N. 308/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CAMPOBASSO
La Corte di Appello di Campobasso, collegio civile, riunita in camera di consiglio, composta dai magistrati: dr. Maria Grazia d'Errico Presidente dr. Rita Carosella Consigliere dr. Gianfranco Placentino Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento n. 308/2024 R.G. di appello avverso la sentenza n. 322/2024 pubblicata il 28/08/2024 dal Tribunale di Isernia in composizione monocratica nel procedimento n. 117/21 R.G., notificata il 4-9-2024; avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
TRA
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. CAPPELLU STEFANO e dell'avv. DE BELLIS PIERLUIGI, elettivamente domiciliata in VIA UMBRIA (CENTRO COMM. E AFFARI) INT. B/24 86170 presso i difensori Pt_1
APPELLANTE
E
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 con il patrocinio dell'avv. DI CIOCCO LIDIA elettivamente domiciliata in C.SO VITTORIO EMANUELE, N. 63 86081 AGNONE presso il difensore
APPELLATA
CONCLUSIONI
All'udienza del 1/10/25 tenuta con trattazione scritta: per l'appellante, l'avv. CAPPELLU STEFANO e l'Avv. Pierluigi De Bellis insistono, in accoglimento del gravame, nelle conclusioni rassegnate negli scritti difensivi, il cui contenuto si abbia quivi come integralmente trascritto riportato. per l'appellata, l'avv. DI CIOCCO LIDIA a, si riporta alla memoria di costituzione e risposta, alle note di trattazione scritta nonché alle memorie autorizzate depositate in data 9.09.2025 e, nel rinnovare ogni impugnativa e contestazione alle avverse deduzioni in quanto prive di pregio giuridico e fattuale, chiede l'integrale accoglimento delle conclusioni rassegnate nel proprio atto di costituzione.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con citazione notificata il 15/6/21 la intimava al Centro Controparte_1
Pag. 1 a 6 lo sfratto per morosità in relazione al complesso immobiliare sito nel Controparte_2 Comune di Monteroduni, alla Via Colle delle Api, deducendo:
- che, con contratto di locazione del 06.03.2015, aveva concesso in locazione, ad uso diverso da quello abitativo, il predetto complesso in favore dell'intimato per la durata di anni sei (dal 10.03.2015 al 31.12.2020), con facoltà di rinnovo tacito per egual periodo ed alle medesime condizioni contrattuali in caso di mancata disdetta;

- che l'ammontare del canone veniva convenuto in Euro 2.000,00 oltre iva annui, da corrispondersi in un'unica soluzione entro e non oltre il 31 luglio di ogni anno mediante effetti cambiari di pari importo;

- che il conduttore aveva maturato morosità per Euro 7.320,00 (relative agli anni 2016, 2019 e 2020) omettendo di pagare, nonostante i solleciti, i relativi effetti cambiari che rimanevano insoluti nelle mani del beneficiario;
chiedeva di convalidare lo sfratto;
in caso di opposizione, chiedeva sentir emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva;
in ogni caso, chiedeva sentir emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico dell'intimato per i canoni scaduti.
Con comparsa del 10.09.2021 si costituiva il , opponendosi Controparte_3 all'intimazione e alla richiesta di convalida, chiedendone il rigetto;
evidenziava l'insussistenza della morosità, in quanto il locatore, non avendo posto all'incasso le cambiali, aveva rinunciato al credito;
eccepiva in compensazione il credito di Euro 124.096,27 per l'esecuzione di lavori nel rispetto delle pattuizioni contrattuali. nelle more del giudizio, le parti hanno raggiungevano un accordo in base al quale la
[...]
si impegnava a saldare banco iudicis le morosità in essere ed al contempo la Parte_2 si impegna a restituire le cambiali insolute, e presentavano istanza Controparte_1 congiunta per il mutamento del rito.
Disposto il mutamento del rito ai sensi dell'articolo 667 c.p.c., la locatrice, dedotta la persistenza della morosità anche per il canone anno 2021, chiedeva che fosse accertato il grave inadempimento contrattuale della società conduttrice e, per l'effetto, fosse dichiarato risolto il contratto di locazione del 20.03.2015, con condanna della società conduttrice al pagamento dell'indennizzo dovuto a seguito della persistente occupazione degli immobili locati ad una somma corrispondente al canone di locazione annuo di Euro 2.000,00, sino al rilascio, con rigetto delle avverse domande ed eccezioni;
la conduttrice ha chiesto il rigetto delle domande della locatrice.
Il Tribunale di Isernia con sentenza n. 322/2024 pubblicata il 28/08/2024, notificata il 4-9- 2024, così provvedeva:
“-Dichiara risolto, per grave inadempimento, il contratto di locazione registrato il 20.03.2015 inerente al complesso immobiliare sito nel Comune di Monteroduni in Via Colle delle Api.
- Condanna al rilascio dell'immobile indicato in atti. Controparte_3 Controparte_
- Condanna al pagamento in favore di Controparte_3
- della somma annua di Euro 2.000,00 (+IVA) per canoni di locazione scaduti dal 2022 e sino al rilascio;

- a titolo di rifusione delle spese di lite della somma di Euro 1.469,70, per compensi e spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, ove dovuti, da distrarsi in favore dell'avv. Lidia Di Ciocco dichiaratasi antistataria.”
La C.S. proponeva appello avverso tale pronuncia con ricorso Parte_1 depositato il 18/9/24, chiedendo il rigetto della domanda;
in ogni caso chiedeva che fosse dichiarato il diritto alla compensazione dei costi dei lavori eseguiti fino alla concorrenza della
Pag. 2 a 6 somma di € 71.606,81.
Si costituiva la C.S. contestando l'infondatezza e chiedendone il Parte_1 rigetto, con vittoria delle spese del presente giudizio.
Rigettata la richiesta di inibitoria formulata dall'appellante con ordinanza del 20/2/25 (proc. Sub 1) , e rigettata la richiesta di parte appellante di espletamento di CTU estimativa con ordinanza del 6/3/25, all'udienza di discussione, tenuta con trattazione scritta, le parti concludevano come riportato in epigrafe, e la causa veniva decisa con il deposito della presente sentenza.
2. Con i primi tre motivi di appello, lamenta: Parte_1
1)erronea ritenuta sussistenza della morosità dell'appellante in relazione al pagamento dei canoni di locazione dedotti in giudizio (rif. anni 2016, 2010 e 2020) perché “non vi è prova della data in cui il locatore ha posto all'incasso le cambiali e, di conseguenza, del ritardo ad esso imputabile” (v. pag. 5, sent. cit.);

2- erronea ritenuta sussistenza della morosità dell'appellante in relazione ai canoni di locazione a scadere (decorrenti dall'anno 2022);

3- erroneo esclusione della responsabilità e/o non imputabilità dell'inadempimento contestato, ove sussistente, dell'odierna appellante.
Con il quinto motivo si contesta la scarsa importanza dell'inadempimento del debitore, in relazione al pignoramento notificato dal sig. nonché dell'incidenza del contegno Parte_3 tenuto da locatore che non ha posto all'incasso, entro le scadenze, i titoli rilasciati in pagamento dei contestati canoni.
Ritiene la Corte che i motivi di appello che precedono da esaminare congiuntamente per la loro connessione non possano essere accolti.
L'appellante assume che il mancato pagamento è dipeso dal comportamento del creditore che non ha tempestivamente negoziato il titolo;
nessun protesto è stato elevato in relazione agli effetti insoluti;
per i canoni relativi agli anni 2019 e 2020 inoltre il credito non poteva essere pagato tenuto conto del pignoramento presso terzi e costituzione del vincolo pignoratizio, così come per i canoni successivi.
I motivi sono privi di fondamento.

2.1. Il mancato pagamento tempestivo dei canoni risulta documentalmente provato dal fatto che la conduttrice ha versato nel corso del giudizio un assegno bancario dell'importo di Euro 9.760,00 cfr. verbale di udienza del 18.11.2021 che riporta testualmente che l'avv. Pierluigi De Bellis “offre banco iudicis assegno bancario n. 002167077105 tratto sulla Allianz Bank intestato a in pagamento dei titoli cambiari rilasciati per il pagamento dei canoni degli Controparte_1 anni 2016, 2019, 2020 nonché per il canone del mese di luglio 2021”.
L'allegata mora del creditore che avrebbe asseritamente negoziato tardivamente i titoli è smentita dalla stessa produzione documentale della locatrice che ha depositato copia delle cambiali (con domiciliazione bancaria) con attestazione della banca “effetti insoluti” (attestazioni dell'agosto 2016 per il titolo in scadenza luglio 2016 e attestazione bancaria dell'agosto 2019 per il titolo in scadenza a luglio 2019).
Ne consegue che il mancato pagamento non può essere imputato al comportamento della locatrice, ma in quello della conduttrice essendo stato comprovato dalle dichiarazioni bancarie che i titoli erano insoluti;
e tanto a prescindere dal fatto che non sia stato elevato protesto, in quanto ciò che rileva nella fattispecie è il mancato pagamento delle somme dovute dalla conduttrice a titolo di canone di locazione.
2.2. Neppure la circostanza addotta che sia stato notificato pignoramento presso terzi è circostanza tale da incidere sul mancato pagamento tempestivo dei canoni;
in primo luogo va rilevato che il pignoramento è notificato nel giugno 2019 con la conseguenza che in ogni caso resta comprovato il mancato pagamento tempestivo del canone dell'anno 2016; va poi rilevato che la conduttrice non ha depositato alcun documento relativo al procedimento esecutivo (il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva per rinuncja agli atti esecutivi del giudie
Pag. 3 a 6 dell'esecuzione di in data 13/5/22 è stato prodotto dall'appellante tardivamente Pt_1 unicamente con le memorie depositate in data 11/9/25 ed è per tale motivo inammissibile), né ha dato prova di aver corrisposto somme al creditore pignoratizio, mentre l'appellata ha dedotto che la conduttrice nella procedura esecutiva aveva reso una dichiarazione ex art. 545 cpc di tenore negativo, ritenendo non dovuta alcuna somma a titolo di canoni di locazione, per cui non aveva accantonato alcuna somma (Nella memoria autorizzata nel fascicolo di primo grado l'appellante ha dichiarato di aver fatto una dichiarazione negativa); l'impossibilità per la debitrice di effettuare il pagamento poi risulta smentita dalla circostanza dell'avvenuto pagamento effettuato all'udienza del 18/1/21.
2.3. In relazione al quinto motivo di appello va confermato il riconoscimento effettuato dal Tribunale della non scarsa importanza dell'inadempimento all'obbligazione di pagamento dei canoni, tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Va osservato che in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. n. 30730/2019).
Nella fattispecie l'inadempimento non riguarda il mancato pagamento di singole mensilità , ma il mancato pagamento annuale del canone, peraltro per più annualità, tale da incidere sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Va infine dato rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti prevista dall'art. 17 del contratto nel caso di inadempienza del conduttore ai patti contenuti nel contratto, ini incluso l'obbligo di corrispondere il canone annuale entro e non oltre il 31 luglio di ogni anno.
3. Con il IV motivo di appello si contesta il mancato accoglimento dell'eccezione di compensazione dei canoni con le spese di straordinaria manutenzione sostenute dalla conduttrice, avuto riguardo alla preventiva autorizzazione all'esecuzione di detti lavori ottenuta dal Conduttore ai sensi dell'art. 10 del contratto di locazione.
Il motivo è infondato
L'appellante assume la sussistenza della preventiva autorizzazione del locatore ed ha fatto riferimento ai documenti. 3, 4, 4bis e 5, senza null'altro motivare al riguardo.
Nessun dei documenti indicati riguarda la preventiva autorizzazione del locatore, trattandosi di documenti tutti di provenienza della parte conduttrice (corrispondenza di accatastamento, 2 comunicazioni lavori, comunicazione costi lavori),
è appena il caso di rilevare che l'art. 10 del contratto prevede che “Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario”.
Al momento della sottoscrizione del contratto e della consegna dell'immobile, all'art. 10, parte conduttrice dichiarava di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione, per cui al momento della consegna la struttura e tutti gli impianti risultavano idonei all'uso dichiarato nel contratto.
Deve inoltre aggiungersi che all'art. 16 del contratto le parti concordavano che : “il locatore autorizza sin d'ora a posizionare nell'immobile eventuali strutture in legno casette, gazebo, lampade, lampioni, fioriere, docce portatili, saune, palestre da esterno, da ancorare al terreno… il locatore autorizza il conduttore alla realizzazione o modifica di qualsiasi miglioria volta al raggiungimento dello scopo dell'associazione. Il conduttore si impegna a ripristinare lo stato dei fatti alla scadenza del contratto, in quanto tutte le realizzazioni saranno di esclusiva proprietà del conduttore, salvo diversi accordi scritti.”
L'art. 10 prevede inoltre che “Ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del proprietario”.
Pag. 4 a 6 Per il contenuto delle previsioni contrattuali le parti hanno concordato espressamente che tutte le realizzazioni rimanevano di esclusiva proprietà del conduttore, previo ripristino dello stato dei luoghi, motivo per cui non può essere ritenuto sussistente il diritto del conduttore di richiedere il pagamento di migliorie che da contratto sono di sua esclusiva proprietà e che devono essere rimosse all'atto della riconsegna del bene;
per le migliorie non rimovibili non risulta prodotto alcun preventivo consenso scritto della locatrice.


4. Va dato atto che l'appellante con la memoria autorizzata depositata in data 11/9/25 ha depositato contabile del pagamento dei canoni 2022-2023-2024 (documentazione ammissibile in quanto attinente all'esecuzione della sentenza provvisoriamente esecutiva) che attesta l'avvenuto pagamento della somma di € 7.320,00 effettuato dalla conduttrice in favore della
[...] in data 4/11/24 (pagamento riscontrato dall'appellata con le note di udienza CP_1 depositate il 30/9/25), nonché contabile del pagamento canone 2025, dell'importo di € 2.440,00 eseguito dalla conduttrice in favore della in data 11/9/25. Controparte_1
5. L'appellante, integralmente soccombente, va condannata a rimborsare alla parte appellata le spese del presente grado, liquidate in dispositivo in applicazione del DM n. 147/22, in ragione del valore della causa e dell'attività prestata.
6. Va disposta infine, attesa la palese pretestuosità delle contestazioni sollevate dalla conduttrice in primo grado, riproposte in appello, nonostante l'evidenza della correttezza delle motivazioni della sentenza impugnata, avuto riguardo alla totale e manifesta infondatezza delle argomentazioni svolte, l'applicazione della condanna ex art. 96, comma 3°, c.p.c., pronuncia che può essere adottata di ufficio.
Parte appellante, dunque, va condannata ex art. 96, comma 3°, c.p.c., così come modificato dalla L. 69/09, tenuto conto del comportamento tenuto, che merita di essere adeguatamente sanzionato con il pagamento di una somma equitativamente individuata.
Ciò premesso, in ordine alla quantificazione si richiama l'orientamento della Suprema Corte secondo cui “In tema di responsabilità aggravata, il comma 3 dell'art. 96 c.p.c., aggiunto dalla l. 18 giugno 2009 n. 69, disponendo che il soccombente può essere condannato a pagare alla controparte una "somma equitativamente determinata", che non fissa alcun limite quantitativo, né massimo, né minimo, al contrario del comma 4 dell'art. 385 c.p.c., che, prima dell'abrogazione ad opera della medesima legge, stabiliva, per il giudizio di cassazione, il limite massimo del doppio dei massimi tariffari. Pertanto, la determinazione giudiziale deve solo osservare il criterio equitativo, potendo essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza (cfr. Cassazione civile, sez. VI, 30/11/2012, n. 21570); la Corte reputa equo liquidare a titolo di responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c., la somma pari a ½ alle spese di lite, come liquidate in dispositivo, oltre interessi in misura legale dalla pubblicazione al saldo.
7. A norma dell'art. 13, c.

1-quater del DPR 115/2002, applicabile ai procedimenti iniziati successivamente al 31 gennaio 2013, sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Campobasso, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, avverso la sentenza n. 322/2024 pubblicata il 28/08/2024 dal Parte_1
Tribunale di Isernia, così provvede:
- rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

-condanna C.S. al pagamento, in favore della Parte_1 Controparte_1
, delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 5.809,00 per compensi,
[...] oltre rimborso forfetario del 15%, IVA, CPA come per legge, con distrazione in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

- condanna C.S. al pagamento, in favore della Parte_1 Controparte_1
ai sensi dell'art. 96, comma 3°, c.p.c., della somma di 2904.50, oltre interessi come precisato
[...]
Pag. 5 a 6 in motivazione;

-dichiara che a carico dell'appellante sussiste il presupposto dell'obbligo di versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Campobasso, nella camera di consiglio della sez. civile della Corte d'Appello, in data 02/10/2025.
Il Presidente
Dr. Maria Grazia D'Errico
Il Consigliere est.
Dr. Gianfranco Placentino
Pag. 6 a 6