N.501/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari – III Sezione civile - composta dai Magistrati:

1. Dott. Salvatore GRILLO Presidente

2. Dott. Paola BARRACCHIA Consigliere

3. Dott. Riccardo LEONETTI Consigliere Relatore ha emesso la seguente
Sentenza nella causa civile in grado d'appello di cui in epigrafe, avente ad oggetto appello avverso la sentenza del Tribunale di Bari n.516/2025 del 13.2.2025 tra
, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avvocatura Parte_1
Distrettuale dello Stato di Bari, presso cui è domiciliata ex lege
Appellante
e in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Monopoli presso lo studio CP_1 degli avv.ti Massimiliano Lattanzio e Pierantonio Lisi, che la rappresentano e difendono come da procura speciale allegata alla comparsa di risposta in appello
Appellata
CONCLUSIONI: all'udienza del 2 luglio 2025 i difensori delle parti hanno concluso come da note di trattazione scritta e verbale di udienza, quindi la causa è stata discussa e decisa come da dispositivo.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con atto notificato il 5.6.23 la premesso di avere acquistato il 27.11.09 (dal Fondo Immobili CP_1
Pubblici) l'immobile sito in Monopoli a piazza Garibaldi nn.20-21, e di essere così succeduta nel contratto del
29.12.04 di locazione di tale bene all' , ha intimato a quest'ultima sfratto per finita Parte_1 locazione, con contestuale citazione per la convalida innanzi al Tribunale di Bari, a tal fine deducendo che la conduttrice, nonostante la tempestiva disdetta, non avesse rilasciato il bene alla scadenza del 29.12.2022.
Si è opposta l'Agenzia intimata, senza contestare la cessazione del rapporto contrattuale alla scadenza indicata ex adverso, ma eccependo che l' assegnataria ed utilizzatrice Controparte_2 dell'immobile per lo svolgimento delle proprie attività istituzionali, avesse facoltà di permanervi, in mancanza di alternative allocative, per un periodo massimo di 48 mesi dalla cessazione degli effetti contrattuali, dietro pagamento di un'indennità di occupazione pari al canone, ai sensi dell'art.4 co.2 septies D.L.351/01 conv. con modif. in L.410/01 (“Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”).
Con ordinanza del 24.2.24 il giudice adìto, preso atto delle ragioni di opposizione, non ha disposto il rilascio ma, mutato il rito e assegnati i termini per memorie integrative, ha rinviato all'udienza di discussione e decisione, all'esito della quale ha pronunciato sentenza con cui ha accolto la domanda della e, per CP_1
1 l'effetto, ha dichiarato cessato il rapporto di locazione in discorso, condannando l' a Parte_1 rilasciare il bene per il giorno 11.4.25 e a rifondere alla controparte le spese di giudizio.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello l' per chiedere, in riforma della stessa, il rigetto delle Pt_1 domande avverse, con vittoria di spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituita la e ha dedotto l'inammissibilità e comunque l'infondatezza dell'appello, di cui ha CP_1 quindi chiesto il rigetto, con conferma della sentenza impugnata e condanna dell' alle spese del Pt_1 grado.
Con ordinanza del 24.4.25 la Corte, sull'assorbente rilievo del gravissimo pregiudizio derivante alla p.a. utilizzatrice dall'esecuzione della sentenza appellata, ha disposto la sospensione dell'efficacia esecutiva di quest'ultima e assegnato alle parti i termini per memorie conclusive;
quindi all'udienza di discussione del 2.7.25 la causa è stata decisa mediante lettura dell'infrascritto dispositivo.
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Va preliminarmente disattesa l'eccezione della secondo cui l'avversa impugnazione sarebbe CP_1 inammissibile per difetto di interesse, per avere l'appellante Agenzia omesso di censurare la sentenza nella parte in cui accoglie un'interpretazione restrittiva dell'art.4 co.2 septies ad essa sfavorevole (omissione derivante dall'erroneo rilievo che la pronuncia avrebbe condiviso l'opposta opzione ermeneutica) ed essersi limitata a contestarla soltanto nella diversa parte in cui ritiene non provato il presupposto della mancanza di alternative;
con l'effetto – affermato da costante giurisprudenza della S.C. – che, anche a ritenere fondate le censure relative a quest'ultima ratio decidendi, ciò non potrebbe comunque condurre alla riforma della sentenza impugnata, che rimarrebbe sorretta dall'altra ragione della decisione, rimasta inoppugnata e quindi ormai coperta dal giudicato.
In proposito, è vero che nell'atto di appello l' , dopo avere proposto al paragrafo 1 un primo motivo Pt_1 di impugnazione riguardante gli argomenti sulla cui base il primo giudice ha ritenuto non provata l'assenza di soluzioni alternative, sostiene che quest'ultima avrebbe costituito l'unica ragione a fondamento della decisione ad essa sfavorevole e quindi suscettibile di impugnazione, poiché per il resto la sentenza appellante avrebbe condiviso un'interpretazione estensiva – e favorevole all'utilizzatrice – dell'art.4 comma 2 septies.
Ma è anche vero che nel successivo paragrafo 2 l' , per il caso in cui la sua valutazione circa l'unicità Pt_1 di ratio decidendi non fosse condivisa dal giudice dell'appello, svolge “per ragioni di prudenza difensiva” una serie di considerazioni volte a contrastare il percorso argomentativo contrario eventualmente ravvisabile nella decisione impugnata e a ribadire l'opzione ermeneutica a sé più favorevole.
Trattasi di considerazioni che, nella sostanza, valgono senz'altro ad integrare un secondo valido motivo di impugnazione, sia pure proposto in via eventuale, non potendosi dubitare della finalità processuale in vista delle quali esse sono svolte, e non richiedendo la legge formule sacramentali per l'articolazione dei motivi di appello.
D'altra parte la prescrizione di individuare lo specifico capo della decisione impugnata e di indicare rispetto a questo le censure alla ricostruzione dei fatti compiuta in primo grado, le violazioni di legge denunciate e la loro rilevanza ai fini della decisione, imposta dall'art.342 c.p.c. a pena di inammissibilità dell'appello, richiede all'appellante uno sforzo che va necessariamente proporzionato al grado di chiarezza e specificità del provvedimento a cui la sua impugnazione si riferisce;
provvedimento che, nel caso di specie, risulta oggettivamente equivoco, in quanto il primo giudice, dopo avere richiamato l'esistenza di “questioni interpretative” dei decreti richiamati dalla parte intimata, non indica esplicitamente quali esse siano, né tanto meno dichiara di condividere una delle possibili opzioni ermeneutiche che ad esse si riferiscono.
Peraltro la scelta del primo giudice di riportare in modo testuale alcuni passaggi contenuti in sentenze sfavorevole alla conduttrice e, subito dopo, concludere nel senso della condanna della stessa a rilasciare l'immobile in considerazione dell'intervenuta scadenza contrattuale, porta questa Corte a ritenere che la sentenza appellata abbia inteso condividere le tesi difensive della società intimante e quindi fondare la propria pronuncia di accoglimento della domanda anche sull'autonoma ratio decidendi secondo cui la disposizione in discorso va interpretata in modo tale da non consentire – pur in presenza delle altre condizioni
2 di legge – la permanenza della p.a. utilizzatrice anche dopo la cessazione degli effetti del contratto di locazione;
donde l'esigenza di valutare nel merito, nella presente sede, anche il motivo di impugnazione proposto in via eventuale dall' rispetto a tale ragione della decisione. Pt_1
A tal proposito giova ricordare, in sintesi, che nella giurisprudenza di merito si sono formati due diversi approcci ermeneutici alla disposizione invocata dall' . Parte_1
Secondo un primo orientamento, sostenuto in particolare dalla Corte di Appello di Milano, l'art.4 co.2 septies, emesso durante il periodo dell'emergenza pandemica da Covid, avrebbe come sua ratio unicamente quella di assicurare alla p.a. conduttrice, per ragioni di finanza pubblica, un risparmio di spesa, e ciò attraverso la previsione, per gli immobili locati appartenenti ai fondi comuni di investimento immobiliare di cui al DL
351/01, di un regime speciale, più favorevole alla conduttrice, degli effetti economici dell'occupazione del bene dopo lo scioglimento del rapporto contrattuale o la cessazione degli effetti dello stesso;
regime speciale in base al quale la p.a. conduttrice è tenuta a pagare un'indennità di occupazione precaria pari al canone pro tempore vigente, senza applicazione di alcuna penale, onere o maggiorazione, fatto salvo l'eventuale risarcimento del danno ulteriore provato dal locatore.
Al contrario, anche alla luce del tenore letterale della norma, esulerebbe dalle finalità del legislatore quella di assicurare la continuità dell'azione amministrativa attraverso la previsione di una facoltà della p.a. utilizzatrice di permanere nell'immobile anche dopo la scadenza degli effetti della locazione, diritto che peraltro sarebbe in contrasto con il principio secondo cui la p.a. agisce secondo le regole del diritto privato anche quando procede alla locazione di immobili da destinare alla propria attività istituzionale.
Secondo opposto orientamento, condiviso da numerosi uffici giudiziari, la disposizione in parola – proprio in considerazione del suo tenore letterale – non potrebbe esaurire la propria funzione nella regolamentazione di meri aspetti economici (in particolare escludendo l'applicazione di penali contrattualmente previste per il caso di ritardato rilascio del bene locato), ma perseguirebbe lo scopo di garantire, nel particolare frangente storico dell'emergenza sanitaria nazionale, la continuità operativa delle pubbliche amministrazioni, sia pure in un'ottica di contemperamento di tale interesse con quelli contrapposti della parte locatrice;
e ciò paralizzando – per un periodo circoscritto di tempo ed in presenza di determinati presupposti – le iniziative del locatore di rilascio del bene locato successivamente alla cessazione degli effetti del relativo contratto, fermo il diritto di quest'ultimo di percepire il canone di occupazione nonché di provare che dal mancato rilascio alla scadenza è derivato un maggior danno.
Ritiene questa Corte, pur nella consapevolezza di un contrasto giurisprudenziale ancora aperto, di aderire a quest'ultima interpretazione.
Ed invero la tesi di una ratio legis non limitata ai profili di spesa pubblica ma estesa a superiori finalità di continuità della funzione pubblica trova anzitutto conforto – oltre che nella relazione governativa e nei lavori parlamentari – nell'art.69 DL 104/20 introduttivo del comma 2 septies, laddove si richiama in modo inequivoco il “fine di assicurare continuità nell'operatività delle amministrazioni pubbliche correlata all'esigenza di permanere negli immobili conferiti o trasferiti ai fondi comuni di investimento immobiliare già costituiti”.
Tale interpretazione è inoltre coerente con il testo di quest'ultima disposizione, nel quale si rinvengono termini e locuzioni (“permanenza”, “indennità di occupazione precaria”) ben compatibili con l'ipotesi ricostruttiva di un'occupazione ormai priva del titolo giustificativo (e quindi a ragione definibile come
“precaria”), alla quale si sostituisce ope legis un rapporto di soggezione-facoltà, in virtù del quale l'ex locatore ha l'obbligo di tollerare l'utilizzo dell'immobile da parte dell'ex conduttore, mentre quest'ultimo può continuare ad utilizzare il bene pagando non più un canone bensì un'indennità commisurata al primo, per il periodo massimo definito dalla legge, in modo da scongiurare pregiudizievoli soluzioni di continuità nello svolgimento delle funzioni pubbliche nelle more del reperimento di allocazioni alternative.
Né giova, al fine di escludere la tesi che configura la facoltà delle pp.aa. a permanere in via provvisoria nel bene oggetto della locazione ormai cessata, il richiamo al principio dell'art.1 L.241/90 secondo cui la p.a., quando non agisce in via autoritativa, è soggetto alle normali regole di diritto privato;
e ciò in quanto è lo stesso art.1 a far salvo il caso che la legge disponga diversamente, circostanza ravvisabile appunto nel caso
3 in esame, in cui il legislatore ha introdotto, previo contemperamento degli interessi in gioco secondo una ponderazione rimessa alla sua discrezionalità, una disciplina derogatoria rispetto a quella codicistica.
D'altra parte, la tesi riduttiva, nella misura in cui esclude ogni incidenza della disciplina speciale sull'occupazione del bene, finisce per interpretarne gli effetti in modo incongruamente riduttivo, in quanto limita questi ultimi non soltanto ai profili economici del rapporto contrattuale, ma anche ai soli casi in cui le parti contrattuali abbiano effettivamente pattuito penali per il caso di mancato tempestivo rilascio, perché in caso contrario la norma resterebbe priva di ogni valenza derogatoria e il rapporto ricadrebbe interamente nella disciplina ordinaria di cui all'art.1591 c.c..
Ciò detto circa l'astratta idoneità della norma in discorso a giustificare la provvisoria permanenza delle pp.aa. utilizzatrici anche dopo la cessazione della locazione in assenza di alternative allocative, va ora aggiunto che risulta fondato anche il primo motivo di impugnazione, riguardante appunto la ricorrenza di quest'ultimo presupposto.
In particolare l' lamenta l'erroneità della sentenza appellata laddove afferma che la Parte_1 conduttrice non avrebbe dato prova, se non in maniera tardiva e generica, di un tentativo di reperire altri immobili in cui trasferire gli uffici, a tal fine deducendo per un verso che la mancanza di alternative allocative costituisce circostanza non contestata in modo specifico e come tale non abbisognevole di prova, per altro verso che comunque, contrariamente a quanto ritenuto dal giudicante, nel corso del giudizio di primo grado l' ha fornito piena e tempestiva prova documentale dei propri vani tentativi di reperire soluzioni Pt_1 alternative.
Al riguardo, non convince la tesi secondo cui tale circostanza negativa sarebbe da considerare addirittura incontroversa, risultando dagli atti che, a seguito di rinvio del giudizio di convalida con concessione alle parti di termine per note, in data 5.1.24 la ha depositato uno scritto in cui ha contestato la mancanza di CP_1 soluzioni alternative.
Deve tuttavia subito aggiungersi che, contrariamente a quanto valutato dal primo giudice, l'odierna appellante risulta avere fornito tempestiva e idonea prova di tale circostanza.
Ed invero l' ha allegato e documentato, nei termini di rito, che già con avviso pubblico Parte_1 del 26.6.19 la p.a. utilizzatrice aveva promosso una ricerca di immobili, da destinare a sedi di uffici territoriali dell' nelle città di Bari, Matera e – appunto – Monopoli;
e che anche Controparte_2 dopo la disdetta della del 2.8.21, stante l'esito negativo del predetto avviso pubblico, l'Agenzia CP_1 utilizzatrice, su invito del Demanio ad attivarsi nella ricerca di soluzioni logistiche alternative, ha avviato più indagini di mercato, esitate in trattative ancora non definite;
fermo restando poi che, nelle more del termine di scadenza del rapporto locatizio, le parti hanno invano intrattenuto un articolato carteggio finalizzato ad una proroga, a diverse condizioni, del rapporto medesimo.
Quanto sopra è idoneo ad integrare il presupposto negativo richiesto dalla legge, per il quale deve ritenersi sufficiente che le amministrazioni interessate non siano rimaste inerti e si siano attivate nei modi dalle stesse ritenuti opportuni, non potendo il giudice ordinario – come osservato in alcune delle pronunce prodotte in giudizio dall' – sindacare il merito di tali scelte, rientranti nell'area della discrezionalità Pt_1 amministrativa, tanto che il comma 2 septies non fornisce alcun parametro per valutare la congruità degli sforzi di ricerca di soluzioni alternative.
Alla luce di quanto sin qui detto, dunque, la domanda della SO.GE.I di rilascio del bene, per intervenuta scadenza del termine, non può essere accolta, stante il diritto della p.a. utilizzatrice di permanere nell'immobile – nella perdurante mancanza di alternative allocative – sino alla scadenza del termine massimo di legge, ossia fino al 29.12.26.
L'intervento, nel corso dei due gradi di giudizio, di arresti giurisprudenziali potenzialmente idonei ad integrare un mutamento di giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, giustifica, ai sensi dell'art.92 co.2 c.p.c., una declaratoria di integrale compensazione, tra le parti, delle spese di difesa relative ad entrambi i gradi di giudizio.

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P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall' , in persona del legale rappresentante p.t., avverso la sentenza n. 516/2025 emessa Parte_1 dal Tribunale di Bari in data 13.2.2025, ogni altra istanza, deduzione, ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accoglie l'appello e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta da nei confronti dell' CP_1 [...]
; Parte_1
2) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi di giudizio;

Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della III Sezione Civile della Corte, il 2 luglio 2025
Il Consigliere est.
Dott. Riccardo Leonetti
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
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