R.G. N. 2564/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. TO IM LI - Presidente
Dott. NN TO - Consigliera rel
Dott. Cristina Giannelli - Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa in grado d'appello sub RG 2564/2024
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in C.DA Parte_1 C.F._1
SERRA MICELI, 12 87040 CASTROLIBERO presso lo studio dell'avv. BARZAN NUNZIA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 P.IVA_1
MILANO 20122 PIAZZETTA GUASTALLA, 15 presso lo studio dell'avv. PERGAMI
FEDERICO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv.
IG IN ) piazzetta Guastalla n. 15 MILANO;
C.F._2
APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE
Oggetto: Mediazione
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CONCLUSIONI DELLE PARTI
NELL'INTERESSE DELL' APPELLANTE:
Voglia l'Ecc. ma Corte di Appello di Milano respinta ogni contraria istanze ed eccezione che tutte si impugnano,
IN VIA PRELIMINARE
accertare i) la validità della procura alle liti dell'atto di appello;
ii) l'inammissibilità e/o rigetto dell'appello incidentale, in quanto tardivo, ivi compresa la riproposizione dell'eccezione sulla carenza e/o sul difetto di legittimazione passiva in capo al mediatore appellato ( Controparte_1
;
[...]
ii) rigettare l'eccezione di improcedibilità ed inammissibilità dell'atto di appello ex artt 342 e 348 bis c.p.c.; iii) rigettare l'eccezione sulla dedotta inammissibilità delle istanze istruttorie formulate ex art. 345 c.p.c.; iv) rigettare l'eccezione sulla dedotta infondatezza del gravame;

v) procedere al tentativo di conciliazione “demandata” disciplinata dall'art. 5 quater, d.lgs. n. 28/2010, disponendo la comparazione delle parti.
NEL MERITO
i) condannare l'appellato alla restituzione della provvigione ed al risarcimento dei danni patrimoniale (compreso il danno emergente ed il lucro cessante) e non patrimoniali, oltre interessi dal dì del fatto,
ii) Con vittoria di spese e competente professionali da distrarre al procuratore antistatario, anche del primo grado di giudizio, oltre IVA E CAP spese generali 15% come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA
ammettere tutti i mezzi di prova e procedere all'assunzione dei mezzi istruttori, prova testimoniale con i testi indicat ex actis sui capitoli di prova ivi articolati:
1.) Arch. da Milano Via privata Giovanni Bertacchi, 2 ( EMAIL: Testimone_1
) per riferire sui vizi e difetti dell'immobile riscontrati e documentata Email_1
( vedi Relazione tecnica descrittiva del 2.11.2022) nel corso del sopralluogo del 03/03/2022 ( mancanza serratura porta di servizio che dà sul pianerottolo e porta ingresso;
tapparella camera da letto non funzionante, mancanza carter di rifinitura tra la soglia di marmo ed il serramento in cucina;
mancanza citofono e prese shuko ) del 13/04/2022 ( vizi posa in opera bidet del bagno di servizio ); del 25/04/2022, del 18/05/2022, ( placca di scarico del bagno cieco non era stabile nel bagno padronale c'era un tappo bianco accanto alla doccia ) sulle comunicazioni intercorse ( di cui EMAIL 10/03/2022; 13/04/2022; 25/04/2022; 18/05/2022; 03/06/2022; 11/07/2022; 13/07/2022; 18/07/2022; 19/07/2022 ) con Sig. ( EMAIL il quale aveva Parte_2 Email_2 preso l'impegno di risolvere i problemi denunziati entro la data del rogito;
sulla mancata rimozione
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dei vizi entro il rogito, sulla scoperta di nuovi vizi dopo il rogito ( malfunzionamento condizionatori mai collaudati con scheda difettosa sostituita solo a fine luglio 2022 ); 18/07/2022 ( mal progettazione impianti condizionatori); ( Indicata in primo grado quale testimone su atti i capitoli di prova articolati con Memoria ex art. 171-ter c.p.c. n. 2 giudizio di primo grado )
2.) Arch. da Milano, Via Castel Morrone, 23 (EMAIL: ) Testimone_2 Email_3 perito estimatore Sez Esecuzioni immobiliari Trib Milano, sui vizi riscontrati sull'immobile nel periodo gennaio 2023 (impianto di riscaldamento tipo radiante a soffitto;
climatizzazione; serramenti;
impianto elettrico ), di cui al Sopralluogo del 08.02.2023, da cui emergeva tra l'altro che la veranda è abusiva non oggetto di autorizzazione al momento della realizzazione né di successivo condono. Configurandosi come abuso volumetrico. (Indicato in primo grado quale testimone su atti i capitoli di prova articolati con Memoria ex art. 171- ter c.p.c. n. 2 giudizio di primo grado )
3.) Arch ( ) per riferire sui vizi dell'immobile, sulle Tes_3 Email_4 comunicazioni intercorse tra le parti (di cui EMAIL 29/12/2022 09/01/2024), indicato quale testimone sui capitoli di prova da 1 a 7, Memoria ex art. 171-ter c.p.c. n. 2 giudizio di primo grado;

4.) e da Milano, Via SABOTINO, 22 sui capitoli di prova da 1 a 7, Testimone_4 Tes_5
nonchè sui capitoli 8,18,19 e 20.
In difetto fissare discussione orale davanti Collegio ex art 281-sexies c.p.c., stante la sussistenza di
“gravi e fondati motivi, anche in relazione al rifiuto di restituzione e/o rinegoziazione della provvigione”, da parte dell'appellato e quindi sia del periculum in mora, che del fumus boni iuris fermo restando il potere del Collegio di impartire provvedimenti per l'ulteriore istruzione della causa ex art. 356 c.p.c., ovvero ex art. 281 c.p.c. anche d'ufficio, disponendo la rinnovazione davanti a sé di uno o più mezzi di prova assunti dall'istruttore.
NELL'INTERESSE DELL' APPELLATA:
Piaccia alla Corte d'Appello Ecc.ma, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso, in rito ed in merito: effettuato ogni più opportuno accertamento in fatto e in diritto;
previa declaratoria di non accettazione del contraddittorio su domande nuove;

previa declaratoria di inammissibilità dei documenti prodotti da controparte in grado di appello per i motivi tutti di cui in narrativa;
richiamato espressamente l'art. 346 cpc, con espressa riproposizione delle domande e delle eccezioni già formulate in primo grado, così giudicare:
In via preliminare:
(i) accertare e dichiarare la nullità della procura alle liti allegata all'atto di citazione in appello per le ragioni tutte meglio indicate in narrativa e, per l'effetto, dichiarare la nullità e/o inammissibilità e/o improcedibilità del gravame proposto dalla sig.ra , emettendo ogni conseguente Parte_1 declaratoria;
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(ii) in ogni caso, accertare e dichiarare la inammissibilità e/o la improcedibilità dell'appello ex adverso proposto per mancanza dei requisiti di cui all'art. 342 e/o accertare inammissibilità e/o la improcedibilità dell'appello ex adverso proposto ex art. 348 bis c.p.c. per le ragioni tutte di cui in narrativa, emettendo ogni declaratoria conseguente;

(iii) impregiudicate le superiori domande, nella denegata e non creduta ipotesi di loro mancato accoglimento, accertare e dichiarare la inammissibilità delle nuove domande ex adverso formulate e/o dei nuovi documenti prodotti in allegato all'atto d'appello ai sensi dell'art. 345 cpc., per le ragioni tutte indicate in narrativa, emettendo ogni declaratoria conseguente Nel merito:
in via principale:
ferme le superiori istanze preliminari - rigettare e respingere, in ogni caso, l'appello proposto dalla sig.ra in quanto infondato in fatto ed in diritto, per i motivi tutti di cui in Parte_1 narrativa, emettendo ogni conseguente declaratoria.
In via di appello incidentale:
- riformare in parte qua, per i motivi e nei termini tutti indicati in narrativa, la sentenza n. 3941/2024 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata il 09/04/2024 e, per l'effetto:
- accogliere integralmente le domande tutte formulate dalla concludente in primo grado, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte, nessuna esclusa, per le ragioni tutte di cui in narrativa, emettendo ogni declaratoria conseguente e, in ogni caso:
- mandare assolta da ogni e qualsiasi domanda, avanzata -a qualunque titolo- dalla Sig. ra Parte_1
la società per le ragioni tutte di cui in narrativa, emettendo
[...] Controparte_1 ogni declaratoria conseguente.
In via istruttoria: impregiudicate le eccezioni avanzate in via preliminare in ordine alla mancata riproposizione e/o reiterazione in primo grado (né nelle note conclusive del 21.3.2024, né nel foglio di precisazione delle conclusioni dell'8.4.2024), nella sola denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ecc.ma Corte d'Appello dovesse ritenerle superabili e dunque provvedere ad ulteriore istruzione della causa, si chiede:
- il rigetto delle istanze istruttorie avanzate dall'appellante sig.ra , in quanto in Parte_1 ogni caso inammissibili, anche ex art. 244 cpc., e -in ogni caso, per le ragioni tutte già dedotte in primo grado e da intendersi qui reiterate;

- volersi ammettere le istanze istruttorie formulate alla concludente in primo grado e non anche ammesse, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte.
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio.
Salvis juribus.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 14.09.2023, conveniva in giudizio, avanti Parte_1 al Tribunale di Milano deducendo: Controparte_2
- di avere acquistato da SM AR S.r.l. l'unità abitativa sita in Milano via Locatelli n. 5, piano primo, con la pertinenza costituita dal vano cantina, con la mediazione immobiliare di
; CP_1
- di essere venuta a conoscenza, da verifiche effettuate successivamente alla compravendita, che la venditrice SM AR e sarebbero società interconnesse, (in quanto CP_1
l'amministratore unico della prima e di - quest'ultima società, socio di Controparte_3 CP_1
- coinciderebbero nella medesima persona del dott. , in passato anche
[...] Persona_1 amministratore della società convenuta);
- che tale interconnessione si sarebbe riverberata anche sulla correttezza, buona fede, imparzialità e terzietà dell'agente, che aveva rassicurato la compratrice sia circa il fatto che i vizi ravvisati prima della stipula del rogito sarebbero stati eliminati, sia che l'immobile avesse la conformità giuridica alle piantine catastali, e che la ristrutturazione fosse avvenuta con materiali di fino e conformemente alle regole dell'arte;
- per contro, la mediatrice convenuta avrebbe sottaciuto circostanze che, se note, avrebbero determinato una diversa volontà negoziale della , in particolare il fatto che una loggia Pt_1 presente nell'immobile de quo, adibita a ripostiglio, sarebbe stata abusiva e non condonata, per la cui rimozione l'attrice deve sostenere una spesa di Euro 1.000,00 circa;

- la dedotta parzialità della mediatrice immobiliare avrebbe inciso sulla volontà della attrice di acquistare l'immobile, atteso che la rimozione della veranda comporta la perdita del locale ripostiglio la cui presenza aveva determinato la volontà della ricorrente di acquistare quell'immobile.
Riteneva che tali circostanze configurassero un inadempimento contrattuale, e pertanto chiedeva di dichiarare nullo e/o inefficace e/o annullabile il contratto di mediazione intercorso tra l'attrice e la società mediatrice e per l'effetto condannare alla restituzione dell'importo di Euro CP_1
36.192,00, ricevuto a titolo di provvigione per la mediazione, oltre al risarcimento dei danni.
Si costituiva che eccepiva preliminarmente il proprio difetto di Controparte_1 legittimazione passiva, per essere la stessa estranea alle doglianze sollevate in ordine alla qualità del bene compravenduto. Contestava integralmente le domande avverse, quanto al dedotto difetto di imparzialità, dato che e SM AR Srl risultano essere compagini Controparte_2 societarie e soggetti giuridici dotati di assoluta autonomia giuridica, patrimoniale e decisionale, e dunque non risultano integrati in alcun modo i requisiti di cui all'art. 1754 c.c. Quanto ai vizi
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dell'immobile, deduceva da una parte la sua estraneità ai vizi lamentati, e dall'altra la piena conoscenza dello stato dell'immobile da parte della . Pt_1
Con sentenza n. 3941/2024, il Tribunale di Milano riteneva che, quanto alla domanda di restituzione della provvigione, “non vi è prova che parte attrice, conoscendo l'abuso edilizio in esame, non avrebbe stipulato il contratto di compravendita trattandosi di un abuso edilizio comunque sanabile e che riguarda una piccola parte dell'intero appartamento, una loggia, indicata in planimetria come balcone (vedasi doc. n. 1 fascicolo parte attrice)”. Ha però ritenuto fondata la domanda risarcitoria, in quanto ha ritenuto che “può tuttavia ritenersi provata la circostanza che parte attrice, al momento della stipula, se avesse conosciuto l'abuso edilizio sussistente sopra indicato (come confermato anche dalla documentazione di parte attrice, docc. nn. 6, 7, 8, 11, 11 bis, 11 ter, 12 e 13) avrebbe stipulato il contratto a condizioni diverse, presumibilmente ad un prezzo inferiore che tenesse in considerazione i costi necessari per la rimozione della situazione abusiva.
Pertanto, considerata l'attività comunque svolta da parte convenuta, deve ritenersi che abbia il diritto, in virtù dell'attività prestata, al compenso pattuito a titolo di provvigioni, ma che, nello stesso tempo parte attrice abbia il diritto ad essere risarcita dei danni patiti che, sulla scorta di quanto richiesto anche in sede di precisazione delle conclusioni, vengono quantificati, equitativamente, ex art. 1226 c.c., nell'importo complessivo di Euro 3.000,00, oltre interessi legali dalla stipula (30.05.2022) al saldo”.
Ha quindi condannato al pagamento, in favore della Controparte_1 Pt_1 dell'importo di Euro 3.000,00, oltre interessi legali dal 30.05.2022 al saldo, con compensazione delle spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello , affidando il gravame ad un unico Parte_1 motivo.
L'appellante, nel contestare la sentenza emessa dal Tribunale di Milano, evidenzia che il giudice di primo grado non ha effettuato un'analisi approfondita delle circostanze specifiche del caso, che avrebbero dovuto portare a una diversa interpretazione della responsabilità del mediatore.
L'appellante sostiene che la sentenza impugnata non discute in dettaglio le informazioni che il mediatore avrebbe dovuto comunicare riguardo all'irregolarità urbanistica dell'immobile, limitandosi a riconoscere genericamente che tali informazioni avrebbero potuto influire sulla conclusione del contratto. Evidenzia che il mediatore ha fornito rassicurazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di verificare la veridicità delle informazioni ricevute, in violazione del dovere di diligenza professionale previsto dall'art. 1759 c.c.
Inoltre, l'appellante richiama la giurisprudenza consolidata, secondo cui il mediatore è tenuto a informare le parti su tutte le circostanze rilevanti dell'affare, inclusi eventuali vizi occulti, e che la responsabilità del mediatore sussiste anche in caso di informazioni non verificate. Deduce che l'inadempimento agli obblighi informativi non è stato di scarsa importanza, in quanto “Se
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l'acquirente fosse stato consapevole dell'abuso edilizio, è probabile che avrebbe negoziato un prezzo inferiore. Ma cosa più importante che ad essere tradita è la fiducia nel mediatore nella completezza delle informazioni ricevute. La mancata informazione circa l'irregolarità della loggia mina la fede pubblica, è un tentativo mal riuscito di celare un difetto significativo della proprietà compravenduta dall'intermediario, d'accordo il venditore”.
Ha chiesto pertanto che venga “affermata la responsabilità del mediatore il quale deve essere condannato alla restituzione della provvigione, avendo l'acquirente anticipato somme consistenti (
€36.192,00=) al mediatore per evitare tutte quelle conseguenze negative che ha invece patito in conseguenza dell'omissione o inesatto obbligo informativo del mediatore”
Si costituiva nel giudizio di appello contestando nella Controparte_1 loro integralità le deduzioni avanzate dall'appellante , in quanto destituite di fondamento, Pt_1 nonché manifestamente strumentali. Ha dedotto in via preliminare la nullità della procura alle liti in appello, in quanto nella stessa manca la certificazione autografa della firma.
Ha inoltre proposto appello incidentale, censurando la sentenza appellata per non aver accolto l'eccezione di carenza di legittimazione passiva rispetto alle pretese della , dato che Pt_1 eventuali vizi dell'immobile dovrebbero essere imputati esclusivamente alla venditrice e all'appaltatrice, Revolution Società Cooperativa.
Censura, inoltre, la sentenza appellata per aver ritenuto sussistente una responsabilità del mediatore, anche se per il solo importo di € 3.000,00, quando per contro non vi sarebbe alcun inadempimento e alcuna responsabilità, dato che la al momento dell'acquisto dell'immobile era perfettamente Pt_1
a conoscenza, o avrebbe dovuto esserlo, della situazione urbanistica del bene che andava acquistando, che era stato esaminato da un su tecnico di fiducia. In ogni caso la liquidazione in via equitativa dell'importo di € 3000,00 a titolo risarcitorio sarebbe del tutto immotivata.
All'udienza del 20 febbraio 2025, la consigliera istruttrice, ritenuti ricorrenti i presupposti di cui all'art. 350, terzo comma, secondo periodo, c.p.c., invitava le parti a precisare le conclusioni.
Disponeva, quindi la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c.
All'udienza collegiale del 12 giugno 2025 i difensori delle parti discutevano la causa riportandosi ai rispettivi atti e la Corte all'esito della discussione, tratteneva la causa in decisione.
La causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 18 giugno 2025.
Motivi della decisione
In primo luogo, deve essere affrontata l'eccezione sollevata dalla parte appellata, che deduce la nullità della procura rilasciata dall'appellante per il grado di appello, in quanto l'autentica della firma autografa della non sarebbe stata effettuata, a sua volta, con firma autografa del Pt_1 legale.
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L'eccezione deve essere rigettata, in quanto la procura depositata presenta la firma autografa della
, autenticata con firma digitale dal difensore, equipollente a tutti gli effetti alla firma Pt_1 autografa, e dunque non si ravvisa alcuna irregolarità che dia luogo a nullità della procura.
Sempre in via preliminare, deve essere rigettata l'eccezione sollevata da di CP_1 inammissibilità e improcedibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 342 e 348 bis c.p.c., in quanto deve ritenersi che nell'atto di impugnazione siano adeguatamente esplicitati i motivi di censura della sentenza appellata.
Venendo al merito, riveste carattere pregiudiziale il motivo di appello incidentale svolto da CP_1
che deduce l'erroneità della sentenza per avere rigettato la propria eccezione di difetto di
[...] legittimazione passiva rispetto alle domande proposte dalla . Pt_1
Sul tale aspetto, non possono che essere condivise le conclusioni del tribunale in ordine al fatto che oggetto del presente giudizio è proprio il corretto adempimento del contratto di mediazione intercorso tra le parti, e dunque, se pure vengono introdotti come elementi di inadempimento aspetti che più propriamente attengono a vizi del bene compravenduto, rispetto ai quali ovviamente dovrà
- se del caso - rispondere il venditore, ciò non di meno l'azione come proposta è stata correttamente indirizzata al mediatore, con una richiesta di restituzione dell'importo corrisposto e con domanda di risarcimento del danno.
Quindi tale motivo di appello incidentale deve essere rigettato.
Possono quindi essere affrontati in un unico contesto, in quanto articolati in modo contrapposto,
l'appello principale della , che lamenta l'erroneità della decisione del tribunale per non aver Pt_1 accolto la propria domanda di risoluzione del contratto e restituzione integrale della provvigione pagata al mediatore, non essendo state adeguatamente valorizzate le deduzioni circa la mancata informazione resa sui vizi dell'immobile e sulle irregolarità urbanistiche, e l'appello incidentale di
, che lamenta che il tribunale abbia ravvisato elementi di inadempimento a suo carico, CP_1 condannandola al risarcimento del danno nella misura di € 3.000,00.
Da una parte, infatti, il tribunale ha valutato che l'unico elemento di riscontro di un inadempimento degli obblighi gravanti sul mediatore sia costituito dalla mancata informazione dell'abuso edilizio costituito dalla loggia “chiusa”, per la sanatoria del quale la ha sostenuto una spesa di € Pt_1
1000,00. Ha quindi ritenuto non rilevanti (o assorbite da una “ragione più liquida”) tutte le prospettazioni attoree circa il difetto di imparzialità del mediatore, articolate dalla anche Pt_1 relativamente alle rassicurazioni, poi rivelatisi scorrette, rese dal mediatore sull'assenza di vizi nell'immobile, rigettando la domanda di risoluzione del contratto, anche per assenza di prova del fatto che la , se avesse conosciuto la reale situazione, non avrebbe stipulato l'acquisto Pt_1 dell'immobile. Ha però ritenuto rilevante quale elemento di inadempimento del mediatore, ai fini del risarcimento del danno, la mancata informazione circa la presenza dell'abuso di modesta entità, condannando quindi il mediatore al risarcimento del danno di un importo, equitativamente determinato, in ragione dell'entità della spesa per eliminare l'abuso, in € 3.000.
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La , dunque, lamenta che non sai stata riconosciuta la gravità dell'inadempimento, mentre Pt_1
l'appellata/appellante incidentale lamenta che sia stato accertato un elemento di CP_1 inadempimento a suo carico.
Si osserva in primo luogo che anche in sede di gravame la riproduce una serie di allegazioni
Pt_1 circa la mancata imparzialità del mediatore, in quanto vi sarebbe corrispondenza di soggetti, e dunque di interessi, tra il venditore e il mediatore stesso. Questi elementi in realtà non sono rilevanti, in quanto mediatore e venditore risultano essere persone giuridiche diverse, senza dunque che possa ravvisarsi un conflitto di interessi. La mancanza di parzialità, dunque, deve essere valutata in concreto, e non può non rilevarsi come la maggior parte delle doglianze articolate riguardano il fatto che la avrebbe riscontrato delle problematiche circa il completamento dei
Pt_1 lavori e la qualità dei materiali, relativamente alle quali lei stessa dichiara di avere intenzione di avanzare richieste risarcitorie nei confronti del venditore. Circa tali “rassicurazioni” asseritamente non corrette del mediatore, le allegazioni si pongono a livello di generiche prospettazioni, ed inoltre in ogni caso risultano contraddette dal fatto che i vizi o incompletezze lamentate sono state riscontrate, per espressa ammissione della , dal tecnico dalla stessa incaricato prima del
Pt_1 rogito, e in sede di rogito la ha poi dato atto di aver preso visione dell'immobile e ha
Pt_1 dichiarato di ritenere soddisfacente lo stato dello stesso.
Quindi queste ragioni di doglianza, circa la pretesa interessenza tra venditore e mediatore, non possono essere ritenute fondate.
Resta la questione accertata e non contestata, che l'immobile compravenduto presentava un abuso edilizio costituito dal fatto che la loggia presente nell'immobile era chiusa, e dunque utilizzabile come “sgabuzzino”, e che tale chiusura era abusiva, con necessità di aprire la loggia.
A detta della , la mancata informazione di tale abuso sarebbe grave al punto da far ritenere Pt_1 che il contratto di mediazione possa essere risolto, o comunque possa essere riconosciuto un diritto al risarcimento del danno pari all'importo pagato per la mediazione.
A detta dell'appellata, per contro, alcun inadempimento in capo al mediatore potrebbe ravvisarsi per la mancata informazione nell'abuso relativo alla chiusura della loggia, dato che la aveva Pt_1 dichiarato in sede di rogito di “avere visionato le visure e le planimetrie catastali dei cespiti venduti, regolarmente depositate in catasto, e di avere trovato le stesse ed i dati catastali conformi allo stato di fatto”.
Ritiene la Corte che correttamente il giudice di prime cure abbia da una parte affermato che l'inadempimento del mediatore sia sussistente, e dall'altro escluso che l'inadempimento sia di tale entità da comportare la risoluzione del contratto di mediazione, o, in ogni caso, il diritto alla restituzione integrale della mediazione pagata.
Quanto al fatto che la mancata informazione circa la presenza di un abuso edilizio sia elemento di responsabilità del mediatore, possono richiamarsi le pronunce della Suprema Corte (per tutte Cass.
11371/2023), secondo le quali “l'obbligo ex art. 1759, comma 1, c.c. consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di
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indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato. In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore. […] …anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente”.
Né vale in senso contrario l'attestazione, dichiarata dall'acquirente in sede di rogito, circa la conformità delle planimetrie catastali allo stato di fatto, dato che si tratta di dichiarazione resa da un soggetto non tecnico, e dunque che può non essere in grado di rilevare l'abuso in quanto tale, mentre era onere del soggetto che effettua la mediazione, e che dispone delle competenze tecniche per effettuare le verifiche circa le regolarità urbanistiche e catastali e l'assenza di abusi, al fine di darne informazione al cliente. L'allegazione della parte appellata secondo cui la si sarebbe Pt_1 avvalsa di un proprio tecnico che ha svolto accertamenti anche per quanto riguarda la regolarità urbanistica dell'immobile è rimasta priva di preciso riscontro.
Sotto diverso profilo, non può certo ritenersi elemento di grave inadempimento tale da comportare la risoluzione del contratto di mediazione la presenza di un abuso di modesta entità, qual è quello di cui trattasi, che è stato possibile sanare con modica spesa, e che, in quanto tale, non può certo supporsi in via presuntiva (dovendo per contro presumersi il contrario) che avrebbe condotto, se conosciuto, la a non perfezionare l'acquisto di un immobile del valore di quello Pt_1 compravenduto, per oltre € 700.000,00.
Quindi vanno rigettati sia l'appello principale della , che l'appello incidentale svolto da Pt_1
. CP_1
, peraltro, lamenta altresì la correttezza della quantificazione (in € 3.000,00) effettuata CP_1 dal giudice di prime cure dell'importo riconosciuto titolo di risarcimento, in quanto effettuata a titolo equitativo ex art. 1226 c.c., senza che siano indicati i parametri per tale quantificazione.
Anche tale doglianza deve essere rigettata, in quanto deve ritenersi corretta la quantificazione del danno effettuata dal tribunale, atteso che l'importo di € 3.000,00 tiene conto dei costi vivi per l'eliminazione dell'abuso, incrementati in misura modesta, ma non irrilevante, di un importo che valga a ristorare l'acquirente del disagio derivante dall'aver dovuto affrontare un incombente amministrativo inaspettato, e dal fatto di trovarsi a disporre di un immobile, se pure in misura contenuta e non essenziale, in parte diverso da quello promesso.
La sentenza di primo grado viene dunque integralmente confermata.
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Per quanto riguarda le spese di lite del presente grado, le stesse, stante la reciproca soccombenza, vengono in parte compensate, nella misura del 50% delle stesse. Peraltro, la prevalente soccombenza - in termini di valore - dell'appellante principale consente di ritenere la Pt_1 maggiormente soccombente, con condanna della stessa alla rifusione a del residuo CP_1
50%, secondo la liquidazione di cui in dispositivo.


PQM


La Corte
Definitivamente pronunciando sugli appelli, principale e incidentale, proposti avverso la sentenza n.
3941/2024 del Tribunale di Milano, così dispone:
1) Rigetta gli appelli proposti, e per l'effetto conferma la sentenza appellata;

2) Compensa le spese del presente grado nella misura del 50% tra e parti, e condanna
[...] alla rifusione alla parte appellata del residuo 50%, Parte_1 Controparte_1 spese liquidate per l'intero in complessivi € 6.000,00, oltre rimborso forfetario spese generali, Iva a c.n.p.a.
3) Raddoppio contributo unificato a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, ex art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 115/2002, come modificato dalla l.
228/2012.
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del 18/06/2025
La Consigliera est Il Presidente
NN TO TO IM LI

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