N. R.G. 459/2024
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza collegiale del giorno 19/09/2025
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere Relatore
Chiamata la causa
(C.F. ) in persona dei signori , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
e , con l'Avv. Andrea Puledda Parte_3 Parte_4 Parte_5
APPELLANTE
Contro
(C.F. ), con l'Avv. NC Carboni sost. Dall'Avv. D.Tinteri; P_ C.F._1
APPELLATO
I difensori insistono nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni in atti.
I Procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza.
Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio.
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni
Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte pronuncia la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.: REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
La Corte, composta dai Magistrati
Dott.ssa Maria Grixoni Presidente
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere Relatore
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. R.G. 459/2024 promossa da:
7- (C.F. in persona dei signori , Parte_1 Parte_6 Pt_1 P.IVA_1 Parte_2
, e ubicato in , Parte_3 Parte_4 Parte_5 Pt_1 Parte_1 rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'Avv. Andrea Puledda;

APPELLANTE contro
(C.F. ) rappresentato e difeso, come da procura in atti, P_ C.F._1 dall'Avv. NC Carboni nonché elettivamente domiciliato in Via Oggiano n. 15; Pt_1
APPELLATO

All'udienza del 19 settembre 2026 la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti come formulate in atti.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
, premesso di essere proprietario di un'unità immobiliare facente parte del fabbricato P_ condominiale di , conveniva in giudizio, di fronte al Tribunale di Nuoro, il Parte_1 Pt_1 condominio affinché venisse giudizialmente accertato/dichiarato che: 1) le delibere condominiali assunte dall'ente convenuto il 27/05/2021, il 16/06/2021 e il 9/09/2021 erano nulle perché contrastanti con il dettato dell'art. 1129, commi 2 e 14, c.c.; 2) “le obbligazioni contratte dal condominio con terzi,” con specifico riferimento a quelle concernenti “la ditta DI”, erano nulle e improduttive di effetti tanto per lui che per il condominio.
A sostegno di tali richieste l'attore fondamentalmente sosteneva che: a) la delibera di nomina dell'amministratore di condominio, ossia quella del 27/05/2021, era nulla in forza del dettato dell'art. 1129, comma 14, c.c. perché né in essa né nell'accettazione della nomina veniva menzionato il corrispettivo spettante al nominato amministratore;
b) dalla predetta invalidità era poi derivata la nullità delle delibere condominiali del 16/06/2021 e del 9/09/2021, con le quali l'amministratore de quo rispettivamente assumeva il proprio munus continuando a non fornire indicazioni inerenti all'onorario a lui dovuto e decideva di incaricare l'impresa DI di ristrutturare il terrazzo del condominio;
nullità dalla quale era conseguita la nullità/inefficacia del correlato contratto concluso dalla suddetta impresa con lo stesso amministratore e l'inefficacia di qualsiasi atto di disposizione posto in essere da quest'ultimo per il condominio.
Il , nel costituirsi in giudizio, rilevava preliminarmente Controparte_2
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento dell'obbligatoria procedura di mediazione ex D. Lgs. 28/2010; quindi eccepiva che: a) in ragione della non necessaria presenza nel caso di specie dell'amministratore e della gestione delle res condominiali da parte dell'organo assembleare vi erano le condizioni “per accertare e dichiarare – almeno sul punto relativo alla nullità della nomina dell'amministratore – la cessazione della materia del contendere”; b)
l'avversa “domanda non” poteva “essere accolta”, dato che l'eventuale “nullità” colpiva “la nomina” dell'amministratore “e non la delibera” del 27/05/2021; c) l'asserita nullità della deliberazione del 27/05/2021 non rendeva nulle anche le delibere del 16/06/2021 e del 9/09/2021, dato che, da un lato, le stesse erano ascrivibili all'assemblea e non erano in alcun modo riconducibili alla designazione dell'amministratore del condominio e, dall'altro, le relative
“assemblee” erano “state costituite con la totalità dei condomini che all'unanimità” avevano
“deciso sull'oggetto posto all'ordine del giorno, ossia sull'esecuzione dei lavori sulla terrazza condominiale” con la conseguenza che d) “le obbligazioni” non erano state assunte dall'amministratore, bensì dalla stessa assemblea;
e) gli “eventuali atti o negozi posti in essere dall'amministratore” sarebbero potuti essere oggetto di ratifica;
f) non era legittimato P_ ad eccepire l'“inefficacia del contratto stipulato dal rappresentate senza potere”; g) qualora non sussistessero le condizioni “per l'accertamento del titolo di credito del ” sarebbe Parte_1 perlomeno configurabile l'ingiustificato arricchimento di parte attrice avverso lo stesso ente.
Il Tribunale, istruita la causa con documenti e prova testimoniale, con sentenza n. 261/2024 in data
17/05/2024, in primo luogo rilevava la nullità della deliberazione condominiale del 27/05/2021 per violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., poiché priva dell'indicazione del corrispettivo da attribuire all'amministratore. Quindi da tale circostanza, dopo aver evidenziato l'irrilevanza della non obbligatorietà della nomina dell'amministratore (trattandosi di condominio con sei partecipanti), faceva discendere la nullità di tutti gli atti compiuti in forza della suddetta deliberazione, tra cui l'indizione delle “assemblee successive,” la sottoscrizione dei “relativi verbali”, l'adozione delle impugnate deliberazioni e il conferimento di “incarichi per la impermeabilizzazione del tetto” dell'immobile condominiale. Il tribunale rigettava, poi, “la domanda riconvenzionale” formulata da parte convenuta “in quanto” fondata “sull'approvazione di lavori deliberati con delibere nulle.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello il , con procura conferita Controparte_2 dai “condomini espressione della maggioranza assembleare” ossia Parte_5 Parte_4
e per i seguenti motivi: 1) la riconducibilità al
[...] Parte_3 CP_3 Parte_1
e non all'amministratore nominato della decisione di impermeabilizzare il terrazzo condominiale,
l'approvazione dei relativi costi e la loro ripartizione tra i condomini, con conseguente diritto del condominio a pretendere dall'appellante la somma di euro “2.864,16”; al riguardo evidenzia che
“dal contenuto dei verbali delle delibere del 16.06.2021 e del 09.09.2021 non emerge nessun vizio che astrattamente o concretamente possa determinarne la nullità”, evidenziando che tali deliberazioni erano state approvate con il consenso di tutti i suoi membri;
2) violazione/falsa applicazione del dettato degli artt. 2041 c.c., 40 c.p.c. e 104 c.p.c. laddove il Tribunale rigettava anche la “domanda di arricchimento senza causa in quanto, sostanzialmente, assorbita dall'accertamento della nullità delle delibere con cui i lavori sono stati approvati”, senza avvedersi che si trattava di domanda autonoma rispetto a quella fondata sulle delibere assembleari, avente titolo sul fatto in sé dell'esecuzione delle opere sulle parti comuni, i cui presupposti -
l'arricchimento”, “il pregiudizio”, “la correlazione tra pregiudizio e arricchimento”, “la mancanza di giusta causa” e “la sussidiarietà dell'azione” – emergevano con evidenza dai “documenti depositati in atti e” dalle testimonianze dalle quali si ricavavano: la corretta effettuazione dei
“lavori di impermeabilizzazione”, il pagamento del corrispettivo all'impresa DI, l'utilità arrecata dalle predette opere edili alla “quota di parte comune imputabile a , il P_ pagamento da parte dei “condomini appellanti” di un importo più gravoso di quello ad essi spettante nonché “a fronte del vantaggio ricevuto,” l'arricchimento di controparte “in conseguenza diretta e immediata del maggiore esborso altrui”.
, costituendosi nel giudizio d'appello ha preliminarmente eccepito il difetto di P_ legittimazione attiva, rappresentando che la “maggioranza dei condomini” è “un istituto che non esiste sotto il profilo della qualificazione a rappresentare l'intero condominio”, resistendo nel merito agli avversi motivi per concludere per l'inammissibilità dell'appello ovvero per la sua infondatezza.
La causa, istruita con soli documenti, è stata decisa all'udienza odierna nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c. sulle conclusioni delle parti come precisate in atti.
***** Preliminarmente, va dato atto dell'ammissibilità dell'appello, in quanto validamente proposto dal con il patrocinio dell'Avv. Puledda. La decisione di difendere giudizialmente il Parte_1
è stata, infatti, regolarmente espressa dall'assemblea condominiale con la propria Parte_1 deliberazione del 22/03/2022, nel cui verbale, in ragione dell'azione giudiziale all'epoca intrapresa in primo grado dall'odierno appellato, viene fatto riferimento alla necessità “che il si Parte_1 difenda in giudizio” senza distinguere tra gli eventuali gradi di giudizio, cosicché anche la scelta di appellare la sentenza di primo grado è in definitiva riconducibile a tale originaria decisione assembleare. Ragion per cui l'eccezione di inammissibilità del gravame presentata da è P_ infondata.
In ogni caso, tanto la volontà del di impugnare la sentenza del Tribunale che la sua Parte_1 regolare costituzione in giudizio con procura conferita all'avv. Andrea Puledda non è affetto da alcun vizio o irregolarità, posto che il condominio è formato da soli sei proprietari, Controparte_2 dunque non ha l'obbligo di nominare un amministratore, mentre per l'amministrazione e il suo funzionamento riamane soggetto alla restante disciplina sul condominio o, al limite, a quella sulla comunione.
Con la conseguenza che la decisione adottata addirittura dalla maggioranza qualificata dei condomini (4 su 6), di appellare la sentenza del Tribunale di Nuoro e conferire procura alle liti all'Avv. Puledda, è rispettosa tanto della disciplina sul condominio che di quella sulla comunione
(art. 1105 c.c.).
Nel merito, l'appello è fondato.
Preliminarmente, deve darsi atto dell'acquiescenza del alla statuizione di nullità della Parte_1 nomina dell'amministratore per violazione dell'art. 1129 14° comma, per mancata CP_4 indicazione nella delibera di nomina del compenso dovuto al professionista per la sua attività.
In ogni caso, la nullità della nomina dell'amministratore non ha prodotto alcun effetto invalidante sulle successive delibere, come erroneamente deciso dal Tribunale, neppure sull'iter di convocazione, puntualmente sanato dalla partecipazione personale di alla riunione e alla P_ votazione.
Un conto è infatti il rapporto professionale, riconducibile al mandato, sorto tra il condominio di
[...]
e l'amministratore, eventualmente inficiato dalla nullità genetica dovuta alla mancata Parte_1 indicazione di un compenso. Ben diverso è il rapporto che sorge tra i condomini con riferimento alle obbligazioni assunte per la conservazione e manutenzione dei beni comuni - nel caso in oggetto la terrazza di copertura - con l'impresa esecutrice.
Volontà del condominio che si è regolarmente formata in assemblea, con la partecipazione di tutti i condomini, anche dello stesso , il quale ha convenuto con gli altri proprietari sulla P_ necessità e l'urgenza dei lavori sulla terrazza di copertura, seppure indicando la diversa impresa che aveva offerto il corrispettivo inferiore, così che la delibera di esecuzione delle opere è stata effettivamente totalitaria e unanime, mentre l'affidamento dei lavori alla diversa CP_5
, poi sostituita dalla ditta DI, il pagamento del corrispettivo e la ripartizione delle
[...] varie quote è riferibile alla volontà di almeno quattro condomini, dunque dei due terzi dell'edificio, ed è pertanto impegnativa per il condomino dissenziente sia in forza della disciplina sul condominio
(1135 e 1136 c.c.) che, prima ancora, di quella sulla comunione (1105 e 1108 c.c.).
Come correttamente sostenuto dall'appellante, le impugnate delibere del 27/05/2021, del
16/06/2021 e del 9/09/2021 sono atti dell'organo assembleare (come peraltro si ricava dalla mera lettura dei rispettivi verbali) e non dell'amministratore, cosicché è effettivamente attribuibile all'assemblea la decisione, pienamente riconducibile a quanto sancito dall'art. 1135, comma 1, n.4,
c.c., di ristrutturare la terrazza condominiale destinando a tal fine l'importo di euro 14.400 oltre IVA
(v. verbale assembleare del 16/06/2021), affidando tale compito prima all'impresa di “
[...]
” (v. verbale assembleare del 16/06/2021) e poi incaricando di ciò la “Ditta DI” (v. CP_5 verbale assembleare del 9/09/2021), alla quale, con pagamento rateizzato, veniva corrisposta proprio la già deliberata complessiva somma di euro 14.400 (v. fatture del 20/09/2021, del
8/10/2021 e del 21/10/2021 e verbale assembleare del 16/06/2021).
In merito a quanto sopra esposto, si deve infatti evidenziare che dalla lettura congiunta della delibere del 16/06/2021 (v. verbale assembleare del 16/06/2021) e del 9/09/2021 (v. verbale assembleare del 9/09/2021), dalle fatture prodotte agli atti (v. fatture dell'impresa DI del
20/09/2021, del 8/10/2021 e del 21/10/2021) e dalle audizioni testimoniali di Testimone_1
e (v. verbale d'udienza del 20/10/2023) emerge che: l'assemblea il
[...] Testimone_2
16/06/2021 decideva di spendere euro 14.400 oltre IVA per ristrutturare la terrazza affidando tale attività all'impresa dato che nel relativo verbale si legge: “Con voti 3 su 6 l'assemblea a CP_5 maggioranza dei presenti delibera di affidare il lavoro di rifacimento del terrazzo condominiale alla Ditta TU NC per un importo totale di spesa di € 14400,00 + iva”; lo stesso organo assembleare, in data 9/09/2021, senza però effettuare alcuna modifica concernente l'entità delle correlate spese, incaricava della già approvata ristrutturazione l'impresa DI, che quindi impermeabilizzava la terrazza condominiale per volontà dell'odierno appellante, in quanto, nel verbale d'assemblea del 9/09/2021 con riferimento al primo punto dell'allora ordine del giorno denominato: “inizio lavori terrazza condominiale” vi è scritto “i lavori verranno eseguiti dalla ditta
DI”; impresa che successivamente emetteva tre distinte fatture nelle quali il condominio de quo veniva espressamente qualificato come “Cliente” e in cui veniva dato atto del pagamento da parte di quest'ultimo di importi correlati alla “impermeabilizzazione” del “terrazzo” condominiale (v. fatture del 20/09/2021, del 8/10/2021 e del 21/10/2021), i quali ammontavano complessivamente a euro
14.400, ossia la somma che l'assemblea aveva originariamente destinato alla ristrutturazione della terrazza condominiale (v. verbale assembleare del 16/06/2021); infine, i testi Testimone_2
(ossia il titolare dell'omonima impresa incaricata della ristrutturazione de qua) e Testimone_1
(ovvero colui che era stato nominato amministratore in data 27/05/2021) confermavano che
[...]
l'impresa DI aveva effettivamente impermeabilizzato la terrazza in questione. Circostanza, peraltro, neppure negata da , che tenta soltanto di sottrarsi al pagamento di quanto da lui P_ dovuto.
Di conseguenza, essendo stata compiuta la deliberata impermeabilizzazione per mezzo dell'impresa incaricata dal condominio ed essendo stata corrisposta una somma totale comprensiva di quanto dovuto dall'intero condominio, il condomino , che, come è pacifico, nulla ha corrisposto P_ in merito, è obbligato a versare all'appellante l'importo corrispondente alla propria quota di ripartizione delle spese. Quota che il condominio, sostenendo l'esistenza di un “riparto approvato”, quantifica nella somma di euro “2.864,16”.
A tal proposito, si rileva che: a) nel verbale assembleare del 16/06/2021 viene effettivamente fatto riferimento alla suddivisione delle spese tra i condomini: “L'assemblea ad unanimità stabilisce di fissare nel 20 di agosto del 2021 il termine ultimo per il versamento delle quote spettanti ad ogni singolo condomino. Si allega al presente verbale la tabella con la ripartizione della spesa”; b) parte appellante ha prodotto un ulteriore documento denominato “All.8 copia riparto lavori.pdf” nel quale
è presente una tabella di suddivisione delle spese di riparazione della terrazza condominiale, sottoscritta dall'allora amministratore, in cui viene dato atto che l'odierno appellato è tenuto a corrispondere l'importo di euro “2.864,16” ossia esattamente quanto attualmente richiesto dal condominio;
c) l'effettiva corrispondenza tra tale ultima tabella e quella menzionata nel verbale assembleare del 16/06/2021 non è stata oggetto di specifica contestazione del , cosicché tale P_ circostanza dev'essere considerata pacifica.
Così come non hanno costituito oggetto di contestazione i criteri utilizzati dal per Parte_1 addivenire a tale importo, né l'appellato ha indicato quale diversa somma sarebbe tenuto a versare in base ai propri millesimi di proprietà.
Ora, posto che il condominio con un numero di partecipanti inferiore ad otto può funzionare anche senza amministratore, nel senso che può compiere tutti gli atti di amministrazione ordinaria e straordinaria, previa deliberazione in assemblea con le maggioranze prescritte, allo stesso modo può provvedere al riparto delle relative spese senza che sia a ciò necessaria l'esistenza di tabelle millesimali. Secondo univoco e consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità “L'assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, solo in mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa effettuata”. (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 23128 del 19/08/2021). “In tema di ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all'assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l'unanimità necessaria soltanto per l'approvazione delle tabelle definitive”. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24670 del 21/11/2006). Ancora, “in tema di condominio, in presenza di una deliberazione di ripartizione dei contributi approvata dall'assemblea, il singolo condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese a lui spettanti deducendo la mera mancanza formale delle tabelle millesimali, dovendo comunque opporsi al medesimo riparto mediante contestazione dei criteri seguiti”. (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 10081 del 26/04/2013).
In sintesi, le delibere impugnate, con le quali la maggioranza qualificata del condominio di
[...]
ha deciso di eseguire i lavori (perdipiù urgenti) sulla terrazza di copertura dello stabile, Parte_1 affidarne l'esecuzione alla ditta DI, e quindi provvedere al pagamento dell'importo deliberato in proporzione alle rispettive quote, in quanto intervento necessario al ripristino della funzionalità del sistema di copertura, è atto del , adottato con la maggioranza qualificata, pertanto Parte_1 impegnativo per il condomino dissenziente, il quale è tenuto al pagamento della propria quota nella misura di € 2.864,14, oltre interessi dalla costituzione in mora al saldo.
Essendo tenuto al pagamento di tale importo per le opere realizzate dalla ditta DI P_ sulla terrazza di copertura in forza delle delibere di cui si è detto, resta assorbita l'ulteriore domanda subordinata di pagamento del medesimo importo a titolo d'ingiustificato arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c..
Le spese di entrambi i gradi del giudizio, liquidate come da dispositivo nei valori medi del relativo scaglione (nei minimi per la fase trattazione/istruttoria in appello), avuto riguardo alla somma dovuta dal singolo condomino, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di P_
, essendo del tutto ininfluente il profilo della nullità della nomina dell'amministratore rispetto
[...] all'obbligo del condomino di pagare la propria quota del corrispettivo dovuto per le opere di manutenzione dei beni comuni.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria deduzione, domanda ed eccezione, in parziale riforma della sentenza n. 261/2024 del Tribunale di Nuoro pubblicata il 17/05/2024:
a) rigetta l'impugnazione proposta da avverso le delibere 27/05/2021, il 16/06/2021 e il P_
9/09/2021 e, per l'effetto, condanna (C.F. ) al pagamento in P_ C.F._1 favore del (C.F. ) della somma di euro Controparte_6 P.IVA_1
2.864,16, oltre interessi dalla costituzione in mora al saldo;

c) condanna a rifondere al 7- (C.F. ) P_ Controparte_2 Pt_1 P.IVA_1 le spese di entrambi i gradi del giudizio, che liquida in complessivi € 2.552 ed € 2.419 per compensi professionali rispettivamente del primo e del secondo grado del giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA.
Così deciso in Sassari all'udienza del 19/09/2025.
Il Consigliere est.
Dott.ssa Cristina Fois
Il Presidente
Dott.ssa Maria Grixoni