questo sarebbe nullo per difetto di forma scritta, richiesta ad substantiam dalla legge.
Anche tale censura non coglie nel segno. Sul tema dell'obbligo della forma scritta in caso di contratto di locazione la giurisprudenza della Suprema Corte ha stabilito che Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore. (Cass. Sez. U., 17/09/2015, n. 18214, Rv. 636227
- 01). La giurisprudenza, quindi, ammette l'accertamento della natura locatizia del rapporto anche in assenza di forma scritta, quando vi siano prestazioni corrispettive e un'esecuzione continuativa del rapporto.
Rapportando tale principio al caso di specie si osserva che la , proprietaria dell'immobile, Pt_1 aveva, da un lato percepito i canoni già a far data dal 2019 e, dall'altro, aveva richiesto il rilascio del bene invocando la sussistenza di un contratto di comodato. Pertanto, essendovi una corrispettività delle prestazioni (scambio denaro/godimento dell'immobile) per diversi anni, essa non può invocare una nullità relativa posta a protezione della sola conduttrice. Anche tale motivo deve essere rigettato.


4. Erronea interpretazione e applicazione degli artt. 1803, 1809, 1810 c.c. in materia di comodato e obbligo di restituzione Con il quarto motivo, l'appellante ha lamentato l'errata qualificazione del contratto da parte del giudice per mancata applicazione degli artt. 1803, 1809, 1810 c.c. in tema di comodato che prevedono l'obbligo di restituzione del bene su richiesta del comodante.
Sul punto osserva questa Corte che l'interpretazione del contratto, così come condivisibilmente effettuato dal primo giudice, deve tener conto della reale volontà delle parti. Nel caso di specie, infatti, la corresponsione di somme di denaro, con regolarità e continuità, esclude la gratuità del rapporto e rende inapplicabile la disciplina del comodato precario. Pertanto, anche tale motivo di appello non merita accoglimento.
5 Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è interamente da rigettare, con conseguente condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite del presente giudizio, scaglione indeterminato, liquidate nei valori minimi, come da dispositivo, vista la semplicità delle questioni di fatto e di diritto trattate ed il ridotto numero di udienze celebrate.
Si dà atto, infine, della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002.


PQM


La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 234/2025 del Tribunale di Tempio Pausania, pubblicata in data 11 aprile 2025:
- rigetta l'appello di e conferma integralmente la sentenza impugnata;
Parte_1
- condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del presente giudizio, che liquida in euro 2.906,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.p.r.115/2002
Così deciso in Sassari 12.12.2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa AR IX
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