N. R.G. 3931/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di PO
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese Consigliere
Dott.ssa Maria Casaregola Consigliere rel. ed est.
all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3931/2023 R.G. promossa da
Parte_1
- (C.F.: ), con sede in PO alla Piazza Municipio n.
[...] P.IVA_1
84, in persona dell'amministratore , E Controparte_1 [...]
(C.F.: ), con sede in PO alla Via Controparte_2 P.IVA_2
Cilea n. 215, in persona del liquidatore , rappresentate e difese, anche Controparte_3
disgiuntamente, dall'Avv. Giorgio Parlato (C.F.: ) e dall'Avv. Manfredi C.F._1
Nappi (C.F.: ) per procure alle liti allegate all'atto di citazione in C.F._2
riassunzione ex art. 392 c.p.c.
- APPELLANTI -
CONTRO (C.F.: , rappresentata e difesa dall'Avv. Mario Controparte_4 C.F._3
Terracciano (C.F.: ) per procura alle liti allegata alla comparsa di C.F._4
costituzione e risposta nel presente giudizio di riassunzione
- APPELLATA -
OGGETTO: giudizio di rinvio a seguito dell'ordinanza della Suprema Corte n. 21968 del
12.7.2022, non notificata, che ha cassato la sentenza n. 3709/2016 della Corte d'Appello di PO
in relazione alla declaratoria di cessazione della materia del contendere
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
Con citazione notificata in data 29.9.1998 conveniva Parte_2 Controparte_4
davanti al Tribunale di Nola, esponendo che:
- con contratto preliminare del 27.6.1994 la convenuta si era obbligata ad acquistare da essa attrice,
promittente venditrice, l'appartamento sito in Sant'Anastasia alla Via Arco, scala C, piano I, int. 1,
edificio 4, ubicato nel lotto R/3 del Piano di Zona L. 167/62, loc. “Il Boschetto”;
- il prezzo era stato stabilito in lire 170.000.000, da pagarsi in parte in contanti ed in parte mediante accollo del mutuo ipotecario gravante sull'immobile;
- ai sensi dell'art. 7 del contratto, gravavano sulla promissaria acquirente le rate del mutuo già in ammortamento alla data del 31.12.1992, determinate nella somma di lire 4.000.000, e gli oneri di preammortamento ed ammortamento dal 1.1.1993 al 31.12.1993, determinati forfettariamente nell'importo di lire 10.400.000, da pagarsi direttamente all' di Torino;
Controparte_5
- a norma del successivo art. 8, la promissaria acquirente era tenuta a pagare le rate di ammortamento, preammortamento e/o di prefinanziamento afferenti all'intero importo dei mutui richiesti sull'appartamento compromesso in ragione degli stati di avanzamento dell'intervento costruttivo certificati dal Direttore dei lavori al 30 maggio e al 30 novembre di ciascun anno,
secondo il tasso di interesse praticato dall'istituto bancario per i rispettivi mutui, ed il pagamento delle rate sarebbe dovuto avvenire, nelle more del possibile accollo, entro il 30 dicembre e 30
giugno di ogni anno senza obbligo di richiesta da parte del venditore e presso la sua sede, con obbligo della promissaria acquirente di informarsi, presso della percentuale Parte_2
dei S.A.L. e del conseguente importo da versare;

- a norma dell'art. 9, in caso di ritardato pagamento, erano dovuti interessi giornalieri ad un tasso pari al top-rate praticato dall'Istituto di Torino in Campania, maggiorato di tre CP_5 CP_5
punti;
- la convenuta, pur essendo stata immessa nel possesso materiale dell'immobile sin dal 20.6.1994,
aveva disatteso i numerosi inviti a stipulare l'atto definitivo e risultava debitrice della complessiva somma di lire 69.652.636 (di cui: lire 29.000.000 per saldo prezzo;
lire 22.680.396 per interessi relativi al saldo prezzo per il ritardato pagamento calcolati dall'1.7.1994 al 31.3.1998; lire

3.550.000 per gli oneri di cui all'art. 7 del preliminare;
lire 13.522.240 per semestralità ed interessi su quota non erogata di mutuo dall'1.7.1994 al 31.3.1998);
- la , inoltre, era debitrice di semestralità ed interessi all' CP_4 Parte_3
Pertanto, concludeva chiedendo di emettere sentenza ex art. 2932 c.c. produttiva Parte_2
degli effetti del contratto di vendita non concluso, con trasferimento della proprietà dell'immobile in capo alla convenuta e con ordine al Conservatore dei Registri immobiliari di PO II di trascrivere l'emananda sentenza, con la conseguente condanna della convenuta: 1) al pagamento, in favore di essa attrice, della somma di lire 69.652.636, con la rivalutazione monetaria e successivi interessi fino al soddisfo;
2) al pagamento, in favore di essa attrice o direttamente in favore dell' , delle somme dovute per semestralità di mutuo ed Controparte_6
interessi moratori, nella misura determinata in corso di causa con l'esibizione delle schede contabili dello stesso Istituto di Credito;
3) al risarcimento del maggior danno, nella misura determinata in corso di causa o in quella diversa liquidata dal Tribunale in via equitativa. Vinte le spese processuali. La convenuta resisteva all'avversa pretesa, deducendo l'inadempimento della promittente venditrice per tutta una serie di vizi dell'opera e di violazioni della Convenzione n. 102/80, intervenuta con il posta a base dell'intervento edilizio di cui faceva parte l'immobile Controparte_7
oggetto di causa. Quindi, eccepiva: di aver già pagato la somma di lire 103.650.000; di essersi accollata il pagamento di un mutuo di lire 60.000.000, per cui il prezzo di acquisto era stato quasi interamente pagato;
la nullità delle clausole relative al tasso di interesse da applicare alle rate di preammortamento.
Chiedeva, pertanto, in via riconvenzionale, l'emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.;
la condanna di controparte all'esecuzione di tutte le opere dovute;
la riduzione del prezzo pattuito nella misura del 30% per la mancanza del requisito dell'abitabilità; il risarcimento dei danni, da quantificarsi nella misura del 30% ovvero nella diversa somma ritenuta equitativa;
la condanna di controparte a manlevarla da ogni azione di rivalsa nonché dagli oneri di mutuo e da ogni altra spesa richiesta dall'istituto mutuante. Vinte le spese, con attribuzione.
Istruita la causa con c.t.u., con sentenza n. 1649/2005 il Tribunale di Nola così decideva:
1) condannava al pagamento, in favore di , della somma di euro Controparte_4 Parte_2
17.740,29, oltre interessi legali dal 29.9.1998 sino al soddisfo, nonché della somma di euro
3.354,40 oltre interessi legali dall'1.1.2004 sino al soddisfo;

2) trasferiva a , subordinatamente all'avvenuto pagamento delle suddette somme, Controparte_4
la piena proprietà dell'immobile in questione;

3) dichiarava tenuta all'accollo del mutuo come risultante dal frazionamento, e Controparte_4
quindi al pagamento delle rate e degli interessi dal 31.7.1996 fino al soddisfo dei crediti spettanti all'Istituto di credito erogante;

4) ordinava al Conservatore dei RR.II. le annotazioni e trascrizioni, con esonero da ogni responsabilità;
5) rigettava le ulteriori domande di e quelle riconvenzionali;
Parte_2 6) condannava la al pagamento delle spese del giudizio. CP_4
§ 2. Il giudizio di appello.
Con atto notificato il 24.10.2006 proponeva appello avverso la suindicata sentenza, Parte_2
deducendo:
A) che era stato erroneamente determinato il saldo del prezzo, che avrebbe, invece, dovuto attestarsi sull'importo di euro 149.647,58 alla data del 20.6.2005, poiché alla somma determinata dal
Tribunale occorreva aggiungere:
a) gli interessi giornalieri, ai sensi dell'art. 9 del contratto preliminare, dovuti in ordine al mancato pagamento di rate e agli altri inadempienti maturati nei termini di cui agli artt. 5 e 6;
b) gli oneri di cui all'art. 7 del contratto preliminare;

c) gli oneri di preammortamento e prefinanziamento dovuti ai sensi dell'art. 8, a prescindere dal ritardato frazionamento del mutuo, al cui pagamento doveva condannarsi la convenuta, secondo la quantificazione di cui ai calcoli in atti;

d) le spese per la cancellazione del pignoramento (proc. 48/2000), trascritto nelle more del giudizio dalla banca creditrice a causa del mancato pagamento delle rate del mutuo;

e) il rimborso pro-quota delle spese sostenute da essa per l'ultimazione del piano Parte_2
interrato dell'edificio, tenuto conto della scrittura di conciliazione del 5.3.1993;
f) le somme dovute a titolo di rimborso pro-quota delle spese sostenute da essa per Parte_2
l'ultimazione delle aree esterne e dei piazzali antistanti i locali al piano terra dell'edificio;
g) il pagamento pro-quota del trasferimento delle aree pertinenziali per 1/72;
h) il rimborso dei costi per la realizzazione di un posto aiuto individuale sulle predette aree;

B) che erroneamente il Giudice di prime cure non aveva riconosciuto all'appellante il maggior danno, da quantificarsi nell'importo di euro 53.119,88.
Concludeva, pertanto, chiedendo che, confermato il trasferimento della piena proprietà
dell'appartamento, la fosse condannata: CP_4 al pagamento della somma di lire 177.729.700, pari ad euro 149.547,58, come quantificato alla data del 20.6.2005, da aggiornare;

al pagamento, in favore di essa appellante o direttamente in favore dell'Istituto bancario CP_5
di Torino, delle semestralità di mutuo ed interessi moratori, come da prospetto che si riservava di depositare;

3) al risarcimento del maggior danno, da quantificarsi nell'importo di euro 53.119,88 o nella diversa somma liquidata in via equitativa;

4) “al pagamento di ogni altra somma di cui ai punti che precedono”.
Vinte le spese del doppio grado.
L'appellata, costituendosi, chiedeva il rigetto dell'appello principale perché infondato in fatto, alla luce degli esiti della c.t.u. disposta dal Tribunale, ed in diritto, reiterando tutte le eccezioni di nullità
delle clausole contrattuali già proposte in primo grado, e spiegava appello incidentale al fine dell'accoglimento delle domande riconvenzionali di restituzione di parte del prezzo pagato, siccome erroneamente disattese dal primo giudice;
inoltre, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa quale avente causa di per effetto dell'atto di Controparte_2 Parte_2
vendita stipulato il 17.2.2006 e trascritto il 24.2.2006.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva facendo proprie tutte le difese formulate CP_2
dell'appellante e concludendo per l'accoglimento dell'appello principale ed il rigetto di quello incidentale.
Nel corso del giudizio l'appellante sollevava l'eccezione di nullità del contratto preliminare,
assumendo che la non era (o, comunque, non aveva dato prova di essere) in possesso dei CP_4
requisiti patrimoniali e reddituali previsti dalla L. 865/1971 per l'acquisto di un immobile in regime di edilizia convenzionata e l'appellata contrastava l'eccezione depositando documentazione attestante il possesso, nel 1994, dei requisiti richiesti dall'art. 35 L. 865 cit.
Secondo quanto si legge nell'atto di citazione in riassunzione, stante la mancata acquisizione dei fascicoli relativi ai precedenti gradi di giudizio, la causa, dopo essere stata trattenuta in decisione,
veniva rimessa sul ruolo per disporre c.t.u., incaricando l'ausiliario di rispondere ai seguenti quesiti:
verifichi il c.t.u., sulla scorta della documentazione in atti e di quella che vorrà acquisire presso l'istituto mutuante, la correttezza contabile dei calcoli operati dall'appellante principale alle pagg.
10 e 11 del gravame, voci A, B, C, vale a dire le prime tre voci relative al calcolo degli oneri di cui all'art. 7 del contratto, all'importo preteso per semestralità ed interessi su quota mutuo dal 1.7.1996
al 31.7.1996, ed al debito per rate scadute, interessi di mora e spese, chiarendo altresì se detti importi sono stati realmente corrisposti e/o comunque addebitati dall'istituto bancario alla prominente venditrice, fissando per il prosieguo la successiva udienza per la data del 21.11.2013.
Depositata una prima relazione, il Collegio disponeva l'integrazione della c.t.u. per rispondere ai quesiti depositati formulati dalla difesa della e al fine di calcolare all'attualità il totale CP_4
dovuto a con riferimento ai punti A), B) e C), alla luce anche del documento del Parte_2
AN di PO recante la data del 13.12.2013 depositato da ed applicando il tasso Parte_2
convenzionale, salvo limitazione al tasso massimo non usurario con decorrenza dalla data in vigore della L. 108/1996.
All'esito dell'integrazione, rilevando che, come certificato dal AN di PO (già CP_6
), nelle more del giudizio, la aveva provveduto ad estinguere la posizione debitoria
[...] CP_4
relativa alle rate del mutuo successive al frazionamento (ovvero quelle dall'1.1.1997) e che la stessa appellata aveva, altresì provveduto, in data 14.5.2008 al pagamento delle sole somme liquidate nella sentenza di primo grado, il c.t.u. quantificava:
con riferimento alla lettera “A”, in euro 24.222,80 il saldo prezzo ancora dovuto dalla , CP_4
oltre interessi dalla data di proposizione dell'appello;
con riferimento alla lettera “B”, in euro 18.409,88 il debito a carico della Sig.ra per gli CP_4
oneri maturati in favore di per la quota di mutuo inizialmente non erogata (art. 8 Parte_2
preliminare); con riferimento alla lettera “C”, in euro 28.268,73 il debito a carico della per le rate del CP_4
mutuo scadute antecedentemente al frazionamento ed anticipate da non oggetto della Parte_2
transazione tra la ed il AN di PO, come da attestato rilasciato dall'Istituto di credito CP_4
al c.t.u.).
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 19.5.2016 l'appellante chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare intercorso tra le parti per inadempimento della promissaria acquirente e la condanna di quest'ultima al rilascio dell'immobile; in via subordinata, in caso di mancato accoglimento della domanda di risoluzione, chiedeva di accogliere la domanda ex art. 2932
c.c. e, nel confermare il trasferimento della piena proprietà dell'appartamento sito in S. Anastasia
alla Via Arco, località il Boschetto, lotto R/3, edificio n. 4, piano I, scala C, interno 1, accatastato con denuncia all'UTE di PO del 21.12.1993, onerare e/o condannare, per le causali in premessa descritte, la al pagamento della somma relativa alla voce A pari a non meno di euro CP_4
52.619,16, oltre interessi al tasso convenzionale a far data dal 6.6.2005 fino al soddisfo, così
quantificata alla data del 20.6.2005, o alla minore somma pari ad €. 24.222,80, come indicata dal c.t.u. nella integrazione di perizia depositata, da aggiornare;
condannare la al pagamento CP_4
della somma relativa alla voce B della c.t.u. pari ad euro 13.770,07, oltre interessi al tasso convenzionale a far data dal 6.6.2005 fino al soddisfo, o alla minore somma pari ad euro 18.409,88,
quantificata sino alla data di deposito, come da conclusioni rassegnate dal c.t.u. nella integrazione di perizia depositata, da aggiornare;
condannare l'appellata al pagamento della somma relativa alla voce C della c.t.u. pari a lire 13.071.746 per il capitale più lire 41.664.155 per interessi per un totale di lire 54.735.901, pari ad euro 28.268,73, o in quella misura diversa che liquidata dalla Corte,
anche in via equitativa, da adeguare all'attualità; dichiarare inammissibile e/o rigettare l'appello incidentale.
Vinte le spese del giudizio di appello, ivi comprese quelle di c.t.u.
Con sentenza n. 3709/2016, la Corte d'Appello di PO così decideva: “conferma il capo 2) della sentenza impugnata;
rigetta l'appello quanto alla richiesta di risarcimento del danno;
dichiara per
il resto cessata la materia del contendere ed estinto il giudizio di appello;
dichiara compensate le
spese tra le parti per il presente grado del giudizio”.
La Corte, dopo aver premesso che l'eccezione di nullità del contratto preliminare era infondata,
atteso che la aveva depositato la documentazione comprovante il possesso nel 1994 dei CP_4
requisiti reddituali e patrimoniali richiesti dalla legge, motivava che:
- era cessata la materia del contendere sulla base delle risultanze del documento allegato sub 1) alla consulenza tecnica di ufficio, prodotto nel corso della consulenza da parte del c.t. dell'appellata,
utilizzabile ai fini della decisione, evidenziando: “Si tratta del verbale del 14.5.2008 di accettazione
da parte del liquidatore e legale rappresentante della , senza aver più nulla a pretendere, Pt_2
dell'offerta reale formulata il 23.2.2007 dal , a tacitazione di ogni ragione derivante dalla CP_8
compravendita de qua. Si trattava di una offerta di sicuro valore transattivo perché, come rilevato
dallo stesso CTU, superiore per oltre 5.000,00 euro a quanto la parte avrebbe dovuto pagare in
esecuzione della sentenza di primo grado. Come correttamente rilevato dalla difesa del CP_8
all'udienza successiva al definitivo deposito della CTU, nel valutare i rapporti dare avere tra le
parti non può non valutarsi tale nuova situazione. Deve quindi ritenersi che, con l'accettazione
dell'offerta reale, ai sensi dell'articolo 1210 del codice civile, le ragioni creditorie/debitorie tra le
parti siano state integralmente soddisfatte… Pertanto nel caso di specie occorre dichiarare cessata
la materia del contendere in ordine ai motivi dell'appello principale e dell'appello incidentale che
tutti riguardavano la determinazione del prezzo dell'immobile…”;
- l'ultimo motivo dell'appello principale, concernente il risarcimento del danno causato dalla mancata disponibilità dell'immobile, era assolutamente generico ed inammissibile, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., atteso che “a fronte della chiara motivazione del giudice di prime cure che ha escluso
l'esistenza di un diritto al risarcimento del danno, in quanto legittimamente il era nel CP_8
possesso dell'immobile dal momento della stipula del preliminare, come previsto nel contratto stesso, parte appellante, lungi dal contestare la validità della motivazione, si dilunga in complessi
calcoli per quantificare il presunto danno”;
- la parte della sentenza impugnata relativa all'accertamento dell'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto di causa, una volta rigettata l'eccezione di nullità, andava confermata;

- l'esito complessivo della vicenda giudiziaria e la parziale reciproca soccombenza costituivano giusti motivi per compensare interamente le spese del doppio grado di giudizio, mentre quelle di c.t.u. andavano poste interamente a carico dell'appellante.
§ 3. Il giudizio davanti alla Corte di Cassazione.
proponevano ricorso in Cassazione, affidandolo a tre motivi. Parte_2 CP_2
Con il primo motivo i ricorrenti denunciavano la violazione dell'art. 1362 c.c., per avere la Corte
d'Appello travisato il significato letterale e logico delle espressioni adoperate dalla - CP_4
erroneamente definita “ ” - nell'atto a mezzo del quale aveva eseguito l'offerta reale - CP_8
mediante deposito presso un istituto bancario - degli importi oggetto di condanna nella sentenza di primo grado nonché quelle usate dal legale rappresentante della società creditrice, all'atto del ritiro delle somme depositate, documento, quest'ultimo, su cui si fondava la valutazione sull'intervenuta transazione, con la conseguente dichiarazione di cessazione della materia del contendere.
Secondo i ricorrenti, dall'interpretazione dei testi dell'offerta mediante deposito e dell'accettazione mediante ritiro sarebbe stato agevole ricavare l'effettiva intenzione delle parti, la prima, di procedere soltanto a dare esecuzione alla sentenza di primo grado e, la seconda, esclusivamente di recuperare presso l'istituto di credito l'importo depositato.
In particolare, dall'atto di accettazione dell'offerta reale non si sarebbe potuta desumere alcuna tacitazione di ogni ragione derivante della compravendita, poiché il legale rappresentante della i era limitato a dichiarare di “non avere altro a pretendere” nei confronti dell'Istituto Parte_2
di credito e giammai nei confronti della , a fronte dello svincolo del deposito in giacenza, CP_4 senza alcun riferimento agli importi ancora dovuti dalla promissaria acquirente per la compravendita dell'immobile; inoltre, l'importo di euro 5.000,00, aggiuntivo rispetto al valore della somma liquidata in sentenza, era volto a coprire i successivi interessi maturati, secondo le stesse indicazioni della sentenza di primo grado.
Evidenziavano, in ultimo, che dai riferimenti testuali dell'offerta reale e dell'accettazione, riportati e valutati comparativamente, non si sarebbe potuta cogliere alcuna volontà transattiva dell'intera vertenza, atteso altresì che, dopo il ritiro della somma offerta, avvenuto nel corso del giudizio d'appello, entrambe le parti non avevano effettuato alcuna deduzione in giudizio, volta a far valere la sopravvenuta transazione della lite.
Con il secondo motivo i ricorrenti lamentavano la violazione delle norme che regolano la dichiarazione sulla cessata materia del contendere, siccome pronunciata in assenza dei presupposti che ne avrebbero potuto legittimare l'adozione, ossia il venir meno dell'interesse delle parti alla decisione.
Con il terzo motivo censuravano la violazione dei principi che regolano l'obbligo della motivazione, per avere la Corte d'Appello giustificato l'esistenza della transazione tra le parti sulla scorta di un'affermazione riportata nel primo elaborato peritale, superata però dalle affermazioni contenute nel secondo elaborato, e ciò in ordine al fatto che l'importo dell'offerta reale superasse o meno la liquidazione di cui alla sentenza di primo grado.
resisteva con controricorso. Controparte_4
Con ordinanza n. 21968 del 12.7.2022, la Corte Suprema di Cassazione accoglieva il primo motivo,
dichiarava assorbiti gli altri, cassava la sentenza in relazione alla censura accolta e rinviava la causa alla Corte d'appello di PO, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.
In estrema sintesi, la Suprema Corte giungeva alla suddetta conclusione motivando che:
- “... nel caso di specie, la dichiarazione liberatoria resa verso l'istituto di credito, per aver riscosso l'intero importo della somma oggetto dell'offerta reale mediante deposito, non poteva giustificare la
lettura resa dal Giudice del gravame circa la ricorrenza di una volontà transattiva delle parti in
ordine alla vertenza sulla quantificazione della somma dovuta, in forza del preliminare di vendita
stipulato, a titolo di pagamento del corrispettivo. Essa faceva, infatti, inequivocabile riferimento
alla vicenda conseguenziale e ben più circoscritta dell'accettazione dell'offerta reale mediante
deposito bancario, effettuata in esecuzione della sentenza di primo grado.”;
“Esclusa la valenza transattiva dell'intera vertenza presupposta, conseguita all'accettazione
dell'offerta reale, quale condizione che aveva indotto il Giudice dell'appello a dichiarare
(erroneamente) cessata la materia del contendere, non ha alcuna rilevanza affrontare l'ulteriore
contestazione sulla corrispondenza o meno della somma depositata all'importo liquidato nella
sentenza di prime cure.”.
§ 4. Il giudizio di rinvio.
Con citazione notificata il 6.9.2023 a personalmente, e Controparte_4 Parte_2 CP_2
riassumevano il giudizio davanti alla Corte di Appello di PO, insistendo nell'accoglimento del proposto appello e rassegnando le seguenti conclusioni:
“ I. accertato e dichiarato l'inadempimento del contratto preliminare stipulato in data 27.6.1994,
dichiarare risolto per colpa e responsabilità della sig.ra il contratto preliminare Controparte_4
stesso, con declaratoria che, ai sensi dell'art. 9, stabilisca, altresì, il diritto della
[...]
e per essa della a trattenere, a titolo di penale, ½ Parte_4 Controparte_2
della prima rata pagata addizionata degli interessi giornalieri, secondo il tasso pari al top rate
praticato dagli Istituti di credito, maggiorato di tre punti sui mancati successivi pagamenti
decorrenti a partire dai relativi termini fino al subentrare nei pagamenti effettuati da un nuovo
acquirente e, comunque, della somma che l'Ecc.ma Corte, in Sua giustizia, riterrà equa e per
l'effetto condannare la Signora al rilascio in favore delle società appellanti Controparte_4
dell'appartamento oggetto di causa (riportato in NCEU nel Comune di Sant'Anastasia al foglio 10, p.lla 773, subalterno 33);
II. in via subordinata, in caso di mancato accoglimento della domanda di risoluzione accogliere la
domanda ex art. 2932 c.c. e nel confermare il trasferimento della piena proprietà
dell'appartamento edificato dalla sito in S. Anastasia alla via Arco, località il Parte_2
Boschetto, lotto R/3, edificio n.4, piano I, scala C, interno 1, in NCEU al foglio 10, p.lla 773, sub
33, onerare e/o condannare, per le causali in premessa descritte, la sig.ra al Controparte_4
pagamento, a titolo di saldo prezzo ed oneri ex art. 7 del contratto preliminare, di €. 24.222,80
oltre interessi, come indicata dal CTU nella integrazione di perizia depositata (“voce A”) e, quindi
come più volte detto in premessa, da aggiornare degli interessi al tasso convenzionale maturati e
maturandi dalla data di proposizione dell'appello;
- al pagamento, per oneri sulla quota del mutuo inizialmente non erogata, ex art. 8 del preliminare,
pari ad €. 13.770,07, oltre interessi al tasso convenzionale a far data dal 6.06.2005 fino al soddisfo,
così quantificata alla data del 20.06.2005 o alla minore somma pari ad €. 18.409,88, quantificata
sino alla data di deposito (della relazione tecnica) come da conclusioni rassegnate dal CTU nella
integrazione di perizia depositata (voce B), quindi come più volte detto in premessa, da aggiornare
degli interessi al tasso convenzionale dal 31.3.2014;
- al pagamento, a titolo di rimborso delle rate di mutuo maturate prima del frazionamento,
anticipate dalla come specificato nella CTU (voce C), quantificata alla data del Parte_2
deposito della perizia (2014) in lire 13.071.746 per il capitale più lire 41.664.155 per interessi per
un totale di lire 54.735.901, pari ad euro 28.268,73, oltre interessi al tasso convenzionale dal
31.3.2014 sino alla data di soddisfo, o in quella misura diversa che l'adita Corte, in sua giustizia,
vorrà liquidare anche in via equitativa;

III. dichiarare inammissibile e/o rigettare l'appello incidentale;

IV. condannare la sig.ra al pagamento delle spese, dei diritti e degli onorari del Controparte_4
presente giudizio, nonché del giudizio di appello (RG 5531/2006), oltre alle spese di CTU e del giudizio innanzi la Corte Suprema di Cassazione (RG 27262/2017)”.
, costituendosi all'udienza del 7.12.2024, eccepiva che la domanda di risoluzione Controparte_4
contratto era inammissibile siccome proposta per la prima volta “in sede di giudizio di revocazione
(poi interrotto per decesso della parte)” e, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., in quanto mai formulata in primo grado e neppure nell'atto di appello, ma soltanto in sede di precisazioni delle conclusioni nel giudizio di secondo grado, e deduceva l'infondatezza dell'appello avversario e riproponeva le domande di appello incidentale.
Concludeva, pertanto, nei seguenti termini:
“1) rigettare “in toto” l'appello in quanto infondato in fatto e diritto;

2) dichiarare la inammissibilità di tutte le domande nuove;

3) accertare-dichiarare l'inutilizzabilità di tutti i documenti prodotti in primo grado oltre il termine
di cui all'art. 184 c.p.c.;
4) accertare dichiarare la decadenza di controparte ex art. 183 V comma relativamente a tutte le
eccezioni e difese tardive;

5) accogliere le domande incidentali di appello e per l'effetto:
- accertare la diversa determinazione del prezzo in euro 94.098,45 invece che di euro 101.044,79
(lire 195.650.000) tenuto conto dell'incidenza negativa su tale importo di tutte le violazioni della
Soficoop ridurlo come a seguire:
- di euro 4.362,75 per la mancata coibentazione;

- euro 1243,28 per le opere di cui al piano terra;

- euro 8.234,39 per le aree esterne;

- euro 2.045, 63 per la mancata attestazione di abitabilità;
- euro 8.589,60 aggiornati al febbraio 2007
per un totale di euro 70.866,41, cui andranno sottratte, sempre a titolo di appello incidentale le
ulteriori somme per il maggior danno subito dalla violazione della convenzione, dalle violazioni urbanistiche ed amministrative,
6) Riassumendo la sig.ra ha versato a titolo di pagamento del prezzo la somma di euro CP_4
84.828,05 a fronte di una somma inferiore, con diritto alla restituzione della differenza corrisposta
dalla e non dovuta pari ad euro 13961,64 oltre euro 5166,93, somma che costituisce CP_4
quantificazione finale della domanda incidentale di appello, cui andrà aggiunto, sempre a titolo di
appello incidentale, il maggior danno da accertarsi mediante il rinnovo della ctu per le riferite
violazioni, oltre gli interessi come per legge dalle singole decorrenze, ovvero la diversa somma che
la Corte vorrà ravvisare anche in via di equità.
7) condannare la a mantenere indenne la comparente da ogni azione di rivalsa da Parte_2
parte di enti pubblici per eventuali oneri reali, nonché da ogni altra spesa ed onere accessorio
derivante dalle violazioni della;
Pt_2
8) dichiarare la prevalenza della transazione combinata con la cessione del contratto e confermare
su tale presupposto gli effetti del contratto non concluso;

9) condannare, comunque, l'appellante al pagamento delle spese competenze di giustizia sia di
primo che di secondo grado al sottoscritto procuratore anticipatario con rimborso di quanto
esborsato dalla sig.ra a seguito della condanna di primo grado”. CP_4
All'udienza del 22.1.2025, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione,
assegnando i termini di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 5. Analisi delle domande proposte nel giudizio di rinvio.
Preliminarmente si osserva che sono del tutto prive di pregio le eccezioni di inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c., nei termini in cui sono state sollevate dalla difesa della . CP_4
A prescindere che non è stato instaurato nessun giudizio di revocazione, asseritamente interrotto per decesso di una parte non meglio identificata ed in seno al quale la domanda di risoluzione per inadempimento sarebbe stata proposta per la prima volta, in via generale, il mutamento della domanda di adempimento in quella di risoluzione, nell'esercizio dello ius variandi previsto dall'art. 1453 comma 2 c.c., può essere esercitato anche in sede di appello e persino nel giudizio di rinvio,
sempre che si resti nell'ambito dei fatti posti a base della inadempienza originariamente dedotta,
senza introdurre un nuovo tema di indagine (v. Cass. civ., sez. II, ord. 5.10.2022, n. 28912), a condizione che sull'azione già esperita non sia intervenuta una pronunzia su cui è calato il giudicato.
Nel caso che ci occupa, nessuna delle parti del giudizio di primo grado ha impugnato la statuizione della sentenza n. 1649/2005 del Tribunale di PO che ha accolto l'azione ex art. 2932 c.c.
proposta da entrambe le contendenti in ragione dei contrapposti inadempimenti.
In particolare, nel proporre il gravame, ha chiesto la conferma della pronuncia di Parte_2
primo grado in parte qua, rispetto alla quale non risultava soccombente, e l'accoglimento delle sole domande di quantificazione delle somme dovute dalla . CP_4
Con la sentenza n. 3709/2006, la Corte d'Appello ha confermato il capo 2) della sentenza impugnata (e, cioè, quello relativo al trasferimento ex art. 2932 c.c. della piena proprietà
dell'appartamento oggetto di causa a favore di , previo pagamento delle somme Controparte_4
indicate nella pronuncia, di cui il giudice di secondo grado ha dato atto), ha rigettato la domanda risarcitoria ed ha dichiarato cessata la materia del contendere per il resto, ovvero per tutte le altre pretese economiche azionate da e tanto sul presupposto del raggiungimento di un Parte_2
accordo transattivo, in forza del quale la suddetta società non avrebbe avuto altro a pretendere per il trasferimento dell'immobile.
Orbene, poiché la Corte di cassazione ha cassato la sentenza della Corte di Appello in relazione al primo motivo, e cioè quello concernente l'erronea valutazione delle dichiarazioni da cui sarebbe stato desunto l'accordo transattivo in ordine al quantum, accordo che aveva indotto il giudice del gravame a ritenere cessata la materia del contendere “per il resto”, è passato in giudicato il capo 2) della sentenza di primo grado con cui è stata accolta l'azione ex art. 2932 c.c.
Ne deriva che è inammissibile la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento a norma dell'art. 1453 c.c., proposta da in via nelle Parte_2 Parte_5
conclusioni rassegnate nell'atto di riassunzione ex art. 392 c.c. ed occorre decidere sui motivi concernenti il quantum dovuto dalla . CP_4
Ciò posto, non risultano acquisiti i fascicoli dei precedenti giudizi di merito e nessuna delle parti ha prodotto le c.t.u. ivi depositate.
Conseguentemente, va emessa sentenza parziale relativamente all'inammissibilità della domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. e va pronunciata separata ordinanza di rimessione della causa sul ruolo istruttorio al fine dell'acquisizione, a cura della Cancelleria o della parte più
diligente, delle c.t.u. depositate nei precedenti gradi di merito.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di PO – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
pronunziando sulla domanda di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c., così decide:
a) dichiara inammissibile la suddetta domanda;

b) rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza;

c) spese al definitivo.
PO, 9 luglio 2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi