N. 236/2024 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Opposizione a ha pronunciato la seguente precetto (art. 615, l'
S E N T E N Z A comma c.p.c.) nella causa civile n. 236/2024 R.G. posta in decisione all'udienza del ,
promossa
DA
(C.F. ), con sede in Bassano Parte_1 P.IVA_1
Bresciano, rappresentata e difesa dall'avv. Alberto Ferrari del foro di Brescia,
giusta delega rilasciata in calce alla citazione in appello ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Verolanuova via Zanardelli n. 16;
APPELLANTE
CONTRO pagina 1 di 12 (C.F. ), con Controparte_1 P.IVA_2
sede in Pavone del Mella in persona dei soci amministratori e Controparte_2
assistita e difesa dagli avv. Chiara Gorlani e Stefano Botti ed CP_1
elettivamente domiciliata presso il loro studio in Brescia via della Valle n. 3,
giusta delega rilasciata in calce alla comparsa di primo grado;

APPELLATA
In punto: Appello alla sentenza N. 354/2024 emessa dal Tribunale di Brescia
(quarta sezione) pubblicata in data 6.02.2024.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
In via preliminare e/o pregiudiziale:
a) sospendere l'efficacia esecutiva del decreto di trasferimento emesso dal
Tribunale di Brescia in data 21.10.2021 a definizione della procedura esecutiva immobiliare R.G.E. n. 23/2018 nei confronti della società Pt_1 Parte_1
e nei confronti di quanti da quest'ultima autorizzati a stare nell'immobile per cui
è causa in forza del contratto di locazione opponibile alla
[...]
, e/o dell'atto di precetto notificato, stante la sussistenza dei Controparte_1
gravi motivi ex art. 615 c.p.c. per quanto esposto;
in subordine, per i medesimi motivi, sospendere la procedura, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 618 c.p.c.
e/o ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 624 c.p.c.;
b) adottare i provvedimenti più opportuni ed urgenti atti a sospendere qualsivoglia efficacia del titolo e/o del precetto e/o della esecuzione e volti ad pagina 2 di 12 inibire, in ogni caso, l'impulso e/o la prosecuzione di qualsivoglia ulteriore atto esecutivo.
In via principale nel merito:
- previa ogni declaratoria del caso, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva della società nei confronti della Controparte_1
società e nei confronti di quanti autorizzati a stare Parte_1
nell'immobile per cui è causa in forza del contratto di locazione opponibile alla e, per gli effetti, respingere ogni domanda Controparte_1
della società Controparte_1
- accertare e/o dichiarare, per le causali suesposte, la nullità/invalidità/inefficacia dell'atto di precetto e l'inefficacia totale e/o parziale del titolo esecutivo nei confronti della e nei confronti di quanti da quest'ultima Parte_1
autorizzati a stare nell'immobile per cui è causa in forza del contratto di locazione opponibile alla con ogni Controparte_1
conseguenza di legge;

- condannare la società in persona del suo Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, a restituire, in favore della società
[...]
la somma di € 11.472,03, versata in esecuzione della sentenza Parte_1
di primo grado, oltre interessi dal dovuto al saldo.
In ogni caso: spese e competenze di causa di entrambi i gradi del processo interamente rifuse.
Per parte appellata:
pagina 3 di 12 Voglia la Corte adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
così giudicare:
in via preliminare: a norma dell'art. 348 bis c.p.c., dichiararsi l'appello promosso da inammissibile e/o manifestamente infondato;
Parte_1
in via principale: a conferma della sentenza n. 345/2024 emessa dal Tribunale di
Brescia il giorno 5 febbraio 2024 e pubblicata in data 6 febbraio 2024,
dichiararsi le domande avversarie tutte, così come formulate in appello,
inammissibili e/o improcedibili, anche, tra l'altro, per difetto di procura –
essendo quella allegata all'atto di citazione in appello sottoscritta da soggetto diverso dal legale rappresentante della società appellante - e/o comunque rigettare le domande stesse in quanto infondate in fatto ed in diritto, e per l'effetto accogliere le domande tutte già formulate da in primo CP_1
grado;
In ogni caso: spese di lite di primo e secondo grado interamente rifuse (tenuto conto del fatto che l'appellante ha già provveduto a rifondere le spese di primo grado).
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ex art. 615 c.p.c. notificato in data 08.07.2022,
[...]
proponeva opposizione, previa richiesta di sospensione Parte_1
dell'efficacia esecutiva, al precetto notificatole in data 23.06.2022 da
[...]
con cui le era stato intimato il rilascio del capannone Controparte_1
industriale di mq 2.000 e annessa area di pertinenza di mq 1500 siti in pagina 4 di 12 Verolanuova alla via Circonvallazione, identificati al N.C.E.U. del predetto
Comune al catasto fabbricati, sez. NCT, Foglio 16, mapp. 857, sub 3, 4 e 5 di proprietà della società intimante per effetto del decreto di trasferimento del
12.10.2021 emesso dal Tribunale di Brescia a definizione della procedura esecutiva immobiliare n. 23/2018 R.G.E. promossa nei confronti di
[...]
Parte_2
Esponeva l'opponente:
- che la deducente occupava l'immobile in forza di contratto di locazione stipulato con l'esecutata Parte_2
in data 15.04.2013, registrato il 07.05.2013, e oggetto di variazione con
[...]
scrittura privata del 18.09.2013, per la durata di anni 6, rinnovabili salvo disdetta;

- tale contratto era opponibile alla procedura esecutiva immobiliare e quindi all'aggiudicataria in quanto stipulato in Controparte_1
data antecedente alla trascrizione del pignoramento, eseguita in data 01.02.2018,
come era evincibile anche dalla stima espletata nell'ambito della procedura esecutiva, nonché dall'avviso di vendita;

- che il nominato custode aveva inviato la disdetta solo in data 13.10.2020 e dunque la locazione avrebbe avuto scadenza solo alla data del 14.04.2015;
- che, infine, il precetto era stato notificato anche a Olympia s.r.l. e all'impresa individuale di ai quali la deducente aveva concesso in sub Controparte_3
locazione parte degli immobili staggiti e oggetto di locazione.
pagina 5 di 12 Si costituiva che resisteva chiedendo il Controparte_1
rigetto dell'opposizione.
Premesso di essersi resa aggiudicataria della piena proprietà degli immobili siti in Verolanuova via Circonvallazione consistenti in capannone di mq.

2.000 e di un'area circostante di mq.

1.500 identificati al CF. foglio 16 mapp. 857 sub. 3, 4
e 5 che erano in ditta dell'esecutata Parte_2
; premesso altresì che la società esecutata
[...] Controparte_4
aveva concesso in locazione i suddetti immobili a Parte_1
(avente il medesimo legale rappresentante) con contratto 15.04.2013 registrato in data 7.05.2013 e successiva variazione del 18.09.2023 in cui il canone era stato ridotto da € 5.200 annui ad € 5.000 annui, eccepiva l'inopponibilità della locazione ai sensi dell'art. 2923 c.c. attesa l'esiguità del canone, inferiore ad un terzo al giusto prezzo. Evidenziava altresì che la conduttrice aveva ceduto il contratto in data 1.08.2019 a in epoca successiva al Controparte_5
pignoramento e quest'ultima a sua volta aveva concesso in sublocazione il mapp. 5 a Olympia s.r.l. e il sub. 3 a . Controparte_3
In punto adeguatezza del canone, parte opposta allegava che il corrispettivo di €

5.000 da pagarsi in rata unica anticipatamente per tutti i venti anni era vile in relazione ad un fabbricato industriale di mq.

2.000 con area scoperta pertinenziale di altri mq.

1.500 laddove un siffatto canone era congruo se previsto mensilmente e, a conforto, deduceva che nel contratto di sublocazione perfezionato con Olympia per il solo subalterno 5 di soli 1.000 mq era stato pagina 6 di 12 previsto in favore di un canone annuo di € 20.000. Controparte_5
Disattesa l'istanza di sospensione tanto da addivenire all'escomio in data
19.12.2022, il Tribunale adito, istruita la causa documentalmente, respingeva l'opposizione e condannava alla rifusione delle spese di Parte_1
lite in favore della società opposta.
Per quanto ancora di interesse, il Tribunale riteneva che il contratto di locazione del 15.04.2013 fosse inopponibile all'aggiudicataria poiché stipulato ad un canone vile di € 433,33 mensili, pari a circa il 6-7% di quello di mercato
(compreso tra € 1,9 e € 2,3 al mq).
proponeva appello a cui resisteva Parte_1 [...]
Controparte_1
Il Consigliere istruttore, con ordinanza del 25/09/2025, dichiarava inammissibile l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva del decreto di trasferimento proposta dall'appellante in quanto solo i capi esecutivi della sentenza impugnata potevano essere sospesi ex art. 283 c.p.c. e, previa anticipazione, la causa era rinviata all'udienza del 29.10.2025 per la spedizione a sentenza, previa assegnazione dei termini a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo l'appellante censura la sentenza per travisamento dei fatti e degli atti processuali laddove il primo giudice ha erroneamente ritenuto che non avesse svolto specifiche contestazioni con riguardo alle argomentazioni pagina 7 di 12 dell'opposta sulla presunta natura “vile” del canone di locazione. Afferma di avere ampiamente contestato quanto dedotto da controparte sia nel verbale di prima udienza sia nella memoria conclusionale di replica e che in realtà il canone non era incongruo in quanto erano a carico della conduttrice lavori di completamento del capannone industriale, debitamente autorizzati anche dal giudice dell'esecuzione.
Il motivo è infondato.
In fatto, è documentato che, con contratto di locazione per uso artigianale del
15.04.2013, registrato il 07.05.2013, la società Parte_2
concedeva in locazione a il
[...] Parte_1
fabbricato industriale di circa mq 2.000 e annessa area di pertinenza di circa mq
1500 siti in Verolanuova alla via Circonvallazione per una durata di anni 10,
rinnovabile per uguale periodo, salvo disdetta da comunicarsi tre mesi prima, e un canone di locazione annuo di € 5.200.
Con scrittura privata del 18.09.2013 le parti concordavano una riduzione della durata del contratto di locazione a sei anni e del canone di locazione ad € 5.000,
mantenendo inalterate le altre clausole contrattuali.
L'immobile locato era oggetto di pignoramento trascritto in data 01.02.2018.
In data 01.08.2019 il contratto di locazione sopra indicato era ceduto a
[...]
la quale sublocava una parte del fabbricato industriale (sub Controparte_5
5) a Olympia s.r.l. ad un canone annuo di € 20.000.
Con decreto di trasferimento emesso in data 21.10.2021 a definizione della pagina 8 di 12 procedura esecutiva n. 23/18 R.G.E. il Tribunale di Brescia trasferiva la piena proprietà dell'immobile lotto 3 (ossia il capannone e area circostante) a CP_1
, resasi aggiudicataria all'asta del 16.10.2020 per il Controparte_1
prezzo di € 402.000.
L'odierno appellante contestava l'esiguità del canone allegando che il contratto di locazione del 15.04.2013 aveva previsto il pagamento del canone di locazione con due diverse modalità, ossia una parte in denaro pari a € 5.200, poi ridotto a €

5.000 con la scrittura privata del 18.09.2013, e una parte tramite l'accollo delle spese per l'esecuzione di lavori relativi a opere strutturali e di urbanizzazione del capannone locato.
È vero che l'art. 6 del contratto di locazione tra esecutata e opponente prevedeva che “ … sono a carico del conduttore, la manutenzione ordinaria di tutto
l'immobile locato, compresa la formazione dei giardini, con riempimento terra,
e il completamente delle opere di urbanizzazione come da progetto approvato
dal comune di Verolanuova per la quota competente ai 200 mq di capannone.
Ogni e qualsiasi spesa si qualsiasi tipo, saranno a carico del conduttore per
tutto il periodo contrattuale …”, ma come correttamente evidenziato dall'appellata nulla è stato documentato in ordine all'entità di spese e ai costi che parte conduttrice ha sostenuto in luogo della proprietà.
Di regola la manutenzione ordinaria è già a carico del conduttore e dunque era preciso onere della parte appellante spiegare quali costi erano stati sostenuti in concreto per rendere il canone congruo.
pagina 9 di 12 Tutto il meccanismo ideato dall'esecutata mediante la stipula del contratto di locazione di lunga durata con una società di nuova costituzione formata dagli stessi soci, a canone vile e con pagamento anticipato di tutti i canoni è quello tipico dei soggetti esecutati (o prossimi a divenire tali) per frodare il ceto creditorio. Nella fattispecie, infatti, se è vero che il pignoramento da cui è
scaturita la procedura è del 2018 ad istanza di Banca di Credito Cooperativo di
Brescia, non va taciuto che sull'immobile vi era iscritta ipoteca volontaria del
19.07.2011 a favore della Banca di Credito Cooperativo di Verolavecchia, una ipoteca giudiziale di Alpe Adria Bank s.p.a. e un pignoramento del 2012 a favore di (la cui procedura si estinta ex art. 629 c.p.c.). CP_6
Nel momento in cui veniva redatta la locazione quindi la situazione della società
esecutata era critica e di certo detto dato era a conoscenza della conduttrice,
avente identica compagine sociale, sicché la locazione di lunga durata e con canone pagato anticipatamente altro non era che un espediente per rimanere nel godimento dell'immobile del bene, nonostante una possibile esecuzione forzata,
e senza sostenere alcun costo.
Quanto al canone vile, la circostanza è ampiamente provata dal rapporto di stima redatta dalla nominata esperta arch. e dal doc. 6 prodotto Persona_1
dalla stessa parte appellante con cui il custode giudiziario IVG comunicava formale disdetta dalla locazione evidenziando che “… il c.t.u ha dichiarato che
il canone di locazione contrattualmente pattuito è di importo non congruo in
quanto inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo quantificato in € 4.000
pagina 10 di 12 mensili”. Ne consegue che la previsione di un canone annuo di € 5.000 a fronte dei € 48.000 indicati come congrui dall'esperto stimatore, pari quindi al 10,41%,
determini la violazione dell'art. 2923 c.c.
Parte appellata, a corredo, ha prodotto documentazione delle quotazioni immobiliari in uso presso Agenzia delle Entrate ed annunci di vendita e locazione estratti dai maggiori siti (doc. 16 e 17) da cui emerge che, all'epoca della stipula della locazione, il canone mensile al mq per questa tipologia di immobile si attestasse tra € 1,9 ed € 2,3 al mq per ogni mese e, dunque, di gran lunga superiore rispetto al canone di soli 0,034 € al mq. previsto nella locazione di cui si discute.
La pochezza del canone emerge poi per tabulas laddove la stessa conduttrice locava parte del compendio ad Olympia s.r.l., id est il Controparte_5
mapp. 857 sub. 5 di mq. 1.000, al canone annuo di € 20.000.
Questi dati certi non possono essere scalfiti dalla generica previsione di compimento di opere, per lo più eseguite dopo il pignoramento, che non solo sono state genericamente dedotte, ma che neppure possono costituire il corrispettivo della locazione.
La sentenza va, pertanto, confermata.
L'appellante va condannato alla rifusione delle spese di lite che si liquidano come da dispositivo secondo lo scaglione delle cause di valore indeterminabile a bassa complessità.
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, DPR
pagina 11 di 12 115/2002 a carico dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza n. 345/2024, emessa dal Tribunale di Brescia, Quarta Sezione Civile, in data 6.02.2024, così provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1
le spese di lite del presente grado, liquidate in complessivi € 6.946 (di cui
[...]
€ 2.058 per la fase di studio, € 1.418 per la fase introduttiva, € 3.470 per la fase decisoria), oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a.;
- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione ex art. 13, comma 1-
quater, DPR 115/2002 a carico dell'appellante.
Così deciso in Brescia, nella camera di consiglio del 29.10.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
pagina 12 di 12