N. R.G. 3127/2024 e 3159/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. RL DA Presidente
Dott. IR D'NE Consigliere rel.
Dott. Andrea Francesco Pirola Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nei procedimenti d'appello riuniti iscritti ai numeri di ruolo sopra riportati promossi da:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. , rappresentati e difesi dall'Avv. Walter Gatti ed C.F._2
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Como, via xx Settembre, n. 36, giusta procura speciale alle liti in atti
appellanti nella prima causa
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 [...]
(C.F. ), rappresentati e difesi dagli avvocati CP_2 C.F._4 pagina 1 di 18 PO ED e MO ZO ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in
Como, Via dei Mille n. 5, giusta procura speciale alle liti in atti
appellanti nella seconda causa
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per e Parte_1 Parte_2
in via principale: in parziale riforma dell'impugnata sentenza ed in accoglimento dei motivi di appello esposti nel procedimento n. 3127/2024 RG, determinare le parti comuni pertinenziali e regolamentarne l'uso nonché procedere a nuovo conguaglio tra le parti. Rigettare le domande così come formulate dai sig.ri e Controparte_1
nel procedimento n. 3158/2024 RG. Controparte_2
in via istruttoria:
Si chiede integrazione della CTU sui punti oggetto dei tre motivi di appello proposti dai sig.ri e . Parte_1 Parte_2
In ogni caso: spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio interamente refuse.
Per e Controparte_1 Controparte_2
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa ogni più opportuna declaratoria, così giudicare:
Nel merito: rigettare le domande così come formulate dai Sig.ri Parte_1
e e accogliere le domande formulate dai Sig.ri
[...] Parte_2
e così come già formulate e che Controparte_1 Controparte_2
di seguito si ripropongono:
A) riformare l'impugnata sentenza del Tribunale di Como - Giudice: dott. Lorenzo Azzi
- n. 402/2024 - Rep. n. 1778/2024, emessa nel giudizio n. 4655/2021 R.G. nella parte in cui ha assegnato a e in via indivisa tra loro, l'intera Parte_1 Parte_2 pagina 2 di 18 proprietà del bene immobile identificato al ▪ Catasto Terreni del Comune di Maslianico
(CO), particella n. 17 - ente urbano di are 10.65, per le ragioni dedotte in atti;

B) assegnare ai Sig.ri e , da una parte, e Controparte_1 Controparte_2
e dall'altra, i lotti così come predisposti dal Parte_1 Parte_2
progetto divisionale redatto in prime cure dal CTU, Geom. ovvero: Persona_1
“LOTTO A) attribuito ai signori e composto Parte_1 Parte_2
da unità abitativa attualmente identificata catastalmente con la p.lla 17 sub. 3, 701 e 7; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva destinata a posti auto a Sud/Ovest; quota del 50% della volumetria residua e delle aree di ingresso poste a valle e monte.
LOTTO B) attribuito ai signori e Controparte_1 Controparte_2
composto da unità abitativa attualmente identificata catastalmente con la p.lla 1226 sub.
3, 701 e 2; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva a Sud;
quota del 50% della volumetria residua delle aree di ingresso poste a valle e monte. Si precisa che al fine di determinare le quote esatte dei valori in base alle stime degli immobili, si rende imprescindibile un conguaglio pari ad €
29.000,00 (diconsi euro ventinovemila/00), a favore dei Sig.ri e Parte_1
le aree comuni potrebbero essere regolamentate sulla base di Parte_2
superfici destinate esclusivamente alla viabilità e/o alla manovra;
pertanto, vietarne la possibilità di sosta di automezzi e stabilire che l'eventuale necessità di occupazione temporaneo del suolo comune per manutenzioni dovranno essere comunicate reciprocamente tra le parti con largo anticipo, salvo emergenze non programmabili.
Resta altresì concessa l'opportunità di usufruire l'ingresso a monte come ingresso carraio per i Sig.ri e qualora volessero Parte_1 Parte_2
realizzare un posto auto all'interno della proprietà.”;
C) in subordine, nella sola eventualità di mancato accoglimento della domanda Sub B), predisporre nuovo progetto divisionale al fine della assegnazione degli immobili oggetto pagina 3 di 18 di giudizio, nonché assegnazione in via esclusiva, previo frazionamento, di porzioni dell'area di cui al Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO), particella n. 17 - ente urbano di are 10.65, che consentano ai Sig.ri e Controparte_1 Controparte_2
l'accesso pedonale e carraio alla loro proprietà, nonché la sosta e la manovra dei veicoli, così come attualmente avviene.
In via istruttoria: ove ritenuto opportuno/necessario, disporre integrazione e/o rinnovazione della CTU effettuata in primo grado.
In ogni caso: spese e competenze del grado interamente rifuse.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 402/2024 pubblicata il 09/04/2024 il Tribunale di Como così statuiva:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta, come meglio indicato in CTU (pagg. 12-13), che il compendio immobiliare oggetto della divisione è costituito dai seguenti beni immobili, tutti identificati al
Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO): a) foglio n.

3 - particella n. 1226 sub. 3 (già n. 16 sub. 3) – categoria: C/6 – classe: U - consistenza: mq 40 – superficie catastale: mq 45 - rendita catastale Euro 270,62; b) foglio n.

3 - particella n. 1226 sub.
701 (già n. 16 sub. 701) – categoria: A/2 – classe: U - consistenza: vani 9 – superficie catastale: mq 152 - rendita catastale Euro 1.487,40; c) foglio n.

3 - particella n. 1226 sub. 2 (già n. 16 sub. 2) – categoria: A/2 – classe: U - consistenza: vani 6 – superficie catastale: mq 116 - rendita catastale Euro 991,60; d) foglio n.

3 - particella n. 17 sub. 3
– categoria: C/6 – classe: U - consistenza: mq 39 – superficie catastale: mq 46 - rendita catastale Euro 263,86; e) foglio n.

3 - particella n. 17 sub. 701 (ex sub. 6) – categoria:
A/2 – classe: U - consistenza: vani 7 – superficie catastale: mq 133 - rendita catastale
Euro 1.156,86; f) foglio n.

3 - particella n. 17 sub. 7 (ex sub. 4 e 5) – categoria: A/3 –
pagina 4 di 18 classe:

1 - consistenza: vani 4 – superficie catastale: mq 96 - rendita catastale Euro
309,87; nonché dai seguenti beni immobili, identificati al Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO): g) particella n. 1226 (ex 16/d) - ente urbano di are 7.30; h) particella n. 17 - ente urbano di are 10.65;
- accerta che le rispettive quote su tali beni, non contestate, sono quelle suindicate sub
“Svolgimento del processo”
- dispone lo scioglimento della comunione ereditaria dei beni come sopra indicati e, per
l'effetto, assegna:
- a e in via indivisa tra loro, l'intera proprietà dei Parte_1 Parte_2
beni immobili così identificati:
▪ Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO), particella n. 17 - ente urbano di are
10.65; ▪ Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n.
17 sub. 3 – categoria: C/6 – classe: U - consistenza: mq 39 – superficie catastale: mq 46
- rendita catastale Euro 263,86;
▪ Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n. 17 sub.
701 (ex sub. 6) – categoria: A/2 – classe: U - consistenza: vani 7 – superficie catastale: mq 133 - rendita catastale Euro 1.156,86;
- a l'intera proprietà del bene immobile così identificato: Parte_1
Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n. 17 sub. 7
(ex sub. 4 e 5) – categoria: A/3 – classe:

1 - consistenza: vani 4 – superficie catastale: mq 96 - rendita catastale Euro 309,87;
- a e , in via indivisa tra loro, l'intera proprietà Controparte_1 Controparte_2
dei beni immobili così identificati:
▪ Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO), particella n. 1226 (ex 16/d) - ente urbano di are 7.30; ▪ Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n. 1226 sub. 3 (già n. 16 sub. 3) – categoria: C/6 – classe:
pagina 5 di 18 U - consistenza: mq 40 – superficie catastale: mq 45 - rendita catastale Euro
270,62;
▪ Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n. 1226 sub. 701 (già n. 16 sub. 701) – categoria: A/2 – classe: U - consistenza: vani 9 – superficie catastale: mq 152 - rendita catastale Euro 1.487,40;
▪ Catasto Fabbricati del Comune di Maslianico (CO), foglio n.

3 - particella n. 1226 sub. 2 (già n. 16 sub. 2) – categoria: A/2 – classe: U - consistenza: vani 6 – superficie catastale: mq 116 - rendita catastale Euro 991,60; condanna gli attori, in via solidale, a corrispondere ai convenuti, in via solidale, a titolo di conguaglio, l'importo di €33.023,00; compensa integralmente le spese di lite fra le parti;
pone le spese della consulenza tecnica d'ufficio e del visurista, come liquidate dal G.I., definitivamente a carico delle parti per metà ciascuna”.
In particolare, il Giudice di prime cure disponeva lo scioglimento della comunione ereditaria in relazione ai beni in atti specificati, ma respingeva l'ulteriore domanda proposta da e di regolamentazione dell'uso e di Parte_1 Parte_2
divisione delle aree pertinenziali scoperte e l'analoga domanda proposta dai convenuti e . Controparte_1 Controparte_2
Rilevava a tale riguardo che detta domanda, “se andasse intesa come sollecitazione, rivolta all'autorità giudiziaria, a regolamentare l'utilizzo della cosa comune per
l'impasse dovuta alla mancata formazione di una maggioranza, altro è lo strumento processuale (peraltro, di volontaria giurisdizione) previsto dal legislatore. Dall'altra, ove andasse intesa come istanza di divisione delle aree comuni, la legge prevede che sia possibile procedervi purché vi sia il consenso di tutti i partecipanti al condominio e non si renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino”.
pagina 6 di 18 Quanto al primo requisito, il Tribunale evidenziava che le posizioni delle parti erano tra loro inconciliabili.
Quanto al secondo, rilevava che “l'ausiliaria tecnica del giudice, infatti, ha previsto la necessità, allo scopo di dividere le aree comuni, di eseguire lavori per ben €30.000,00
(cfr. pagg. da 38 a 43) e si tratta di opere sulle quali le parti non solo non concordano ma che, stante il relativo costo, comporterebbero un deprezzamento del compendio immobiliare (la CTU stima in €989.773,80 il valore complessivo del compendio immobiliare con la divisione delle aree comuni rispetto al valore di €981.049,20 senza tale divisione, ma occorre tener conto del citato importo dei lavori edili funzionali alla ripartizione delle zone pertinenziali)”.
Pertanto, poiché la divisione richiesta avrebbe comportato una diminuzione del valore complessivo dell'area, oltre a non garantire una migliore efficienza, funzionalità e comodità di accesso ai fabbricati affermava che, allo stato, le aree comuni pertinenziali dovevano restare in comunione.
Avverso tale sentenza hanno interposto separati atti d'appello sia e Parte_1
che e , appelli poi riuniti ex art. Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
335 c.p.c.
All'udienza del 20 maggio 2025, svoltasi in forma cartolare, le cause riunite sono state rimesse in decisione al Collegio, previa assegnazione alle parti dei termini previsti dall'art. 352 c.p.c. e sono state decise nella camera di consiglio del 28 maggio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d'appello e lamentano che Parte_1 Parte_2
nella sentenza impugnata non siano state individuate le cosiddette “aree comuni” ritenute indivisibili (descritte a pag. 4 come “aree pertinenziali scoperte, destinate a pagina 7 di 18 giardino e parcheggio”): il primo giudice infatti “ha assegnato agli odierni appellanti
(attori in primo grado) l'intero mappale 17, senza che dal medesimo siano state stralciate le cosiddette “parti comuni indivisibili” ex art. 720 c.c., con l'aberrante risultato di un conguaglio erroneo, posto che gli appellanti si trovano a dover pagare tali aree comuni come se fossero state, viceversa, assegnate loro in via esclusiva” (così pag. 9 atto d'appello).
Con il secondo motivo lamentano l'erroneo calcolo del “conguaglio” di € 33.023,00, in quanto i mq oggetto di assegnazione “esclusiva” includono le stesse aree asseritamente destinate a restare in comunione.
Con il terzo motivo si dolgono del fatto che il primo Giudice, pur statuendo che le parti pertinenziali del compendio oggetto divisione sono destinate all'uso comune, non ha regolamentato l'uso paritetico richiesto da parte attrice.
Sotto altro profilo gli appellanti lamentano di aver tempestivamente dedotto nel giudizio di primo grado che i convenuti occupavano in via esclusiva, impedendone agli attori pari godimento, l' area prospicente i relativi garages e che avevano impedito l' accesso al giardinetto esistente tra i due edifici dove sono collocati i contatori del gas, legando l'apertura del cancelletto d' accesso;
sicché la domanda da loro svolta era per l'appunto diretta a consentire il “paritetico uso delle aree scoperte pertinenziali”.
Con un unico motivo, e hanno a loro volta Controparte_1 Controparte_2
censurato la sentenza, lamentando che il Giudice di prime cure abbia erroneamente assegnato ai coniugi e , in via indivisa tra loro, Parte_1 Parte_2
l'intera proprietà della particella 17 e ai coniugi e Controparte_1 CP_2
, in via indivisa tra loro, l'intera proprietà della particella n. 1226, senza
[...]
pagina 8 di 18 provvedere all'individuazione, al frazionamento e all'accatastamento di parti dell'area comune.
Sostengono che in tal modo l'assegnazione dell'intero terreno al mappale 17 ai coniugi e , il cui confine è in aderenza all'edificio di Parte_1 Parte_2
abitazione dei convenuti comporterà che questi non possano nemmeno più accedere alla loro abitazione senza passare attraverso la particella assegnata a controparte. Di qui la necessità di provvedere quantomeno al frazionamento di parte del mappale 17, come già indicato dal CTU nel giudizio di primo grado.
Rilevano poi che il giudizio circa la maggiore o minore comodità nell'uso della cosa comune per effetto della divisione deve essere formulato in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva.
Pertanto, considerato che nessuna delle parti ha manifestato contrarietà all'esecuzione delle opere previste dalla CTU per il miglior godimento degli immobili proponendo, semmai, solo dei correttivi;
che parte delle opere che il CTU ha indicato come da realizzarsi sono, in ogni caso, necessarie, al fine di rendere indipendenti e autonome le due abitazioni;
che infine l'esecuzione delle opere comporterebbe un aumento di valore del compendio immobiliare, hanno concluso chiedendo di assegnare ai coniugi e , da una parte, e e Controparte_1 Controparte_2 Parte_1 Pt_2
dall'altra, i lotti così come predisposti dal progetto divisionale redatto in prime
[...]
cure dal CTU, Geom. . Persona_1
Tutto ciò premesso, la Corte osserva quanto segue.
Le parti in causa concordano sull'erroneità della pronuncia nella parte in cui ha attribuito ai coniugi e , in via indivisa tra loro, Parte_1 Parte_2
pagina 9 di 18 l'intera proprietà dell'area di cui al Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO), particella n. 17.
In effetti, come si evince dalla rappresentazione grafica dello stato dei luoghi riportata da entrambe le parti nei loro scritti difensivi, l'assegnazione ai coniugi Parte_1
e dell'intero terreno identificato al mappale 17, in assenza
[...] Parte_2
della previsione dell'individuazione, frazionamento e accatastamento delle parti comuni dell'area di cui al Catasto Terreni del Comune di Maslianico (CO), particella n. 17, comporta che ai coniugi e siano assegnate per Parte_1 Parte_2
intero le parti comuni di cui al mappale 17, rendendo di fatto ineseguibile la divisione, nei termini indicati nella sentenza impugnata;
sicché le censure svolte al riguardo da entrambe le parti meritano accoglimento.
Di conseguenza, in accoglimento dei congiunti motivi d'appello proposti da Parte_1
e e da e , la sentenza
[...] Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
di primo grado deve essere riformata nella parte in cui ha assegnato a Parte_1
e l'intero terreno identificato al mappale 17.
[...] Parte_2
Le parti dissentono, invece, sulla correttezza del progetto divisionale delle parti comuni, predisposto dal CTU nel giudizio di primo grado: mentre i coniugi e Controparte_2
ritengono che tale progetto sia meritevole di accoglimento, Controparte_1
e hanno contestato gli esiti della CTU e chiedono Parte_1 Parte_2
un supplemento di indagini.
A tale riguardo si osserva quanto segue.
Il progetto divisionale predisposto dal CTU è diretto ad evitare “che con la divisione si apporti una diminuzione di valore ai beni stessi seppur necessita di attività propedeutiche alla divisione;
che garantisca una totale indipendenza di accessi cosicché
pagina 10 di 18 non vi siano parti comuni fuorché lo stretto necessario per l'ingresso pedonale e carraio ad entrambe le unità abitative” (così pag. 38 relazione CTU).
Nello specifico il progetto prevede, fermo restando la suddivisione delle abitazioni così come attualmente vengono utilizzate dalle parti, che:
- la dividente tra il mappale 17 e 1226, che attualmente si sovrappone con l'edificio 2, viene traslata più centralmente, parallela all'edificio LOTTO A ed a una distanza di circa 5,00 dallo stesso immobile, come da schema indicativo di seguito riportato;

- l'ingresso a monte rimane invariato, comune ad entrambi i dove attualmente Pt_3
accedono pedonalmente entrambe le unità abitative e dove insiste l'accesso carraio all'unità abitativa “2”. In corrispondenza di detto accesso rimarrà comunque la possibilità di poterlo usufruire come ingresso carraio per l'unità abitativa “1” qualora si volesse realizzare un posto auto all'interno della proprietà;
- il contatore del gas di Parte Attrice che attualmente ricade all'interno dell'area da assegnare a Parte Convenuta dovrà essere spostato su muro di recinzione, fruibile dall'esterno;
- il cancello di ingresso all'unità abitativa da assegnare a Parte Convenuta, posto a valle, dovrà essere parallelo all'allineamento esistente ma arretrato di circa 4,00 mt, delimitando un'area di pertinenza da assegnare in via esclusiva all'abitazione Pt_4
2, come da schema indicativo di seguito riportato;
- l'area di pertinenza esclusiva da
[...]
assegnare all'abitazione dovrà essere ricavata nella parte di giardino posto a Pt_5
Sud/Ovest, da schema indicativo di seguito riportato;

- l'ingresso a valle ampliato resterà comune ad entrambi i destinato Pt_3
esclusivamente all'ingresso pedonale e delle autovetture all'interno dei suddetti LOTTI.
Eventuali necessità di occupazione del suolo comune per manutenzioni dovranno essere comunicate reciprocamente tra le parti con largo anticipo, salvo emergenze non programmabili”. (così pagg. 38-39 relazione peritale).
pagina 11 di 18 Il CTU ha quindi concluso che “così facendo i LOTTI formati saranno ben distinti senza parti in comune ad eccezion fatta delle aree destinate alla viabilità interna e/o di manovra”.
Il CTU ha da ultimo precisato che l'attività propedeutica alla divisione delle parti comuni richiede l'esecuzione di opere (indicate alle pagg. 42-43) dell'ammontare di circa euro 30.000,00 e ha aggiunto che, in seguito alla divisione, si renderà necessario disporre un conguaglio in favore di parte attrice (gli appellanti e Controparte_3
) di euro 29.000,00. Parte_2
In relazione alle critiche mosse dal consulente tecnico di parte attrice (i coniugi e ) inerenti la sproporzione delle aree assegnate al Controparte_3 Parte_2
lotto B) a svantaggio di quelle del lotto A); la svalutazione dell'appartamento sottotetto del lotto A); l'ammontare dei costi divisionali e la necessità di effettuare ulteriore modifica dei luoghi (quali l'arretramento di un cancello posto dai coniugi ad occupazione di aree pertinenziali comuni), il CTU ha così Parte_6
replicato:
“Lette le osservazioni esposte dal Tecnico di Parte, il CTU considera, che in merito alle richieste di meglio specificare:
- le posizioni della dividente tra il mappale 17 e 1226 e dell'arretramento del cancello carraio posto a valle;
recependo l'osservazione integra parzialmente la Perizia finale;

- la collocazione del contatore del gas di Parte Attrice;
sarà identificata dalla società erogante il servizio come specificato a pagina 40.
Capitolo “valore di mercato” di pagina 39
2)In ordine al suddetto punto il CTU ritiene di integrare parzialmente la Perizia finale ovvero, di determinare un valore per i nuovi posti auto da realizzarsi in corrispondenza del LOTTO 1 mentre, il valore dell'area esterna pavimentata destinata al LOTTO 2 non sarà oggetto di variazione in quanto soggetta a determinazione in base alla vetustà. pagina 12 di 18 Si ritiene che l'appartamento al piano sottotetto del LOTTO A non venga svalutato;

l'appartamento viene valutato in base alle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche di come si presenta allo stato attuale ovvero ricompreso all'interno del LOTTO e il progetto divisionale non causa svalutazione di merito poiché l'ipotetica commerciabilità del solo appartamento posto al Piano Sottotetto allo stato di fatto è imprescindibile da modifiche interne che comportano una divisione dall'appartamento del Piano Terra.
Relativamente alle osservazioni del CTP, riferite alla scelta di realizzare dei posti auto in corrispondenza del giardino del a fronte degli spazi esterni esistenti posti a Pt_7
valle, il CTU ribadisce quanto esposto in perizia affermando che lo scopo del progetto di divisione è quello di assegnare ad ogni proprietario dei beni che, oltre a rispettare il valore venale delle corrispondenti quote di proprietà, determini delle unità organiche ed autonomamente fruibili [….]
Inoltre, i posti auto da realizzare nell'area di pertinenza del accrescono il Pt_7
valore dell'unità immobiliare, conseguendo un collegamento diretto all'interno della proprietà e un maggiore agio di manovra” (così pagg. 44-45 CTU).
Ciò posto, ritiene la Corte che le conclusioni cui è pervenuto il CTU nel giudizio di primo grado siano senz'altro condivisibili, in quanto – come congruamente osservato nella relazione peritale - “i A e B predisposti quali progetto di divisione con Pt_3
conguaglio in denaro, formano delle unità organiche ed autonomamente fruibili che tengono conto delle richieste di assegnazione formulate (mappale 17 per gli ATTORI e mappale 1226 per i CONVENUTI), ma principalmente vengono formate delle aree di pertinenza esclusive, distinte ed autonome all'interno dei rendendo di fatto le Pt_3
aree comuni d'accesso a valle e a monte destinate esclusivamente alla viabilità interna
e/o di manovra;
evitando che con la divisione si determini una diminuzione di valore dei beni stessi seppur necessitanti di attività propedeutica alla divisione, a carico in parti eguali alle Parti, quantificata in circa € 30.000,00 (diconsi euro trentamila/00), oltre pagina 13 di 18 IVA, contributo previdenziale, imposte, tasse ed oltre ad atto di asservimento volumetrico”.
In conclusione, il progetto divisionale predisposto dal CTU appare senz'altro condivisibile, perché consente di predisporre due lotti distinti, formando anche aree di pertinenza esclusive, che tengono conto delle esigenze rappresentate dalle parti di pervenire alla divisione dei due fabbricati e delle aree comuni, attraverso l'esecuzione di lavori, indicati nella misura di euro 30.000,00, che non comportano un deprezzamento degli immobili, ma anzi ne aumentano i rispettivi valori.
Per tali motivi, in integrale accoglimento dell'appello proposto da e Controparte_1
e, in parziale riforma della sentenza impugnata, si reputa corretto Controparte_2
disporre lo scioglimento della comunione ereditaria, secondo il progetto divisionale predisposto dal CTU nel giudizio di primo grado, così formulato:
“LOTTO A attribuito a PARTE ATTRICE, signori e Parte_1 Pt_2
composto da unità abitativa attualmente identificata catastalmente con la
[...]
p.lla 17 sub. 3, 701 e 7; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale
d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva destinata a posti auto a Sud/Ovest; quota del 50% della volumetria residua e delle aree di ingresso poste a valle e monte.
LOTTO B attribuito a PARTE CONVENUTA, signori e Controparte_1
composto da unità abitativa attualmente identificata Controparte_2
catastalmente con la p.lla 1226 sub. 3, 701 e 2; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva a Sud;
quota del
50% della volumetria residua delle aree di ingresso poste a valle e monte.
Si precisa che al fine di determinare le quote esatte dei valori in base alle stime degli immobili, si rende imprescindibile un conguaglio pari ad € 29.000,00 (diconsi euro ventinovemila/00), a favore di Parte Attrice”. pagina 14 di 18 Deve poi porsi a carico dei condividenti l'onere di provvedere, in parti uguali tra loro, all'esecuzione delle opere propedeutiche alla divisione, consistenti, come precisato a pag. 42 della relazione peritale, “oltre all'aggiornamento della scheda catastale riguardante il Piano Primo identificato con p.lla 17 sub 2 e l'atto di asservimento volumetrico”, nella “realizzazione di nuova area di pertinenza da assegnare a Parte
Attrice rimozione di recinzione esistente compreso stoccaggio nell'abito del cantiere e successivo reimpiego;
demolizione di muretto esistente, pulizia e smaltimento del materiale di risulta;
scavo in sezione ristretta dell'area oggetto di intervento compreso di analisi del terreno e smaltimento dell'eccedenza in discariche autorizzate;
realizzazione di rete scarico raccolta acque, collegamento con la rete esistente e predisposizione di impianto elettrico;
realizzazione di fondazioni e muri di contenimento in c.a. compreso di progetto e calcoli strutturali;
posa in opera di recinzione in ferro recuperata ed eventualmente adattata ed integrata;
massetto in calcestruzzo per la posa in opera di nuova pavimentazione in pietra opus incertum;
- arretramento di recinzione
e cancelli ingresso a valle rimozione di cancelli e recinzione esistente compreso stoccaggio nell'abito del cantiere e successivo reimpiego;
demolizione di muretto esistente, pulizia e smaltimento del materiale di risulta;
chiusura e delimitazione della
1; rimozione Parte_5
della pavimentazione esterna e scavo in sezione ristretta per la formazione della nuova recinzione compreso di analisi del terreno e smaltimento del materiale di scarto eccedente presso le discariche autorizzate;
realizzazione di rete scarico raccolta acque, collegamento con la rete esistente e predisposizione di impianto elettrico;
realizzazione di fondazioni e muretto di recinzione;
posa in opera di recinzione in ferro recuperate ed eventualmente adattata ed integrata;
posa in opera di cancello carraio e cancello pedonale precedentemente recuperati;
ripristino della pavimentazione in pietra opus incertum;

pagina 15 di 18 spostamento contatore gas unità abitativa LOTTO 1 spostamento del contatore gas sulla recinzione perimetrale accessibile dalla via pubblica previo sopralluogo ed indicazioni della società erogante;
scavo in sezione ristretta nel terreno retrostante la nicchia esistente fino al muro di recinzione;
demolizione del muro per la realizzazione di nicchia avente dimensione indicate dalla società erogante;
richiesta di permessi e pagamenti di interventi (questi esclusi dal presente conteggio);
- nuova recinzione di divisione tra i due recinzione di delimitazione dei LOTTI Pt_3
A e B da realizzare con paletti posati nel terreno e rete plastificata a maglia romboidale intrecciata a semplice torsione avente h. 125 mm;
- onorario tecnico professionale relativo all'istruttoria delle pratiche riferite alle opere necessarie;
progettazione
Direzione lavori, sicurezza, analisi terre, eventuale progetto strutturale delle murature ecc.ecc. - onorario tecnico professionale relativo all'istruttoria delle pratiche catastali riferite alle opere realizzate”, opere quantificate in circa € 30.000,00, oltre IVA, contributo previdenziale, imposte e tasse.
L'esito della lite e la natura della controversia (giudizio di divisione svolto nel comune interesse delle parti in causa con attribuzione dei beni in natura ad entrambi i condividenti secondo le rispettive quote) giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
Le spese della CTU svolta nel giudizio di primo grado debbono essere poste a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna, fatta salva la solidarietà nei confronti del CTU.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, in parziale accoglimento dell'appello proposto da e Parte_1 Pt_2
pagina 16 di 18 e, in integrale accoglimento dell'appello proposto da e Pt_2 Controparte_1
, così provvede: Controparte_2
in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Como n. 402/2024 resa in data
09/04/2024 e pubblicata in pari data,
Assegna a e il A) composto da Parte_1 Parte_2 Pt_7
unità abitativa attualmente identificata catastalmente con la p.lla 17 sub. 3, 701 e 7; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva destinata a posti auto a Sud/Ovest; quota del 50% della volumetria residua e delle aree di ingresso poste a valle e monte;

Assegna a e ilcomposto Controparte_1 Controparte_2 Pt_8
da unità abitativa attualmente identificata catastalmente con la p.lla 1226 sub. 3, 701 e 2; area circostante adibita a giardino, camminamenti e scale d'accesso; nuova area di pertinenza esclusiva a Sud;
quota del 50% della volumetria residua delle aree di ingresso poste a valle e monte;

pone il pagamento delle opere occorrenti per la divisione delle parti comuni, specificate in parte motiva, a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna;

accerta e dichiara che e sono tenuti a Controparte_1 Controparte_2
versare a e un conguaglio di € 29.000,00; Parte_1 Parte_2
conseguentemente subordina l'effetto traslativo al versamento del suddetto conguaglio;

ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della presente sentenza;

conferma per il resto la sentenza impugnata;

pagina 17 di 18 dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio;

pone le spese della CTU espletata nel giudizio di primo grado a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna, fatta salva la solidarietà nei confronti del CTU.
Così deciso in Milano, in camera di consiglio, il 28 maggio 2025
Il consigliere est
IR D'NE
Il Presidente
RL DA
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