REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE

composta dai magistrati
Dott. Giovanni Buonomo Presidente
Dott. Giovanna Schipani Consigliere rel.
Dott. Matilde Carpinella Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1194/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'udienza del 23.11.2023 e vertente
TRA
p.i. Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Antonino Romeo e Francesco Currò, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
E
, c.f. Controparte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv.to Fabio Cipriani, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
pagina 1 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 1196/2020, R.G. n. 39241/2016, pubblicata in data 17.1.2020, il tribunale di
Roma ha rigettato la domanda proposta da diretta ad ottenere la condanna Parte_1 di al pagamento della provvigione di € 20.862,00 (secondo gli usi applicabili o Controparte_1
secondo equità) in relazione al contratto di compravendita di immobile concluso tra la predetta (venditrice) e il signor (acquirente), così motivando: Parte_2
<<… - Risulta dagli atti di causa che la sig.ra si limitò ad apporre la sua sottoscrizione per accettazione CP_1 alla seconda proposta dell'aspirante acquirente sig. su modulo dell'agenzia di mediazione, ma non _2 conferì mai alcun incarico ad Pt_1
- Nell'atto di compravendita del 19.02.2016 si dà atto che la parte acquirente si avvalse dell'intermediazione di mentre viene espressamente detto che la parte venditrice non avvalse di alcun mediatore. Pt_1
- sostiene di avere svolto un'attività diretta al reperimento di documenti che non erano nella disponibilità Pt_1 della . Peraltro lo stesso ricorso introduttivo è alquanto generico nell'indicazione delle attività di CP_1 reperimento di documenti che sarebbero state svolte in favore della , facendosi riferimento al CP_1 reperimento di documentazione relativa a “concessione in sanatoria, mappa catastale etc.”.
- In proposito la nel corso dell'interrogatorio formale ha precisato che si trattava di documenti relativi alla CP_1 concessione in sanatoria e alla mappa catastale, ma che essendosi rivolta al costruttore, quest'ultimo le disse che non vi era alcun bisogno di tali documenti per la compravendita. In effetti il rogito si svolse poi regolarmente, senza alcun riferimento a procedimenti di sanatoria.
- Le testimonianze assunte nel corso dell'istruttoria nulla di nuovo hanno aggiunto a quanto già risultava dai documenti. Nessuna delle testimoniane infatti ha provato che esistesse un rapporto contrattuale tra la e CP_1
Pt_1
- Deve pertanto concludersi che il solo acquirente sig. peraltro di nazionalità austriaca e quindi _2 interessato ad essere assistito da personale esperto della legislazione italiana, diede mandato ad per il Pt_1 reperimento di un immobile rispondente alle sue esigenze, mentre non vi fu alcun rapporto contrattuale tra e la venditrice . Pt_1 CP_1
- L'esistenza di un tale rapporto, infatti, non solo non risulta neanche per implicito dagli atti, ma è categoricamente smentita dal tenore letterale dell'atto di compravendita.
- D'altra parte l'attrice non ha fornito alcuna prova a supporto della sua prospettazione. sostiene infatti Pt_1 di essersi adoperata per il reperimento di alcuni documenti di cui la non era in possesso. Tuttavia non CP_1 risulta che la abbia mai incaricato l'agenzia di tale attività; inoltre, per quanto riguarda i documenti CP_1 relativi al nome della strada e al garage, si trattava di aspetti non essenziali per il perfezionamento della vendita;
le relative clausole infatti erano state in un primo tempo inserite nel preliminare, ma poi furono eliminate per non allungare i tempi della trattativa.
- La domanda di parte attrice va dunque integralmente rigettata.
- Alla soccombenza di segue la condanna alle spese di lite in favore della sig.ra , liquidate Pt_1 CP_1 come da dispositivo, in base al valore della causa e secondo i parametri medi, considerato che la causa si è
pagina 2 di 10 conclusa ex art. 281 sexies c.p.c., ma che è stata svolta un'istruttoria anche con l'assunzione di diverse prove orali. …>>.
***
Avverso detta sentenza ha proposto appello (di seguito solo , la Parte_1 Pt_1
quale ha chiesto, previa sospensione della provvisoria esecutività e ammissione delle istanze istruttorie, di accogliere le domande proposte in primo grado.
***
Si è costituita, in data 8.5.2020, , chiedendo, previo rigetto dell'istanza di Controparte_1 sospensione, di respingere l'appello e, in via meramente subordinata, di liquidare la provvigione nella misura dell'1% del prezzo di vendita in considerazione del ruolo marginale svolto da o, in ulteriore subordine, nella misura del 2% (ove si intendesse fare Pt_1
riferimento ai parametri giurisprudenziali adottati dal tribunale di Roma per il caso di mediazione tipica) o nella misura diversa ritenuta di giustizia, mai superiore alla percentuale del 2,28% applicata dall'agenzia immobiliare al compratore.
***
Con ordinanza del 22.6.2020, la Corte ha sospeso l'efficacia esecutiva della sentenza appellata.
***
All'udienza del 23.11.2023, i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da verbale e la Corte ha trattenuto la causa in decisione, assegnando il termine di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di ulteriori venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
***
Il primo motivo di appello denuncia <violazione e o falsa appli cazione degli artt. 1362, 1754,
1755 e dell'art. 6 della L.39/1989; artt. 2697 e 2727 e ss. c.c. e degli artt. 112, 113, 115, 116, 132 n. 4 e 281 VI
c.p.c. VIOLAZIONE e/o dell'art. 35, commi 21 e 22 D.L. 4.07.2006, n. 223 (conv. in L. Controparte_2
08.2006, n. 248)>>
Lamenta l'appellante che il tribunale, dopo aver affermato, correttamente, che la CP_1
appose la sua sottoscrizione per accettazione sulla seconda proposta su modulo dell'agenzia di mediazione, non ne avrebbe tratto le corrette conseguenze, posto che l'istruttoria documentale e testimoniale aveva dimostrato che la venditrice aveva accettato, implicitamente e per facta concludentia, l'operato del mediatore, a nulla rilevando la pagina 3 di 10 dichiarazione, resa al notaio dalla predetta, di non essersi avvalsa dell'opera del mediatore, avente soltanto rilevanza fiscale, come affermato dalla Corte di cassazione.
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Il secondo motivo denuncia <violazione e o falsa appli cazione degli artt. 1362, 1754,
c.c., e degli 112, 113, 115, 116 cpc, 132 n. 4 e 281 VI c.p.c. VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE dell'art. 40 della L.47/1985>>, per essere il tribunale incorso in un errore di valutazione delle prove, atteso che l'incarico all'agenzia e l'attività di reperimento dei documenti nell'interesse della venditrice erano stati confermati anche dai testi e e, inoltre, Tes_1 Tes_2 contrariamente a quanto dichiarato dalla nel corso dell'interrogatorio formale, il rogito CP_1
aveva fatto espresso riferimento alla concessione in sanatoria.
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Il terzo motivo denuncia <violazione e o falsa appli cazione degli artt. 1362, 1754,
>, per essere la motivazione meramente assertiva e in contrasto con gli atti e i documenti di causa nella parte in cui statuiva che le testimonianze nulla di nuovo avevano aggiunto a quanto già risultava dai documenti e che nessuna delle testimonianze aveva provato l'esistenza di un rapporto contrattuale tra la
[...]
e CP_1 Pt_1
***
I motivi, che, in quanto connessi, saranno trattati congiuntamente, sono fondati.
In fatto, occorre muovere da alcune circostanze documentate e incontestate:
1) l'agenzia ha sottoposto alla una prima proposta di acquisto su modulo intestato CP_1 all'agenzia stessa, sottoscritta dal ER il 23.4.2015 per € 540.000,00 e non accettata dalla
; CP_1
2) la seconda proposta del 9.5.2015, sempre su modulo dell'agenzia, per il prezzo di €
570.000,00, è stata accettata dalla il 13.5.2015; CP_1
3) ha fatto seguito, in data 4.11.2015, una scrittura integrativa, redatta sempre su carta intestata dell'agenzia immobiliare, con cui i contraenti hanno differito la data del preliminare e del rogito e il promissario acquirente ha versato un ulteriore importo di € 30.000,00 a titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria;

4) con scrittura privata del 4.2.2016, redatta ancora una volta su carta intestata dell'agenzia immobiliare, in adempimento alle obbligazioni di cui al preliminare del 1°.12.2015, i contraenti hanno dato atto del versamento, da parte del di un'ulteriore somma di € 20.000,00 a _2
titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria;

pagina 4 di 10 5) in data 19.2.2016 è stato, infine, stipulato il rogito, nel quale il ER ha dichiarato di essersi avvalso delle prestazioni di intermediazione di la quale aveva percepito a Pt_1 titolo di provvigione e rimborso spese la somma di € 15.860,00, comprensiva di IVA, mentre la ha dichiarato di non essersi avvalsa “di mediatore alcuno”. CP_1
A fronte di tali dati documentali, la convenuta, con la comparsa di costituzione in primo grado, ha dedotto che il si era presentato chiedendo di visionare l'immobile insieme al sig. _2
, legale rappresentante della società e che il marito della , Persona_1 Pt_1 CP_1
sig. , li aveva invitati ad allontanarsi;
i due, a quel punto, avevano precisato che Per_2
l'agenzia immobiliare assisteva il solo il quale, avendo origini austriache, aveva _2
interesse ad essere accompagnato da persona a conoscenza delle procedure immobiliari italiane per sua garanzia;
avevano quindi assicurato che l'incarico era da intendersi nell'esclusivo interesse del predetto;
solo a queste condizioni il sig. aveva Per_2 acconsentito alla visita dell'immobile, dichiarando che la proprietaria non intendeva alienare il bene con l'intermediazione di agenzie immobiliari;
avevano fatto seguito trattative del sig.
, quale delegato della venditrice, con il sig. il quale “personalmente” aveva Per_2 _2
formulato le due proposte sopra descritte;
su espressa richiesta del che, in quanto _2 straniero, aveva bisogno di essere assistito da un tecnico, la proposta di acquisto “veniva presentata su un prestampato dell'agenzia, sul quale la convenuta, nella propria residenza di Roma, si limitava ad apporre la sottoscrizione per accettazione della proposta formulata dal sig. dopo aver ulteriormente _2 precisato che nessun incarico né impegno al pagamento di corrispettivi si intendeva così conferire all'agenzia; il legale rappresentante dell'agenzia prendeva atto della condizione”; anche la scrittura contenente la proroga dei termini “veniva sottoscritta sempre presso la propria residenza su prestampato dell'agenzia immobiliare su richiesta del sig. per i motivi indicati in precedenza;
nuovamente la sig.ra _2 CP_1 specificava verbalmente che con la firma della proroga del termine non intendeva conferire nessun mandato all'agenzia, che non la rappresentava”; all'atto della stipula, il , pur presente, nulla obiettava Per_1
a fronte della dichiarazione della di non essersi avvalsa dell'opera di mediatori;
il CP_1
, che non aveva svolto nessuna attività di ricerca di documenti su incarico o Per_1 nell'interesse della convenuta, solo con lettera in data 30.3.2016, aveva chiesto il corrispettivo di € 20.862,00 (€ 17.100,00 oltre IVA al 22%).
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Ciò detto, si osserva, in diritto, che secondo l'insegnamento della Corte di cassazione (Cass.
n. 11443/2022), ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore pagina 5 di 10 avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014); il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicchè, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010).
Trattasi di principio consolidato.
Da tempo, infatti, i giudici di legittimità hanno affermato che, ove sia concluso l'affare tra le parti comunque messe in contatto da un intermediario, il diritto di quest'ultimo alla provvigione sorge anche in assenza di un incarico espresso o ricostruibile, purché l'attività svolta dal richiedente detta provvigione abbia avuto efficacia concausale ai fini della conclusione dell'affare (cfr. Cass. n. 1290/2001).
Il principio è stato da ultimo ribadito con recentissima pronuncia (Cass. n. 538/2024), con cui la Suprema Corte ha statuito che, ferma l'autonoma configurabilità di una mediazione negoziale atipica o unilaterale, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate, ravvisabile qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Cass. Sez.
Unite, n. 19161 del 2017), il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. sussiste, comunque, nei confronti di “ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”, indipendentemente, dunque, da un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, purché l'uno o l'altro abbiano accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene, e sia, quindi, dimostrato il nesso di causa fra l'attività svolta dal richiedente e la conclusione dell'affare.
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Ai descritti principi non si è attenuto, ad avviso di questa Corte, il tribunale, il quale è incorso in errore là dove ha dato rilievo alla mancata prova dell'incarico da parte della , CP_1 soffermandosi, tra l'altro, su aspetti marginali della vicenda, quali, ad esempio, il reperimento di documenti inerenti all'immobile da parte dell'agenzia o la dichiarazione resa dalla CP_1
nel rogito.
pagina 6 di 10 Premesso che le dichiarazioni rese dalla convenuta nel corso dell'interrogatorio non erano alla stessa sfavorevoli e che le dichiarazioni rese nel rogito rilevano a fini fiscali e non provano certo la veridicità delle stesse, dalle risultanze documentali e dai fatti non contestati emerge, come si è visto, che la , dopo la prima visita dell'immobile da parte del CP_1
accompagnato dal , ha rifiutato la prima proposta di acquisto, ha accettato _2 Per_1
la seconda proposta (migliorativa) e ha sottoscritto la scrittura privata integrativa del

4.11.2015 e la successiva scrittura privata del 4.2.2016, sempre su moduli prestampati dell'agenzia Pt_1
Quanto sopra dimostra, in primo luogo, che quest'ultima è intervenuta nelle varie fasi delle trattative e ha svolto un ruolo di sicuro rilievo, in quanto, dopo aver accompagnato il _2 alla visita dell'immobile, si è anche occupata della predisposizione degli atti descritti, così da realizzare, indubbiamente, l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, che deve ritenersi, per le spiegate ragioni, conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario.
Dimostra, in secondo luogo, che la si è, del pari senza dubbio, avvantaggiata CP_1 dell'opera del mediatore, tacitamente accettata.
In ossequio ai citati principi di diritto, deve ritenersi che le suddette risultanze forniscano, da sole, la prova del diritto di alla provvigione, sicché non assume rilievo, ai fini del Pt_1
decidere, stabilire se si trattasse di mediazione tipica o di mediazione atipica, poiché, anche ove si ritenesse configurabile siffatta seconda ipotesi, spetterebbe comunque la provvigione, essendovi prova del fatto che la , ben consapevole dell'intervento, ha comunque CP_1 utilizzato i risultati dell'attività intermediatrice ai fini della stipula del contratto (Cass.
21737/2010).
Ne discende che prive di rilievo e assorbite sono le deduzioni delle parti in ordine al conferimento o meno dell'incarico da parte della e del e le questioni ad esse CP_1 _2 correlate (su cui si è anche svolta l'istruttoria), quali, ad esempio, quelle concernenti la necessità di assistenza del cittadino straniero, la mancata produzione del mandato asseritamente conferito da quest'ultimo, il possesso (legittimo o meno) delle fotografie dell'immobile da parte dell'agenzia, la registrazione delle conversazioni nell'incontro del
4.2.2016.
Né la tesi difensiva della convenuta (oggi appellata), diretta a sostenere che l'attività del mediatore sarebbe stata espressamente rifiutata, ha trovato sostegno nell'espletata istruttoria.
pagina 7 di 10 Posto che era onere della convenuta dimostrare che l'opera del mediatore era stata rifiutata,
e ferma restando la genericità delle deduzioni sul punto, detto onere non è stato assolto, poiché il , coniuge della , si è limitato ad affermare che “Il giorno in cui il sig. Per_2 CP_1
e la moglie sono venuti a visitare la casa, erano con il sig. e mi dissero di avere chiesto la sua _2 Per_1 assistenza. Io dissi che non volevo avere nessun rapporto con l'agenzia. La stessa cosa l'abbiamo ripetuta il giorno dell'atto, quando ce l'ha chiesto il Notaio, alla presenza del sig. … Conversazioni tra mia moglie Per_1
e il sulla provvigione non ce ne furono …”. Per_1
È evidente come da tali dichiarazioni emerga soltanto che l'intento di non avere rapporti con l'agenzia fu riferito dal nel corso della prima visita dell'immobile, quindi prima della Per_2 formazione dei menzionati atti (dai quali risulta l'accettazione tacita dell'opera dell'agenzia), mentre non rileva la dichiarazione espressa in sede di rogito, non solo per le ragioni suindicate, ma anche perché effettuata dopo che l'accettazione tacita era già intervenuta.
Pertanto, sussistendo il nesso causale tra l'opera di (di cui la era Pt_1 CP_1 consapevole e di cui si è avvantaggiata) e la conclusione dell'affare, va riconosciuto, in riforma della gravata sentenza, il diritto alla provvigione in capo all'appellante.
***
Con riferimento al quantum, ha depositato in primo grado uno stralcio della “Raccolta Pt_1
Provinciale degli Usi” del 2013 contenente i nominativi della e Organizzazione_1 un'appendice con i dati statistici delle percentuali applicate nelle compravendite abitative, rilevati nell'ottobre 2004.
A prescindere dal risalente dato temporale, l'appendice si limita a riportare la “percentuale di mediazione” e la “percentuale di aziende” e in essa si legge, ad esempio, che il 40,5 % delle aziende applicava la percentuale del 3 %, il 18,9 applicava la percentuale del 2-3 % e così via.
Trattasi sicuramente di dati meramente statistici e non vincolanti.
In carenza di espressa pattuizione e di prova circa l'esistenza di tariffe professionali e di usi locali, atteso il carattere sussidiario dei criteri previsti in ordine successivo dall'art. 1755, comma 2, c.c., la misura deve essere determinata dal giudice secondo equità (Cass. n.
11127/2022; Cass. n. 13656/2012).
Avuto riguardo alla descritta attività di mediazione (tutt'altro che marginale) effettivamente svolta da si reputa equa e adeguata la misura già richiesta all'acquirente Pt_1 _2 pari a € 15.860,00 comprensiva di IVA, non essendovi, fra l'altro, ragioni che giustifichino una richiesta di maggiore entità nei confronti della venditrice.
pagina 8 di 10 Ne consegue che, in riforma dell'impugnata sentenza, la deve essere condannata al CP_1 pagamento della complessiva somma di € 15.860,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Trattandosi di debito di valuta, nulla spetta a titolo di rivalutazione monetaria.
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La riforma della sentenza di primo grado determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, in ossequio al principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
L'appellata deve dunque essere condannata, secondo il principio della CP_1 soccombenza, a rifondere all'appellante le spese di entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00.
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Non ricorrono i presupposti per la condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. in relazione alla mancata risposta della all'invito alla negoziazione assistita. CP_1
Invero, l'art. 4 del D.L. n. 132/2014 in materia di negoziazione assistita, rubricato < accettazione dell'invito e mancato accordo>>, prevede che la mancata risposta all'invito entro trenta giorni dalla ricezione o il suo rifiuto può essere valutato dal giudice ai fini delle spese del giudizio e di quanto previsto dagli articoli 96 e 642, primo comma, del codice di procedura civile.
La mancata risposta, quindi, non determina automaticamente l'accoglimento della domanda, dovendo comunque ricorrere il presupposto necessario per la condanna ex art. 96 comma 3
c.p.c., rinvenibile, segnatamente, in una condotta oggettivamente valutabile alla stregua dell'abuso del processo, qui non ravvisabile.
Se è vero, infatti, che la si è difesa per tutto l'arco del processo di primo e di secondo CP_1
grado assumendo di non essere tenuta al pagamento della provvigione, diversamente da quanto ritenuto da questa Corte, deve pur considerarsi che il tribunale, sulla base di una pagina 9 di 10 propria valutazione della questione, ha ritenuto di rigettare la domanda di dando Pt_1
pienamente ragione alla convenuta.
La domanda deve quindi essere disattesa, dovendo escludersi un comportamento costituente lite temeraria, tale da giustificare la condanna di cui alla norma in questione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 1196/2020, R.G. n. 39241/2016, pubblicata in data
17.1.2020, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie l'appello e, in riforma dell'impugnata sentenza, condanna al Controparte_1 pagamento, in favore di della complessiva somma di € 15.860,00, Parte_1
oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) condanna al pagamento, in favore di delle spese del Controparte_1 Parte_1 doppio grado di giudizio, che liquida in € 264,00 per esborsi ed € 5.077,00 per compensi, per il primo grado, e in € 382,00 per esborsi ed € 5.809,00 per compensi, per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge, con distrazione in favore degli avv.ti Antonino Romeo e Francesco Currò, dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9.4.2024
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giovanni Buonomo
pagina 10 di 10