REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE

Così composta:
1) Dott. Angelo Martinelli Presidente
2) Dott.ssa Silvia Di Matteo Consigliere
3) Dott.ssa Patrizia Mannacio Consigliere rel. ha pronunciato la seguente SENTENZA nel procedimento civile in grado di appello iscritto al n.ro 4822/2018 R.G. posto in decisione all'udienza del 18.5.2023 TRA
( c.f. ) Parte_1 C.F._1 elett.te dom.ta in VIA A. POLLAIOLI N.5 ROMA presso lo studio dell'avv.to RANALLI LUCA che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti. APPELLANTE E
( c.f. ) CP_1 C.F._2 elett.te dom.to in VIA CAMPO MARZIO N.69 ROMA presso lo studio dell'avv.to D'ALESSANDRO VINICIO che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti APPELLATO Oggetto: appello avverso la sentenza 3747/2018 del Tribunale di OM, depositata in data 20/02/2018 in materia di vendita di cose immobili SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Questi in sintesi i fatti di causa.
, promissario acquirente, in virtù di atto a rogito notar del 9.2.2010 CP_1 Per_1 rep. n. 3951, racc. n. 2421, dell'immobile ubicato in OM , distinto in catasto al fg.1154 part. 24 sub 4,8, e 503 graffati, e sub 5 e 504, graffati aveva nuovamente convenuto in giudizio la promissaria venditrice già citata in un precedente giudizio Parte_1 dichiarato estinto per sopravvenuta definizione della vertenza, con il quale aveva chiesto accertarsi la legittimità del recesso dal contratto preliminare, la condanna della alla Pt_1 restituzione dell'acconto di € 100.000,00, al pagamento di € 160.000,00 pari al doppio della caparra versata, ed al risarcimento del danno;
a fondamento di dette domande aveva assunto la presenza di irregolarità edilizie insanabili e l'esistenza di una ipoteca giudiziale di € 142.500,00 in favore dell'Agenzia delle Entrate.
1 Nel promuovere il nuovo giudizio, definito con la gravata sentenza, aveva dedotto che l'ipotesi di accordo prospettata dagli avvocati nel giudizio estinto (che prevedeva da un lato la restituzione delle somme versate e dall'altro la restituzione dell'immobile nel cui possesso il era stato immesso) non era stata accettata da esse parti;
e che la pur CP_1 Pt_1 essendosi dichiarata disponibile alla restituzione del dovuto, inviando una fotocopia dell'assegno, non aveva in realtà dato esecuzione alla proposta nel termine convenuto del 15.3.2014. Su dette premesse aveva così concluso: “ Accertare e dichiarare legittimo il recesso di CP_1
dal compromesso sottoscritto dalle parti in data 16/02/2010 …. per fatto e colpa del
[...] promittente venditore e per l'effetto condannare la convenuta signora alla Parte_1 restituzione delle somme versate dal nella misura di euro 100.000 oltre alla CP_1 restituzione del doppio della caparra pari ad euro 160.000,00 e danni ex articolo 1385 cc (vendita di una piccola casa e disagi di trasloco). Vittoria di spese.” Si era costituita la la quale aveva contestato le domande attoree, e, svolgendo Pt_1 domande riconvenzionali, aveva così concluso:
“1. in via principale, nel merito: dichiarare la carenza di titolarità in capo al sig. CP_1 della situazione giuridica soggettiva di cui chiede la tutela con la proposizione delle domande formalizzate nell'odierno giudizio, giusta la transazione novativa concretizzatasi con la conciliazione giudiziale del 21.02.2014 nell'ambito del procedimento giudiziario di cui al RGN 12006/2013, innanzi al Tribunale di OM, Sez. X^, in persona del Giudice Dott. Vincenzo Vitalone e per l'effetto:

1.1. accogliere la domanda riconvenzionale esercitata dalla sig.ra nei confronti Pt_1 del sig. volta ad ottenere, in dipendenza della transazione novativa intervenuta inter CP_1 partes e (in dipendenza) della conseguente carenza di un qualsivoglia titolo giustificativo in capo allo stesso sig. in relazione al possesso e/o detenzione dell'immobile di proprietà CP_1 dell'attuale convenuta, la condanna dell'odierno attore alla corresponsione in favore della sig.ra dell'indennità di occupazione senza titolo per un importo pari ad Euro Pt_1
2.500,00 mensili, dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, da individuarsi a partire dal momento in cui si sono verificati gli effetti derivanti dal perfezionamento della transazione novativa realizzatasi in data 21.02.2014, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, o in alternativa, all'importo mensile di Euro
1.827,00 o di Euro 950,00 o di un valore intermedio tra questi ultimi, così come risultante dall'espletata istruttoria, in virtù del mancato godimento dell'immobile da parte della stessa sig.ra anche in tal caso, dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, Pt_1 da individuare con il criterio testé citato, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, il tutto oltre interessi di legge e contestualmente al pagamento di Euro 162.500,00 da parte della sig.ra in favore del sig. in Pt_1 CP_1 sede di redazione del verbale di riconsegna dell'immobile da parte di quest'ultimo;


2. in via subordinata, nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento di quanto sopra ed in particolare di quanto richiesto al punto 1. e 1.1.:
2 2.1. rigettare, sia la domanda attorea in merito alla dichiarazione di legittimità del recesso dal contratto preliminare stipulato inter partes, così come avanzata nel presente giudizio, sia la domanda attorea di risarcimento danni e/o restituzione delle somme versate in favore della sig.ra così come avanzata nel presente giudizio, giusta la carenza dei Pt_1 presupposti di fatto e di diritto, così come specificati nella narrativa del presente atto e nei precedenti scritti difensivi e per l'effetto: 2.2. accogliere la domanda riconvenzionale esercitata dalla sig.ra nei confronti Pt_1 del sig. volta ad ottenere, previo accertamento del grave inadempimento ascrivibile CP_1 sempre a carico del sig. concretizzatosi nelle condotte così come meglio evidenziate, CP_1 sia nel presente atto, che nei precedenti scritti difensivi, la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes, e per l'effetto ed in ogni caso, sempre in virtù delle condotte del sig. così come meglio evidenziate, sia nel presente atto, che nei CP_1 precedenti scritti difensivi, la condanna di parte attorea al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da parte della sig.ra che si possono quantificare in un importo pari alla Pt_1 caparra già ottenuta, oltre al residuo di prezzo concordato per la stipula del definitivo, così come specificato al paragrafo 2.3. della presente memoria, oltre al rilascio dell'immobile libero da persone e/o cose o in alternativa all'importo pari ad Euro 2.500,00 mensili da calcolarsi dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, da individuarsi alla data di immissione in possesso dell'immobile in favore del sig. (con i suoi familiari), CP_1 coincidente con la data di sottoscrizione del preliminare inter partes venuto meno, giusta la intervenienda dichiarazione giudiziale di risoluzione, ovvero il 09.02.2010, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, detratte le rate mensili di Euro 2.500,00 cadauno già incassate da parte convenuta sino al 05.12.2012 escluso o in alternativa all'importo mensile di Euro 1.827,00 o di Euro 950,00 o di un valore intermedio tra questi ultimi, così come risultante dall'espletata istruttoria, da calcolarsi dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, da individuarsi con il criterio testé citato, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, detratte le rate mensili di Euro 2.500,00 cadauno già incassate da parte convenuta sino al 05.12.2012 escluso, oltre che al risarcimento, in ogni caso, degli ulteriori danni subiti e subendi, quantificati dallo stesso CTU in un importo pari ad Euro 30.000,00, necessari per il recupero della regolarità edilizia, ricomprensivi, anche degli oneri per istruttoria, il tutto oltre interessi di legge.

3. in via ulteriormente subordinata, nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento di quanto sopra ed in particolare di quanto richiesto al punto 2.,2.1. e 2.2.: 3.1. rigettare, sia la domanda attorea in merito alla dichiarazione di legittimità del recesso dal contratto preliminare stipulato inter partes, così come avanzata nel presente giudizio, sia la domanda di risarcimento danni e/o restituzione delle somme versate in favore della sig.ra così come avanzata nel presente giudizio, giusta la carenza dei presupposti Pt_1 di fatto e di diritto, così come specificati nella narrativa del presente atto e nei precedenti scritti difensivi e per l'effetto:
3 3.2. accogliere la domanda riconvenzionale esercitata dalla sig.ra nei confronti Pt_1 del sig. volta ad ottenere, previo accertamento dell'occupazione abusiva e senza titolo CP_1 dell'immobile in parola, così come derivante, sia dalle condotte meglio sopra descritte del sig. sia anche dall'intervenienda dichiarazione di nullità del contratto preliminare CP_1 inter partes, la condanna dell'odierno attore alla corresponsione in favore di parte convenuta dell'indennità di occupazione senza titolo per un importo pari ad Euro 2.500,00 mensili, dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, da individuarsi alla data di immissione in possesso dell'immobile in favore del sig. (con i suoi familiari), CP_1 coincidente con la data di sottoscrizione del preliminare, ovvero il 09.02.2010, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, detratte le rate mensili di Euro 2.500,00 cadauno già incassate da parte convenuta sino al 05.12.2012 escluso, o in alternativa per un importo pari ad Euro 1,827,00 o ad Euro 950,00 o ad un valore intermedio tra questi ultimi, così come risultante dall'espletata istruttoria, in virtù del mancato godimento dell'immobile da parte della stessa sig.ra anche in tal Pt_1 caso, dal giorno dell'inizio di una tale illegittima occupazione, da individuare con il criterio testè citato, sino al giorno dell'effettivo rilascio che dovrà avvenire libero da persone e/o cose, detratte le rate mensili di Euro 2.500,00 cadauno già incassate da parte convenuta sino al 05.12.2012 escluso, oltre che al risarcimento, in ogni caso, di tutti gli ulteriori danni subiti e subendi, così come già sopra specificati al paragrafo 2.3. della presente memoria o nella diversa misura ritenuta provata e/o di giustizia e/o secondo equità, in base a quanto stabilito dal Giudice adito, il tutto oltre interessi di legge….” Il Tribunale, disposta c.t.u. volta ad accertare la sussistenza dei vizi dell'immobile dedotti dall'attore, il valore commerciale e locativo del bene, assunta la causa in decisione, così definiva il giudizio:
“- dichiara inammissibili le domande formulate dall'attore per sopravvenuto difetto di interesse;

- rigetta le domande riconvenzionali della convenuta;

- compensa le spese di lite tra le parti ai sensi del secondo comma dell'art. 92 c.p.c.;
- pone definitivamente e solidalmente a carico delle parti i costi della CTU come liquidati in atti. “ Questa la motivazione sottesa alla decisione:
“1. L'eccezione di carenza di legittimazione attiva deve essere diversamente qualificata come difetto di interesse ex art. 100 c.p.c. con conseguente inammissibilità delle domande azionate dal CP_1
Nella procura conferita a margine della citazione di cui al pregresso giudizio avente RG 12006/2013 aveva conferito al difensore il potere di transigere e conciliare CP_1
(doc. 7 convenuta) rispetto alla stessa causa petendi e al petitum azionati in questa sede. Nel verbale di udienza del precedente procedimenti del 25.2.2014 risulta che “I procuratori delle parti dichiarano di avere raggiunto un accordo, nel senso che al versamento della somma di € 162.500,00 che avverrà entro il [3] [3] 15.3.2014 al sig. da parte della CP_1
4 sig.ra il primo rilascerà l'immobile libero da persone e cose entro la stessa data, Pt_1
[senza null'altro a pretendere a nessun titolo] il GI dichiara l'estinzione del giudizio e la cancellazione della causa dal ruolo” (doc. 3 convenuta). Il Tribunale ritiene che l'espressione utilizzata dai difensori sia omnicomprensiva della volontà di definire mediante detto accordo ogni rispettiva pretesa di modo da risolversi in una rinuncia all'azione con conseguente cessazione della materia del contendere: il avrebbe ottenuto la restituzione della somma di € 162.500,00 e cioè le stesse Pt_1 prestazioni che costituivano le ragioni costitutive delle pretese azionate dal mentre CP_1 la avrebbe ottenuto la restituzione dell'immobile. Pt_1
2 Le pretese riconvenzionalmente azionate dalla convenuta vanno rigettate. La convenuta fonda le domande riconvenzionali sulla base di un titolo (il verbale del 25.2.2014) che contemplava reciproche obbligazioni di modo che in questa sede la Pt_1 avrebbe dovuto provare di avere corrisposto la somma in essa contemplata avendo invocato proprio l'intervenuta transazione per dimostrare la inammissibilità della domanda proposta dell'attore. Alla udienza del 3.12.2014 il difensore dell'attore ha eccepito la esistenza dell'inadempimento grave e la inesistenza della occupazione illegittima di modo che sarebbe stato onere della convenuta, ai sensi dell'art. 1460 c.c., provare di avere correttamente adempiuto alle pattuizioni dell'accordo al fine di dimostrare che l'eccezione di mancata esecuzione delle prestazioni nascenti dal rapporto da parte dell'attore avrebbero legittimato la convenuta ad ottenere l'accertamento della illegittimità della occupazione del bene a fronte del pagamento della somma di € 162.500,00. L'eccezione di inadempimento integra, infatti, un fatto impeditivo dell'altrui pretesa di pagamento avanzata, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, in costanza di inadempimento dello stesso creditore, con la conseguenza che il debitore potrà limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore l'onere di provare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione (Cass. Civ., Sez. II, 22.11.2016 n 23759). L'accertata inammissibilità delle domande dell'attore e il rigetto delle pretese riconvenzionalmente azionate dalla convenuta determinano una reciproca soccombenza idonea a giustificare la compensazione delle spese di lite ex art. 92, secondo comma, c.c.. I costi della CTU, come liquidati in atti, sono posti definitivamente e solidalmente a carico delle parti.” Ha interposto appello la la quale ha chiesto la riforma della sentenza reiterando le Pt_1 conclusioni spiegate in primo grado. Si è costituito , il quale ha resistito all'appello evidenziando l'assoluta CP_1 infondatezza della domanda riconvenzionale di adempimento della cd. transazione novativa e l'inammissibilità delle domande riconvenzionali di risoluzione e/o nullità del contratto preliminare di compravendita per carenza di interesse ad impugnare, e l'inammissibilità di domande nuove. Ha quindi così concluso:
5 “..confermare la sentenza impugnata e rigettare, allo stato, la domanda di condanna dell'appellato al rilascio dell'immobile per tutti i motivi sopra detti;
dichiarare inammissibili sia le domande di nullità e/o risoluzione del contratto preliminare di compravendita, sia le domande ad esse accessorie per i motivi sopra detti. Vittoria di spese.” La causa è stata trattenuta in decisione all'esito di udienza di precisazione delle conclusioni tenuta in modalità cartolare, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di conclusionali e repliche. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appellante ha premesso di ritenere esente da vizi la parte di motivazione in cui il Giudice ha affermato che il era privo di interesse ad agire perché la dichiarazione resa dal CP_1 procuratore munito di potere di transigere e conciliare nel corso del giudizio poi dichiarato estinto doveva essere intesa come una rinunzia all'azione; e laddove ha affermato che sulla base delle intese rese a verbale il avrebbe ottenuto la restituzione delle somme CP_1 versate e la la restituzione dell'immobile ( cfr. pag.2 della sentenza impugnata Pt_1
“…la convenuta fonda le domande riconvenzionali sulla base del titolo -il verbale del 25.2.2014- che contemplava reciproche obbligazioni…”). Le intese contenute nel citato verbale sono state quindi considerate dal Tribunale la fonte delle reciproche obbligazioni assunte dalle parti: quella del di rilascio dell'unità immobiliare oggetto del CP_1 compromesso entro il 15.3.2014, e quella contestuale, della di versamento delle Pt_1 somme ricevute in esecuzione del contratto preliminare. Detto punto di motivazione non ha nemmeno formato oggetto di impugnazione da parte dell'appellato, con la conseguenza che risulta passata in giudicato sia l'affermata vincolatività delle dichiarazioni rese all'udienza del 25.2.2014 nel giudizio iscritto al n.12006/2013 Rg, definito con un provvedimento di estinzione;
sia l'affermata impossibilità, per il di fare valere in sede giudiziale ogni pretesa correlata al contratto CP_1 preliminare, stante gli effetti sostanziali che la rinunzia esplica sul diritto di agire. La parte appellante non ha quindi alcun interesse a riproporre le domande svolte nelle conclusioni in via subordinata sub.3, in quanto esse hanno come presupposto l'accertamento della legittimità del recesso del dal contratto preliminare;
questione questa non più CP_1 esaminabile perché il Tribunale ha ritenuto, con statuizione passata in giudicato, che a detta azione il promittente acquirente aveva rinunziato. Nemmeno esiste interesse ad impugnare la sentenza per fare dichiarare la carenza di titolarità, in capo al della situazione giuridica soggettiva di cui aveva chiesto la CP_1 tutela con la proposizione delle domande formalizzate in primo grado (cfr. conclusioni nell'atto di appello sub 2.1), stante la declaratoria di inammissibilità di dette domande per sopravvenuto difetto di interesse. Sussiste invece interesse della ad impugnare la sentenza laddove ha respinto le Pt_1 domande riproposte sub.

2.2 in via principale, in quanto esse sono coerenti con la affermata vincolatività dell'accordo di cui al verbale di udienza del 25.2.2014.
6 Tali domande riconvenzionali erano dirette all'attuazione degli impegni assunti nel predetto verbale, all'accertamento dell'inadempimento del rispetto all'obbligazione di rilascio CP_1 ed alla conseguente condanna di questi alla consegna dell'immobile ed al risarcimento del danno correlato al mancato godimento del bene da parte della proprietaria, quantificato nella misura corrispondente al valore locativo del bene non goduto. Ed il Tribunale , come si legge in motivazione, le ha respinte sul rilievo che la non avesse dato prova Pt_1 dell'adempimento dell'obbligazione di riversare al l'importo di € 162.500,00. CP_1
L'appellante censura la pronunzia di rigetto per violazione degli artt.115 e 116 c.p.c, per falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. in correlazione con l'art. 1460 c.c., 1453 cc e 1375 c.c.. Rileva, l'appellante, che il Tribunale, a mente dell'art. 1453 c.c. avrebbe dovuto pronunziarsi anche sull'adempimento, da parte del del proprio obbligo di rilascio, CP_1 visto che essa aveva chiesto che questo fosse subordinato al contestuale versamento Pt_1 dell'importo di € 162.500,00. Aggiunge che il giudice di primo grado aveva erroneamente fatto applicazione dell'art. 1460 cc, e degli art. 115 e 116 c.p.c. giacchè, contrariamente a quanto affermato in sentenza, essa appellante aveva dato prova della volontà di restituire le somme ricevute con ben due offerte informali;
una prima contenuta nella mail indirizzata al legale di controparte in data 11.3.2014, alla quale era stata allegata la copia dell'assegno circolare che sarebbe stato consegnato al all'atto del rilascio;
ed una contenuta in una ulteriore pec datata CP_1
14.3.2014; missive alle quali non era stato dato alcun riscontro. Evidenzia che la mancata risposta alle mail era indice rivelatore della volontà del CP_1 di non dare esecuzione alla transazione e dell'illegittima proposizione dell'eccezione di inadempimento. Il motivo è fondato. Va evidenziato, in fatto, che l'accordo formalizzato in udienza dai procuratori delle parti prevedeva un unico termine per l'adempimento delle obbligazioni assunte dall'una e dall'altra parte;
e che l'eccezione di inadempimento sollevata dal che il Tribunale CP_1 richiama nella sentenza gravata, si limitava, senza alcuna ulteriore specificazione, alla deduzione “ del grave inadempimento” ( cfr. verbale di udienza del 3.12.2014). Solo in appello la difesa del ha sostenuto l'inidoneità dell'offerta effettuata dalla in CP_1 Pt_1 quanto effettuata senza l'osservanza delle prescrizioni degli art. 1208 e seg. c.c.. Anche ove si voglia ritenere ammissibile tale deduzione (qualificandola come mera difesa) essa è destituita di fondamento in quanto attesa l'unicità del termine previsto per l'adempimento delle contrapposte obbligazioni trova applicazione il principio, affermato dalla S.C. secondo cui, in detta ipotesi è sufficiente l'offerta informale (cfr. in tema di contratto preliminare Cass.n. 27342/2018 secondo cui “ … ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
7 Se, invece, il detto versamento deve precedere la conclusione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del termine pattuito, anche se non coincidente con quella concordata per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo, in tale ipotesi, nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale” conforme Cass.n. 26226/2007; Cass.n., 8196/2008). Non è infatti dubitabile che con le missive inviate al legale di controparte nell'approssimarsi della data in cui le parti avrebbero dovuto dare concreta attuazione alle obbligazioni assunte, la abbia chiaramente manifestato la volontà di provvedere alla restituzione delle Pt_1 somme ricevute in esecuzione del preliminare, la cui detenzione, in virtù dell'accordo raggiunto, era divenuta priva di titolo giustificativo;
così come priva di titolo giustificativo era divenuta la detenzione, da parte del dell'immobile oggetto di compromesso. CP_1
Tali emergenze processuali sono state completamente ignorate dal giudice di primo grado. Va aggiunto che il Tribunale nell'esaminare la fondatezza dell'eccezione di inadempimento, non poteva omettere di effettuare l'ulteriore valutazione prevista dal secondo comma dell'art. 1460 c.c.. Per la S.C., nel caso in cui venga opposta, nei contratti con prestazioni corrispettive, l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", occorre verificare, secondo il principio di buona fede e correttezza sancito dall'art. 1375 cod. civ. in senso oggettivo, se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico-sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte. ( Cass.n. 2720/2009). E sempre la S.C. afferma che “ In tema di eccezione di inadempimento, nell'indagine volta ad accertare la sussistenza del requisito della buona fede, assume importanza non secondaria che la giustificazione del rifiuto ad adempiere sia stato reso noto alla controparte solo in occasione del giudizio da quest'ultima instaurato e non durante lo svolgimento dei tentativi compiuti per ottenere la spontanea esecuzione del contratto” (Cass.n. 36295/2023). Nel caso di specie il Tribunale non ha in alcun modo valutato il comportamento silente tenuto dal una volta ricevute le missive con cui la sollecitava la definizione CP_1 Pt_1 delle modalità dell'incontro in cui avrebbe dovuto esser rilasciato l'immobile contestualmente al versamento, da parte della di € 162.500,00; silenzio mantenuto Pt_1 persino nel corso del giudizio di primo grado, in cui il non ha preso posizione sul CP_1 punto, concentrando la propria difesa sulla non vincolatività dell'accordo steso a verbale nell'udienza del 25.2.2014, e sulla fondatezza delle ragioni giustificative della riproposta domanda di recesso dal contratto preliminare. Per quanto sopra detto, oltre a doversi ritenere insussistente l'inadempimento della Pt_1 va evidenziato che, in ogni caso, per quanto disposto dell'art. 1460 secondo comma c.c., non può che ritenersi contraria a buona fede la sollevata eccezione di inadempimento, argomentata solo in appello.
8 In riforma parziale della sentenza di primo grado deve quindi accogliersi tanto la domanda di rilascio dell'immobile, che quella risarcitoria, essendo, la mancata attuazione dell'accordo intervenuto tra le parti, imputabile al CP_1
Esclusa, in difetto di allegazione e prova, ogni altra voce di danno, va riconosciuto esclusivamente il danno rappresentato dal mancato godimento dell'immobile da parte della proprietaria a decorrere dal giorno previsto per il rilascio;
data a partire dalla quale la detenzione è proseguita in difetto di idoneo titolo giustificativo. Detto danno può essere liquidato, in via equitativa, in misura corrispondente al valore locativo del bene. Come infatti affermato dalla S.C. “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”(Cfr. Cass. SS.UU. n.33645/2022) Per la determinazione del valore locativo dell'immobile non appare utilizzabile il dato fornito dal c.t.u. nominato in primo grado, incaricato, tra l'altro, anche di tale accertamento. Infatti il consulente, nel determinare la superficie dell'immobile ha indicato la misura di 66 mq. ( “la metratura rispondente alle autorizzazione di riferimento” - Cfr. c.t.u.); ossia la medesima superficie calcolata per determinare il valore commerciale del bene, ottenuta escludendo dal calcolo quelle superfici che, seppur destinate in concreto ad abitazione, tuttavia non risultavano tali nei titoli autorizzativi. Tale ragionamento non è in alcun modo condivisibile allorchè si tratti di quantificare il valore locativo di un bene, che è evidentemente ancorato alla superficie effettivamente fruibile dal conduttore. Appare allora ben più attendibile la stima depositata in primo grado dalla eseguita Pt_1 da un agente immobiliare (Delta immobiliare di il quale ha indicato la superfice Per_2 totale ( distribuita tra piano seminterrato, piano terra e primo piano ) in mq.167,50 lordi . Tuttavia poiché il piano primo, di superficie pari a 25 mq (oltre al terrazzo), è un sottotetto con falda spiovente utilizzabile, in altezza, limitatamente alla parte più prossima al colmo del tetto (cfr. foto allegate alla consulenza di ufficio), la Corte ritiene che detta superficie debba ridursi a mq.15. La superfice complessiva, poi, al netto dei muri portanti e divisori, subisce , secondo la condivisibile stima dell'agente immobiliare, una decurtazione del 10%; il che porta ad una superficie di mq.141,75. Per la valutazione del valore locativo a mq occorre fare riferimento ai valori espressi dalla banca dati delle quotazioni immobiliari nell'anno 2014 dell'Agenzia delle Entrate ( allegata alla stima dell'agenzia immobiliare), in cui il valore della locazione nella zona di riferimento è determinato tra € 10,00 ed € 14,00 al mq per le ville ed i villini (l'immobile è un villino a schiera). Utilizzando il valore intermedio di € 12,00 al mq il valore locativo del bene è quantificato in € 1701,00 al mese. La parte appellata va quindi condannata al pagamento in favore della a decorrere Pt_1 dal 15.3.2014, dell'importo mensile di € 1.701,00, oltre che alla rivalutazione ed interessi sulla somma mensilmente dovuta via via rivalutata , sino alla data dell'effettivo rilascio;

9 somma da cui va detratto l'importo degli interessi legali maturati e maturandi sulla somma di € 165.000,00 dalla data del 15.3.2025 sino a quella dell'effettivo rilascio. Tale importo rappresenta la redditività della somma di € 165.000,00, rimasta nella disponibilità della sin dal 15.3.2014, ed è quantificata nella misura degli interessi legali ex art. 1284 Pt_1
c.c.. Tale detrazione trova ragione nell'applicazione della regola della compensatio lucri cum damno ; espressione che designa la regola secondo la quale nella liquidazione del risarcimento del danno si deve tenere conto delle conseguenze vantaggiose per il danneggiato causate in via diretta dal fatto lesivo. La regola, non è sancita da una disposizione di diritto positivo, ma viene riconosciuta dalla giurisprudenza quale regola che concorre a delimitare l'ambito del danno risarcibile. Il suo fondamento è duplice: esso si rinviene, in primo luogo, nel principio di integralità della riparazione o del “danno effettivo”, in base al quale il risarcimento deve reintegrare totalmente il patrimonio del danneggiato della perdita subìta e del mancato guadagno (art. 1223 c.c.), facendo in modo che egli non sia reso né più ricco né più povero di quanto non fosse prima dell'inadempimento o dell'illecito; in secondo luogo, il fondamento si rinviene nel principio di causalità giuridica, che impone di tenere conto di tutte le conseguenze immediate e dirette (in tal senso, ancora, l'art. 1223 c.c.) dell'evento dannoso, e dunque non solo delle conseguenze svantaggiose ma anche di quelle vantaggiose, onde evitare che il risarcimento perda la sua funzione compensativa e determini un arricchimento. Ed è appena il caso di considerare che la compensatio è rilevabile d'ufficio dal giudice (Cfr. Cass.n. 23588/2022; Cass.n. 24177/2020; Cass.n. 16808/2023) Conclusivamente la sentenza va riformata in parte, accogliendo, per quanto di ragione, la domanda riconvenzionale principale svolta dalla va quindi ordinato al il Pt_1 CP_1 rilascio dell'immobile meglio descritto in narrativa contestualmente al versamento, in suo favore, da parte della dell'importo di €162.500,00; l'appellato va inoltre Pt_1 condannato al risarcimento del danno come sopra quantificato. In ragione dell'esito complessivo della lite che ha visto soccombente tanto il che la CP_1
(di cui è stata accolta parzialmente la riconvenzionale principale) va disposta la Pt_1 compensazione delle spese di lite nella misura di 1/3, mentre i restanti due terzi vanno posti a carico della parte appellata, in quanto prevalentemente soccombente. Dette spese sono quantificate, per il primo grado, mediante riferimento ai paramenti medi previsti dal DM Giustizia n.55/2014 nelle cause di valore indeterminabile di bassa complessità per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale;
per il secondo grado le spese sono quantificate mediante riferimento ai paramenti medi previsti dal DM Giustizia n.147/2022 nelle cause di valore indeterminabile di bassa complessità per le fasi di studio, introduttiva, e decisionale. Resta fermo quanto disposto dal Tribunale in ordine alle spese della consulenza tecnica di ufficio espletata in primo grado.

P.Q.M.


10 La Corte definitivamente pronunziando sull'appello avverso la sentenza n. 3747/ 2018 del Tribunale di OM , ed accogliendo lo stesso per quanto di ragione, in riforma del capo con cui sono state respinte le domande riconvenzionali di e di quello con cui Parte_1
è stata disposta la compensazione delle spese di lite, fermi quelli restanti, così decide :
“ accoglie, per quanto di ragione, la domanda riconvenzionale principale svolta da
, e per l'effetto: Parte_1
- ordina a il rilascio dell'immobile ubicato in OM , distinto in catasto al CP_1 fg.1154 part. 24 sub 4,8, e 503 graffati, e sub 5 e 504, graffati, contestualmente al versamento, da parte di , della somma di € 162.500,00; Parte_1
- condanna al pagamento, in favore di , dell'importo mensile CP_1 Parte_1 di € 1.701,00, oltre che alla rivalutazione ed interessi sulla somma dovuta mensilmente via via rivalutata , a far data dal 15.3.2014 sino alla data dell'effettivo rilascio, con detrazione , dalla somma così calcolata, dell'importo degli interessi legali maturati sull'importo di € 165.000,00 dal 15.3.2014 e maturandi, sino alla data di rilascio.”
- dichiara compensate nella misura di un terzo le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, liquidandole nell'intero, quanto al primo grado di giudizio, in € 7.524,00 per compensi;
e quanto al grado di appello in € 6.946,00 per compensi ed € 777,00 per spese, oltre iva, cpa e spese generali nella misura di legge sui compensi di entrambi i gradi di giudizio;

- condanna al pagamento dei restanti due terzi in favore di CP_1 Parte_1
Così deciso in OM, nella camera di consiglio del 30.7.2024.
Il Consigliere estensore Dott.ssa Patrizia Mannacio Il Presidente
Dott. Angelo Martinelli
11