REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Bologna, Terza Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott.ssa Silvia Romagnoli Consigliere dott.ssa Antonella Romano Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 191/2023 R.G.
PROMOSSA DA
(c.f. ), con il patrocinio dell'Avv.to Laura Cervellati (c.f. Pt_1 P.IVA_1
- pec;
C.F._1 Email_1
NEI CONFRONTI DI
(c.f. ); Controparte_1 C.F._2
(c.f. ); Controparte_2 C.F._3
-entrambi con il patrocinio dell'Avv.to Luigi C. Sciacovelli (c.f. – pec C.F._4
); Email_2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Va, anzitutto, riportata, per esigenze di chiarezza, l'esposizione, operata dal primo giudice, degli atti introduttivi del primo grado, come segue:
< allega: Pt_1
1) contratto preliminare di vendita 11 dicembre 2019 con cui si è impegnata a vendere a
[...]
e la piena proprietà di porzione di fabbricato da costruire in CP_1 Controparte_2
Bologna, via del Terrapieno n. 13 costituito da appartamento posto al piano terra, due posti auto scoperti e area cortiliva di pertinenza esclusiva il cui progetto preliminare veniva predisposto in assenza di titolo edilizio;

2) di aver ricevuto euro 50.000 a titolo di caparra confirmatoria;

3) recesso 28 ottobre 2020 dei promissari acquirenti, i quali sollevavano dubbi in ordine alla trascrizione di altro contratto preliminare avente ad oggetto l'unità abitativa (già promessa in vendita ad altro soggetto, poi receduto dal contratto) la cui superficie di sedime, in parte, a seguito della rivisitazione dell'originario progetto di ristrutturazione dell'intero fabbricato e della, già citata, riduzione del numero di unità abitative da ricavare, veniva ad essere ricompresa nella loro;

4) di aver accettato, dopo il recesso, la proposta irrevocabile di acquisto dell'alloggio originariamente destinato agli odierni convenuti;

5) di aver invitato i convenuti a presentarsi dinanzi al notaio per il rilascio del consenso alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare e che l'invito è rimasto inevaso.
Pertanto chiede che sia ordinata la cancellazione della trascrizione del 8.1.2020 del Pt_1 citato contratto preliminare registro particolare 493 registro generale 709 e della successiva trascrizione in rettifica in data 29.1.2020 registro particolare 3122 registro generale 4563 e in via riconvenzionale che sia accertato il suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria.
e si difendono eccependo: Controparte_1 Controparte_2
Part 1) l'inadempimento di alle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare in quanto
l'immobile non avrebbe potuto essere realizzato così come progettato, mentre quello proposto in sostituzione, e in relazione al quale si sarebbe dovuto stipulare nuovo contratto preliminare, risultava in parte gravato da trascrizione;

2) di aver subito un danno derivante da tale inadempimento, pari ai costi per complessivi euro5.000,00 per spese notarili e compensi di intermediazione mobiliare. Pertanto e chiedono in via riconvenzionale che sia Controparte_1 Controparte_2 accertata la risoluzione del contratto con condanna di alla restituzione del doppio della Pt_1 caparra e al risarcimento del danno>.
*
Con ordinanza n. 5340/2022 pronunciata ex art. 702 bis cpc, pubblicata in data 29 dicembre
2022, il Tribunale di Bologna accertava la risoluzione del contratto preliminare stipulato dalle parti in data 11 dicembre 2019, ordinando la cancellazione della sua trascrizione.
Condannava a restituire a e l'importo di €50.000 Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 ed a pagare gli interessi.
Condannava a pagare altresì ad e a , a titolo Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 risarcitorio, €5.000 oltre rivalutazione e interessi.
*
Avverso tale pronuncia interponeva appello formulando le seguenti conclusioni: Parte_1
“accertare l'inadempimento dei signori e in relazione al Controparte_1 Controparte_2 contratto preliminare sottoscritto in data 11/12/2019, e di conseguenza accertare il diritto di Pt_1
a trattenere la caparra versata di € 50.000,00;
[...]
- ancora nel merito: respingere ogni e qualsiasi domanda di risarcimento danni a carico di Pt_1
e per l'effetto riformare l'ordinanza impugnata nel relativo capo>.
[...]
*
Si costituivano in giudizio, con unico atto, e , che Controparte_1 Controparte_2 resistevano nel merito e proponevano appello incidentale, insistendo per la condanna della
[...] al pagamento di ulteriori € 50.000. Pt_1
Chiedevano altresì la correzione dell'errore materiale nell'ordinanza, nella parte in cui il primo giudice aveva indicato €5.000, anziché la somma richiesta di euro 5.890, documentata con gli allegati nn. 25 e 27.
*
Precisate le conclusioni, come in atti, in relazione all'udienza cartolare del 18.3.2025 la causa veniva posta in decisione, assegnando alle parti i termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Parte appellante lamenta, anzitutto, come erroneamente il primo giudice non abbia verificato l'inadempimento degli acquirenti rispetto al contratto preliminare, inadempimento per provare il quale essa aveva formulato delle istanze istruttorie, che avrebbero imposto la separazione, ex art. 702 ter, comma quarto, cpc negata dallo stesso giudice.
Deduce:<…il recesso operato dagli acquirenti si basava proprio su una asserita impossibilità di acquistare quell' alloggio (B), il cui acquisto invece continuava ad essere ben possibile, e si sarebbe potuto perfezionare.
Il loro inadempimento è stato completo e documentale, e tale da giustificare la ritenzione della Part caparra da parte di >.
Contesta, peraltro, come i convenuti, odierni appellati non avessero diritto alla restituzione della caparra, dovendosi escludere un inadempimento di essa attrice, odierna appellante.
Insiste per l'accoglimento della propria domanda di accertamento del suo diritto alla ritenzione della caparra.
2) Il motivo in esame, solo sinteticamente richiamato, va rigettato, per i motivi di seguito illustrati, in sostituzione della motivazione del primo giudice.
3) Deve, anzitutto, affermarsi come non occorra soffermarsi sulle contrapposte deduzioni dell'altrui inadempimento, in quanto è provato che il recesso comunicato da parte acquirente dal contratto preliminare de quo è stato accettato dalla Parte_1
La stessa nel proprio atto introduttivo del primo grado ha, infatti, riferito di aver Parte_1 accettato una nuova .
- Nel frattempo, con comunicazione del 24.2.2021, in vendita l'immobile, Controparte_3 oggetto di tale preliminare, ad un altro soggetto, tal modo, implicitamente riconoscendo che aveva accettato il recesso dei convenuti.
Ne consegue che non poteva più richiede la risoluzione per inadempimento del contratto.
Ed invero In tema di risoluzione consensuale del contratto, il mutuo dissenso, realizzando per concorde volontà delle parti la ritrattazione bilaterale del negozio, dà vita a un nuovo contratto, di natura solutoria e liberatoria, con contenuto eguale e contrario a quello del contratto originario;
pertanto, dopo lo scioglimento, le parti non possono proporre domande ed eccezioni relative al contratto risolto, giacché ogni pretesa o eccezione può essere fondata esclusivamente sul contratto solutorio e non su quello estinto> (cfr Cass. n. 27999/2019). 4)Una volta accertata la risoluzione consensuale, la caparra, corrisposta in forza del contratto estinto, deve essere restituita agli originari promissari acquirenti, in quanto da qualificarsi pagamento senza causa.
5)L'accertamento della risoluzione consensuale impone, poi, l'accoglimento del secondo motivo, afferente la condanna della al risarcimento del danno, condanna fondata sull'erroneo Parte_1 presupposto del suo inadempimento.
Ne consegue che nessuna correzione deve essere disposta,
6)L'accertamento della risoluzione consensuale impone anche il rigetto del primo motivo dell'appello incidentale, con i quali si contesta come il primo giudice avrebbe dovuto condannare Parte al pagamento del doppio della caparra.
7)A fronte della finale, reciproca, soccombenza, va disposta l'integrale compensazione delle spese di entrambi i gradi.
8)Ai sensi del dell'art. 13, comma 1 -quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 va dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello incidentale.

P.Q.M.

La Corte d'appello, definitivamente pronunziando nel procedimento n. 191/2023 R.G., così statuisce:
-rigetta l'appello incidentale;

-dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello incidentale;

-in parziale accoglimento dell'appello principale ed in parziale in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta la domanda risarcitoria avanzata in via riconvenzionale da e Controparte_1
; Controparte_2
-compensa interamente fra le parti le spese di lite di entrambi i gradi.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte d'appello in data 12.9.2025. Il Consigliere estensore dott.ssa Antonella Romano
Il Presidente dott. Giovanni Salina