REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 5713/2020
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente
Dr.ssa  Assunta Marini         Consigliere
Avv. Paolo Caliman   Cons. Ausiliario  rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( ), residente a[...] C.F._1
31 in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Via G. Bazzoni 3, presso studio dell'Avv. Beatrice Aureli ( ) che lo rappresenta e difende C.F._2
giusta delega in calce al ricorso in appello, anche disgiuntamente all'Avv. Sara
ES ( , p.e.c. e C.F._3 Email_1
; Ricorrente - appellante Email_2
e
( e ( CP_1 C.F._4 Controparte_2 [...]
entrambi residenti in [...] in Roma C.F._5
ed ivi elettivamente dom.ti alla Via Ottaviano 43 presso lo studio dell'Avv. David
IE che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa di costituzione , p.e.c. ; Email_3
Resistente - appellato CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle rese nella memoria integrativa;
nonché quelle rese da entrambe all'udienza , ex art.127 ter c.p.c., del 19.11.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 7496/2020, nel procedimento 41691/2019 avente ad oggetto locazione restituzione somme, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ Il Tribunale di Roma, Sezione VI, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria pretesa, istanza, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede: 1) rigetta, per le ragioni di cui in motivazione, la condictio indebiti;
2) accoglie, per quanto di ragione, la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna la parte ricorrente a versare alle parti resistenti in solido l'importo di euro 9.510,00, per il godimento e la disponibilità dell'immobile dal Marzo 2018 al Luglio 2018, oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze al soddisfo effettivo, nonché di
€ 7.933,41 a titolo di oneri condominiali non versati nel periodo 2013 – 2018, oltre interessi al saggio legale dal deposito della domanda riconvenzionale al saldo;
3) condanna la parte ricorrente al rimborso in favore della parte resistente delle spese di lite che liquida, d'ufficio, in euro 4.200,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge. Sentenza pubblicata con la sottoscrizione da parte del Giudice nel verbale d'udienza . Roma lì 20 maggio 2020 F.to Il G.U.” .
Nel giudizio di primo grado in esito alla cessazione di un Parte_1
rapporto di locazione immobiliare, aveva richiesto, quale conduttore, la condanna di Acierno – ST, locatori, al pagamento dell'importo di €
35.960,50 per indebita percezione o, in subordine, per presunto indebito pag. 2/9 arricchimento per aver lui corrisposto oneri accessori e quote condominiali, non dovute. I locatori Acierno – ST effettuavano domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell' al pagamento di complessivi € 17.443,41 dei Pt_1 quali: € 9.510,00 complessivi quale indennità di occupazione dell'immobile locato per i canoni da marzo 2018 a Luglio 2018, ciascuna per € 1.902,00 ed €
7.933,41 complessivi per oneri condominiali non versati nel periodo 2013 –
2018.
All'udienza indicata del 20.05.2020 la causa veniva decisa col rito locativo e la lettura del dispositivo.
Con ricorso del 13.10.2020, notificato per via telematica in data 20.11.2020, proponeva appello verso tale sentenza contestandola Parte_1
sotto vari profili.
A seguito dell'atto d'appello si costituivano e CP_1 CP_3
che impugnavano il ricorso in appello perché inammissibile ed
[...]
infondato in fatto e diritto chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 13.11.2020 veniva fissata l'udienza di discussione del 10.02.
2021 e,non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusione e discussione del 19.11.2025 ai sensi degli artt. 437 e 447 bis c.p.c..
Le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza indicata, ex art. 127 ter c.p.c.,
e la Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.

1-violazione dell'art.5 del D.Lgs 4/3/2010 n. 28 per violazione della condizione di procedibilità nella parte in cui il Tribunale ha deciso ed accolto la domanda riconvenzionale;

§.

2-violazione dell'art. 210 c.p.c. per non aver il Tribunale disposto l'ordine di esibizione di documenti ai sensi dell'art. 210 c.p.c.; pag. 3/9 §.

3-violazione dell'art. 115 c.p.c. in relazione agli artt. 230 e 244 c.p.c. per la mancata ammissione da parte del Tribunale delle richieste istruttorie attoree, quali l'interrogatorio formale e la prova per testi;

§.

4-violazione degli artt. 9 e 79 della L.27/7/1978 n. 328 in relazione ai criteri relativi alla valutazione delle prove ed al prudente apprezzamento di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c. e carenza assoluta di motivazione, con riguardo alla debenza o meno di oneri accessori condominiali da parte del conduttore Pt_1
§.

5- violazione dell'art. 2041 c.c. in relazione ai criteri relativi alla valutazione delle prove ed al prudente apprezzamento di cui agli artt. 115 e 116 c.p.c. per il mancato accoglimento da parte del Tribunale della domanda di pagamento di somme a titolo di cui ai motivi esposti.
La Corte così ragiona
In ordine al primo motivo d'appello ritiene la Corte che, secondo le Sezioni
Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 3452 del 2024), la mediazione obbligatoria non è una condizione di procedibilità per la domanda riconvenzionale, ma solo per l'atto introduttivo del giudizio principale. Una volta avviato il processo, il convenuto può presentare una domanda riconvenzionale senza dover esperire un nuovo e separato tentativo di mediazione.
Il motivo va quindi disatteso.
In ordine al secondo motivo d'appello il Tribunale ha ritenuto non disporre l'ordine d'esibizione dei bilanci e riparti del Condominio dal 1994 al 2013 non sussistendone i presupposti e la parte ricorrente, non ha Controparte_4
provato il pagamento degli oneri condominiali di cui si richiedeva la parziale restituzione, tramite le apposite rimesse bancarie o ricevute di pagamento Il
“Non si può infatti chiedere al Tribunale di sostituirsi in un obbligo che la legge impone in capo all'attore: provare e documentare la propria domanda. Non può
pag. 4/9 controparte aver ignorato la disposizione dell'art. 1129 c.2 C. C. che prevede il diritto di ogni interessato a consultare i registri condominiali di cui all'art. 1130
n.7 Cod. Civ. ovvero il registro verbali assemblee e contabilità”.
Questa Corte ritiene di fare propria la motivazione del Tribunale sussistendone i presupposti.
Il motivo va quindi disatteso.
Con riguardo al terzo motivo relativo alla mancata ammissione della prova testimoniale ed interrogatorio formale, osserva il Collegio che il Tribunale, attesa la prevalenza della causa documentale, ha ritenuto ininfluenti le prove per testi e l'interrogatorio formale e ciò nei limiti del potere del Giudice di avvalersi della facoltà di scelta dei mezzi di prova.
Inoltre il motivo d'appello non risulta fondato per violazione di legge
Cassazione n.18742 / 2016 : “Quando il giudice di primo grado non abbia ammesso una prova costituenda o non abbia esaminato una prova documentale, la parte soccombente nel merito se ne deve dolere con apposito motivo di appello, nel quale deve dedurre e argomentare le ragioni dell''error in procedendo imputabile al primo giudice per la mancata ammissione e per l'omesso esame, e non può limitarsi semplicemente alla riposizione della istanza di ammissione della prova costituenda o di esame del documento. Ne consegue che avverso la sentenza di appello che non abbia ammesso la prova o esaminato il documento quella stessa parte non può dolersi con il ricorso per cassazione della violazione dell'art. 115 c.p.c. da parte del giudice d'appello, il quale legittimamente si è disinteressato e doveva disinteressarsi dell'istanza probatoria e del documento in mancanza di appello sul punto dell'omessa ammissione o dell'omesso esame da parte del primo giudice”.
Il motivo deve ritenersi respinto.
pag. 5/9 I successivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
Ritiene la Corte che dai bilanci e documentazione esibita dall'appellata per il pagamento degli oneri condominiali si evince che dalle voci di spesa addebitabili al ricorrente devono essere escluse le spese di amministrazione, assicurazione, posta, spese legali, IMU etc. per implicito riconoscimento che non competono al locatario, e quelle di manutenzione ordinaria dovute a vetustà, sostituzione di impianti perché di carattere straordinario.
Come indicate nelle seguenti relazioni:
- relazione 2018: punto 6, € 3.916,56 “interventi e materiale elettrico .. condizioni fatiscenti e necessario di una completa revisione …”; punto 7, € 31.351,71 “manutenzione ordinaria fabbricato … numerose perdite d'acqua dai tetti … fabbricato 95 anni”; punto 9, € 3.674,84 “manutenzione sbarra cancello
… sostituito il martinetto”;
- relazione 2017 (doc. 31): punto 6, € 6.300,77 “interventi e materiale elettrico … già segnalato essere in condizioni fatiscenti …”;
- relazione 2016 (doc. 32): punto 6, € 3.592,42 “interventi e materiale elettrico … citofoni in condizioni fatiscenti”; punto 7, € 16.309,19 “manutenzione ordinaria fabbricato … minore necessità di riparazioni per infiltrazioni d'acqua”; punto 9,
€ 1.862,66 “manutenzione cancello e sbarra … sostituzione per rottura della pompa e del martinetto del cancello”; “punto 18, € … fornitura e posa in opera del corrimano di sicurezza … degli sportelli … contatori”;
- relazione 2015: manutenzione ordinaria fabbricato, € 36.005,13 “Nella voce 7 … impermeabilizzazioni del terrazzo scale I, IV e IX per gravi infiltrazioni, la riparazione della rottura del discendente di via Pimentel e della scala I, la sostituzione per rottura della porta di un locale biciclette”.
Pertanto, tenuto conto che le voci di spesa in precedenza indicate riguardano la conservazione dell'immobile per cui non sono a carico del ricorrente, ed ammontano a complessivi € 111.889,39, la corrispondente quota di mm 8,22 pari a € 919,73 non può essere addebitata all'appellante.
pag. 6/9 Si osserva inoltre che la quota di € 700,00, quota speciale approvata dal condominio nell'Assemblea del 31.1.1981: “L'Assemblea approva all'unanimità di elevare le quote aggiuntive per gli appartamenti utilizzati ad uso ufficio o ad attività commerciali …”è attribuita ai proprietari per la sola destinazione ad uso diverso degli appartamenti.
Tale imputazione avente carattere atipico, sorta per accordo tra i proprietari ed inserita in un conto separato “Gestione Introiti” e non nella Gestione delle quote ordinarie e costi condominio, costituitasi per accordo tra proprietari nel rapporto con gli altri condomini ed essendo previsto nel contratto di locazione l'imputazzione a carico del conduttore delle sole quote ordinarie, non può imputarsi alla parte conduttrice.
Va pertanto detratta dalle quote condominiali richieste per € 7.933,41 da e la somma di € 3.500,00 (€ 700,00 all'anno CP_1 Controparte_5
come bilanci dal 2013 al 2018), nonché l'importo indicato di € 919,73 per un totale di € 4.419,79, rimanendo a favore dei locatori la somma di € 3.513,68 con la condanna di al pagamento in via solidale a favore Parte_1
degli stessi oltre interessi come per legge dal dì della domanda.
I rimanenti motivi vanno assorbiti.
La sentenza gravata va, in parziale accoglimento dell'appello, riformata in tal senso.
Osserva la Corte che in caso d'accoglimento anche parziale dell'appello e di conseguenza di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere pag. 7/9 deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso quindi il parziale accoglimento dell'appello ed, in ogni caso, la soccombenza di , in atti, comunque sempre tenuto al Parte_1
pagamento per canoni di locazione e differenze oneri accessori, la Corte ritiene di condannare la parte appellante alle spese del doppio grado.
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa non superiore a €.15.000,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, in € 2.184,00 (fase studio € 567,00, fase introduttiva € 461,00, fase istruttoria € 200,00 e fase decisionale € 956,00) oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e C.P.A.; quelle di primo grado vanno liquidate secondo il 37/2018 in € 2.738,00 di cui €
438,00 per fase studio, € 370,00 per fase introduttiva, € 1.120,00 per fase istruttoria ed €810,00 per fase conclusiva oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 CP_1 CP_3
, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7496/2020, così
[...]
provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della gravata sentenza, condanna solidalmente al pagamento, Parte_1
per gli oneri condominiali, come da motivazione, della minore somma di
€ 3.513,68 invece di quella precedentemente liquidata dal Tribunale di €
pag. 8/9 7.933,41, a favore di e ST oltre interessi Parte_2 CP_3 come per legge dal dì della domanda.
2) condanna , appellante, al pagamento, in favore Parte_1 della parte appellata, delle spese del doppio grado del giudizio, di cui quelle del presente grado, liquidate in in € 2.184,00 oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e C.P.A.; nonché quelle di primo grado in € 2.738,00 di cui € 438,00 per fase studio, € 370,00 per fase introduttiva, € 1.120,00 per fase istruttoria ed €810,00 per fase conclusiva oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 19/11/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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