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Sentenza 21 luglio 2025
Sentenza 21 luglio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 21/07/2025, n. 20536 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 20536 |
| Data del deposito : | 21 luglio 2025 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 4072/2019 R.G. proposto da: PANORAMICA BALDUINA S.R.L., elettivamente domiciliata in ROMA V.G.P. DA PALESTRINA 63, presso lo studio dell’avvocata MANNI RI TI, che la rappresenta e difende -ricorrente- contro CONDOMINI DI VIA DELLA PINETA SACCHETTI 201 ROMA, IL IE -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 4303/2018 depositata il 22/06/2018. Udita la relazione svolta nella udienza pubblica del 20/03/2025 dal Consigliere Antonio Scarpa. Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale Aldo Ceniccola, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso. Udita l’Avvocata Maria Cristina Manni. Civile Sent. Sez. 2 Num. 20536 Anno 2025 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: SCARPA ANTONIO Data pubblicazione: 21/07/2025 2 di 11 FATTI DI CAUSA 1.- La sentenza impugnata n. 4303/2018 della Corte d’appello di Roma, depositata il 22 giugno 2018, è stata resa all’esito del giudizio di rinvio conseguente alla sentenza di questa Corte n. 15841/2011 del 19 luglio 2011. Il ricorso della OR BA s.r.l. è articolato in quattro motivi. Gli intimati Condominio di via della Pineta Sacchetti n. 201 di Roma e IE CI non hanno svolto attività difensive. 2.- Nell’esame delle vicende di causa, deve farsi perciò prioritario riferimento a quanto già deciso nella sentenza di questa Corte n. 15841/2011. IE CI, proprietaria di un box auto interrato compreso nel Condominio di via della Pineta Sacchetti n. 201 di Roma, deducendo che tale immobile fosse interessato da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal soprastante terrazzo-giardino a livello stradale di proprietà esclusiva della OR BA s.r.l., pur esso compreso nel complesso condominiale, citò con atto del 4 febbraio 1999 la società dinanzi al Tribunale di Roma per ottenerne la condanna ad eseguire le opere necessarie ad eliminare dette infiltrazioni ed a risarcirle i danni subiti. La società, assumendo che gli oneri ripristinatori dovessero regolarsi a norma dell’art. 1126 c.c., ponendone due terzi a carico del Condominio o dei singoli condomini proprietari dei locali sottostanti il lastrico, chiamò in causa il medesimo Condominio. Il Tribunale di Roma accolse la domanda della condomina CI, ordinando alla sola società convenuta, ritenuta unica responsabile, di eseguire le opere necessarie all'eliminazione delle infiltrazioni, quantificandone l'importo in € 3.280,91 oltre IVA e condannando la 3 di 11 OR BA s.r.l. al pagamento di € 1.399,20 a titolo di risarcimento dei danni. Su appello della società OR BA, la Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 2204/2005, ritenne applicabile l’art. 1126 c.c. e perciò ripartì gli oneri ripristinatori e risarcitori per due terzi a carico del Condominio ("e per esso, a carico dei proprietari condomini dei box sottostanti il lastrico di copertura") e per il restante terzo a carico dell'appellante. La sola condomina danneggiata CI propose ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, mentre la società OR BA resistette con controricorso e il Condominio non svolse difese. Il primo motivo del ricorso della CI, in particolare, censurò l’applicazione dell’art. 1126 c.c., ed invocò l’operatività dell’art. 2051 c.c. a carico della società OR BA, in maniera da sottrarre ad ogni partecipazione alle spese la ricorrente. La sentenza della Corte di cassazione n. 15841/2011 accolse il ricorso, dapprima precisando che il richiamo all’art. 2051 c.c. andasse ricondotto soltanto per esclusione logica dall’asserto della inoperatività dell’art. 1126 c.c., e poi affermando che trovasse applicazione il principio enunciato nei propri precedenti costituiti dalle sentenze n. 18194 del 14 settembre 2005 e n. 10858 del 5 maggio 2010. Secondo tali sentenze, allorché si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la 4 di 11 necessità della inerente manutenzione (nella specie, essendosi verificata l'usura della pavimentazione del cortile per effetto dell'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini), in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. La sentenza rescindente n. 15841/2011 reputò accertata in questa causa la dirimente situazione di fatto secondo cui l'usura della pavimentazione del cortile si era determinata a causa dall'utilizzazione che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, aggiungendo: “[n]on è di ostacolo all'applicabilità del principio di diritto sopra esposto la particolarità della fattispecie qui in esame in cui il lastrico di copertura, invece che condominiale, risulta di proprietà singolare: se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare - non importa se in base ad un titolo o per mera tolleranza - a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio stesso - da intendersi: oltre la proporzione di due terzi indicata nella sentenza di appello, sul punto non oggetto di impugnazione in questa sede - ma ciò non impedirà che comunque ritenersi equivalente - ai fini che qui interessano - la situazione del lastrico solare di proprietà ed uso singolari a quella in cui detta struttura sia di uso comune, così rimanendo identica la ratio decidendi posta a base della illustrata decisione di questa Corte.” La Corte d’appello di Roma, giudice di rinvio a seguito della riassunzione operata dalla condomina danneggiata, originaria attrice, IE CI, con la sentenza n. 4303/2018, ha ordinato alla OR BA s.r.l. ed al Condominio di via della Pineta Sacchetti n. 201 di eseguire le opere necessarie all’eliminazione delle 5 di 11 cause dell’infiltrazioni, il cui costo era stato determinato in € 3.280,91, ponendone l’onere per metà a carico del Condominio, “ed in particolare dei proprietari dei box” meglio identificati (“compresa la CI”) e per metà a carico della società “senza concorrere nell’altra metà”. I giudici di rinvio hanno per il resto “confermato” la sentenza impugnata (quella del Tribunale), “precisando che la somma dovuta (€ 1.399,20) alla CI dovrà essere corrisposta per la metà dalla OR BA, senza dover concorrere nella ripartizione dell’altra metà, e per la metà dai condomini del Condominio di via della Pineta Sacchetti n. 201, ed in particolare dai proprietari dei box (…)”. Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale Aldo Ceniccola, chiedendo l’accoglimento del ricorso. Ha depositato memoria altresì la ricorrente. MOTIVI DELLA DECISIONE 1.-Il primo motivo del ricorso della OR BA s.r.l., denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per omesso esame del fatto storico consistente nell’uso concorrente del cortile da parte della società OR BA s.r.l., in irriducibile contrasto con l’affermata utilizzazione esclusiva del cortile fatta dalla collettività dei condomini”. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., dell’art. 394 c.p.c. e dell’art. 384 c.p.c., per avere la sentenza di rinvio imputato alla OR BA s.r.l. la metà invece che un terzo degli oneri relativi alle spese di riparazione della pavimentazione e ai danni subiti dalla condomina IL. 6 di 11 Il terzo motivo del ricorso della OR BA s.r.l. denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per omesso esame del fatto consistente nell’uso del cortile per il transito e la sosta di autoveicoli, quanto all’addebito dell’onere inerente alla pavimentazione, la cui usura era stata determinata dall’uso esclusivo dei condomini. Il quarto motivo di ricorso censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 1125, 1123 e 1126 c.c., nonché dell’art. 394 c.p.c. e dell’art. 384 c.c., per avere la Corte d’appello in sede di rinvio imputato le spese e gli oneri per cui è causa “in particolare” ai condomini proprietari di locali e box sottostanti il cortile, anziché all’intera collettività condominiale, ed ancora imputato la quota della metà, anziché di un terzo ai medesimi condomini proprietari di locali e box sottostanti il cortile. 2. - A fronte della modesta entità economica della causa, la complessità e le assolute peculiarità delle questioni ancora devolute in questo giudizio di legittimità, avente ad oggetto la sentenza pronunciata in sede di rinvio dopo cassazione, discendono dal cooperare dei seguenti principi. 2.1. - Avendo la sentenza di questa Corte n. 15841/2011 disposto un rinvio c.d. prosecutorio alla Corte d'appello di Roma, il giudice di rinvio, per effetto dell’art. 329, comma 2, c.p.c., non poteva conoscere e decidere oltre quanto aveva costituito oggetto di esame nel giudizio di cassazione, delimitato dalle censure sollevate con i singoli motivi. La sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2204/2005 accolse l’appello della società OR BA e ripartì gli oneri ripristinatori e risarcitori, dedotti nella domanda di IE CI, per due terzi a carico del Condominio, “e per esso a carico dei 7 di 11 proprietari condomini dei box sottostanti il lastrico di copertura", e per il restante terzo a carico dell'appellante società. Propose ricorso per cassazione soltanto la condomina danneggiata CI, ricorso accolto nella sentenza della Corte di cassazione n. 15841/2011, la quale enunciò il principio che per la ripartizione delle spese di ripristino e per la determinazione del concorso al risarcimento dei danni dovesse trovare applicazione l’art. 1125 c.c. “oltre la proporzione di due terzi indicata nella sentenza di appello, sul punto non oggetto di impugnazione in questa sede”. 2.2. – A norma dell'art. 384, comma 1, c.p.c., il principio enunciato da Cass. n. 15841/2011 del 19 luglio 2011 (non in via meramente astratta, ma agli effetti della concreta decisione della lite) vincolava il giudice di rinvio, che ad esso doveva uniformarsi, così come vincola questa Corte, nuovamente investita del ricorso avverso la sentenza pronunziata dal giudice di rinvio, a giudicare muovendo dal medesimo principio enunciato, senza possibilità di modificarlo. In particolare, deve ritenersi che la sentenza di cassazione avesse vincolato il giudice di rinvio non solo in ordine ai principi di diritto affermati, ma anche in ordine alle questioni di fatto costituenti il presupposto necessario ed inderogabile della pronuncia espressa in diritto. Non era, pertanto, consentito al giudice di rinvio di ridiscutere la questione che, dovendosi procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, il quale funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di più singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese e del concorso nelle responsabilità, non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c., ma va fatta un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la 8 di 11 necessità della inerente manutenzione. Nella specie, la sentenza di cassazione n. 15841/2011 ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 c.c., perché l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, senza che a tale conclusione fosse di ostacolo la “particolarità della fattispecie” per cui il lastrico di copertura oggetto di causa è, invece che condominiale, di proprietà singolare della OR BA s.r.l. 3. - Essendo il giudice di rinvio investito della controversia esclusivamente entro i limiti segnati dalla sentenza di cassazione, non era consentito alla Corte d’appello di Roma un riesame dei presupposti di applicabilità del principio di diritto enunciato, né di procedere ad una diversa qualificazione giuridica del rapporto controverso o al rilievo d’ufficio di ogni altra questione che tendesse a porre nel nulla o a limitare gli effetti della sentenza rescindente in contrasto con il principio della sua intangibilità. 4.- Peraltro, essendo investita ora dal ricorso avverso la sentenza emessa in sede di rinvio, giacché viene in discussione la portata del "decisum" della sentenza di legittimità e occorre perciò verificare se il giudice di rinvio si sia uniformato al principio di diritto da essa enunciato, spetta a questa Corte interpretare la propria sentenza in relazione alla questione e al contenuto delle domande proposte in giudizio dalle parti (Cass. n. 19212 del 2005). 5. – Deve allora affermarsi che: a) avendo la sentenza di cassazione n. 15841/2011 accolto il ricorso dell’attrice condomina IE CI contro la sentenza d’appello n. 2204/2005, la quale aveva ripartito gli effetti delle statuizioni ripristinatorie e risarcitorie ponendoli per due terzi a carico del Condominio ("e per esso, a carico dei proprietari condomini dei box 9 di 11 sottostanti il lastrico di copertura"), e per il restante terzo a carico dell'appellante società OR BA;
b) avendo la stessa sentenza n. 15841/2011 deciso che la ripartizione dovesse operarsi in “applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.”, e cioè ponendo l’intervento di copertura del pavimento a carico di chi, facendone uso, determina la necessità di tale manutenzione, ovvero a carico della “collettività dei condomini”, essendo scorretta l’applicazione dell’art. 1126 c.c.; c) avendo la stessa sentenza n. 15841/2011 ravvisato l’interesse attuale e concreto della condomina IE CI, attrice vittoriosa, ad impugnare la sentenza d’appello n. 2204/2005, evidentemente anche nella parte in cui tale sentenza aveva posto a carico del Condominio i due terzi degli effetti della condanna ripristinatoria e risarcitoria, assumendo la ricorrente la posizione di terza avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio stesso;
non può certamente dirsi formatosi il giudicato interno ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c. su alcuno dei capi della sentenza n. 2204/2005 che avevano condannato il Condominio ai due terzi e la società OR BA ad un terzo. Il tenore delle censure del ricorso per cassazione di IE CI, implicando l’accertamento delle rispettive responsabilità del Condominio e della società OR BA e, quindi, del modo di essere del rapporto comune o della relazione dei due titoli giustificativi di dette responsabilità, comportava che, in base al combinato disposto degli artt. 329, comma 2, e 336, comma 1, c.p.c., l'impugnazione nei confronti della parte principale della decisione impedisse la formazione del giudicato interno sulla parte da essa dipendente. 10 di 11 6. – Sono allora fondati i primi tre motivi del ricorso della OR BA s.r.l., nella parte in cui risultano finalizzati a censurare la sentenza n. 4303/2018 della Corte d’appello di Roma, resa in sede di rinvio sulla riassunzione operata da IE CI, ove tale decisione ha ordinato alla OR BA s.r.l. di sostenere per la metà i costi delle opere di ripristino e di corrispondere la metà della somma dovuta alla CI. Ciò perché dall’applicazione analogica del criterio di ripartizione delle spese e del concorso di responsabilità di cui all’art. 1125 c.c., affermata dalla sentenza di cassazione rescindente n. 15841/2011, doveva discendere un esonero integrale della società dagli effetti della condanna, addossati alla collettività dei condomini in quanto effettiva utilizzatrice della pavimentazione. L’esito prefigurato non si infrange contro il divieto della reformatio in peius, nel senso che la società OR BA, la quale non propose a suo tempo ricorso incidentale, finisce per giovarsi dell’accoglimento del ricorso per cassazione proposto dalla CI, sottraendosi agli effetti della sentenza n. 2204/2005, che invece ne affermò il concorso in ragione di un terzo ex art. 1126 c.c. La condomina CI nel ricorso contro la sentenza d’appello n. 2204/2005 assunse, quale danneggiata nella sua proprietà esclusiva, la posizione di terza avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio e della società, e l’effetto devolutivo e espansivo della cassazione di cui alla sentenza n. 15841/2011 travolse perciò entrambi i capi di condanna. 7. – Il quarto motivo del ricorso della OR BA s.r.l. è conseguentemente inammissibile per difetto di interesse della ricorrente ad impugnare la statuizione della sentenza di rinvio riguardante la condanna “del Condominio di via della Pineta Sacchetti 11 di 11 n. 201, ed in particolare dei proprietari dei box … denominati dal I al IV e dall’XI al XXI, compresa la CI”. 8. – Vanno quindi accolti, nei sensi di cui in motivazione, i primi tre motivi di ricorso, mentre va dichiarato inammissibile il quarto motivo di ricorso. La sentenza impugnata va cassata nella sola parte in cui condanna la OR BA s.r.l., in ragione delle censure accolte, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può decidersi nel merito, rigettando le domande proposte da IE CI nei confronti della OR BA s.r.l. Alla luce della complessità delle vicende processuali che hanno connotato la lite, sussistono giusti motivi, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., nella formulazione qui applicabile (processo instaurato nel 1999), per compensare per intero tra le parti le spese dell’intero giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, i primi tre motivi di ricorso, dichiara inammissibile il quarto motivo, cassa, in ragione delle censure accolte, la sentenza impugnata nella parte in cui condanna la OR BA s.r.l., e, decidendo la causa nel merito, rigetta le domande proposte da IE CI nei confronti della OR BA s.r.l.; compensa per intero tra le parti le spese dell’intero giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2° Sezione civile
b) avendo la stessa sentenza n. 15841/2011 deciso che la ripartizione dovesse operarsi in “applicazione analogica dell’art. 1125 c.c.”, e cioè ponendo l’intervento di copertura del pavimento a carico di chi, facendone uso, determina la necessità di tale manutenzione, ovvero a carico della “collettività dei condomini”, essendo scorretta l’applicazione dell’art. 1126 c.c.; c) avendo la stessa sentenza n. 15841/2011 ravvisato l’interesse attuale e concreto della condomina IE CI, attrice vittoriosa, ad impugnare la sentenza d’appello n. 2204/2005, evidentemente anche nella parte in cui tale sentenza aveva posto a carico del Condominio i due terzi degli effetti della condanna ripristinatoria e risarcitoria, assumendo la ricorrente la posizione di terza avente diritto al risarcimento nei confronti del Condominio stesso;
non può certamente dirsi formatosi il giudicato interno ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c. su alcuno dei capi della sentenza n. 2204/2005 che avevano condannato il Condominio ai due terzi e la società OR BA ad un terzo. Il tenore delle censure del ricorso per cassazione di IE CI, implicando l’accertamento delle rispettive responsabilità del Condominio e della società OR BA e, quindi, del modo di essere del rapporto comune o della relazione dei due titoli giustificativi di dette responsabilità, comportava che, in base al combinato disposto degli artt. 329, comma 2, e 336, comma 1, c.p.c., l'impugnazione nei confronti della parte principale della decisione impedisse la formazione del giudicato interno sulla parte da essa dipendente. 10 di 11 6. – Sono allora fondati i primi tre motivi del ricorso della OR BA s.r.l., nella parte in cui risultano finalizzati a censurare la sentenza n. 4303/2018 della Corte d’appello di Roma, resa in sede di rinvio sulla riassunzione operata da IE CI, ove tale decisione ha ordinato alla OR BA s.r.l. di sostenere per la metà i costi delle opere di ripristino e di corrispondere la metà della somma dovuta alla CI. Ciò perché dall’applicazione analogica del criterio di ripartizione delle spese e del concorso di responsabilità di cui all’art. 1125 c.c., affermata dalla sentenza di cassazione rescindente n. 15841/2011, doveva discendere un esonero integrale della società dagli effetti della condanna, addossati alla collettività dei condomini in quanto effettiva utilizzatrice della pavimentazione. L’esito prefigurato non si infrange contro il divieto della reformatio in peius, nel senso che la società OR BA, la quale non propose a suo tempo ricorso incidentale, finisce per giovarsi dell’accoglimento del ricorso per cassazione proposto dalla CI, sottraendosi agli effetti della sentenza n. 2204/2005, che invece ne affermò il concorso in ragione di un terzo ex art. 1126 c.c. La condomina CI nel ricorso contro la sentenza d’appello n. 2204/2005 assunse, quale danneggiata nella sua proprietà esclusiva, la posizione di terza avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio e della società, e l’effetto devolutivo e espansivo della cassazione di cui alla sentenza n. 15841/2011 travolse perciò entrambi i capi di condanna. 7. – Il quarto motivo del ricorso della OR BA s.r.l. è conseguentemente inammissibile per difetto di interesse della ricorrente ad impugnare la statuizione della sentenza di rinvio riguardante la condanna “del Condominio di via della Pineta Sacchetti 11 di 11 n. 201, ed in particolare dei proprietari dei box … denominati dal I al IV e dall’XI al XXI, compresa la CI”. 8. – Vanno quindi accolti, nei sensi di cui in motivazione, i primi tre motivi di ricorso, mentre va dichiarato inammissibile il quarto motivo di ricorso. La sentenza impugnata va cassata nella sola parte in cui condanna la OR BA s.r.l., in ragione delle censure accolte, e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può decidersi nel merito, rigettando le domande proposte da IE CI nei confronti della OR BA s.r.l. Alla luce della complessità delle vicende processuali che hanno connotato la lite, sussistono giusti motivi, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., nella formulazione qui applicabile (processo instaurato nel 1999), per compensare per intero tra le parti le spese dell’intero giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie, nei sensi di cui in motivazione, i primi tre motivi di ricorso, dichiara inammissibile il quarto motivo, cassa, in ragione delle censure accolte, la sentenza impugnata nella parte in cui condanna la OR BA s.r.l., e, decidendo la causa nel merito, rigetta le domande proposte da IE CI nei confronti della OR BA s.r.l.; compensa per intero tra le parti le spese dell’intero giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2° Sezione civile