REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, Settima Sezione civile, composta dai magistrati:
Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio Presidente
Dott. Michele Magliulo Consigliere
Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio Consigliere rel. ed est.
riunito in camera di consiglio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 5375/2017 R.G., vertente
TRA
, in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1
C.F: , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Angelo Scala P.IVA_1
( ), RO LE (CF e OV C.F._1 C.F._2
IA ( ), in virtù di mandato in atti;
C.F._3
Appellante principale/Appellata incidentale
E
in persona del legale rappresentante p.t., C.F.: , CP_1 P.IVA_2
rappresentata e difesa dall'Avv. Matteo Maria Fiorentino, c.f: , CodiceFiscale_4
e dall'Avv Sergio Pizzolla , in virtù di mandato in atti;
C.F._5
Appellata principale/Appellante incidentale
FATTO E DIRITTO
Il Giudizio di primo grado
Con atto di citazione notificato in data 02.10.2013 la società CP_1
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, la , già Immobiliare Pt_1
deducendo quanto segue: -con ricorso depositato il 3 giugno 2002, Controparte_2 la locataria dei locali terranei in Napoli, alla Via Santa Caterina a Controparte_1
Chiaia, n° 8, propose azione di riscatto, ex art. 39 legge 392/78, per tali immobili oggetto di compravendita intervenuta tra la "Compagnia PO di Illuminazione
e CA PO GAS", locatrice venditrice, e la "Immobiliare Santa
Caterina s.r.l.", acquirente, in forza dell'atto di trasferimento per AR Persona_1
in data 20/2/2001, Rep. 11033. Il giudizio, nel quale era intervenuta anche la venditrice, venne definito dal Tribunale di Napoli con la sentenza n° 11048 del 28 ottobre 2004, con cui venne accolta la domanda di riscatto;
dichiarato trasferito, in favore della società retraente, il locale terraneo, oggetto del rapporto di locazione, così come descritto al n° 4 dell'atto di compravendita per AR , e fu determinato in € Per_1
335.903,57 il prezzo del riscatto. La sentenza fu impugnata dalla resistente
"Immobiliare " dinanzi alla Corte di Appello di Napoli, che - in CP_2
contraddittorio con la riscattante e la venditrice - definì poi il giudizio con la sentenza n°3296 del 5 dicembre 2006, con cui respinse l'impugnazione avverso il capo di pronuncia concernente l'esercitato riscatto ed accolse, per contro, l'impugnazione in ordine alla statuizione della misura del prezzo del riscatto, che elevò ad € 718.000,00.
La "Immobiliare Santa Caterina s.r.l." impugnò anche tale decisione per conseguirne l'annullamento dalla Corte di Cassazione che - ancora in contraddittorio con la retraente
" (che aveva resistito con controricorso e proposto a sua volta Controparte_1
ricorso incidentale) e con la venditrice "PO AS (che aveva aderito alla impugnazione principale) - con la sentenza n° 17325 dell'11 ottobre 2012, respinse il ricorso principale e dichiarò inammissibili i ricorsi incidentali come proposti da
" e da "PO AS. Intervenuto il giudicato sull'accertamento Controparte_1
del riscatto e del prezzo, la " - che, con lettera raccomandata del 12 Controparte_1
luglio 2007, aveva imputato a pagamento del prezzo in via di accertamento (dovendosi questo estrapolare da quello complessivo pattuito nella compravendita per AR
) gli importi mensilmente versati, essendosi determinata, esercitatosi il Per_1
riscatto, la fine del rapporto locativo - notificò alla società retrattata, in data 8 novembre
2012, "atto di significazione", col quale, evidenziato di avere già corrisposto a titolo di acconto sul prezzo la somma complessiva di € 669.226,46 e, riepilogati gli esiti dei giudizi intercorsi, invitò la " (nuova denominazione sociale della "Immobiliare Pt_1
Santa Caterina s.r.l.") dinanzi al notaio, Dott.ssa - con studio in Napoli, Persona_2
alla Via Caracciolo, 13 - perchè rilasciasse - ricevuto il pagamento del saldo del prezzo, pari ad € 48.773,54 - quietanza a saldo che potesse essere poi oggetto di annotamento nei Registri Immobiliari di Napoli. A seguito di tale atto la " notificò, a sua CP_3
volta, in data 27/11/2012, alla " atto di "replica e diffida ad Controparte_1
adempiere", con cui dichiarò di subordinare il rilascio della quietanza alla riscossione dell'intero prezzo dell'immobile riscattato, nella misura definita di € 718.000,00; precisò, altresì, che gli importi mensilmente versati da " (dalla data Controparte_1
di proposizione della domanda di riscatto alla pronuncia della Corte di Cassazione) erano stati imputati a titolo di canoni di locazione (fino alla data di scadenza contrattuale del 3/4/2004) ed a titolo di indennità di occupazione per il periodo successivo. Nel giorno fissato del 4 dicembre 2012, alle ore 16,30, furono presenti dinanzi al Notaio designato, sia la " che la " che, per il Controparte_1 Parte_1
tramite dei rispettivi legali rappresentanti, reiterarono le proprie posizioni, cosicché non fu ritirato l'assegno circolare Unicredit n° 7.314.387.961-10 dell'importo di €
48.773,54, emesso all' ordine della " , che, a sua volta, non rilasciò la Parte_1
quietanza richiesta. Il residuo prezzo di € 48.773,54 fu successivamente oggetto di offerta reale in data 10/12/2012 e, per l'esito negativo di tale offerta, fu oggetto di deposito che - eseguito il 1/2/2013 presso il Banco di Napoli, Agenzia n. 39, Palazzo di Giustizia, a mezzo dell'Ufficiale Giudiziario sul conto 1000/602415, ivi acceso - fu in seguito riscosso da parte della " che, con atto notificato il 6/2/2013, Parte_1
aveva dichiarato di accettare, a titolo di parziale adempimento, l'importo depositato. Il
Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 10213 del 27/7/2001 - passata poi in cosa giudicata - aveva respinto la domanda di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, come avanzata dalla locatrice "
[...]
”, ed aveva dichiarato che il rapporto Parte_2 locativo avrebbe avuto scadenza al 30/11/2004, condannando la locataria "
[...]
al rilascio dell'immobile a tale data. CP_1
Tanto dedotto, l'attrice spiegava in giudizio le seguenti testuali Controparte_1
conclusioni, chiedendo di: "a) accertare e dichiarare - sulla base dell'intervenuto giudicato formatosi a seguito della sentenza n° 17325/2012 della Corte di Cassazione
- l'avvenuta corresponsione da parte di " alla " (già Controparte_1 Parte_1
"Immobiliare Santa Caterina s.r.l.") del prezzo complessivo di € 718.00,00, come versato con le modalità descritte in premessa per € 669.226,46, prima del giudicato, e per € 48.773,54, a mezzo di offerta reale del 10/12/2012 e successivo deposito in data
1/2/2013 presso il Banco di Napoli sul c/c 1000/602415, disponendosi per ogni adempimento necessario a sopperire al mancato rilascio della quietanza liberatoria;

b) accertare e dichiarare l'obbligo della di conseguire la rinuncia alla Parte_1
iscrizione ipotecaria, accesa sull'immobile riscattato a garanzia del mutuo concesso dal alla "Immobiliare Santa Caterina s.r.l." - con gli atti per Controparte_4
AR in data 28/10/2002 Rep. 11579 ed in data 16/12/2004 Rep. 13166 - e Per_1
per l'ipotesi di inerzia della Società mutuataria, condannare quest'ultima al rimborso in favore di " delle somme - come saranno accertate e determinate Controparte_1
in corso di causa - dalla medesima corrisposte all'Istituto mutuante, anche per evitarsi
l'evizione, come specificato dall'art.1486 c.c., ed in una ad ogni altro accessorio;
c) accertare e dichiarare la responsabilità della " per tutti i danni, Parte_1
patrimoniali e non patrimoniali, derivati alla dagli illegittimi Controparte_1
comportamenti perpetrati, comprese le violazioni delle garanzie dovute ex lege e condannare la medesima responsabile al loro risarcimento nelle misure che saranno accertate e determinate in corso di causa e comunque dell'importo di € 250.000,00, con interessi e rivalutazione, ovvero in ragione di quella diversa che il Tribunale vorrà liquidare, anche in via equitativa;
d) condannare infine, la al pagamento Parte_1
delle spese, diritti ed onorario di causa".
Instaurato ritualmente il contraddittorio, si costituiva la " , contestando la Parte_1
fondatezza di tutte le domande formulate nei suoi confronti e chiedendone l'integrale rigetto. Inoltre, la convenuta proponeva domande riconvenzionali volte a fare accertare il mancato perfezionamento ovvero la decadenza di controparte dal diritto di riscatto e al riconoscimento, in favore dell' della legittima proprietà piena ed esclusiva Pt_1
degli immobili oggetto dell'azione di riscatto, con conseguenziale condanna della medesima " al risarcimento dei danni, da liquidarsi nella misura di Controparte_1
€ 300.000,00, per l'occupazione illegittima degli immobili. Inoltre, chiedeva, in via subordinata, di condannare la " al pagamento dell'intero prezzo Controparte_1
determinato nel giudizio di riscatto, oltre interessi e rivalutazione, imposte ed oneri condominiali.
Precisate dalle parti le definitive conclusioni, la causa veniva riservata a sentenza con assegnazione dei termini ex art 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
La sentenza di primo grado
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 8081/2017, così provvedeva in dispositivo:
"1. accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiarata l'avvenuta la corresponsione, da parte della del prezzo per il riscatto degli immobili-locali terranei Controparte_1
siti in Napoli alla Via Santa Caterina a Chiaia n. 8 e 9 per l'importo di € 718.000,00, nelle forme indicate in parte motiva, in relazione al quale dovrà essere rilasciata quietanza liberatoria ai fini della trascrizione dalla convenuta;

2. dichiara l'obbligo della di conseguire la rinuncia delle iscrizioni ipotecarie accese Parte_1
sull'immobile oggetto di riscatto a garanzia del mutuo concesso dal Banco di Napoli alla Immobiliare S. Caterina s.r.l. con atto per AR del 28/10/2002; 3. Per_1
rigetta goni altra domanda;

4. condanna la a rifondere all'attore Parte_1 [...]
le spese di giudizio, che si liquidano in € 668,00 per esborsi, € 12.700,00 CP_1
per compenso professionale oltre spese forfettarie nella misura del 15% oltre I.V.A.
C.P.A. come per legge".
Il Giudizio di secondo grado
Con atto di citazione del 22/09/2017 la " " impugnava la Parte_1
predetta sentenza del Tribunale di Napoli, formulando le seguenti conclusioni: "nel merito in via principale, in riforma della sentenza appellata, previo accertamento del mancato perfezionamento del riscatto, ovvero in via gradata della decadenza dal diritto di riscatto già riconosciuto in favore della a) accertare e Controparte_1
dichiarare che la è unica legittima titolare del diritto di piena ed esclusiva Parte_1
proprietà sul locale a due vetrine ad uso commerciale al piano terra ed avente accesso dai civici 8 e 9 di Via Santa Caterina a Chiaia, riportato in Catasto Fabbricati del
Comune di Napoli al Foglio 3, particella 26, sub 6, Zona 12, Cat. C/1, Classe 6, 56 mq., rendita 1.044,07, confinante con Via Santa caterina a Chiaia, proprietà della
precisamente Foglio 3, Particella 26, Sub. 12, locale commerciale al Parte_1
civico 7 e locale commerciale al civico 10 della stessa via;
b) condannare la
[...]
al risarcimento dei danni patiti e petendi, conseguenti e connessi alla CP_1
illegittima occupazione dell'immobile predetto;
danni che si quantificano sin d'ora nella misura di euro trecentomila, ovvero nella misura minore o maggiore che sarà accertata nel corso del giudizio, anche in via equitativa;
in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di reiezione delle superiori domande, condannare comunque la al pagamento dell'intero prezzo fissato dalla sentenza, Controparte_1
oltre interessi, rivalutazione e maggior danno, nonchè alla refusione di ogni altra somma alla stessa spettante per spese, tasse di proprietà sulla casa, oneri condominiali, accessori e interessi. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, anche del precedente giudizio".
Si costituiva l'appellata deducendo l'inammissibilità ex art 348 bis Controparte_1
cpc dell'impugnazione proposta dalla controparte nonché l'inammissibilità di domande nuove in appello e, comunque, l'infondatezza, in fatto e in diritto, di tutti i motivi di gravame. In definitiva, l'appellata chiedeva dichiararsi l'appello inammissibile ovvero rigettarsi l'impugnazione, anche previa assunzione di prova testimoniale come articolata nella memoria ex art 183 n 2 sesto comma cpc. Proponeva, altresì, appello incidentale relativamente al capo relativo alla liquidazione in euro
12.700,00 dei compensi, per non aver rispettato il primo Giudice neanche gli onorari minimi previsti dal D.M. 55/2014 con riferimento a causa di valore pari a euro
718.000,00 per un importo complessivo dovuto pari a euro 27.804,00 nei medi.
Pertanto, la avanzava le seguenti conclusioni: “1) respingere CP_1
l'appello principale perchè infondato sia in fatto che in diritto, dichiarando peraltro inammissibili le domande nuove avanzate dalla appellante stessa in sede di impugnazione;
2) accogliere, per contro, l'appello incidentale avanzato dalla società appellata ed in parziale riforma della sentenza di primo grado, relativamente al capo concernente la determinazione della misura delle spese di causa, liquidi quelle di primo grado sulla base dello scaglione di valore superiore ad € 520.000 e quindi, in applicazione dell'aumento percentuale di cui all'art. 6 del D.M. 55/2014, per tutte le quattro fasi ai lavori medi di tariffa, in ragione di complessivi € 27.804,00, oltre accessori;
3) condanni l'appellante al pagamento anche delle spese del grado da liquidarsi, in base al medesimo scaglione di valore e fasi, ai valori medi previsti per il giudizio di appello”.
Precisate dalle parti le definitive conclusioni, la causa veniva riservata a sentenza con assegnazione dei termini ordinari ex art 190 cpc per il deposito degli scritti conclusionali.
I Motivi della decisione
1.Con riferimento alla declaratoria di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348- bis c.p.c., invocata dalla parte appellata, si osserva che la Corte, procedendo alla trattazione della causa nel merito, ha superato, sia pure implicitamente, tale questione, ritenendo insussistenti i presupposti per pervenire ad una definizione semplificata del giudizio, nei termini previsti dall'indicata disposizione.
In tal senso, la Corte di Cassazione ha più volte ritenuto che, qualora il giudice d'appello abbia proceduto alla trattazione nel merito dell'impugnazione, ritenendo di non ravvisare un'ipotesi di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., la decisione sulla ammissibilità non è ulteriormente sindacabile sia davanti allo stesso giudice dell'appello che al giudice di legittimità nel ricorso per cassazione, anche alla luce del più generale principio secondo cui il vizio di omessa pronuncia non è configurabile su questioni processuali. La scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare l'inammissibilità per assenza di ragionevole probabilità di accoglimento;
pertanto, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter, comma 1, c.p.c., la questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, "in procedendo" o
"in iudicando", e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate (Cass. 29/11/2021, n.37272).
2. Occorre esaminare nel merito i motivi di impugnazione proposti dall'appellante.
2.1. Con il primo motivo di gravame l'appellante sostiene di aver tempestivamente proposto in sede di comparsa di costituzione e risposta (poi sviluppata e coordinata nei successivi scritti difensivi) l'eccezione di decadenza di dal termine di CP_1 CP_1
tre mesi disposto dall'art 39 comma 2 L 392/1978 per il pagamento del prezzo di riscatto e che il primo Giudice avrebbe omesso di pronunciare sulla predetta eccezione con conseguente error in procedendo attinente alla violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art 112 cpc.
Il motivo sopra sintetizzato è privo di pregio.
Il primo Giudice ha espressamente rigettato la predetta eccezione di decadenza dal diritto di riscatto, esercitato e giudizialmente accertato con sentenza passata in giudicato, dando adeguata motivazione della decisione a p. 6 della sentenza appellata e citando a sostegno del proprio convincimento in ordine all'infondatezza della eccezione de qua la giurisprudenza di legittimità che, in tema di riscatto di immobili urbani per uso non abitativo disciplinato dall'art 39 della legge 27 luglio 1978 n 392, ha affermato il principio secondo cui “il mancato pagamento del prezzo nel previsto termine (che ha natura dilatoria) di tre mesi dalla sentenza che ha accolto la domanda di riscatto non comporta, in mancanza di una espressa previsione, la decadenza dal diritto legittimamene esercito e riconosciuto, né condiziona gli effetti della sentenza, ma concreta solo un inadempimento all'obbligazione pecuniaria del retraente, dal quale può derivare il diritto del retratto all'adempimento coattivo e al risarcimento del danno ai sensi dell'art 1224 c.c, ma non quello di chiedere, ai sensi dell'art 1453
c.c, la risoluzione del rapporto che è rimedio non esperibile per le obbligazioni nascenti dalla legge quale è quella di pagamento del prezzo in conseguenza dell'esercizio del diritto potestativo spettante al retraente (così Cass 29.09.2005 n
19132).
Non ricorre, pertanto, alcun vizio di omessa pronuncia in merito alla eccezione di decadenza dal diritto di riscatto per mancato pagamento del prezzo nel termine prescritto dalla legge, al contrario di quanto assunto dall'appellante con il primo motivo di doglianza.
2.2. Stante la stretta conseguenzialità sul piano logico, deve scrutinarsi il terzo motivo di impugnazione con il quale l'appellante ha insistito nell'accoglimento dell'eccezione di decadenza sopra indicata, precisando che l'intero prezzo non veniva pagato da che avveniva con ritardo anche il deposito del preteso prezzo residuo CP_1
di euro 48.773,54, a seguito dell'offerta reale del 10.12.2012, seguita dal deposito presso il Banco di Napoli-Agenzia 39- solo in data 01.02.2013 rispetto alla pubblicazione in data 11.10.2012 dell'ordinanza di inammissibilità della Suprema
Corte, che determinava il passaggio in giudicato della pronuncia di merito relativa al riconoscimento giudiziale del diritto al riscatto.
La tesi dell'appellante non è suffragata da argomentazioni adeguate che consentano di rimeditare e, conseguentemente, discostarsi dall'indirizzo ermeneutico consolidato della Suprema Corte di Cassazione, che è stato fatto proprio dal primo Giudice e a cui si intende prestare adesione in questa sede.
Giova, infatti, rilevare che la L. n. 392 del 1978, art. 39, commi 2 e 3 così dispone:
"Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio".
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha confermato che art. 39, commi 2 e 3, sopra citato non prevede che il versamento del prezzo condizioni l'esercizio del riscatto e non commina alcuna decadenza per il caso in cui quell'adempimento non abbia luogo. Il mancato rispetto del termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo, in caso di riscatto, non comporta decadenza da un diritto già legittimamente esercitato, nè condiziona gli effetti di esso in mancanza di una espressa previsione, sicchè il termine fissato dalla legge per il pagamento del prezzo costituisce soltanto un termine dilatorio per l'adempimento, la cui mancata osservanza produce le conseguenze tipiche dell'inadempimento (così Cass 12 gennaio 2017 n 655; Cass. 14 aprile 1992, n. 4535, in motivazione). Il che è pienamente coerente con il rilievo per cui il mancato pagamento del prezzo nel previsto termine di tre mesi (che ha natura dilatoria) non comporta - in mancanza di una espressa previsione - decadenza dal diritto esercitato
(con riferimento alla fattispecie di cui al comma 3, cfr. la citata Cass. 29 settembre
2005, n. 19132 e anche Cass. 4 settembre 1998, n. 8809).
Priva di fondamento in diritto è l'ulteriore critica sollevata dall'appellante all'impostazione contraria al principio generalissimo per cui la proprietà di un bene si acquisterebbe dietro pagamento del relativo prezzo anche in caso di trasferimento coattivo, come nel caso concreto. A detta dell'appellante, si configurerebbe una efficacia condizionata della dichiarazione di riscatto che realizzerebbe un meccanismo analogo a quello espressamente congegnato dal legislatore per il diritto di prelazione agraria. In altri termini, come per il pagamento del prezzo nel caso della prelazione agraria e in altri casi legislativamente disciplinati, il rimborso nell'ipotesi di riscatto svolgerebbe il ruolo di elemento della fattispecie costitutiva dell'efficacia della dichiarazione di riscatto.
Nel caso in esame, il Collegio ritiene che il diritto di riscatto esercitato e accertato giudizialmente con sentenza passata in giudicato non implica un nuovo trasferimento del diritto sul bene al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione ex tunc di detto titolare al terzo acquirente nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, soltanto sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia senza l'operatività di alcun meccanismo di condizionamento (v. ex multis, Cass. 12/01/2006, n. 410; Cass.
31/07/2006, n. 17433; Cass. 9/12/2008, n. 28907; Cass. 5/03/2009, n. 5369; Cass.
4/04/2014, n. 7905). In realtà, la giurisprudenza di legittimità ha sempre enunciato il principio contrario a quello sostenuto dall'appellante, giungendo ad affermare che il mancato pagamento del prezzo non sospende gli effetti del trasferimento della proprietà al retraente, nè autorizza il venditore a chiedere la risoluzione del rapporto, ma solo attribuisce il diritto di agire per l'adempimento e per il risarcimento dei danni
(così in motivazione Cass n 25230/2011).
2.3. Con un secondo motivo di impugnazione, l'appellante lamenta che il primo
Giudice avrebbe erroneamente ritenuto la retroattività del riscatto. Secondo
l'impugnante si dovrebbe considerare il dato normativo che impone la direzione soggettiva di esercizio del retratto nei confronti dell'acquirente o successivo avente causa ossia nei confronti del soggetto attualmente proprietario. La pronuncia di riscatto non avrebbe una efficacia meramente dichiarativa ma dovrebbe essere ricondotta alle pronunce costitutive con ricollegamento dell'effetto alla sentenza e non al semplice esercizio del diritto di riscatto. Solo con il riconoscimento nella sentenza dell'avvenuto riscatto si realizzerebbe l'effetto costitutivo del passaggio di proprietà e si potrebbe considerare il conduttore nuovo proprietario dell'immobile, precisandosi che, trattandosi di sentenza costitutiva, i suoi effetti si produrrebbero con il suo passaggio in giudicato. Così ragionando, l'appellante ritiene che i canoni corrisposti dall'appellata non potrebbero essere imputati a titolo di acconto prezzo, ma costituirebbero solo ed esclusivamente il corrispettivo della locazione e dell'occupazione sine titulo perpetrata dalla Parte_3
Anche detto motivo di doglianza non può trovare accoglimento.
Al riguardo, sempre in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, la giurisprudenza di legittimità ha stabilito costantemente che l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art 39 della legge n 392/1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è, pertanto, tenuto a pagare al ritrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass . Cassazione civile sez. III, 15/12/2021, n.40252; in senso conforme Cass sez. III, 29/11/2011, n.25230).
Ne consegue che, come correttamente ritenuto dal primo Giudice, il pagamento del canone va fatto, in via cautelativa nelle more del giudizio, per evitare che, se infondata la domanda di riscatto, il conduttore possa essere considerato moroso, ma, una volta accertato il valido esercizio del diritto di riscatto, per effetto della sostituzione ex tunc dell'originario conduttore nella posizione del terzo acquirente, l'originario conduttore sin da tale momento non è più tale ma acquista la posizione di proprietario dell'immobile e i canoni pagati non trovano più la loro causa giustificativa nel titolo contrattuale costituito dalla locazione, ormai non più sussistente, per cui ben possono essere imputati a titolo di acconto prezzo di riscatto secondo quanto espressamente dichiarato dall'odierna appellata al momento del pagamento della somma complessiva di euro 669.226,46, che è stata ritenuta non contestata dal primo Giudice in sentenza senza specifica critica sul punto da parte dell'odierno appellante con l'atto di impugnazione. Né possono essere avanzati negli scritti conclusionali nuovi temi di indagine estranei al thema decidendum.
Infine, occorre evidenziare che la fattispecie di cui all' art 2932 cc richiamata dall'appellante è diversa nei presupposti applicativi e negli effetti da quella oggetto del presente giudizio in quanto la sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso ha natura costitutiva e presuppone un obbligo a contrarre rimasto inattuato, mentre la sentenza che accerta il valido esercizio del diritto al riscatto è di carattere dichiarativo e presuppone, al contrario, che un contratto si sia già perfezionato. Di qui la differente natura degli effetti: costitutivi, per la prima sentenza ex art 2932 c.c, perché il provvedimento giudiziale provoca una modificazione della realtà giuridica preesistente al giudizio;
dichiarativi, per la seconda, aventi valore meramente ricognitivo di un effetto traslativo già prodotto, come avvenuto con il riscatto esercitato dalla ai sensi dell'art. 39 della legge 392/78, per effetto del quale si Controparte_1
è sostituita all'originaria acquirente con efficacia ex tunc e non ex nunc, come erroneamente dedotto dall'appellante.
Alla luce delle superiori considerazioni, l'appello è infondato e, pertanto, va interamente rigettato.
3. L'appello incidentale ritualmente proposto dalla è relativo alla CP_1
quantificazione delle spese del giudizio di primo grado, che sarebbero incongrue rispetto alla complessità di fatto e diritto delle questioni trattate, alle quattro fasi di giudizio effettivamente svolte, al pregio dell'opera e anche all'utilità effettivamente conseguita dalla parte attrice e, comunque, sarebbero inferiori ai minimi tariffari con riguardo a causa di valore pari a euro 718.000,00 con un importo dovuto, a titolo di onorari, pari ad euro 27.804,00 (valori medi) o quantomeno a euro 16.481,00 (valori minimi) e non ad euro 12.700,00 come liquidati in sentenza.
L'appello incidentale è fondato, dovendosi aver riguardo al valore della causa in oggetto come sopra indicato e agli importi tariffari tra i minimi e medi in riferimento anche al numero e complessità delle questioni trattate e alle quattro fasi svolte e alla consistenza e pregio delle attività espletate per ciascuna fase.
Le spese di giudizio
In accoglimento dell'appello incidentale, i compensi professionali di primo grado sono rideterminati a favore di e a carico dell' come in dispositivo, CP_1 Pt_1
fermi gli esborsi già conteggiati in euro 668,00. Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza dell' e si quantificano sempre Parte_1
come da dispositivo che segue.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co.
17 della legge n. 228 del 24.12.2012, ricorrono i presupposti per il versamento, a carico dell'appellante principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per la stessa impugnazione a norma del co.

1-bis di detto articolo.

PQM


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando nel giudizio di appello in epigrafe indicato, così provvede:

1. Rigetta l'appello proposto da , già Immobiliare Santa Parte_1
Caterina srl, in persona del legale rappresentante p.t.;

2. In accoglimento dell'appello incidentale, condanna al Parte_1
pagamento, in favore della delle spese del giudizio di primo CP_1
grado, che si rideterminano in euro 20.122,00 per compensi legali (euro 4388,00 per la fase di studio, euro 2895,00 per la fase introduttiva, euro 9023,00 per la fase di trattazione ed euro 3.816,00 per la fase decisionale), oltre rimborso spese generali (15%) sui compensi, IVA e CPA come per legge;

3. Condanna al pagamento, in favore della Parte_1 CP_1
[...
delle spese del giudizio di secondo grado, che si liquidano in euro 17.590,00
(euro 5706,00 per la fase di studio, euro 3318,00 per la fase introduttiva, euro
3822 per la fase di trattazione ed euro 4744,00 per la fase decisionale) per compensi professionali, oltre il rimborso spese generali (15%) sui compensi,
IVA e CPA come per legge;

4. Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater DPR 115/2002 si dà atto della sussistenza dell'obbligo, a carico dell'appellante , di versare un ulteriore importo a Pt_1
titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis.
Così deciso in Napoli in data 27.11.2025 Il Consigliere rel. ed est.
Dott.ssa Paola Giglio Cobuzio
Il Presidente
Dott.ssa Aurelia D'Ambrosio