REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, sezione civile, nelle persone dei magistrati
1) dott.ssa Anna Maria Marra Presidente
2) dott. Michele Campanale Cons. relatore
3) dott.ssa Claudia Calabrese Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 199/2023 R.G. di appello alla sentenza n. 950/2023 del Tribunale di Taranto pubblicata il 24.04.2023, pendente nel giudizio tra e rappresentate e difese dall'avv. Ivan Conte Parte_1 Parte_2
e dall'Avv. Francesca Viggiano;

- appellanti - contro
e rappresentati e difesi dall'avv. Alessandro Fontana;
CP_1 Controparte_2
- appellati-
e rappresentata e difesa dall'avv. Francesca Viggiano;
Controparte_3
- interveniente -
e

Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
, Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9
- altri appellati contumaci -
All'udienza del 19.09.2025 la causa era riservata per la decisione sulle conclusioni delle parti costituite come da note scritte a cui si rinvia e qui da intendersi richiamate.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis cpc depositato il 21.07.2017 e chiedevano CP_1 Controparte_2 al Tribunale di Taranto di dichiarare la natura condominiale dell'area cortilizia circostante l'edificio del condominio di via Lago di Cecita 8 in Taranto (identificato nel NCEU del Comune di Taranto al foglio 264 particella 131) nel quale erano posti gli appartamenti di loro proprietà, trattandosi di bene funzionale al condominio e posto al servizio dello stesso, nonchè di ordinare alle convenute e la demolizione delle opere abusive costruite su detta area Parte_2 Parte_1
e la riduzione in pristino. Nello specifico, premesso che il complesso immobiliare condominiale ove insistevano le unità abitative di loro proprietà fosse costituito da un edificio fino al 1986 di proprietà di un unico originario proprietario, suocera delle convenute;
che tale immobile era composto da 5 Parte_3 appartamenti, un garage, due locali tecnici, e, soprattutto per quanto qui rileva, da un giardino circostante l'edificio con alberi aiuole, esternamente recintato con cancellata in ferro;
che la proprietaria originaria in data 17.09.1986 aveva ceduto due appartamenti (uno ciascuna) posti al piano secondo a (sub 6) e (sub 5); che in data 8.10.1986 Parte_2 Parte_1 aveva ceduto il terzo appartamento all'attore (sub 4 e poi sub 11); che in data Controparte_2

8.07.1987 aveva ceduto il quarto appartamento a la quale poi lo aveva ceduto a Persona_1 con successivo atto del 13.06.1991 (sub 3); che in data 17.03.1988 il quinto Controparte_9 appartamento era stato ceduto all'attore (sub 1); che in data 10.03.2011, dopo aver CP_1 perfezionato la trasformazione urbanistica del garage in appartamento a seguito di apposita pratica di sanatoria, gli eredi della avevano ceduto tale immobile a (sub 8), gli attori Pt_3 Controparte_3 lamentavano che nel cortile circostante l'edificio sussistessero dei manufatti in tufo CP_10 realizzati a accatastati quali “deposito”, chiedevano la emissione di una sentenza dichiarativa della proprietà della predetta area giardino e l'emissione di un ordine di demolizione dei CP_10 manufatti ivi insistenti in quanto violativi di tale titolarità dominicale e abusivi.
Con comparsa depositata il 2.03.2018 si costituivano in giudizio le convenute e Parte_1
contestando l'assunto della natura condominiale del cortile circostante l'edificio, Parte_2 allegando (1) l'esistenza negli atti di acquisto delle unità immobiliari degli altri condomini di clausole che escludevano la comunione del cortile con detti altri condomini e, comunque, (2) l'acquisto del cortile da parte delle predette a titolo di usucapione di cui chiedevano l'accertamento.
Mutato il rito da sommario in ordinario, integrato il contraddittorio, per la domanda di riconoscimento dell'acquisto per usucapione da parte delle convenute, nei confronti di , Controparte_3
, , Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 Controparte_9
e quali condomini e litisconsorti necessari, costituitisi i Controparte_4 Controparte_8 primi tre tramite il medesimo difensore delle convenute dichiarando di aderire alle conclusioni di queste ultime ( e , peraltro, erano i rispettivi coniugi in Controparte_6 Controparte_5 separazione dei beni delle originarie convenute), rimasti contumaci tutti gli altri condomini, rinviata la causa al fine di consentire l'espletamento del procedimento di mediazione ex D.Lgs. n. 28/2010 che non aveva esito positivo, acquisita la documentazione prodotta dalle parti, espletate la prova per interpello e la prova per testi, con la sentenza n. 950/2023 il Tribunale di Taranto accoglieva la domanda attorea dichiarando la natura condominiale dell'area cortilizia e ordinando alle convenute di demolire i manufatti in tufo realizzati sul cortile rigettava la domanda CP_10 riconvenzionale delle convenute per il riconoscimento dell'acquisto della proprietà del cortile per usucapione.
Il Tribunale accoglieva la domanda degli attori rilevando la natura condominiale del cortile alla luce di tre elementi: la presunzione di condominialità ex art. 1117 cc del bene non risultando il contrario dal titolo (costituito dal primo atto di disposizione del 17.09.1986 con cui si è costituito ipso iure il condominio) e intendendosi con il termine cortile anche gli spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c. (Cass. civ. n. 7889/2000); l'indicazione espressa della natura “condominiale” del giardino contenuta nel primo atto di frazionamento (vendite del 17.09.1986) dell'immobile originario da cui è sorto il;
la destinazione funzionale e CP_11 naturale del bene all'uso comune. Secondo il tribunale, al fine di vincere la presunzione di condominialità, non avrebbe alcun rilievo quanto disposto nei successivi atti di disposizione da parte dell'originaria proprietaria riguardo gli altri immobili facenti parte dell'edificio di via Lago di Cecita n. 8, e pertanto, a nulla varrebbe ai nostri fini la clausola, presente negli atti di trasferimento successivi al primo, con cui si precisava che la vendita debba intendersi «con esclusione dello intero terreno circostante la palazzina, gravato però, di servitù di passaggio pedonale», trattandosi di una disposizione apposta dall'alienante «illegittimamente» avendo ad oggetto una area (il cortile) già oggetto di proprietà comune.
Quanto alla domanda riconvenzionale con cui le convenute chiedevano il riconoscimento dell'acquisto del cortile a titolo originario per intervenuta usucapione, premesso che per la usucapione di beni in comproprietà da parte di alcuni dei comproprietari, pur non essendo richiesta la prova dell'interversione del possesso, ma la prova che il compossessore abbia esteso per più di venti anni il suo possesso in termini di esclusività ed abbia esercitato un godimento del bene incompatibile con la possibilità di godimento altrui, godimento tale da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più in uti condominus, non essendo sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune (cfr. Cass. civ. 15845/2012), secondo il tribunale tale prova sarebbe mancata non essendo emerso dalla prova per testi che le convenute abbiano esercitato un possesso uti dominus idoneo ad escludere quello degli altri condomini, né essendo sufficiente ad escludere il compossesso degli altri condomini la circostanza che le convenute abbiano sostenuto nel 2013 - 2017 (per un periodo peraltro inferiore al ventennio) le spese per il servizio idrico e fognario relativo al cortile.
Notificata la sentenza l'8.05.2023 su istanza degli attori e proponevano appello la CP_1 CP_2 [...]
e la con atto di citazione notificato il 1°.06.2023. Si costituivano in giudizio Parte_1 Parte_2 gli appellati contestando la fondatezza dei motivi di impugnazione.
Con il primo motivo di appello la e la allegano la violazione di legge Parte_1 Parte_2
(dell'art. 1117 c.c.) e l'errata valutazione delle risultanze istruttorie in cui sarebbe incorso il tribunale non riconoscendo efficacia alla clausola inserita nei successivi atti di vendita da Parte_3
(originaria unica proprietaria dell'edificio e delle pertinenze) al e al con cui la CP_2 CP_1 Pt_3 avrebbe escluso la cessione ai due dei diritti sul cortile condominiale, essendo volontà della Pt_3 di riservare alle nuore e e alle loro famiglie l'uso del giardino (cortile) Parte_1 Parte_2 circostante, non dando il tribunale rilevanza a quanto previsto anche all'art. 7 lettera G del regolamento condominiale secondo cui lo spazio antistante e l'area circostante l'edificio “sono di proprietà esclusiva”, tanto da vietare di trattenersi e giocare con pallone nella zona compresa tra il portone di accesso alle scale e il cancello di entrata. La clausola inserita negli atti di vendita al CP_2
e al e la previsione del regolamento condominiale costituirebbero il titolo contrario alla CP_1 presunzione di condominialità, ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il motivo di appello non è condivisibile.
Premesso brevemente che l'edificio e il cortile circostante l'edificio erano un tempo di proprietà esclusiva di che il cortile circostante l'edificio condominiale ricade in generale Parte_3 nella presunzione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune (in tal senso, per le aree cortilizie circostanti l'edificio condominiale, ex multis, Cass. civ. 23316/2020) o consentire l'accesso allo stabile (in tal senso, ex multis, Cass. civ. 16241/2003), che nella nozione di cortile rientrano gli spazi liberi esterni alle facciate dell'edificio, quali anche gli spazi verdi, che danno aria e luce agli ambienti (in tal senso, ex multis, Cass. civ. 7889/2000), che in generale il e la comproprietà delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. sorgono ipso iure CP_11 nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unità immobiliari che costituiscono l'edificio (in tal senso, ex multis, Cass. civ. 3852/2020, 4119/1974), nel caso in esame, facendo applicazione di detti principi, il e la comproprietà del cortile sono sorte di diritto CP_11 al momento in cui con gli atti del 17.09.1986 (v. copie prodotte dalle parti) fino a Parte_3 tale data proprietaria esclusiva di tutto l'edificio e dell'area circostante, ha ceduto alle nuore
[...] la proprietà di un appartamento ciascuna facente parte dell'edificio di via CP_12 Parte_2
Lago di Cecita n. 8 in Taranto. E in tali atti, peraltro, si dava atto espressamente della natura condominiale del cortile, senza alcuna esclusione del cortile dalla condominialità.
La possibilità di escludere la natura condominiale del cortile mediante previsione (clausola) contraria andava tuttavia esercitata nell'atto costitutivo del , cioè nel compimento del primo atto a
CP_11 cui ha fatto seguito ipso iure la nascita del . Come infatti diligentemente dedotto dal
CP_11 difensore degli appellati, il titolo, in cui si può ex art. 1117 c.c. escludere la natura comune di talune parti e di taluni beni indicati nello stesso art. 1117 c.c., va riferito all'atto costitutivo del ,
CP_11 dunque al primo atto di trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto (in tal senso ex multis Cass. civ. 21440/2022, 11812/2011, 12340/2002) perché quello è il “titolo” da cui sorge il .
CP_11
Diversamente opinando, cioè ammettendosi la possibilità dell'originario unico proprietario di escludere dalla condominialità delle parti comuni i condomini che hanno acquistato da lui le unità immobiliari individuali dopo la costituzione del condominio, si consentirebbe all'originario unico proprietario di modificare unilateralmente il regime condominiale delle parti comuni e le relative quote di partecipazione alle spese a carico di coloro che fossero già condomini al momento delle vendite successive delle unità immobiliari individuali.
Né la condominialità del cortile può essere esclusa dal regolamento del posto che questo, CP_11 oltre a non risultare sottoscritto da tutti i condomini (v. copia prodotta dalle parti), non costituisce il
“titolo” costitutivo del a cui si riferisce l'art. 1117 c.c. CP_11
Mancando pertanto negli atti costitutivi del stipulati il 17.09.1986 la previsione di CP_11 esclusione della natura condominiale del cortile, ribadito che la presunzione di condominialità del cortile non poteva esser vinta con la clausola contraria inserita nelle vendite successive (comprese quelle fatte al e al alle prime due, il cortile di cui si discute va considerato e dichiarato CP_2 CP_1 condominiale.
Con il secondo motivo di appello la e la allegano l'errata valutazione Parte_1 Parte_2 delle risultanze istruttorie in cui sarebbe incorso il tribunale nel ritenere non provato l'acquisto da parte delle stesse della proprietà del cortile per usucapione, in danno degli altri condomini compresi il e il CP_1 CP_2
Il motivo di appello non è condivisibile non essendo emersi dall'istruttoria elementi, né chiari e né univoci, a sostegno del perfezionamento dell'acquisto a tale titolo.
A dimostrazione della sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1158 cc a fini dello acquisto per usucapione e nello specifico del possesso esclusivo del giardino in parola in modo continuato e pacifico sin dal 1986, le appellanti vorrebbero valorizzare le emergenze della prova testimoniale a loro dire disattese dal tribunale essendo risultato che loro (le appellanti) e i propri mariti avrebbero provveduto alla manutenzione del giardino (come hanno riferito i testi e Testimone_1 Tes_2
.
[...] Vorrebbero altresì valorizzare la circostanza, anch'essa disattesa a loro dire dal tribunale, dell'addebito da parte del alle sole appellanti delle spese per la fornitura dell'acqua al CP_11 giardino e per il servizio di fognatura dell'area a verde, circostanza che dimostrerebbe il riconoscimento da parte degli altri condomini della proprietà delle appellanti.
Vorrebbero infine valorizzare il riconoscimento - a loro dire - della situazione di fatto da parte degli altri condomini mediante sottoscrizione del regolamento che riconosceva alle CP_10 appellanti la proprietà del cortile e addebito delle spese per le utenze (acqua e fognatura) relative all'area a verde.
Tuttavia, tali elementi non appaiono idonei a dimostrare l'intervenuto possesso uti dominus del cortile controverso in danno degli altri condomini. Come da giurisprudenza, pressoché costante sul punto, è vero che chi si trovi nel possesso del bene (astrattamente) comune potrebbe usucapire la quota degli altri comunisti (o condomini), anche senza necessità di interversione del titolo del possesso ai sensi dell'1164 c.c., dal momento che egli già possiede uti dominus, sia pure titolo di comproprietà. Però è necessario che il possessore estenda tale possesso in termini di esclusività, cioè godendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui. Solo in tal modo, e cioè dimostrando l'incompatibilità del possesso del singolo con la possibilità di un compossesso di altri, allora potrà ottenersi la prova dell'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus (in tal senso Cass. civ. 20144/2022, 20039/2016, 17322/2010).
Da questo punto di vista, quindi, risulta insufficiente l'astensione degli altri partecipanti dall'uso della cosa, né appare significativo il fatto che il singolo che rivendichi il possesso uti dominus abbia utilizzato ed amministrato il bene comune, né che gli altri potenziali compartecipi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione iuris tantum che il singolo abbia agito nella qualità e operato anche nell'interesse degli altri (cfr Cassazione civile 27784/205, 9359/2021, 9100/2018, 10734/2018).
Né può scorgersi alcuna esclusività, né incompatibilità con il pari uso da parte di altri, nella circostanza di aver tosato l'erba e di aver avuto cura del giardino sin dal 1986, perché tali condotte non si pongono in rapporto di necessaria esclusione con la possibilità che altri abbiano potuto fare altrimenti uso del bene in parola.
Neppure può assumere valore dirimente neanche la circostanza (pur allegata nell'atto di appello) che le appellanti abbiano parcheggiato regolarmente i veicoli dei propri familiari nel giardino, ottenendone apposito passaggio carrabile, perché (si ribadisce), ai fini dell'usucapione di un bene in comunione e quindi della dimostrazione della volontà di esercitare il possesso in modo esclusivo, la mera destinazione di una zona comune a parcheggio, ove non accompagnata da atti materiali di chiusura o separazione che ne impediscano l'utilizzo da parte degli altri titolari del diritto, non è un comportamento incompatibile con il compossesso altrui e non assume i connotati del possesso esclusivo richiesto per l'usucapione (cfr Trib. Milano 6260/2025).
Privo di pregio è, altresì, l'ulteriore elemento valorizzato dalle appellanti, e cioè quello volto ad individuare la prova del possesso utile all'usucapione nella pretesa acquiescenza, o nell'implicito riconoscimento manifestato dagli altri comproprietari, individuandolo nel regolamento di condominio (dove si affermerebbe la titolarità esclusiva del bene in capo alle appellanti) o nell'addebito esclusivo delle spese di fogna e acqua a carico delle stesse.
A tal riguardo le appellanti richiamano l'art. 7 lettera G del citato regolamento condominiale, secondo cui “lo spazio antistante l'edificio e l'area circostante sono di proprietà esclusiva, pertanto, la zona compresa tra il portone di accesso alle scale e il cancello di entrata è da considerarsi solo di passaggio per i condomini, per cui è vietato trattenersi, giocare con palloni o simili…”.
Tuttavia, come correttamente indicato dalla difesa degli appellati, si ribadisce che tale elemento non può essere valorizzato non risultando la sottoscrizione di tale documento da parte di alcuno, né il suo puntuale e inequivoco recepimento in qualche delibera condominiale avente natura contrattuale. Di tal che, il regolamento contrattuale non può dirsi dimostrativo di alcun riconoscimento.
Anche l'argomento dell'addebito delle utenze in capo alle appellanti può dirsi risolutivo. Anche in questo caso vi è la carenza del requisito temporale (v'è prova di tale addebito per un arco inferiore al ventennio, dal 2013 al 2017, come rilevato anche dal tribunale) e di quello materiale, visto che l'addebito delle dette spese a carico delle appellanti non costituisce prova del riconoscimento del loro possesso esclusivo altrui, né dell'esclusione dell'eventuale pari uso degli altri condomini, ammettendosi peraltro espressamente la possibilità di una convenzione condominiale che stabilisca criteri differenti dall'addebito delle stesse in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (v. art. 1123 c.c.).
Conclusivamente, neanche quest'ultimo argomento può rivelarsi utile al fine di sostenere la sussistenza del possesso esclusivo, e quindi “escludente”, da parte delle appellanti, che possa dirsi utile all'acquisto a titolo originario del cortile controverso.
In sintesi, tutti gli elementi risultanti dall'istruttoria e addotte dalle appellanti non dimostrano che l'utilizzo del cortile per più di venti anni sia stato esclusivamente della e della Parte_2 [...]
e che gli altri condomini (fra cui gli odierni appellati) siano stati esclusi dal godimento Parte_1 del cortile.
Con il terzo motivo di appello la e la allegano la violazione dell'art. 228 Parte_1 Parte_2
c.p.c. in cui sarebbe incorso il tribunale nel valutare a favore degli attori, odierni appellati, le dichiarazioni rese in sede di interrogatorio formale dallo stesso attore . Controparte_2
Il motivo di appello non è condivisibile.
Le dichiarazioni rese dal sono infatti irrilevanti ai fini del giudizio in quanto il rigetto della CP_2 domanda delle appellanti per il riconoscimento dell'usucapione della proprietà del cortile si fonda sulla mancanza di prova del possesso esclusivo ed ultraventennale del cortile CP_10 da parte della e della . Parte_2 Parte_1
Con il quarto motivo di appello la e la allegano il difetto di motivazione Parte_1 Parte_2 in cui sarebbe incorso il tribunale nell'accogliere la domanda attorea di condanna delle convenute alla rimozione dei manufatti realizzati sul cortile non avendo il tribunale indicato le ragioni di tale decisione.
Il motivo di appello non è condivisibile.
Non contestato dalle odierne appellanti la loro legittimazione passiva avendo allegato l'appartenenza a loro dei manufatti, senza peraltro allegare la data della loro realizzazione, la realizzazione dei manufatti in tufo su parte del cortile impedisce il pari uso di quell'area del cortile agli CP_10 altri condomini, in violazione dell'art. 1102 c.c., poiché con i manufatti le odierne appellanti hanno occupato non in via transitoria, ma in via stabile e continua una parte del cortile comune. A questo consegue il diritto degli appellati di ottenere, con l'azione di rivendicazione (qui esercitata con la richiesta di accertamento della comproprietà del bene e la domanda di restituzione dell'area occupata) e mediante la rimozione dei manufatti, la restituzione al compossesso dei condomini attoreo dell'area si cui sorgono i manufatti. L'azione di rivendicazione può infatti essere esperita anche a tutela della comproprietà e anche nei confronti del comproprietario che occupi il modo esclusivo il bene comune. La condanna delle appellanti alla restituzione dell'area occupata dai manufatti mediante rimozione degli stessi trova dunque fondamento negli artt. 1102 e 948 c.c.
Resta assorbita ogni altra questione.
Al rigetto dell'appello consegue secondo soccombenza la condanna delle appellanti al rimborso delle spese di lite di appello, liquidate secondo i parametri medi ci cui al DM 10.03.2014 n.55, in favore degli appellati costituiti.
Nulla, evidentemente, per spese di lite di appello nei confronti delle parti contumaci.
Al rigetto dell'appello consegue l'obbligo delle appellanti di versare in solido altro importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater DPR 30.05.2002 n. 115

P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, pronunciando definitivamente sullo appello avverso la sentenza n. 950/2023 del Tribunale di Taranto proposto da e Parte_1
nei confronti di , , Parte_2 Controparte_2 CP_1 Controparte_13
, , , Controparte_4 Controparte_6 Controparte_5 Controparte_9 CP_3
e con atto di citazione notificato il 1°.06.2023, così provvede:
[...] Controparte_7
1) rigetta l'appello;
2) condanna e a rimborsare in solido a Parte_1 Parte_2 CP_2
e le spese di lite di appello liquidate in complessivi € 5.809,00, oltre
[...] CP_1 rimborso spese forfettarie (a5%), CAP ed IVA come per legge.
3) nulla per le spese di lite di appello tra le appellanti e i convenuti contumaci.
Sussistono i presupposti affinchè le appellanti versino in solido altro importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13 c. 1 quater DPR 30.05.2002 n. 115.
Così deciso in Taranto, nella camera di consiglio del 26.11.2025.
Il Cons. estensore Il Presidente
(dott. M. Campanale) (dott.ssa A. M. Marra)
(Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del M.O.T. Luca Bovino)