REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Nona Sezione Civile
In persona dei magistrati:
Dott.ssa Natalia Ceccarelli Presidente
Dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere
Avv. Flora de Caro Giudice Ausiliario - Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel processo di appello iscritto al numero 91 del ruolo generale degli affari civili contenziosi della Corte di Appello di Napoli dell'anno 2019, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli numero 5549 pubblicata il 5 giugno 2018 e non notificata, avente a oggetto mediazione immobiliare, vertente tra
(p. iva ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante, Dott. , rappresentata e difesa dall'Avv. Marcello Parte_2
AN (cf , elettivamente domiciliata nello studio dell'Avv. C.F._1
TO Di GI in Napoli, Via Ponte di Tappia, 82, giusta mandato alle liti in calce all'atto di citazione in appello;

appellante
e
(cf ), (cf CP_1 C.F._2 Controparte_2
1 ) e (cf ), C.F._3 Controparte_3 C.F._4 [...]
rappresentate e difese dall'Avv. Angelo Annicchiaro (cf Controparte_4
), elettivamente domiciliate in Napoli, Via Giuseppe Cotronei, C.F._5
11d, nello studio del difensore, giusta mandato alle liti a margine della comparsa di costituzione in appello;

appellate
CONCLUSIONI
All'udienza del 6 maggio 2025, svolta a trattazione scritta, le parti concludevano come da precedenti scritti difensivi e insistevano per l'accoglimento delle rispettive domande.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
proponeva appello avverso la sentenza in epigrafe, con la quale Parte_1 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda, originariamente proposta nei confronti di , volta a ottenere il pagamento della provvigione dovuta per la Controparte_4 mediazione dell'agenzia con riguardo alla compravendita dell'immobile sito in Baia
Domizia, Via del Roveto, Lotto 320, con condanna alla refusione delle spese di lite, così motivando: “Nell'atto di compravendita stipulato in data 7/7/2015 in Napoli per notaio rep. 29093 tra venditore, e Persona_1 Controparte_4 [...]
, acquirente, le parti dichiarano di essersi avvalse dell'intermediazione Parte_3 immobiliare della ditta TE Immobiliare di IT TE, ed è documentato che il emise un assegno bancario da € 3000 in favore della la quale CP_4 Pt_4
a sua volta in data 30/4/2015 (ossia, subito dopo il preliminare) emise fattura per la stessa cifra con la causale “provvigione pattuita su vendita Via del Roveto”; la stessa IT è stata escussa quale teste, ed ha riferito di avere fatto visitare
l'immobile al su incarico verbale ricevuto dal e di avere concluso Pt_3 CP_4 la compravendita tra i due. In data 1/3/2015 il ha sottoscritto un “foglio Pt_3 visita” nel quale dichiarava di aver visitato per la prima volta, tramite Parte_1
3 immobili siti in Sessa Aurunca, tra cui quello di alla Baia
[...] CP_4
Domizia, Via del Roveto lotto 320, e si obbligava, se poi avesse acquisto uno dei tre immobili, a pagare all'agenzia immobiliare il 3% + Iva sul prezzo definito per la vendita. Escusso come teste, il ha riferito di aver visto (solo dall'esterno) le Pt_3
2 altre due villette indicate nel “foglio visita”, non quella del e di non avere CP_4 scritto lui l'elenco degli immobili visitati, aggiungendo che fu l'agenzia TE
Immobiliare a fargli visitare tre volte dall'interno l'immobile di ed a CP_4 procurargli l'appuntamento con costui;
non sa spiegarsi perché l'immobile di sia incluso nel foglio visita da lui sottoscritto;
sostanzialmente, la CP_4 deposizione del è stata confermata da un'altra teste, , Pt_3 Testimone_1 sua compagna di vita. Sono in atti altri quattro fogli visita datati rispettivamente
8/9/2013, 20/4/2014, 28/2/2015 e 18/4/2015, nei quali i firmatari riconoscono di Par aver visitato vari immobili, tra cui quello del tramite e CP_4 CP_5 Pt_1 si obbligano a corrispondere la provvigione nel caso in cui venga concluso l'affare; tre di questi firmatari, , e , sono stati escussi come testi Tes_2 Tes_3 Tes_4 ed hanno confermato il contenuto di tali documenti. Sulla villa di come CP_4 riferito da diversi testi i quali hanno riconosciuto le fotografie in atti, era apposto il cartello “vende” di Pirelli Immobiliare Baiza Domizia, ossia proprio l'agenzia attrice. Il teste ha riconosciuto di aver firmato un foglio datato Testimone_5
8/7/2014 ore 10.15, col quale dichiarava di ritirare da Imm. le chiavi Parte_5 della villa del per conto di quest'ultimo, “per eseguire lavori di CP_4 manutenzione ordinaria richiesti dal proprietario”; sullo stesso foglio, si rinviene poi una dichiarazione di delle ore 16.30 del medesimo giorno, nel Parte_1 quale si dichiara di ricevere in restituzione le chiavi dal Tes_5 Tes_6
padre del titolare di pure sentito come teste, ha
[...] Parte_1 riferito di avere accompagnato suo figlio, nel marzo 2015, a far visitare la villa di
a . Con raccomandate del 7/5/2014 e 23/4/2015
CP_4 Pt_3 Parte_1 ha comunicato a di aver fatto visitare la sua villa ad una serie di
CP_4 potenziali acquirenti;
nella seconda raccomandata è menzionato il . Alla luce Pt_3 di quanto sin qui evidenziato, deve ritenersi provato che l'agenzia immobiliare attrice abbia effettivamente fatto visitare la villa di a , come risulta
CP_4 Pt_3 dal foglio visita da lui sottoscritto: se lo stesso aveva dato a
CP_4 Parte_1
le chiavi dell'immobile perché lo facesse vedere a potenziali acquirenti, se
[...]
l'aveva fatto visitare a diverse altre persone che volevano acquistare immobili di quel tipo a Sessa Aurunca, non si vede perché non avrebbe dovuto farlo visitare anche al , al quale pure ne aveva sicuramente mostrato altri due;
pertanto, Pt_3 deve ritenersi più attendibile il teste quando ha riferito aver Testimone_6
3 accompagnato il insieme al figlio titolare dell'agenzia immobiliare attrice, Pt_3 nella villa di piuttosto che il , quando ha dichiarato di non sapere CP_4 Pt_3 perché la villa di comparisse nel foglio visita da lui sottoscritto. Dalla CP_4 giurisprudenza in materia, in particolare da Cass. 21095/2013, si evince che il mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione, quando non si limiti a far visionare l'immobile al soggetto che poi lo acquisterà, bensì metta in contatto tra loro le parti;
se invece un agente immobiliare fa visionare l'immobile ad un soggetto, ma successivamente un altro agente mette in contatto costui col venditore,
l'affare si conclude ed al secondo agente viene corrisposta la provvigione, al primo agente la provvigione non spetta. Ora, si è visto che fece visitare Parte_1 la villa di a , ma non risulta, e non è stato nemmeno specificamente CP_4 Pt_3 dedotto in citazione, che poi l'agenzia immobiliare attrice abbia messo effettivamente in contatto e Vi sono invece elementi dai quali Pt_3 CP_4 desumere che le trattative siano state avviate da un'altra agenzia immobiliare,
TE Immobiliare. L'unica cosa che sappiamo è che, dopo che ebbe visitato Pt_3 la villa di tramite fu TE Immobiliare a condurre la CP_4 Parte_1 trattativa che condusse alla compravendita;
ma, si ripete, non sappiamo e non è nemmeno specificamente dedotto, che e siano stati messi in CP_4 Pt_3 contatto dall'agenzia immobiliare attrice. Vero è che si obbligò Pt_3 sottoscrivendo il “foglio visita” a corrispondere la provvigione a Pt_1 Pt_1 nel caso in cui il contratto si fosse concluso;
ma non risulta che si sia CP_4 ugualmente impegnato;
pertanto, essendo stata la compravendita stipulata dopo che un'altra agenzia immobiliare aveva messo in contatto le parti, e l'attrice aveva solo fatto visitare l'immobile al potenziale acquirente, avrebbe Parte_1 potuto chiedere la provvigione solo nei confronti del , non del . Pt_3 CP_4
Con comparsa del 2 aprile 2019, si costituivano in giudizio gli già Controparte_4 subentrati al dante causa nel corso del giudizio di primo grado, chiedendo il rigetto del gravame, con vittoria di spese del grado.
Alla prima udienza di trattazione il processo veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni, subendo rinvii d'ufficio a causa dell'emergenza pandemica e del successivo conseguente carico dei ruoli.
La causa, già trattenuta in decisione, veniva rimessa sul ruolo per la cessazione dal
4 servizio del precedente relatore e, all'udienza del 6 maggio 2025, svolta a trattazione scritta, sulle conclusioni delle parti come da rispettive note, la Corte riservava la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
L'appellante e le appellate depositavano comparse e memorie di replica conclusionali.
L'appellante formula un unico motivo di gravame, non rubricato, suddiviso in paragrafi, col quale si duole della violazione degli artt. 112 e 115 cpc nonché 2697,
1754 e 1755 cc, argomentando l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale, pur avendo correttamente ricostruito in fatto la vicenda, ha rigettato l'originaria domanda ritenendo che non fosse stata offerta la prova che la società avesse messo in contatto acquirente e venditore poiché altra agenzia, la TE Immobiliare, aveva condotto le trattative della compravendita.
La difesa appellante ripercorre i ben noti principi giurisprudenziali in materia di diritto al compenso del mediatore secondo i quali, per la maturazione del diritto, è sufficiente che la messa in relazione delle parti sia in rapporto causale con l'attività di intermediazione ossia ne costituisca antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, rimanendo irrilevante che l'affare si sia concluso anche dopo la scadenza dell'incarico, ove esso sia scaturito dall'opera del mediatore.
Il primo giudice avrebbe riconosciuto l'esistenza di un contratto verbale di mediazione intercorso col venditore, ritenuto che l'agenzia avesse effettivamente fatto visitare l'immobile al , acquirente, il 1 marzo 2015 e, infine, riconosciuto che Pt_3
l'appellante avesse comunicato, con missive del 7 maggio 2014 e 16 aprile 2015, a i nominativi delle persone che avevano visitato l'immobile e avevano CP_4 manifestato un interesse all'acquisto, tra i quali . Pt_3
Il contratto successivamente concluso aveva identità soggettiva e oggettiva rispetto al mandato ricevuto.
Il Tribunale, pertanto, avrebbe dovuto riconoscere dovuta, correttamente applicando i principi della materia, dal venditore la provvigione.
In ogni caso, il primo giudice avrebbe erroneamente rigettato la domanda in violazione dell'art. 1758 cc, a mente del quale quando l'affare si è concluso per effetto
5 dell'intervento di più mediatori ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione. La TE Immobiliare, pur avendo agito autonomamente, si sarebbe, di fatto, intromessa nella trattativa già avviata “praticamente a giochi fatti” e, Parte_ comunque, si sarebbe giovata dell'attività espletata dalla essendo stata tale società a individuare per prima il quale potenziale acquirente. Pt_3
Infine, con riguardo al regolamento delle spese di lite, l'appellante lamenta che il
Tribunale le avrebbe liquidate in applicazione dei valori medi senza motivare alcunché circa i criteri applicati. Inoltre, il primo giudice avrebbe implicitamente rigettato la domanda riconvenzionale proposta dal ex art. 96 cpc, il che CP_4 avrebbe dovuto condurre a una compensazione delle spese del grado per reciproca soccombenza.
L'appello non può trovare accoglimento.
La semplice visita da parte di un potenziale acquirente all'immobile non è, difatti, sufficiente, in assenza di altri indicatori, a integrare il requisito dell'antecedente necessario per addivenire alla conclusione dell'affare né lo è, nel caso di specie, la comunicazione inoltrata dall'agenzia al il 16 aprile 2015 (che risulta CP_4 ricevuta il successivo 23 aprile ed è stata inviata dopo un mese e mezzo dalla visita presso l'immobile che il aveva effettuato in data 1 marzo 2015, Pt_3 contestualmente ad altri immobili), nella quale vengono indicati, come nella precedente missiva dell'anno 2014, cumulativamente i nomi di ben sedici persone che avevano visitato l'immobile, “alcune delle quali hanno manifestato interesse all'eventuale acquisto”, senza ulteriore specificazione.
Il quadro probatorio è, con evidenza, del tutto insufficiente a far ritenere che Parte_ l'attività della sia stato elemento determinante nella conclusione dell'affare né col presente gravame vengono offerti diversi elementi interpretativi, essendosi l'appellante difesa limitata ad argomentare che la messa in relazione ovvero la segnalazione dell'affare sarebbero requisiti sufficienti a far maturare il diritto alla provvigione senza affrontare in alcun modo la ben più rilevante questione dell'efficienza causale adeguata della propria opera, rispetto alla quale vi è un limitato richiamo ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, del tutto slegato dalla concreta fattispecie per cui è giudizio.
6 Come correttamente rilevato dal Tribunale non vi è, peraltro, neanche prova che le parti siano state messe in relazione tra loro dall'odierna appellante mentre è certo che le trattative sono state, invece, condotte da altra agenzia immobiliare, il cui titolare,
IT TE, ha chiaramente riferito nel corso della propria testimonianza di aver accompagnato il a visitare l'immobile più volte, avendo anch'ella ricevuto Pt_3 incarico verbale dal proprietario di venderlo, e di aver raccolto un'offerta di €
300.000,00, accettata dal proprietario, con ruolo certo, dunque, di efficienza causale adeguata rispetto alla conclusione della compravendita.
Altrettanto correttamente il Tribunale ha differenziato la posizione dell'acquirente
, il quale con l'odierna appellante aveva sottoscritto, all'atto della visita del 1 Pt_3 marzo 2015, un impegno a corrispondere la provvigione nel caso di conclusione dell'affare e, pertanto, era pienamente consapevole, a differenza del venditore, di un Parte_ vincolo contrattuale esistente con la anche nel caso di successivo intervento di altro mediatore.
Anche l'ultimo motivo di gravame, afferente alle spese di lite non può trovare accoglimento. Il Tribunale le ha, difatti, liquidate secondo i parametri di cui al dm
55/2014, tenendo conto dei valori medi come prescritto dall'art. 4, comma 1.
L'appellante non censura l'adeguatezza della liquidazione ma l'assenza di specifica motivazione, alla quale il giudice è tenuto solo nel caso in cui si discosti in maniera apprezzabile da tali valori medi (Cass. 8146/2020 e, più di recente, Cass.
4848/2025).
Non può neanche ritenersi sussistente un'ipotesi di reciproca soccombenza per implicito rigetto della domanda di condanna per lite temeraria poiché, dall'esame della comparsa di costituzione in giudizio dell'originario convenuto si evince chiaramente che l'istanza di condanna non è stata oggetto di rituale domanda riconvenzionale, dovendola, quindi, ricondurre nell'alveo dell'art. 96, III comma cpc, quindi quale mera sollecitazione rivolta al giudice di utilizzare il proprio potere d'ufficio.
In conclusione l'appello deve essere respinto.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano sulla scorta dei criteri di cui al dm 55/2014 e ss mod., dunque, tenuto conto
7 del valore della lite, € 13.500,00, dell'attività effettivamente svolta dalle parti e delle questioni di fatto e di diritto affrontate e risolte, tenuto conto del minor grado di complessità del giudizio di appello, con riguardo ai valori minimi del corrispondente scaglione tariffario da € 5.201,00 a € 26.000,00, determinandole in € 2.906,00 oltre al 15% per rimborso forfettario delle spese generali, cpa e iva come per legge.
Alla declaratoria di rigetto totale dell'appello consegue l'onere di dare atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma I quater, Testo
Unico delle Spese di Giustizia.

PQM


la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli numero 5549 pubblicata il 5 giugno 2018, proposto da Parte_1 nei confronti di , e così dispone: CP_1 Controparte_2 Controparte_3
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;

2) condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 alla refusione delle spese di lite del presente grado di giudizio in favore di CP_1
e , liquidate in complessivi € 2.906,00 oltre
[...] Controparte_2 Controparte_3 al 15% per rimborso forfettario delle spese generali, cpa e iva come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma I quater, Testo Unico delle Spese di Giustizia.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 7 novembre 2025
Il Giudice Ausiliario estensore avv. Flora de Caro
Il Presidente
dott.ssa Natalia Ceccarelli
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