CASS
Sentenza 13 maggio 2026
Sentenza 13 maggio 2026
Commentario • 1
- 1. Rassegna delle massime della Cassazione civileAccesso limitatohttps://ntplusdiritto.ilsole24ore.com/ · 10 giugno 2026
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 13/05/2026, n. 14084 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 14084 |
| Data del deposito : | 13 maggio 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 6852/2020 R.G. proposto da: LA ON GI, MI GE RI, LA MARINA, elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO TRIESTE, N. 10, presso lo studio dell’avvocato EMANUELE BOCCONGELLI rappresentati e difesi dagli avvocati RI CICIRELLI e ALBERTO DI CAGNO;
- ricorrenti -
contro NE SA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NOMENTANA, N. 175, presso lo studio dell’avvocato ASTOLFO PELLEGRINI rappresentata e difesa dall'avvocato FR RANIERI;
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Oggetto Dott. MILENA FALASCHI Presidente CONDOMINIO Dott. ON SCARPA Consigliere Dott. RICCARDO GUIDA Consigliere Ud. 20/11/2025 Dott. LUCA VARRONE Rel. Consigliere Dott. REMO CAPONI Consigliere Civile Sent. Sez. 2 Num. 14084 Anno 2026 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: VARRONE LUCA Data pubblicazione: 13/05/2026 2
- controricorrente -
Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI BARI n. 1582/2019 depositata il 11/07/2019. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2025 dal Consigliere LUCA VARRONE;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. ST PE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso con rinvio alla Corte d’Appello di Bari;
uditi gli avvocati RI CICIRELLI per i ricorrenti e ALESSANDRO CASSIANI in delega dell’avv.to FRANCESCO PAOLO RANIERI per la controricorrente. FATTI DI CAUSA 1. SA AN, premesso di essere proprietaria di un appartamento ubicato all'interno del condominio in Fano, via Virgilio, n. 8, conveniva in giudizio i condomini LU AT, IN AT e NG MA AN al fine di ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi. L'attrice chiedeva anche il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del bene dal 2000 al 2007 quantificato in euro 8200 in relazione al valore locativo annuo stimato in euro 1200. 2. I convenuti si costituivano in giudizio e contestavano la fondatezza della domanda rilevando che il fabbricato condominiale originariamente appartenuto all'unico proprietario LO AN era stato da questi in parte donato ai propri figli AE ed NG MA ritenendo per sé un appartamento al primo piano, nonché il vano seminterrato oggetto della presente controversia come consacrato nell'atto pubblico di donazione del 28 Marzo 1975. 3 3. Il Tribunale rigettava la domanda. 4. SA AN proponeva appello avverso la suddetta sentenza. 5. Si costituivano nel giudizio d'appello gli originari convenuti chiedendo la conferma della sentenza impugnata. 6. La Corte d'appello di Bari accoglieva l'appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che l'area coperta del seminterrato era comune alle parti in causa così come i lastrici solari e il cortile interno accoglieva anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del locale seminterrato quale autorimesse e deposito, condannando gli appellati in solido tra loro a pagare all'appellante l'importo equitativamente quantificato per ciascun mese a far data dalla notifica della domanda di primo grado e sino alla data di pubblicazione della sentenza. Rigettava nel resto il gravame. Secondo la Corte d'appello, al fine della decisione, doveva esaminarsi l'atto notarile dell'8 Marzo 1975 avente ad oggetto la divisione tra LO AN e il figlio AE del bene in comproprietà come descritto nell'atto nel quale le parti avevano precisato che il donante rinunciava tra gli altri beni comuni alla titolarità dei beni oggetto del contendere. Il cortile interno, i lastrici solari e il vano seminterrato erano rimasti nella proprietà esclusiva di AE AN annessi alla proprietà dei suoi appartamenti mantenendo l'LO AN soltanto il diritto di sciorinare i panni e l'uso di un posto auto e, dunque, i beni originariamente di proprietà condominiale erano stati donati al figlio AE con l'unica riserva del diritto di affaccio sul cortile di sciorinamento dei panni e dell'uso del seminterrato limitatamente all'uso di un posto auto. 4 Successivamente AE AN aveva venduto ad NG MA AN e IO LU AT l'appartamento a lui pervenuto con l'atto di divisione comprensivo dei beni oggetto di causa e, a loro volta, i beni erano stati successivamente acquistati da SA AN con atto del dicembre del 2000. Dunque, la AN aveva acquistato una parte del compendio originario appartenuto al AE AN in virtù dell'atto di divisione-donazione del 1975 comprendente anche la proprietà del comune cortile interno, dei lastrici solari e del vano seminterrato, dunque, l'appello doveva essere accolto sul punto. Il primo acquirente - poi dante causa della AN -, infatti, aveva acquistato il compendio immobiliare che comprendeva tre appartamenti con tutti gli annessi accessori condominiali e, quindi, anche la proprietà dei beni contesi e se avesse voluto escludere dalla condominialità i suddetti beni avrebbe dovuto farne espressamente menzione nell'atto del 1991 rappresentante quello di provenienza della AN. Dunque, i beni oggetto della causa non erano stati esclusi dalla condominialità poiché in nessun atto notarile erano stati trasferiti in maniera autonoma. Il solo appartamento di LO AN era rimasto escluso dalla comproprietà. Il lastrico solare, i cortili e anche il seminterrato rientravano tra i beni in comune ex articolo 1117 codice civile e, dunque, non necessitavano di essere espressamente indicati nell'atto di trasferimento del 1991 attesa la presunzione legale di comproprietà, mentre al contrario avrebbero dovuto essere espressamente indicati per escluderli dalla vendita. 5 Doveva essere accolta anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del vano seminterrato quantificata in euro 70 per ogni mese a far andato dalla notifica della domanda. 7. IO LU AT, NG MA AN e IN AT hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di 8 motivi. 8. SA AN ha resistito con controricorso 9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste. 10. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. La censura riguarda l’ultrapetizione rispetto all'accertamento della proprietà comune dei lastrici solari e del cortile interno senza che vi fosse alcuna domanda di parte attrice. 1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato. La domanda originaria della AN era volta ad ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi con contestuale richiesta di risarcimento del danno per il mancato utilizzo del suddetto bene. La stessa controricorrente riconosce di non aver formulato la domanda accolta dalla Corte d’Appello e sostiene che, anche se non espressamente formulata, la domanda era implicitamente contenuta in quella espressamente avanzata, costituendone presupposto necessario. Tale tesi è manifestamente infondata. 6 Il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del "petitum" e della "causa petendi", sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell'azione ("petitum" o "causa petendi"), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ("petitum" immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ("petitum" mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori (Cass. Sez. 2, 21/03/2019, n. 8048, Rv. 653291 - 01). Nella specie, la Corte d’Appello ha affermato la proprietà comune di beni non ricompresi nella domanda proposta da SA AN con l’originaria citazione e, in tal modo, ha violato l’art. 112 c.p.c. pronunciando oltre il limite della pretesa e su beni diversi e ulteriori rispetto a quelli oggetto della citazione. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 codice civile. La Corte d'appello avrebbe erroneamente affermato che i diritti di condominio sul seminterrato dovessero essere regolati non soltanto dall'atto dell'8 Marzo 1975 ma anche nei successivi atti come quello del 1991 anche perché il seminterrato destinato ad autorimessa e scantinato va annoverato tra i servizi in comune ex articolo 1117 c.c.. Entrambi gli assunti sarebbero errati. In primo luogo, sarebbe stato violato il principio secondo cui il condominio sorge nel momento stesso in cui dall'edificio originario viene distaccato con trasferimento da un unico proprietario della prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e 7 separata. Nella specie il condominio è sorto con l'atto di distacco e donazione dell'8 marzo 1975 che escludeva dalla condominialità il vano seminterrato come previsto dall'articolo 3 del suddetto atto e dall'articolo 6 dove, peraltro, era pattuito espressamente che a AE AN veniva donato il piano seminterrato qualificato come bene oggetto di proprietà esclusiva e autonoma distinto dai diritti condominiali Pertanto, nei successivi atti di trasferimento e in particolare in quello del 1991, non doveva precisarsi che il vano seminterrato non era incluso tra i diritti condominiali. Inoltre, la Corte d'appello ha applicato il nuovo testo dell'articolo 1117 c.c. che individua le autorimesse tra le zone oggetto di proprietà condominiale mentre nel vecchio testo il piano seminterrato non era ricompreso in alcuna delle categorie suddette. Peraltro, in ogni caso il seminterrato non rientrava tra i beni di proprietà condominiale sussistendo un titolo contrario ex articolo 1117 c.c. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. La Corte d’Appello avrebbe omesso di esaminare circostanze decisive. La prima è rappresentata dall’atto del 2 Marzo 2001 con il quale AE AN ha alienato a AT IO LU e AT IN la quota ideale di un mezzo del locale garage al piano seminterrato. La seconda circostanza omessa è rappresentata dall'atto di vendita preliminare del 6 novembre 2000 sottoscritto e non disconosciuto da SA AN dove era espressamente prevista l'esclusione dell'intero piano seminterrato dalla vendita. Infine, sarebbe stata omessa la circostanza che 8 l'edificio di via Virgilio n. 28 era già stato frazionato e denunciato dai comproprietari costruttori al competente ufficio catastale non sei distinte schede ciascuna delle quali corrispondeva ad un'unità immobiliare compreso il locale seminterrato. 2.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati. Come evidenziato dal Procuratore generale, dall’atto di donazione e divisione dell’immobile oggetto di giudizio intercorso tra LO AN e il figlio AE in data 28.03.1975 si evince che sono stati attribuiti in proprietà esclusiva a AE AN tre appartamenti ed al padre LO un appartamento, con rinuncia (pienamente ammissibile ex Sez. 2, n. 18344 del 2015 Rv. 637194 - 01) da parte di quest’ultimo ad alcuni beni comuni, tra i quali il seminterrato oggetto del presente giudizio, rispetto al quale egli ha mantenuto il solo diritto d’uso di un posto auto. Successivamente TE AN ha ceduto ai coniugi LU AT, NG MA AN uno dei tre appartamenti oggetto della divisione posto al piano rialzato con atto del 30.12.1991. Questi ultimi hanno poi venduto con atto dell’11.12.2000, a SA AN il medesimo appartamento. La Corte d’Appello, dopo aver esaminato l’atto del 1975, che è quello istitutivo del condominio, e dopo aver evidenziato che il seminterrato era stato oggetto esplicita di cessione in proprietà esclusiva dal padre LO AN al figlio AE come indicato letteralmente nell’atto, ha poi erroneamente e contraddittoriamente ritenuto che il bene fosse di proprietà condominiale ai sensi dell’art.1117 c.c. in quanto non escluso dal 9 successivo atto di vendita. In particolare, secondo la Corte d’Appello, AE AN, nel 1991 al momento di cedere uno dei tre appartamenti ai coniugi LU AT, NG MA AN, avrebbe dovuto fare espressa menzione del seminterrato nell’atto per escludere la condominialità e riservarsi la proprietà. Tale ultima affermazione, come si è detto, è erronea e contraddice quanto espressamente affermato dalla stessa Corte d’Appello che ha evidenziato come il seminterrato era espressamente citato nell’atto del 1975 come di proprietà esclusiva di AE AN con facoltà di uso limitatamente ad un posto auto per il padre LO. L’errore della Corte d’Appello è duplice sia in relazione all’applicazione dell’art. 1117 c.c., nella versione ratione temporis applicabile prima delle modifiche di cui alla l.n. 220 del 2012, che non ricomprende nella presunzione di condominialità il seminterrato (nella specie adibito a deposito e autorimessa) sia in relazione alla sussistenza di un titolo contrario. Infatti, come evidenziato dal P.G. nelle sue conclusioni il seminterrato anche se adibito ad autorimessa oltre che a deposito, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (nella versione ratione temporis applicabile prima della modifica introdotta dalla l. n. 212 del 2012) non è un bene che si presume condominiale. Questa Corte, infatti con varie pronunce (Sez. 2, n. 10371 del 1997 Rv. 509109 – 01; Sez. 2, n. 23001 del 2019 Rv. 655243 - 02) - riferite alla versione della norma che deve essere applicata nel caso di specie - ha affermato che il locale autorimessa, anche se situato (come nella specie) nel perimetro dell’edificio condominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietà 10 comune elencati nell’art. 1117 cit., neppure sotto l’aspetto di «parte dell'edificio necessaria all’uso comune». Peraltro, in ogni caso, il seminterrato in base al titolo del 1975 era stato escluso dalla proprietà comune e la proprietà, al momento della costituzione del condominio, era riservata in via esclusiva a AE AN. Di conseguenza, al momento della vendita dell’appartamento al primo piano oltre a non operare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. vi era anche un titolo contrario in quanto, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza della divisione da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, non vi era stata tale destinazione che al contrario era stata espressamente esclusa, dovendosi di conseguenza ritenere che il bene fosse di proprietà esclusiva e non di proprietà comune dei condòmini (Cass. Sez. 2, 10/06/2025, n. 15528, Rv. 675814 - 01). Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni (Cass. Sez. 2, 31/05/2025, n. 14714, Rv. 675289 - 01). Alla luce di quanto detto deve essere esclusa la natura condominiale del seminterrato e devono condividersi le conclusioni del P.G. secondo cui al fine di accertare l’eventuale proprietà 11 comune è, quindi, determinante l'esame dei titoli di acquisto che si sono succeduti nel tempo a partire dal 1975. 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. La Corte d’Appello avrebbe erroneamente interpretato l'atto dell'8 marzo 1975 laddove la volontà delle parti resa palese dal senso letterale delle parole era già quella di far sorgere il condominio procedendo sia al distacco delle singole unità immobiliari sia alla regolazione dei rispettivi diritti di condominio infatti l'atto era intitolato distacco e donazione e proprio per l'effetto dell'attribuzione ai singoli originari due proprietari stante la necessità di individuare quali beni fossero comuni determinava espressamente i diritti condominiali enunciati all'articolo 3 che escludeva il piano seminterrato come peraltro specificato anche all'articolo 6. La suddetta interpretazione sarebbe confermata anche in base al criterio dell'interpretazione sistematica e del comportamento complessivo delle parti in quanto tutti si sono comportati in modo da escludere che il piano seminterrato fosse un bene condominiale. 5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione falsa applicazione dell’art. 346 cc Contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’Appello gli appellati avevano riproposto espressamente la domanda riconvenzionale di usucapione fin dalla comparsa di costituzione in appello del 7 Marzo 2016 ribadita anche nella comparsa conclusionale del 17 maggio 2019. 6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: violazione falsa applicazione degli artt. 1226 e 2697 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c. 12 La censura si appunta avverso la parte della sentenza d'appello che ha riconosciuto il risarcimento del danno liquidato in via equitativa senza alcuna prova della sua esistenza in violazione dell'articolo 1226 c.c. La somma riconosciuta, inoltre, sarebbe slegata da parametri verosimili e senza alcun elemento probatorio fornito dalla attrice. 7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. La domanda di risarcimento era limitata al periodo tra dicembre 2000 ottobre 2007 mentre la condanna ha compreso anche il periodo successivo dalla notifica della domanda alla data di pubblicazione della sentenza 8. L’ottavo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art.112 c.p.c. La censura è ripetitiva di quella proposta col primo motivo relativamente alla ultrapetizione rispetto all'accertamento della condominialità del lastrico solare e del cortile interno. 9. I motivi dal quarto al nono sono assorbiti dall’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso. 10. In conclusione la Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità; 13 Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 20 novembre 2025. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE LU VA LE SC
- ricorrenti -
contro NE SA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NOMENTANA, N. 175, presso lo studio dell’avvocato ASTOLFO PELLEGRINI rappresentata e difesa dall'avvocato FR RANIERI;
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Oggetto Dott. MILENA FALASCHI Presidente CONDOMINIO Dott. ON SCARPA Consigliere Dott. RICCARDO GUIDA Consigliere Ud. 20/11/2025 Dott. LUCA VARRONE Rel. Consigliere Dott. REMO CAPONI Consigliere Civile Sent. Sez. 2 Num. 14084 Anno 2026 Presidente: FALASCHI MILENA Relatore: VARRONE LUCA Data pubblicazione: 13/05/2026 2
- controricorrente -
Avverso la SENTENZA della CORTE D'APPELLO DI BARI n. 1582/2019 depositata il 11/07/2019. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2025 dal Consigliere LUCA VARRONE;
Udito il Sostituto Procuratore generale in persona del dott. ST PE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso con rinvio alla Corte d’Appello di Bari;
uditi gli avvocati RI CICIRELLI per i ricorrenti e ALESSANDRO CASSIANI in delega dell’avv.to FRANCESCO PAOLO RANIERI per la controricorrente. FATTI DI CAUSA 1. SA AN, premesso di essere proprietaria di un appartamento ubicato all'interno del condominio in Fano, via Virgilio, n. 8, conveniva in giudizio i condomini LU AT, IN AT e NG MA AN al fine di ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi. L'attrice chiedeva anche il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del bene dal 2000 al 2007 quantificato in euro 8200 in relazione al valore locativo annuo stimato in euro 1200. 2. I convenuti si costituivano in giudizio e contestavano la fondatezza della domanda rilevando che il fabbricato condominiale originariamente appartenuto all'unico proprietario LO AN era stato da questi in parte donato ai propri figli AE ed NG MA ritenendo per sé un appartamento al primo piano, nonché il vano seminterrato oggetto della presente controversia come consacrato nell'atto pubblico di donazione del 28 Marzo 1975. 3 3. Il Tribunale rigettava la domanda. 4. SA AN proponeva appello avverso la suddetta sentenza. 5. Si costituivano nel giudizio d'appello gli originari convenuti chiedendo la conferma della sentenza impugnata. 6. La Corte d'appello di Bari accoglieva l'appello e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava che l'area coperta del seminterrato era comune alle parti in causa così come i lastrici solari e il cortile interno accoglieva anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del locale seminterrato quale autorimesse e deposito, condannando gli appellati in solido tra loro a pagare all'appellante l'importo equitativamente quantificato per ciascun mese a far data dalla notifica della domanda di primo grado e sino alla data di pubblicazione della sentenza. Rigettava nel resto il gravame. Secondo la Corte d'appello, al fine della decisione, doveva esaminarsi l'atto notarile dell'8 Marzo 1975 avente ad oggetto la divisione tra LO AN e il figlio AE del bene in comproprietà come descritto nell'atto nel quale le parti avevano precisato che il donante rinunciava tra gli altri beni comuni alla titolarità dei beni oggetto del contendere. Il cortile interno, i lastrici solari e il vano seminterrato erano rimasti nella proprietà esclusiva di AE AN annessi alla proprietà dei suoi appartamenti mantenendo l'LO AN soltanto il diritto di sciorinare i panni e l'uso di un posto auto e, dunque, i beni originariamente di proprietà condominiale erano stati donati al figlio AE con l'unica riserva del diritto di affaccio sul cortile di sciorinamento dei panni e dell'uso del seminterrato limitatamente all'uso di un posto auto. 4 Successivamente AE AN aveva venduto ad NG MA AN e IO LU AT l'appartamento a lui pervenuto con l'atto di divisione comprensivo dei beni oggetto di causa e, a loro volta, i beni erano stati successivamente acquistati da SA AN con atto del dicembre del 2000. Dunque, la AN aveva acquistato una parte del compendio originario appartenuto al AE AN in virtù dell'atto di divisione-donazione del 1975 comprendente anche la proprietà del comune cortile interno, dei lastrici solari e del vano seminterrato, dunque, l'appello doveva essere accolto sul punto. Il primo acquirente - poi dante causa della AN -, infatti, aveva acquistato il compendio immobiliare che comprendeva tre appartamenti con tutti gli annessi accessori condominiali e, quindi, anche la proprietà dei beni contesi e se avesse voluto escludere dalla condominialità i suddetti beni avrebbe dovuto farne espressamente menzione nell'atto del 1991 rappresentante quello di provenienza della AN. Dunque, i beni oggetto della causa non erano stati esclusi dalla condominialità poiché in nessun atto notarile erano stati trasferiti in maniera autonoma. Il solo appartamento di LO AN era rimasto escluso dalla comproprietà. Il lastrico solare, i cortili e anche il seminterrato rientravano tra i beni in comune ex articolo 1117 codice civile e, dunque, non necessitavano di essere espressamente indicati nell'atto di trasferimento del 1991 attesa la presunzione legale di comproprietà, mentre al contrario avrebbero dovuto essere espressamente indicati per escluderli dalla vendita. 5 Doveva essere accolta anche la domanda di risarcimento del danno per non uso del vano seminterrato quantificata in euro 70 per ogni mese a far andato dalla notifica della domanda. 7. IO LU AT, NG MA AN e IN AT hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di 8 motivi. 8. SA AN ha resistito con controricorso 9. Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza hanno insistito nelle rispettive richieste. 10. Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 112 c.p.c. La censura riguarda l’ultrapetizione rispetto all'accertamento della proprietà comune dei lastrici solari e del cortile interno senza che vi fosse alcuna domanda di parte attrice. 1.2 Il primo motivo di ricorso è fondato. La domanda originaria della AN era volta ad ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell'edificio condominiale che le era impedito dalla presenza di un cancello del quale non possedeva le chiavi con contestuale richiesta di risarcimento del danno per il mancato utilizzo del suddetto bene. La stessa controricorrente riconosce di non aver formulato la domanda accolta dalla Corte d’Appello e sostiene che, anche se non espressamente formulata, la domanda era implicitamente contenuta in quella espressamente avanzata, costituendone presupposto necessario. Tale tesi è manifestamente infondata. 6 Il potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del "petitum" e della "causa petendi", sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell'azione ("petitum" o "causa petendi"), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ("petitum" immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ("petitum" mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori (Cass. Sez. 2, 21/03/2019, n. 8048, Rv. 653291 - 01). Nella specie, la Corte d’Appello ha affermato la proprietà comune di beni non ricompresi nella domanda proposta da SA AN con l’originaria citazione e, in tal modo, ha violato l’art. 112 c.p.c. pronunciando oltre il limite della pretesa e su beni diversi e ulteriori rispetto a quelli oggetto della citazione. 2. Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione dell'articolo 1117 codice civile. La Corte d'appello avrebbe erroneamente affermato che i diritti di condominio sul seminterrato dovessero essere regolati non soltanto dall'atto dell'8 Marzo 1975 ma anche nei successivi atti come quello del 1991 anche perché il seminterrato destinato ad autorimessa e scantinato va annoverato tra i servizi in comune ex articolo 1117 c.c.. Entrambi gli assunti sarebbero errati. In primo luogo, sarebbe stato violato il principio secondo cui il condominio sorge nel momento stesso in cui dall'edificio originario viene distaccato con trasferimento da un unico proprietario della prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e 7 separata. Nella specie il condominio è sorto con l'atto di distacco e donazione dell'8 marzo 1975 che escludeva dalla condominialità il vano seminterrato come previsto dall'articolo 3 del suddetto atto e dall'articolo 6 dove, peraltro, era pattuito espressamente che a AE AN veniva donato il piano seminterrato qualificato come bene oggetto di proprietà esclusiva e autonoma distinto dai diritti condominiali Pertanto, nei successivi atti di trasferimento e in particolare in quello del 1991, non doveva precisarsi che il vano seminterrato non era incluso tra i diritti condominiali. Inoltre, la Corte d'appello ha applicato il nuovo testo dell'articolo 1117 c.c. che individua le autorimesse tra le zone oggetto di proprietà condominiale mentre nel vecchio testo il piano seminterrato non era ricompreso in alcuna delle categorie suddette. Peraltro, in ogni caso il seminterrato non rientrava tra i beni di proprietà condominiale sussistendo un titolo contrario ex articolo 1117 c.c. 3. Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti. La Corte d’Appello avrebbe omesso di esaminare circostanze decisive. La prima è rappresentata dall’atto del 2 Marzo 2001 con il quale AE AN ha alienato a AT IO LU e AT IN la quota ideale di un mezzo del locale garage al piano seminterrato. La seconda circostanza omessa è rappresentata dall'atto di vendita preliminare del 6 novembre 2000 sottoscritto e non disconosciuto da SA AN dove era espressamente prevista l'esclusione dell'intero piano seminterrato dalla vendita. Infine, sarebbe stata omessa la circostanza che 8 l'edificio di via Virgilio n. 28 era già stato frazionato e denunciato dai comproprietari costruttori al competente ufficio catastale non sei distinte schede ciascuna delle quali corrispondeva ad un'unità immobiliare compreso il locale seminterrato. 2.1 Il secondo e il terzo motivo di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere esaminati congiuntamente, sono fondati. Come evidenziato dal Procuratore generale, dall’atto di donazione e divisione dell’immobile oggetto di giudizio intercorso tra LO AN e il figlio AE in data 28.03.1975 si evince che sono stati attribuiti in proprietà esclusiva a AE AN tre appartamenti ed al padre LO un appartamento, con rinuncia (pienamente ammissibile ex Sez. 2, n. 18344 del 2015 Rv. 637194 - 01) da parte di quest’ultimo ad alcuni beni comuni, tra i quali il seminterrato oggetto del presente giudizio, rispetto al quale egli ha mantenuto il solo diritto d’uso di un posto auto. Successivamente TE AN ha ceduto ai coniugi LU AT, NG MA AN uno dei tre appartamenti oggetto della divisione posto al piano rialzato con atto del 30.12.1991. Questi ultimi hanno poi venduto con atto dell’11.12.2000, a SA AN il medesimo appartamento. La Corte d’Appello, dopo aver esaminato l’atto del 1975, che è quello istitutivo del condominio, e dopo aver evidenziato che il seminterrato era stato oggetto esplicita di cessione in proprietà esclusiva dal padre LO AN al figlio AE come indicato letteralmente nell’atto, ha poi erroneamente e contraddittoriamente ritenuto che il bene fosse di proprietà condominiale ai sensi dell’art.1117 c.c. in quanto non escluso dal 9 successivo atto di vendita. In particolare, secondo la Corte d’Appello, AE AN, nel 1991 al momento di cedere uno dei tre appartamenti ai coniugi LU AT, NG MA AN, avrebbe dovuto fare espressa menzione del seminterrato nell’atto per escludere la condominialità e riservarsi la proprietà. Tale ultima affermazione, come si è detto, è erronea e contraddice quanto espressamente affermato dalla stessa Corte d’Appello che ha evidenziato come il seminterrato era espressamente citato nell’atto del 1975 come di proprietà esclusiva di AE AN con facoltà di uso limitatamente ad un posto auto per il padre LO. L’errore della Corte d’Appello è duplice sia in relazione all’applicazione dell’art. 1117 c.c., nella versione ratione temporis applicabile prima delle modifiche di cui alla l.n. 220 del 2012, che non ricomprende nella presunzione di condominialità il seminterrato (nella specie adibito a deposito e autorimessa) sia in relazione alla sussistenza di un titolo contrario. Infatti, come evidenziato dal P.G. nelle sue conclusioni il seminterrato anche se adibito ad autorimessa oltre che a deposito, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ. (nella versione ratione temporis applicabile prima della modifica introdotta dalla l. n. 212 del 2012) non è un bene che si presume condominiale. Questa Corte, infatti con varie pronunce (Sez. 2, n. 10371 del 1997 Rv. 509109 – 01; Sez. 2, n. 23001 del 2019 Rv. 655243 - 02) - riferite alla versione della norma che deve essere applicata nel caso di specie - ha affermato che il locale autorimessa, anche se situato (come nella specie) nel perimetro dell’edificio condominiale (nel seminterrato) non è incluso fra quelli di proprietà 10 comune elencati nell’art. 1117 cit., neppure sotto l’aspetto di «parte dell'edificio necessaria all’uso comune». Peraltro, in ogni caso, il seminterrato in base al titolo del 1975 era stato escluso dalla proprietà comune e la proprietà, al momento della costituzione del condominio, era riservata in via esclusiva a AE AN. Di conseguenza, al momento della vendita dell’appartamento al primo piano oltre a non operare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. vi era anche un titolo contrario in quanto, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza della divisione da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, non vi era stata tale destinazione che al contrario era stata espressamente esclusa, dovendosi di conseguenza ritenere che il bene fosse di proprietà esclusiva e non di proprietà comune dei condòmini (Cass. Sez. 2, 10/06/2025, n. 15528, Rv. 675814 - 01). Deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni (Cass. Sez. 2, 31/05/2025, n. 14714, Rv. 675289 - 01). Alla luce di quanto detto deve essere esclusa la natura condominiale del seminterrato e devono condividersi le conclusioni del P.G. secondo cui al fine di accertare l’eventuale proprietà 11 comune è, quindi, determinante l'esame dei titoli di acquisto che si sono succeduti nel tempo a partire dal 1975. 4. Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 1362 e 1363 c.c. La Corte d’Appello avrebbe erroneamente interpretato l'atto dell'8 marzo 1975 laddove la volontà delle parti resa palese dal senso letterale delle parole era già quella di far sorgere il condominio procedendo sia al distacco delle singole unità immobiliari sia alla regolazione dei rispettivi diritti di condominio infatti l'atto era intitolato distacco e donazione e proprio per l'effetto dell'attribuzione ai singoli originari due proprietari stante la necessità di individuare quali beni fossero comuni determinava espressamente i diritti condominiali enunciati all'articolo 3 che escludeva il piano seminterrato come peraltro specificato anche all'articolo 6. La suddetta interpretazione sarebbe confermata anche in base al criterio dell'interpretazione sistematica e del comportamento complessivo delle parti in quanto tutti si sono comportati in modo da escludere che il piano seminterrato fosse un bene condominiale. 5. Il quinto motivo di ricorso è così rubricato: Violazione falsa applicazione dell’art. 346 cc Contrariamente a quanto affermato dalla Corte d’Appello gli appellati avevano riproposto espressamente la domanda riconvenzionale di usucapione fin dalla comparsa di costituzione in appello del 7 Marzo 2016 ribadita anche nella comparsa conclusionale del 17 maggio 2019. 6. Il sesto motivo di ricorso è così rubricato: violazione falsa applicazione degli artt. 1226 e 2697 c.c. e degli articoli 115 e 116 c.p.c. 12 La censura si appunta avverso la parte della sentenza d'appello che ha riconosciuto il risarcimento del danno liquidato in via equitativa senza alcuna prova della sua esistenza in violazione dell'articolo 1226 c.c. La somma riconosciuta, inoltre, sarebbe slegata da parametri verosimili e senza alcun elemento probatorio fornito dalla attrice. 7. Il settimo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. La domanda di risarcimento era limitata al periodo tra dicembre 2000 ottobre 2007 mentre la condanna ha compreso anche il periodo successivo dalla notifica della domanda alla data di pubblicazione della sentenza 8. L’ottavo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art.112 c.p.c. La censura è ripetitiva di quella proposta col primo motivo relativamente alla ultrapetizione rispetto all'accertamento della condominialità del lastrico solare e del cortile interno. 9. I motivi dal quarto al nono sono assorbiti dall’accoglimento dei primi tre motivi di ricorso. 10. In conclusione la Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità; 13 Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione civile in data 20 novembre 2025. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE LU VA LE SC