REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione unica civile, composta dai
Magistrati:
Dott. Roberto Rezzonico Presidente
Dott. Emanuele De Gregorio Consigliere
Dott. Carlo Pietrarossi Giudice Aus. rel.
SENTENZA
nel giudizio iscritto al n. 391/2022 R.G.C.A. avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 663/2022 emessa dal Tribunale di Caltanissetta in data 27 settembre 2022
PROPOSTO DA
in persona del suo legale Controparte_1 rappresentante p.t., corrente in Caltanissetta (p.iva ), P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Calogero Ariosto, presso il cui studio, in
Caltanissetta, Viale Sicilia n. 176, è elettivamente domiciliata;

Appellante
CONTRO
, in persona del suo Amministratore p.t., sito in Controparte_2
Caltanissetta nella via A. Guastaferro n. 10 (c.f. ), P.IVA_2
1 rappresentato e difeso dall'Avv. Giulia Mulè, presso il cui studio, in
Caltanissetta, Via Arco Alessi n. 4, è elettivamente domiciliato;

Appellato
Conclusioni dell'appellante
“Voglia la ecc.ma Corte di appello, in riforma della sentenza impugnata, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa in accoglimento della presente impugnazione, nel merito, dire nullo e/o illegittimo il decreto ingiuntivo opposto rilevando la nullità della delibera assembleare posta a fondamento delle pretese del ritenendo e dichiarando Controparte_2 comunque, con qualsiasi istituzione, che l'opponente ed appellante nulla deve per le causali di cui al suddetto decreto ingiuntivo opposto. Affermare la responsabilità per malagestio del appellato con condanna al CP_2 pagamento di €. 9.000,00 per danno equivalente. Con vittoria di spese e compensi di ogni fase e grado del giudizio con distrazione in favore del procuratore anticipatario.”
Conclusioni dell'appellato
“Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, preliminarmente, previa verifica dell'ammissibilità dell'atto di appello così come proposto ai sensi dell'art. 342 c.p.c., rigettare la richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado non ricorrendo, nella fattispecie per cui è causa, i presupposti di rito e le condizioni di legge con ogni relativa statuizione. Nel merito dei motivi di gravame così come proposti dalla società avverso la sentenza del Controparte_1
Tribunale di Caltanissetta, per la non tenuta ipotesi di ammissibilità e/o procedibilità e/o ritualità degli stessi, previa ammissione dei mezzi istruttori richiesti, rigettarli perché infondati in fatto e in diritto oltre che carenti di prova con ogni conseguente statuizione compresa la conferma dell'impugnata decisione;
In subordine, senza recesso, per la non temuta
2 ipotesi di ritenuta fondata domanda dell'appellante, accogliersi le conclusioni tutte già formulate nel giudizio di primo grado.”
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 20.07.2018 la Controparte_1 proponeva opposizione avverso il Decreto Ingiuntivo n. 283/2018
[...] emesso dal Tribunale di Caltanissetta il 4.06.2018 con il quale le era stato ingiunto il pagamento della complessiva somma di €. 15.040,70 oltre interessi e spese del procedimento monitorio per il mancato versamento degli oneri condominiali relativi agli anni 2016/2017.
A sostegno dell'opposizione eccepiva la nullità della IB condominiale del 24.11.2017 posta a fondamento del Decreto Ingiuntivo in quanto in contrasto con il regolamento comunale in essere che prevedeva in favore del costruttore l'esenzione del pagamento delle quote condominiali per gli immobili invenduti o non affittati.
Con comparsa depositata il 14.11.2018 si costituiva in giudizio il che chiedeva la declaratoria di inammissibilità o il CP_2 CP_1 rigetto dell'opposizione con la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Con ordinanza dell'11.02.2019 il Tribunale rigettava l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività del Decreto opposto e, istruito il giudizio mediante produzione documentale, interrogatorio formale dell'opponente e prova per testi, all'udienza del 27.09.2022 la causa veniva posta in decisione.
Con la sentenza oggi gravata il Tribunale di Caltanissetta ha rigettato l'opposizione proposta e confermato il decreto ingiuntivo n. 283/2018 del
Tribunale di Caltanissetta compensando tra le parti le spese della fase di opposizione.
Il Tribunale ha deciso rilevando come, nelle ipotesi di opposizione a decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi emessi ai sensi dell'art. 63
3 delle Disposizioni di attuazione c.c. per la riscossione di oneri condominiali in base allo stato di ripartizione approvato dall'Assemblea, il condomino opponente può far valere solo questioni riguardanti l'efficacia della IB posta a fondamento della pretesa monitoria.
Da tale premessa il Giudice di primo grado - considerato che nella fattispecie in esame l'efficacia esecutiva della IB non risultava essere venuta meno non avendo, l'opponente, esercitato il diritto potestativo di cui all'articolo 1137 c.c. – ha ritenuto che non ricorresse alcuna ipotesi di nullità della stessa ma di mera annullabilità in quanto, con la IB de quo l'Assemblea non aveva modificato i criteri di ripartizione degli oneri condominiali rispetto a quando previsto nel regolamento condominiale ma solo erroneamente ripartito le spese medesime.
Da ciò discende, a dire del Tribunale, che la IB del 24.11.2017 deve ritenersi annullabile e la relativa impugnazione andava proposta entro il termine di decadenza di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c. ultimo comma.
Il Tribunale ha poi dato atto che la più recente giurisprudenza in materia ha riconosciuto la possibilità per il anche nel giudizio di CP_2 opposizione a decreto ingiuntivo, di sindacare sia la nullità che l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, a condizione, però, che tali vizi siano dedotti in via di azione mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento ai sensi dell'art. 1137 c.c. e nel termine perentorio previsto da tale norma ciò che, nel caso in specie, non era avvenuto non essendo stata formulata tale domanda nei termini e nei modi prescritti.
Il Giudice di prime cure ha, infine, rigettato la domanda di risarcimento per “mala gestio” rivolta dall'opponente nei confronti della società
[...]
[..
[...] estranea al giudizio e comunque da considerarsi domanda CP_3 nuova rispetto alla domanda contenuta nell'atto di opposizione.
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Avverso tale sentenza ha proposto gravame la Controparte_1 per i motivi in detto atto meglio specificati.
Sostituita l'udienza del 29 maggio 2025 con il deposito di note ex artt.li
127 e 127 ter c.p.c., la Corte ha posto la causa in decisione concedendo alle parti i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di censura l'appellante lamenta omessa e/o errata motivazione sulla esistenza della fonte dell'obbligazione.
A sostegno del motivo evidenzia come l'articolo 47 del regolamento di condominio, redatto nel Maggio del 2013, chiaramente preveda che il
“costruttore è esente dal pagamento delle quote condominiali ordinarie per quegli immobili invenduti o non affittati” e il suddetto regolamento e le relative tabelle millesimali erano state accettate in toto da ogni singolo condomino al momento dell'acquisto dell'immobile essendo trascritte negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari.
Ciò premesso, continua appellante, la IB del 24.11.2017 è palesemente nulla in quanto, in contrasto con il citato regolamento condominiale vigente, di fatto modifica i criteri di ripartizione delle spese stabiliti da tutti i condomini e da loro conosciute e accettate.
Nel caso specie l'Assemblea condominiale, nell'adottare la IB del
24.11.2017, ha travalicato le proprie attribuzioni apportando una implicita modifica al regolamento condominiale non tenendo conto del citato articolo 47.
5 Si deduce, pertanto, l'erroneità della sentenza nella parte in cui, il primo
Giudice, ha ritenuto che il motivo di opposizione al Decreto Ingiuntivo riguardasse solo questioni relative all'efficacia della IB quando invece, presupposto dell'azione era la nullità della stessa dal momento che il provvedimento monitorio si fondava su un atto radicalmente nullo.
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Con il secondo motivo l'appellante censura la gravata sentenza per omessa e/o erronea motivazione sulla eccezione di nullità della IB condominiale del 24.11.2017.
Si sostiene, a sostegno di tale motivo, che in sentenza erroneamente si richiama l'argomentazione di controparte circa la mancata impugnazione, ex art. 1137 c.c. della IB in questione da parte della opponente, omettendo di considerare che il rimedio dell'impugnazione offerto dalla citata norma codicistica nei confronti delle Delibere assembleari riguarda unicamente quelle annullabili e non quelle nulle.
Ne deriva, secondo l'appellante, che la poteva Controparte_1 legittimamente opporsi al Decreto Ingiuntivo pur non avendo preventivamente impugnato il verbale dell'Assemblea del 24.11.2017 stante che la censura mossa riguardava la radicale nullità della stessa atteso che, quanto deliberato in quella sede aveva concretato, di fatto, un'alterazione delle tabelle millesimali accettate dalle parti contraenti ponendosi, pertanto, come atto radicalmente nullo.
Quanto al rigetto della condanna per mala gestio nei confronti della società l'appellante, nel censurare tale decisione, rileva Controparte_3 come detta società – già amministratrice pro tempore del condominio - era tenuta ad un comportamento ed a una gestione diligente ed improntata a buona fede che appare, invece, contrastante con la capziosa liquidazione del piano di riparto posto all'approvazione dell'Assemblea pur nella consapevolezza della diversa disciplina regolamentare
6 pubblicata nei rogiti notarili di acquisto e dunque con la piena conoscenza e volontà di violare una norma regolamentare liberamente sancita dai condomini.
Si deduce, infine come la IB debba considerarsi nulla anche in quanto adottata in assenza dell'imprescindibile requisito dell'unanimità richiesto dall'articolo 69 delle Disp. di Attuazione al c.c. che prevede che
“i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espresse nelle tabelle millesimali di cui l'articolo 68 possono essere rettificati o modificati solo all'unanimità”.
Anche tale disposizione di legge era stata palesemente violata dal condominio posto che il piano di riparto vincolante era stato modificato senza il necessario consenso richiesto dal richiamato articolo 69 delle
Disposizioni d'attuazione del codice civile.
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Deve, in via preliminare, rilevarsi l'infondatezza dell'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione principale, ex art. 342 c.p.c. ed ex art
348 bis c.p.c. dedotta dall'appellato nella comparsa di CP_2 costituzione e risposta per come già evidenziato dalla Corte con ordinanza del 25 maggio 2023.
La Suprema Corte ha chiarito che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il
7 quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. Sez. Un. - Sentenza n. 27199 del 16/11/2017, Rv.
645991 - 01).
Nel caso di specie l'impugnazione contiene una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuta e contrasta le ragioni addotte dal primo
Giudice.
Quanto all'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione principale ex art 348 bis c.p.c.. si rileva che in merito a tale dedotto profilo di inammissibilità del gravame, lo spessore problematico delle questioni oggetto del giudizio ha indotto la Corte, a ritenere positivamente superato il vaglio dovuto in sede di “filtro” in appello ai sensi degli articoli 348 bis e 348 ter c.p.c..
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Nel merito l'appello è infondato.
I motivi di gravame, stante la loro evidente connessione, possono essere congiuntamente trattati.
Risulta incontestato che la ripartizione delle spese operata con la delibera del 24.11.2017 era stata adottata in contrasto con l'articolo 47 del
Regolamento Condominiale in essere a mente del quale “il costruttore è esente dal pagamento delle quote condominiali ordinarie per quegli immobili invenduti o non affittati”.
Ciò, tuttavia, non consente di ritenere, come già rilevato dal Giudice di prime cure (pag. 3 sentenza) che l'Assemblea abbia voluto modificare, anche per il futuro, i criteri generali di ripartizione delle spese condominiali e che essa sia, pertanto, semplicemente annullabile e non affetta da nullità.
8 In tale materia, negli anni, si è sviluppata copiosa giurisprudenza che traccia il solco che consente – in un chiaro favor legislativo per la stabilità delle decisioni assembleari che sono efficaci ed esecutive finché non vengano rimosse dal Giudice – di distinguere le ipotesi di nullità delle delibere da quelle annullabili (Cass. civ., S.U. 9839/2021 nonché già
Cass. civ., S.U. 4806/2005; Cass. 4014/2007; Cass. 17014/2010).
Dall'evoluzione giurisprudenziale richiamata si evince che il legislatore – mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale – ha elevato la categoria della annullabilità a "regola generale", confinando la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità.
L'art. 1137 c.c., sottopone al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte «le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale»: sono quindi annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, ma anche quelle che presentano vizi di contenuto, in relazione al disposto degli artt. 1123,
1124, 1125 e 1126 c.c..
La nullità si configura - invece - in caso di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali (volontà della maggioranza, oggetto, causa, forma), o di impossibilità materiale o giuridica dell'oggetto.
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Per quanto oggi di interesse, la citata giurisprudenza ha - in particolare - escluso che le deliberazioni che ripartiscano le spese tra i condomini in contrasto con i criteri legali o convenzionali siano sempre adottate in carenza di potere da parte dell'assemblea (vizio che comporterebbe la nullità della IB), permanendo, pertanto, per emendarla, esclusivamente la sanzione dell'annullabilità.
Ciò significa che l'Assemblea è competente per l'approvazione e la ripartizione, col metodo maggioritario, delle spese per la gestione
9 ordinaria e straordinaria delle parti e dei servizi comuni (artt. 1135, nn.
2 e 4, 1120, 1123, 1128 c.c.) e tali attribuzioni non vengono meno quando l'organo collegiale incorra in un cattivo esercizio del potere, adottando un errato criterio di ripartizione delle spese, contrastante con la legge o col regolamento condominiale.
Neppure è decisivo che tali deliberazioni incidano negativamente sui diritti esclusi dei singoli, poiché tale effetto discende anche dalle delibere meramente annullabili. (Cass. Civ. Sez. II^ Sent. n. 8185 del 14.03.2022).
Il principio sancito in Cass. Sez. Un. n. 9839 del 14.04.2021, da cui questa Corte non ritiene di doversi discostare, è che «In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume;
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge
o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art.
1137 cod. civ. »
;
Ed ancora: «In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati
i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei
10 servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art.
1137, secondo comma, cod. civ.»].
Con con recentissima pronuncia la Corte di legittimità, nel ribadire i richiamati principi, ha evidenziato che “…le delibere che violano i criteri legali o contrattuali di ripartizione delle spese non sono sempre nulle. Lo sono soltanto se manifestano l'intenzione di modificare in modo permanente e per il futuro tali criteri. Al contrario, se l'assemblea si limita
a ripartire in modo errato le spese per un caso specifico e isolato, senza stabilire una nuova regola generale, la delibera è semplicemente annullabile.” Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4334 Anno
2025).
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Accertato, quindi, che la IB assembleare del 24.11.2017, avendo erroneamente disposto sul riparto degli oneri condominiali per gli anni
2016/2017, era annullabile e non radicalmente nulla, era necessario che l'opponente ed odierno appellante, agisse ex art. 1137 c.c. “chiedendone
l'annullamento entro il termine perentorio di trenta giorni che decorrono dalla data di deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti (art. 1137 c.c. c. 2) “
Deve darsi atto che il Tribunale, (pag. 3 della sentenza) ha richiamato la recente giurisprudenza delle Sez. Un. Civ. n. 9839 del 14.04.2021 sopra ricordata a mente della quale “…nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia
11 l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via di azione mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione in opposizione ai sensi dell'art. 1137, secondo comma, cod. civ., nel termine perentorio ivi previsto,
e non in via di eccezione. Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l'eccezione con la quale l'opponente deduca l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è inammissibile e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d'ufficio dal giudice”.
Nel caso in esame la domanda di annullabilità della IB (mai intrapresa nemmeno autonomamente) non era stata proposta in via di azione con l'atto di opposizione al Decreto Ingiuntivo n. 283/2018, e, pertanto, correttamente, il primo Giudice ha ritenuto di non doverla accogliere.
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Con riferimento, infine, alla posizione della – già società Controparte_3 amministratrice pro tempore del condominio e nei confronti della quale era stata invocata la condanna per mala gestio rigettata dal Tribunale si osserva che, a prescindere dal rigetto dell'opposizione per le ragioni sopra ampiamente illustrate, nulla era stato dedotto ed allegato con l'atto introduttivo del giudizio (vedasi atto di citazione in opposizione a Decreto
Ingiuntivo) potendosi, pertanto, concordare con quanto dedotto dal primo
Giudice in ordine alla qualificazione di tale pretesa risarcitoria come nuova e avente causa petendi diversa rispetto alla originaria domanda contenuta nell'atto di citazione.
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La sentenza deve, pertanto, integralmente confermarsi.
12 Le spese seguono la soccombenza e sono determinate come da dispositivo.


P. Q. M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, conferma la sentenza n. 663/2022 resa dal Tribunale di Enna in data 27 settembre 2022 ed appellata da Controparte_1
Condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese del CP_2 presente grado del giudizio che liquida in complessive €. 2.400,00 per compensi, oltre spese generali 15% iva e cpa se dovute.
Dichiara che sussistono ragioni per disporre, a carico dell'appellante, il versamento di un ulteriore importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato secondo quanto previsto dall'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002
Caltanissetta, 3 ottobre 2025
Il Giudice Ausiliario rel. IL PRESIDENTE
Dott. C. Pietrarossi Dott. Roberto Rezzonico
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