REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 7216/2019 vertente
TRA
, ( ), con l'avv. LUCA GIUSTI Parte_1 C.F._1
Appellante
E on unico socio, (C.F.: con l'avv. GUIDO PAOLI CP_1 P.IVA_1
Appellata
E
n persona del suo legale rappresentante pro tempore, con l'avv. Controparte_2
RE UC
Interveniente

CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 17 settembre 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la Parte_1 sentenza n. 19239/2019 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha rigettato le domande proposte da nei confronti di in accoglimento delle domande Parte_1 CP_1 riconvenzionali proposte dalla ha condannato a rilasciare il CP_1 Parte_1 terreno sito in Roma, località La Romanina - Carcaricola, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particelle 246 e 248; ha condannato al pagamento in Parte_1
1 favore della a titolo di risarcimento per occupazione abusiva a far data dal mese CP_1 di novembre 2011, dell'importo di euro 275.632,2 liquidato al mese di ottobre 2019. Dopo tale data è dovuto l'importo di euro 2.950,00 per ogni mese di illegittima occupazione dell'immobile e sino al momento dell'effettivo rilascio del bene, oltre gli interessi per ritardato pagamento maturati mensilmente determinati in misura pari al saggio legale;
- ha condannato al pagamento delle spese relative alla consulenza tecnica disposta d'ufficio Parte_1 nonché delle ulteriori spese di lite in favore della che si sono liquidate in euro CP_1 500,00 per spese ed in euro 9.680,00 per compensi, oltre accessori come per legge.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: ha chiesto che venga Parte_1 accertato nei confronti della che esso istante ha esercitato il possesso, protratto CP_1 ininterrottamente per oltre venti anni, su parte del terreno sito nel Comune di Roma, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particelle 246 e 248, in forma pubblica, pacifica, continuata ed esclusiva. In forza di tale statuizione ha chiesto che venga dichiarato in proprio favore, in virtù dell'intervenuto diritto di usucapione, la proprietà di parte del suddetto terreno sito nel Comune di Roma, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particella 246, orto irriguo
3^ , are 18, ca 20, RD. €. 61,97, RA. €. 24,91 e particella 248, orto 3^ , are 09, ca 60, RD. €. 10,90, RA. €. 3,47. A supporto della pretesa l'attore ha sostenuto di aver avuto in possesso parte del suddetto terreno sin dal 1978 coltivandolo ad orto e provvedendo alla sua pulizia. Successivamente, poi, dall'anno 2000, avrebbe provveduto ad asfaltare l'area con cemento adibendola a parcheggio e zona di manovra dei propri mezzi di trasporto continuando nel possesso del terreno. Si è costituita la sostenendo di essere l'esclusiva proprietaria del terreno di cui è CP_1 causa, sito in località La Romanina - Carcaricola, per averlo. acquistato, unitamente ad altri immobili, dalla PO.CE.CO. S.r.l. con atto di compravendita a rogito del Notaio Persona_1 in data 7.10.2011, Rep. N.47585, Racc. n.16110. Ha altresì evidenziato che l'attore riveste la carica di amministratore delle Parte_1 società e entrambe con sede in Roma ed esercenti il commercio, Parte_2 Pt_1 Parte_3
l'importazione e l'esportazione di giocattoli. Ha quindi riferito di aver constatato, successivamente all'acquisto dell'area avvenuto il 7.10.2011, che una porzione del proprio terreno, identificata con le particelle 246 e 248 del foglio 999, era stata occupata clandestinamente dal sig. e lo aveva pertanto invitato a Pt_1 rilasciare immediatamente il terreno. Erano quindi seguite una serie di trattative tra le parti per la stipula di un contratto di locazione di cui era stata anche redatta una minuta. Ha pertanto escluso che l'attore avesse potuto esercitare il possesso del terreno sin dal 1978 rilevando sul punto che il non esercitava l'attività di coltivatore bensì quella di Pt_1 imprenditore commerciale con il marchio di giocattoli e che, dal confronto con le foto Pt_1 aeree eseguite negli anni 1985, 1991, 1994, 1998 e 2001, la porzione di terreno oggetto di causa risulta delimitata dall'originario confine e non annessa alla contigua proprietà dell'attore. Ha inoltre evidenziato che nel periodo precedente al 2003 l'attore non avrebbe potuto occupare il terreno in questione essendo stata l'area utilizzata in via esclusiva - e per concessione della precedente proprietaria Fintechno srl - al signor che lo aveva coltivato ad Controparte_3 orto con l'onere di consegnare una parte del raccolto ai soci della Fintechno srl e tenerlo pulito. Ha al riguardo anche riferito che il aveva detenuto il terreno sino a tutto il 2002 quando CP_3 si è ritirato a vita privata ed era poi deceduto in data 9 giugno 2007. Ha quindi escluso che sussistesse il requisito temporale dei vent'anni prescritto ai fini dell'usucapione. La convenuta ha inoltre escluso il presupposto dell'“animus possidendi” ed ha altresì rilevato che i lavori effettuati nell'anno 2000, consistiti nella posa in opera di asfalto sul terreno, non assumerebbero rilievo in ragione della carenza del requisito temporale. Ha pertanto concluso
2 per il rigetto delle domande di parte attrice ed ha, in via riconvenzionale, chiesto che venga accertata la proprietà in proprio favore del terreno sito in Roma, località La Romanina - Carcaricola, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particelle 246 e 248. In forza di una tale statuizione ha chiesto la condanna della controparte al rilascio del terreno ed al risarcimento dei danni subiti per la mancata disponibilità del terreno tra la data del 7.10.2011 e quella dell'effettivo rilascio. Escussi i testi, prodotti documenti ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza in epigrafe indicata.” A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “La domanda della parte attrice deve essere rigettata non avendo provato di aver avuto il terreno in possesso Parte_1 coltivandolo sin dal 1978 ad orto e provvedendo alla sua pulizia fino all'anno 2000, periodo questo in cui avrebbe provveduto ad asfaltare l'area oggetto di domanda adibendola a parcheggio e zona di manovra dei propri mezzi di trasporto. Sarebbe al riguardo sufficiente considerare che la stessa parte attrice non è stata in grado di circoscrivere il bene oggetto di pretesa limitandosi a sostenere di aver esercitato un possesso ultraventennale “su parte del terreno sito nel Comune di Roma, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particelle 246 e 248”, senza delimitare in termini concreti il bene oggetto di pretesa e rapportando la propria attività istruttoria ad una prova testimoniale finalizzata a confermare il possesso di tale non meglio specificata “parte del terreno”. Nessuna concreta specificazione è poi intervenuta in corso di causa con riguardo alla effettiva estensione dell'area che sarebbe stata coltivata ad orto oppure pulita dalle erbacce. Nulla del resto autorizza a ritenere che il terreno occupato prima dell'anno 2000 coincidesse con quello occupato al momento della proposizione della domanda e descritto come area asfaltata con cemento nonché adibita a parcheggio e a zona di manovra dei mezzi di trasporto. È invece pacifica la circostanza che il terreno oggetto di domanda era stato coltivato quanto meno fino all'anno 2000 dal signor essendo stata tale circostanza confermata Controparte_3 da tutti i testi escussi. Il teste ha in particolare dichiarato “E' vero quanto mi si Testimone_1 legge, non ricordo con esattezza l'arco temporale ma dai primi anni 1990 fino ai primi anni 2000, il signor ha coltivato il terreno…… il sig. era solito Controparte_3 CP_3 consegnare saltuariamente, ovvero quando il raccolto lo permetteva, anche al fine di ottenere piccole sovvenzioni, parte dei prodotti consistenti. Il coltivava la parte di striscia di CP_3 terreno che dal cancello si estendeva per 60 e 70 metri e comunque teneva sgombra e pulita anche la restante parte di terreno”. Inoltre la teste nel premettere di essere a conoscenza dei fatti di causa per Testimone_2 essere stata dipendente dagli anni 1993 al 1997/98 della società Fintechno srl proprietaria del terreno in quel periodo, ha dichiarato che “..il signor aveva richiesto all'amministratore CP_3 della società di poter utilizzare il terreno oggetto di causa ad orto…..“posso confermare di aver sempre visto il signor consegnare i suoi prodotti a titolo di omaggio e ringraziamento CP_3 all'amministratore della società . Controparte_4 Il teste ha altresì dichiarato che “….da quanto so, il sig. , chiese al sig. Tes_3 CP_3
amministratore della Carcaricola, di poter coltivare ad orto per uso Controparte_4 personale e di passatempo il terreno di cui è causa. Confermo altresì il periodo indicato (1991/2002) e ricordo che il sig. portava anche qualche prodotto in ufficio a titolo di CP_3 ringraziamento”. Lo stesso teste che aveva lavorato alle dipendenze dell'attore fin dal 1988, Testimone_4 ha dichiarato “confermo che negli ultimi 30 anni il terreno è stato coltivato da tale signor
(di cui ignoro il cognome) su incarico del signor . CP_3 Pt_1 Nessuna contestazione è stata inoltre formalizzata dalla parte attrice con riguardo alla documentazione prodotta dalla controparte dalla quale emerge che il non esercitava Pt_1 l'attività di coltivatore bensì quella di imprenditore commerciale con il marchio di giocattoli e che dal confronto con le foto aeree prodotte - che risultano eseguite negli anni 1985, Pt_1
3 1991, 1994, 1998 e 2001 - la porzione di terreno oggetto di causa risulta delimitata e non annessa alla contigua proprietà dell'attore. Dalle stesse fotografie non risultano porzione di terreno adibite ad orto. E' pertanto del tutto mancata la prova che l'attore fosse in una situazione di effettivo possesso
- tantomeno ultraventennale - del terreno sito nel Comune di Roma, censito al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 999, particella 246, orto irriguo 3^ , are 18, ca 20, RD. €. 61,97, RA.
€. 24,91 e particella 248, orto 3^, are 09, ca 60, RD. €. 10,90, RA. €. 3,47. L'assenza dei presupposti legittimati l'usucapione determina l'illegittima occupazione degli immobili acquistati dalla con atto di compravendita a rogito del Notaio CP_1 [...]
in data 7.10.2011, Rep. N.47585, Racc. n.16110 con conseguente diritto in capo alla Per_1 società - ed in accoglimento delle domande riconvenzionali dalla stessa formalizzate - ad ottenerne il rilascio nonché il risarcimento del danno subito a causa dell'illegittima occupazione da parte del danno questo che deve essere rapportato alla impossibilità per la Pt_1 CP_1 di godere e/o disporre del bene in questione.
[...]
A tale riguardo si ritiene di aderire a quanto puntualmente verificato dal nominato consulente d'ufficio, dalla cui valutazione non vi sono ragioni per discostarsi, alla luce della chiarezza e dell'aderenza al quesito della relazione peritale, in merito all'individuato risarcimento parametrato al valore locativo dell'immobile de quo. È in particolare da rilevare che le aree oggetto di occupazione si identificano in parte in due particelle catastali (part.246 e part.248 del foglio 999) ricadenti nel Comune di Roma. Ad esse si accede alle particelle di cui è causa per il tramite di una strada carrabile che si diparte dall'arteria a scorrimento veloce nominata Via Bernardino Alimena. Tale secondaria strada carrabile si conclude all'intersezione con una delle porzioni e risulta regimentata da una sbarra meccanica che ne regola l'accesso carrabile attraverso una “striscia di asfalto carrabile” che viene interrotta, nella sua parte terminale, da un cancello metallico a doppia anta. A seguire rispetto al citato cancello metallico i sedimi oggetto di causa sono di fatto annessi ad un corpo di fabbrica principale (capannone industriale) e costituiscono porzione della corte annessa. Lo stesso sedime è adibito a diverse attività quali il parcheggio autoveicoli nonchè lo stoccaggio, ricovero e verifica delle merci in entrata ed in uscita da e per il capannone industriale. L'esperto ha altresì constatato che la porzione di terreno di fatto annessa - con superficie rientrante nella part.lla 248 ed in una porzione di cui alla part.lla 246 - si conclude con una struttura muraria di fondo di notevole consistenza che divide i sedimi oggetto di rivendica dalla proprietà confinante. Ne deriva che il valore locativo dell'immobile oggetto di causa deve essere rapportato - a far data dal 07 novembre 2011 - alla consistenza catastale completa di cui alla part.lla 248 (ossia mq. 960,00) ed alla consistenza parziale di cui alla part.lla 246,ossia mq.810,00 circa, per una complessivo consistenza di mq.1.770,00. Occorre poi considerare che gli spazi insistenti sulle due particelle non sono occupati da manufatti e che la seconda porzione di terreno è annessa alla corte di cui al capannone industriale ubicato in località Torre Nova, Fascia: Suburbana “Romanina”, Zona: E179. L'esperto ha quindi correttamente ritenuto che il valore locativo deve necessariamente derivare dal valore locativo di cui al manufatto principale a cui le aree oggetto di causa funzionalmente si riferiscono e che, sulla base dei dati di cui alla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari Agenzia delle Entrate riferiti al secondo semestre 2011 la quota del canone locativo con specifico riguardo alla tipologia del fabbricato (capannone industriale) evidenzia un valore oscillante tra €.6,3 ed €.9,3 al metro quadro. Il tecnico ha altresì ricordato che i sedimi oggetto di causa apportano un rilevante valore aggiuntivo alla produttività dell'azienda poiché consentono l'accesso e l'uscita dei mezzi pesanti dai luoghi).
4 Ha quindi correttamente proceduto a considerare il 20% del valore medio (€.1,56) determinando quale valore unitario per la stima riferita al novembre 2011 in €.2.761,20 (€.7,8 x 20% x mq.1.770,00 = €.2.761,20) Applicando quindi i diversi indici di rivalutazione il consulente ha indicato il valore locativo dell'immobile oggetto di causa a far data dal novembre 2011 e fino al gennaio 2017 nell'importo complessivo di euro 178.938,03. L'ulteriore importo dovuto da febbraio 2017 a gennaio 2018 è di euro 34.957,8 (2.913,15 x12), da febbraio 2018 a gennaio 2019 di euro 35.202,48 (2.933,54 x12) e da febbraio 2019 a ottobre 2019 di euro 26.533,89 (2948,21 x 9) per il complessivo importo di euro 275.632,2. Dopo il mese di ottobre 2019 è dovuto l'importo di euro 2.950,00 per ogni mese di illegittima occupazione dell'immobile e sino al momento dell'effettivo rilascio del bene, oltre gli interessi per ritardato pagamento maturati mensilmente determinati in misura pari al saggio legale. Le spese, incluse quelle relative alla consulenza tecnica disposta d'ufficio, seguono la soccombenza si liquidano come da dispositivo.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati, mentre Parte_1 ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame condannando l'appellante al CP_1 pagamento di spese, diritti e onorari;
è intervenuta in adesione nel presente giudizio anche la società in qualità di avente causa dalla sign.ra già moglie CP_2 Parte_4 dell'appellante, che ha chiesto l'accoglimento dell'appello e, dunque, l'integrale riforma della sentenza appellata.
4.1.- Il primo motivo è rubricato “Errores in procedendo ed in iudicando. Errore di fatto. Erronea ed omessa ricostruzione ed interpretazione delle risultanze probatorie. Violazione della Costituzione, art. 111 comma 6'. Violazione dell'articolo 112 C.p.c.”
L'appellante contesta l'affermazione del giudice di prime cure relativa alla mancata individuazione e delimitazione dell'immobile per le quali sarebbe sufficiente l'indicazione dei tre confini o della forma catastale fornita in primo grado. Sul punto non vi sarebbe stata contestazione ma, al contrario, la domanda riconvenzionale si sarebbe riferita proprio alla parte indicata. Secondo l'appellante, le risultanze testimoniali avrebbero confermato la corrispondenza tra il terreno indicato come oggetto di usucapione e quello asfaltato. Nell'ambito dell'interpretazione delle prove testimoniali e in riferimento al ruolo di CP_3
, la parte afferma che il teste avrebbe dichiarato che il terreno, negli
[...] Testimone_4 ultimi trent'anni, è stato coltivato dal tale ” su incarico del Inoltre, il giudice CP_3 Pt_1 avrebbe omesso la valutazione del teste che avrebbe affermato che dal 1981 Testimone_5
l'appellante si sarebbe occupato della gestione e manutenzione del terreno, senza ricevere alcuna contestazione relativa al possesso del terreno e sostenendo le spese utili alla conservazione e manutenzione dello stesso;
il teste avrebbe anche confermato la presenza di cancelli di recinzione e che dal 2003 la parte del terreno sarebbe asfaltata.
4.2.- Il secondo motivo si sofferma sul “Riporto integrale delle prove testimoniali ai fini della dimostrazione degli errores in procedendo ed in iudicando dell'impugnata sentenza. Errore di fatto. Erronea ed omessa ricostruzione ed interpretazione delle risultanze probatorie. Violazione della Costituzione, art. 111 comma 6'. Violazione dell'articolo 112 C.p.c.”
Con il presente motivo, l'appellante riporta integralmente le prove testimoniali al fine di evidenziare le asserite contraddizioni della sentenza. Infatti, dalle suddette prove dovrebbe
5 ritenersi provato che il ha esercitato il possesso utile ai fini dell'usucapione. La parte Pt_1 censura la credibilità dei testi che avrebbero riferito che il consegnava i prodotti CP_3 dell'orto all'amministratore della società Invero, si sarebbe trattato di pochi metri di CP_1 terra e, in ogni caso, lo stesso sarebbe asfaltato da anni. Inoltre, la parte eccepisce che l'odierna appellata non avrebbe dimostrato la successione delle cessioni nel tempo, limitandosi a produrre una relazione notarile che non sarebbe un atto pubblico e potrebbe far fede solo per alcune circostanze. Inoltre, dalla ctu emergerebbe una servitù di passaggio a favore della società che CP_1 contrasterebbe con il rivendicato diritto di proprietà. Invero, secondo la parte dalla foto allegata n. 9, risalente al 1991, si osserverebbe la striscia di terreno come una entità a sé stante, separata dal complesso di fabbricati costruiti dall'appellata e abbandonata a sè stessa. L'appellante specifica che la striscia di terreno continua oltre la propria proprietà, ma di aver posseduto solo la parte antistante alla stessa, mentre, parte appellata se ne sarebbe completamente disinteressata.
4.3.- Il terzo motivo è rubricato “Ulteriore errore, contraddittorietà manifesta ed errore logico di motivazione da parte della sentenza impugnata: violazione dell'articolo 112 C.p.c.; violazione degli artt. 1158 e 1163 del Codice civile: l'attività esercitata dall'odierno appellante.”
L'appellante censura la sentenza nella parte in cui conferisce rilievo al fatto che il Pt_1 svolgesse l'attività di imprenditore commerciale e non di coltivatore mentre, ai fini dell'usucapione di beni immobili, non è richiesto appartenere alla categoria dei coltivatori.
4.4.- Con il quarto motivo, la parte lamenta l'“Ulteriore errore, contraddittorietà manifesta ed errore logico di motivazione da parte della sentenza impugnata: inesistenza di prova di contestazioni del possesso da parte verso il pacifico possesso da parte CP_1 Pt_1 del inesistenza di occupazione abusiva;
inesistenza del possesso da parte Pt_1 CP_1
illegittimità del risarcimento danni.”
[...]
L'appellante afferma che la società non avrebbe fatto alcuna richiesta di rilascio nel CP_1
2011, né avrebbe richiesto di stipulare un contratto di locazione. Peraltro, in quella data sarebbe in ogni caso già maturata l'usucapione, in quanto il possesso sarebbe stato instaurato nel 1978. La parte contesta alla società di non essere mai stata nel possesso del terreno e, dunque, sarebbe infondata la richiesta di risarcimento danni per la perdita della disponibilità di un bene mai posseduto.
4.5.- Con il quinto motivo si lamenta la “Violazione di legge: art 1141 Codice civile.” L'appellante contesta l'affermazione di controparte secondo cui la FINTECHNO s.r.l., proprietaria del terreno prima di PO.CE.CO., avrebbe posseduto lo stesso attraverso il , CP_3 in quanto tra gli anni 1991 e 2002 avrebbe coltivato il terreno per concessione della proprietà con l'impegno a consegnare parte del raccolto. Questo rappresenterebbe un affitto di fondo rustico e, dunque, quella del rappresenterebbe una mera detenzione. Tuttavia, sul CP_3 punto, non sarebbe stato depositato alcun contratto come prova del rapporto. La parte ricorda che il possesso si presume, mentre la detenzione va provata. Inoltre, la mancanza di contratto deporrebbe, al più, per la circostanza che il terreno dal 1991 sarebbe stato posseduto dal
[...]
e non dai danti causa di parte appellata. CP_3
6 4.6.- Con il sesto motivo si evidenzia l'“Errore di fatto ed in iudicando. Errore di logica. Errata ricostruzione ed interpretazione delle evidenze documentali e probatorie. Difetto, insufficiente e contraddittoria motivazione. Violazione dell'art. 111, comma 6', Cost., 112 C.p.c. e 2043 e ss. e 1158 e ss. del Codice civile.” La sentenza, nel riconoscere il risarcimento del danno per illegittima occupazione, avrebbe trascurato il disinteresse verso l'immobile da parte dell'appellata e dei propri danti causa. Inoltre, contesta l'espressione usata negli scritti difensivi in cui si chiederebbe di “unire il proprio possesso a quello dei propri danti causa”, in quanto l'interruzione del possesso si verificherebbe solo con un'azione giudiziale specifica.
4.7.- Con il settimo motivo si contesta la “Nullità dell'ordinanza del 07 settembre 2016, Omessa motivazione. Violazione dell'art. 111, comma 6', Cost., 112 C.p.c. e 2043 e ss. e 1158 e ss. del Codice civile.” L'appellante eccepisce la nullità per carenza di motivazione dell'ordinanza del 7 settembre 2016, con cui è stata rimessa sul ruolo la causa al fine di disporre una CTU sul valore locatizio del bene. Tale ordinanza avrebbe definito il giudizio e non solo fissato una data per l'escussione di testimoni, senza arrecare una congrua motivazione.
4.8.- L'ottavo motivo si sofferma su “L'azione di revindica dell'odierna appellata. Error in iudicando;
violazione di legge (art. 2697 e ss. Codice civile).” Secondo l'appellante il Tribunale avrebbe errato nell'accogliere l'azione di rivendica, sia perché infondata in fatto ed in diritto, sia perché l'appellata non avrebbe assolto il rigoroso onere probatorio. Sarebbe, al contrario, il convenuto a potersi limitare ad affermare “possideo quia possideo” o anche di essere proprietario della cosa rivendicata;
tale affermazione, in ogni caso, non implicherebbe una rinuncia alla posizione di vantaggio derivantegli dal possesso e non esonererebbe l'attore dalla prova a suo carico.
4.9.- Con il nono motivo si deduce l'“Error in iudicando. Errore di diritto. L'animus possidendi.” La parte censura l'erroneità della sentenza nella parte in cui si sostiene che l'aver svolto sul fondo l'attività di coltivazione non sia sufficiente a provare l'animus possidendi. Sul punto, allega giurisprudenza di legittimità che affermerebbe il contrario. Secondo l'appellante, sarebbero stati commessi una serie di violazioni di norme imperative e di ordine pubblico, nonché violazioni di principi fondamentali del nostro ordinamento, tali determinare la nullità della sentenza.
4.10.- Con l'ultimo motivo l'appellante censura “La svolta CTU ed i suoi gravi errori. Violazione di principi generali dell'ordinamento. La servitù di passaggio, totalmente ignorata dalla sentenza impugnata.” La parte contesta che il Tribunale avrebbe aderito pedissequamente alle risultanze della Ctu, nonostante l'asserita nullità e illegittimità della stessa e senza dar conto delle critiche alla stessa mosse. Invero, dalla visura catastale emergerebbe che le particelle 246 e 248, (identificatrici dell'immobile oggetto di causa) avrebbero una destinazione ad orto;
la medesima destinazione risulterebbe dall'atto di compravendita presente nel fascicolo di Nonostante ciò, il ctu CP_1 avrebbe indicato che l'area in esame non avrebbe una funzione specifica (per una parte asfaltata e regimentata e per l'altra annessa alla Corte di un capannone), in cui verrebbero effettuate una
7 serie di attività quali il transito e parcheggio di autoveicoli, nonché lo stoccaggio e ricovero di merci. Il valore locativo sarebbe stato calcolato prendendo come parametro un valore pari al 20% del canone di locazione di un capannone industriale sito nella stessa zona. Pertanto, si censura detta valutazione, in quanto l'immobile rientrerebbe nella categoria dei terreni agricoli ad uso orto. In ogni caso, dalle circostanze allegate il consulente avrebbe dovuto concludere per la non commerciabilità del terreno e, dunque, per il suo valore irrisorio, ciò sia se considerato asfaltato (come spazio di manovra per il capannone industriale), sia se utilizzato e sfruttato come orto.
6.- I primi tre motivi, il quinto e il nono di appello (tutti afferenti all'usucapione) possono essere trattati congiuntamente e sono, nel complesso, infondati.
6.1.- Il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio, che va qui ribadito, per cui, mentre rientra nelle facoltà del proprietario anche godere del proprio fondo saltuariamente oppure scegliere di rimanere inerte, è onere esclusivo di chi intende usucapire la proprietà fornire la dimostrazione integrale delle concrete modalità del continuativo pieno possesso ultraventennale.
L'esigenza di un attento bilanciamento dei valori in conflitto, tutelati dall'art. 1 del Protocollo Addizionale n. 1 alla CEDU, come interpretato dalla Corte Europea dei diritti dell'uomo, impone, difatti, al giudice nazionale l'impiego di un particolare rigore nell'apprezzamento, anche sul piano probatorio, della sussistenza dei presupposti per l'acquisto a titolo originario della proprietà, prevalente sul precedente titolo (Cass. n. 20539/2017), seppure l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà resta soggetto alla regola della "preponderanza dell'evidenza" o "del più probabile che non" propria del processo civile e non a quella della prova "oltre il ragionevole dubbio" propria del processo penale, stante l'equivalenza dei valori in gioco tra le due parti contendenti nel processo civile e la diversità di quelli in gioco tra accusa e difesa in quello penale” ( cfr. Cass. n. 3487/2019).
Pertanto, chi agisce per accertare l'intervenuto acquisto della proprietà su un bene a titolo originario ha l'onere di dimostrare i requisiti del possesso secondo la regola generale sull'onere probatorio fissata dall'art. 2697 C.C. (ex multis Cass. n. 12984/2002) e, dunque, deve dare la prova di un comportamento continuo e non interrotto inequivocabilmente diretto ad esercitare, sul bene, un potere corrispondente a quello del proprietario (Cass. n. 11000/2001); di avere fatto uso della cosa utilizzandola per i propri fini od interessi in un qualsiasi modo materialmente possibile (facoltà di godimento) ovvero di aver posto in essere un'attività tipicamente negoziale avente ad oggetto il bene controverso (facoltà di disposizione), per il periodo necessario ad usucapire il bene. Per contro, come rammentato, la mera inerzia del proprietario non è sufficiente per accertare l'altrui acquisto a titolo originario di un bene ma è necessario che, parallelamente alla inerzia, si palesi detto utilizzo uti dominus di un terzo, con rilievo esterno e con modalità tali da configurare intenzionale, indiscussa e piena signoria di fatto contrapposta all'inerzia del titolare.
6.2.- Nel caso di specie, anche a prescindere dalla individuazione della parte del fondo oggetto di possesso, le attività asseritamente compiute dall'odierno appellante – rammentato che la mera coltivazione del terreno non configura espressione di un potere dominicale e, quindi, di un possesso
“uti domini”, idoneo ai fini dell'acquisto per usucapione, poiché tale attività è pienamente compatibili con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprimono di per sé un'attività idonea a realizzare un'esclusione dei terzi dal godimento del bene, espressione tipica del diritto di proprietà (Cass. n. 1796/2022) – consistite nella coltivazione ad orto non esprime di per sé l'esercizio di un potere dominicale, trattandosi di attività che può essere realizzate anche da chi non sia proprietario e senza escludere ulteriori utilizzatori. Ed infatti nella
8 fattispecie in esame è emersa l'utilizzazione di esso da parte del che lo ha coltivato con CP_3 prodotti agricoli.
Da quanto precede deriva l'infondatezza dei motivi di appello, per l'assorbente considerazione per cui – prima ancora del decorso del tempo utile per l'usucapione – non è emersa la prova dell'attività espletata “ad immagine” dell'esercizio del diritto di proprietà Ai fini dell'usucapione è, infatti, necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene» (ex multis, Cassazione civile sez. II, 02/10/2018, n. 23849).
7.- Rispetto agli ulteriori motivi, è quindi pregiudiziale l'esame dell'ottavo con cui si deduce il mancato assolvimento dell'onere probatorio in materia di rivendica da parte della società convenuta. Al riguardo la Suprema Corte ritiene che detto onere si attenui allorché la controparte faccia valere l'usucapione che non sia in contrasto con l'appartenenza del bene rivendicato ai danti causa;
in siffatta evenienza detto onere può ritenersi assolto, in caso di mancato raggiungimento della prova dell'usucapione, con la dimostrazione della validità del titolo di acquisto da parte del rivendicante e dell'appartenenza del bene ai suoi danti causa in epoca anteriore a quella in cui il convenuto assuma di aver iniziato a possedere (Cass. Ordinanza n. 25865 del 2021; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5487 del 17/04/2002, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14320 del 26/09/2003; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5852 del 16/03/2006; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6824 del 19/03/2013, non massimata). Nel caso in esame la Società ALIMENA S.R.L. ha depositato la relazione notarile al ventennio del Notaio del 22.01.2013, con allegato estratto di Persona_2 mappa, con la quale si attesta che la predetta società è piena ed esclusiva proprietaria del terreno per cui è causa e viene fornito il quadro sinottico della provenienza al ventennio del terreno stesso adempiendo, così, al suddetto onere.
8.- Sono parimenti infondati il quarto e il sesto motivo di appello, con i quali si contesta la richiesta di rilascio della società, affermando il suo sostanziale disinteresse, e, in definitiva l'assenza di presupposti per la condanna risarcitoria.
Questa Corte ritiene, in adesione all'orientamento della Suprema Corte, recentemente illustrato dalla sentenza 15 novembre 2022, n. 33645, delle Sezioni Unite, che il proprietario abbia allegato e provato la possibilità di godimento perduta nonché lo specifico pregiudizio subito corrispondente al canone locatizio delle aree in questione.
La prova testimoniale ha difatti dato conto, come specificato negli atti dell'odierno dell'appellato, della richiesta di regolarizzare la posizione di occupante senza titolo del terreno nel mese di novembre 2011 poi ribadita con la domanda riconvenzionale spiegata in questo giudizio.
9.- È parimenti infondato l'ultimo motivo di gravame in quanto correttamente il CTU ha tenuto conto dell'effettiva destinazione del fondo, essendo adibito a diverse attività quali il parcheggio autoveicoli nonché lo stoccaggio, ricovero e verifica delle merci in entrata ed in uscita da e per il capannone industriale e dunque di fatto annesso all'attività produttiva dell'appellante e non a mere indicazioni catastali. Come condivisibilmente ritenuto dal Tribunale, l'esperto ha quindi correttamente ritenuto che il valore locativo dovesse necessariamente derivare dal valore locativo di cui al manufatto principale a cui le aree oggetto di causa funzionalmente si riferiscono, decurtato dell'80 %.
9 Il tecnico ha altresì ricordato che i sedimi oggetto di causa apportano un rilevante valore aggiuntivo alla produttività dell'azienda poiché consentono l'accesso e l'uscita dei mezzi pesanti dai luoghi.
10.- Infine, privo di pregio è il settimo motivo di appello in cui contesta la nullità per carenza di motivazione dell'ordinanza del 7 settembre 2016, assumendone la natura decisoria, mentre è evidente la natura istruttoria della richiamata ordinanza con cui è stata disposta la CTU al fine della quantificazione del danno e l'escussione dei testimoni.
11.- In conclusione, l'appello è infondato e dev'essere rigettato.
12.- Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , avverso la Parte_1 sentenza n. 19239/2019 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) Respinge l'appello;
2) Condanna alla rifusione delle spese di lite che liquida in euro 6.000 Parte_1 oltre Iva e cassa come per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il 18 novembre 2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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