Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. RAFAELE CORONA - Consigliere -
Dott. ALFREDO MENSITIERI - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - rel. Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Sul ricorso iscritto al n. 995/99 proposto da
OM OT CA, elettivamente domiciliata in Roma, Via Celimontana n. 38, presso lo studio dell'Avv. Benito Piero Panariti che congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Giuseppe Tampoia la rappresenta e difende come da procura a margine del ricorso. RICORRENTE
contro
CONDOMINIO DI VIA ANDREA COSTA N. 4 MILANO, in persona dell'amministratore p.t. Giuseppe Pulze, elettivamente domiciliato in Roma, Via Confalonieri n. 5, presso lo studio dell'Avv. Alessandra Puglielli, rappresentato e difeso dall'Avv. Gennaro Rizzardi da procura in calce al controricorso.
CONTRORICORRENTE
per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Milano n. 2586/98 del 16/06/1998 / 25.09.1998 Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05.12.2000 dal Cons. Dott. Antonino Elefante.
Sentiti gli Avv.ti Benito Piero Panariti e Gennaro Rizzardi. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Francesco Mele che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 19.11.1993, LA OL MO conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano il Condominio di via Andrea Costa n. 4 di quella città, del quale era condomina, nonché l'amministratore Giuseppe Pulze al fine di sentir affermare - previa dichiarazione, se del caso, di invalidità della delibera assembleare dell'11/10/1993 - la illegittimità e la illiceità della propria esclusione, quale condomina, di usare e godere come locataria di un bene comune, destinato a portineria, con la conseguente condanna al risarcimento dei danni.
Esponeva l'attrice di avere nell'edificio in posizione contigua rispetto al bene comune destinato a portineria un negozio di sua esclusiva proprietà, le cui ridotte dimensioni (appena mq. 17) non ne consentivano, in base alla normativa vigente, alcun utilizzo commerciale. Poiché l'amministratore aveva segnalato la possibilità di locare il bene comune, essendo stato soppresso il servizio di portierato, ella si era candidata per la conduzione del bene, proponendo di stipulare un contratto di locazione con un corrispettivo maggiorato del 5% rispetto a quello offerto da terzi. Poiché il bene comune era stato locato dapprima a tale Alex Rappresentanze s.a.s. e poi a tale Cristina D'Errico, estranea al condominio, l'attrice chiedeva l'accertamento giudiziale dell'illiceità del comportamento dell'amministratore e del Condominio, con condanna, anche in via alternativa, dei convenuti al risarcimento dei danni.
L'amministratore Pulze, costituitosi, contestava quanto dedotto dall'attrice, rilevando di non aver preso alcuna decisione in proprio ma di essersi limitato, nel caso della prima locazione alla Alex Rappresentanze s.a.s., a rispettare una cessione di contratto avvenuta tra il precedente conduttore ed il nuovo, e, nella seconda locazione, ad eseguire la volontà del Condominio espressa attraverso una sorta di referendum col quale la maggioranza aveva espresso la volontà di non affittate l'ex portineria alla OL MO. Chiedeva, pertanto, la reiezione delle domande contro di lui proposte.
Il Condominio, a sua volta, rilevava che non vi era alcuna norma giuridica che imponesse di affittare gli immobili a chi offriva di più, e che era perciò lecito locarli anche di meno ad una persona ritenuta semplicemente "più simpatica"; sottolineava che la maggioranza dei condomini non aveva voluto affittare i locali ex portineria alla OL MO, e concludeva per il rigetto della domanda.
Il Tribunale, ritenuto che l'assemblea dei condomini aveva ratificato l'operato dell'amministratore, per cui l'attrice non era titolare di un'autonoma azione risarcitoria nei suoi confronti, e che le pretese dell'attrice erano infondate anche nei riguardi del Condominio, respingeva tutte le domande della OL MO, condannandola alle spese processuali.
Il gravame proposto dalla OL MO nei confronti, del solo Condominio veniva rigettato dalla Corte d'appello di Milano, con sentenza n. 2586/98 del 16/06/1998 / 25.09.1998, in, base alle seguenti motivazioni: a) Il disposto dell'art. 1102 c.c., richiamato dall'appellante a sostegno del suo diritto al godimento (uso diretto) del bene comune, era stato impropriamente invocato, dal momento che, da un lato, tale uso diretto avrebbe impedito agli altri condomini di farne il medesimo uso diretto in proporzione della rispettiva quota di comproprietà; dall'altro, l'uso indiretto non poteva ritenersi di per sè illegittimo, posto che anche all'appellante, come agli altri condomini, veniva attribuita una quota del canone d'affitto in virtù della locazione decisa dal Condominio. b) Diversa questione era a farsi con riguardo alla scelta del Condominio di rifiutare la proposta contrattuale della OL MO. Tale scelta se appariva in qualche modo giustificata per il primo contratto 1/2/1992 con la Alex Rappresentanze s.a.s., in quanto cessionaria dell'azienda del precedente conduttore, non trovava invece giustificazione - ed appariva - irragionevole, arbitraria e pregiudizievole per lo stesso Condominio - con riferimento alla seconda locazione 5/3/1993 stipulata con terzi estranei: locazione stipulata a condizioni inferiori e più dilatorie, che si era tradotta in un danno per il Condominio e la condomina che si era proposta quale locataria a condizioni migliori. c) Ciononostante, la domanda dell'appellante andava ugualmente rigettata in quanto, in primo luogo, la OL MO non aveva interesse all'annullamento della delibera assembleare 11/10/1993, che aveva ratificato il contratto d'affitto 5/3/1993, non essendo la detta invalidità opponibile al terzo contraente;
in secondo luogo una pronuncia di invalidità avrebbe potuto rilevare unicamente sotto il profilo del danno, del quale però era mancata qualunque prova nel giudizio di primo grado, e a tale carenza l'appellante non aveva supplito neppure con le prove orali richieste nel grado d'appello, in quanto i capitoli dedotti vertevano su circostanze (tra l'altro neppure contestate e comunque) irrilevanti ai fini della rappresentabilità in concreto del danno, non potendo oltretutto l'eventuale danno in concreto derivato alla OL MO quale condomina coincidere con quello dalla stessa prospettato che riguardava un soggetto giuridico del tutto diverso (e portatore di un diverso interesse), cioè la s.r.l. Centro Sposi Paradiso. Contro questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione la OL MO in base a due motivi, ai quali il Condominio ha resistito con controricorso.
La ricorrente ha anche depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione di norme di legge, in particolare degli artt. 1102, 1117, 1118, 1136 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, la ricorrente censura la sentenza impugnata laddove ha negato il diritto della OL MO ad esercitare, nei limiti della sua quota, l'uso diretto (ex art. 1102 c.c.) del bene comune, nel rispetto del diritto di tutti gli altri condomini di esercitare l'uso indiretto dagli stessi prescelto, ritenendo che in caso di pratica impossibilità ad esercitare l'uso diretto e contemporaneo di un bene, l'unico uso possibile sia quello indiretto. Assume la ricorrente, da un lato, che non sarebbe incompatibile l'uso diretto (da parte di uno o più condomini) con l'uso indiretto da parte dei restanti condomini, ben potendo essere applicato il principio pacificamente accolto dell'uso turnario dei beni comuni, attribuendosi a quei comproprietari che non hanno interesse al godimento diretto di ottenere una contropartita economica alla loro rinuncia;
dall'altro che, poiché la OL MO aveva richiesto di poter utilizzare direttamente il bene comune, limitatamente alla sua quota di proprietà, per avere tutti gli altri condomini rinunciato ad esercitare l'uso diretto di quel bene, avendo essi optato per l'uso indiretto, esisterebbe un "diritto prioritario" del condomino interessato ad esercitare l'uso diretto.

1.1. La Corte dissente dal motivo di doglianza.
Osserva che qualora non sia possibile l'uso diretto della cosa comune da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamenti degli spazi, l'uso indiretto della cosa comune, (nella specie mediante locazione, che è atto di ordinaria amministrazione: v. Cass. 21.10.1998 n. 10446) può essere deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza (ovvero disposto dal giudice, ex art. 1105, ultimo comma, c.c.), costituendo l'indivisibilità del godimento o l'impossibilità
dell'uso diretto il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto (v. fra l'altro: Cass. 19.10.1994 n. 8528; 22.11.1984 n. 6010; 18.1.1982 n. 312).

1.2. Il potere di ogni condomino in merito alla gestione ordinaria della cosa comune, se trae origine dal diritto di concorrere all'amministrazione di tale bene (art. 1105, primo comma, c.c.), incontra però un suo limite nell'obbligo di rispettare la volontà della maggioranza (Cass. 25.7.1995 n. 8085), essendo, per gli atti di ordinaria amministrazione, le delibere della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, obbligatorie per la minoranza dissenziente (art. 1105, secondo comma, c.c.). Ne consegue che qualora l'assemblea dei condomini abbia validamente deliberato l'uso indiretto del bene comune e abbia disposto la locazione non a favore di uno dei condomini ma di un terzo, il condomino pretermesso non può dolersi della scelta dell'assemblea, a meno che questa non sia contraria a legge o al regolamento di condominio.
Nel caso specifico, esclusa l'esistenza nel regolamento condominiale di una simile norma che possa costituire da fondamento alla pretesa della OM MO di essere preferita, rispetto ad un terzo nella locazione del locale già destinato a portineria, la scelta dell'assemblea non è neppure censurabile per violazione dell'art. 1102 c.c. perché il diritto di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti previsti da tale norma, è in relazione all'uso diretto della stessa, per cui non può costituire titolo preferenziale nella diversa ipotesi in cui tale uso diretto non sia possibile e sia intervenuta valida decisione dell'assemblea circa l'uso indiretto della cosa comune.

1.3. La circostanza poi che la locazione a un terzo fosse pregiudizievole all'interesse non solo del condominio ma anche della stessa OL MO (in relazione alla sua quota), essendo i vantaggi economici di tale locazione minori, è questione estranea alla previsione dell'art. 1102 c.c. [che, unitamente all'art. 1105 c.c., non contiene alcun riferimento ad esso;
mentre solo l'art. 1108 c.c. vieta le "innovazioni" che "pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti" (primo comma) ovvero gli "atti eccedenti l'ordinaria amministrazione" che "risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti" (secondo comma)]; sicché il dedotto pregiudizio economico non può essere utilmente invocato per limitare (ovvero per ritenere inficiata) la volontà dell'assemblea e la sua libera scelta [che può essere effettuata dando prevalenza a determinati parametri (sociali, civili, etici, morali, etc.) rispetto ad altri (patrimoniali, economici, utilitari, etc.) e viceversa] in merito all'amministrazione ordinaria della cosa comune.

2. Col secondo motivo, deducendo violazione e falsa applicazione di norme di legge, in particolare degli artt. 1136, 1226, 2721, 2727 e 2729 c.c., 61, 91, 100, 115 e 244 codice di rito in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, la ricorrente sostiene che la Corte d'appello avrebbe sbagliato: a) ad affermare che l'appellante OL MO non avrebbe contestato la decisione del Tribunale circa la carenza di interesse all'annullamento della delibera in quanto non opponibile al terzo conduttore;
b) ad affermare, da un lato, l'irragionevolezza, l'arbitrarietà e la dannosità della scelta del Condominio di disattendere la più vantaggiosa proposta della condomina OL MO, e dall'altro, a rigettare l'appello confermando integralmente la sentenza di prime cure, condannandola per di più alle spese di causa;
c) ad affermare che l'appellante non aveva specificamente contestato la prima locazione, quella di cui al contratto 1.1.1992 con la Alex Rappresentanza s.a.s.; d) a dichiarare inammissibile la prova testimoniale, ritenendo irrilevanti tutti i capitoli [dalla lett. a) alla lett. g)] coi quali l'appellante voleva dimostrare l'ingente danno subito a seguito del mancato affitto ad essa del locale ex portineria (e senza nulla dire sulla c.t.u); e) a non aver provveduto, dopo aver accertato la condotta illecita del condominio, a determinare il danno dell'appellante attraverso criteri equitativi. Il motivo non ha pregio.
Esso si basa sull'erroneo presupposto della illegittimità della delibera dell'assemblea che ha disposto la locazione del bene comune, ex portineria, ad un terzo anziché a favore della condomina OL MO. Ma una volta ritenuto che il Condominio, con la prescritta maggioranza, poteva validamente adottare tale delibera, essendo la scelta del terzo quale conduttore consentita e non condizionata dal fattore economico, la ricorrente (ancorché avesse offerto un canone più alto) non può dolersi di tale scelta e di non essere stata preferita al terzo, ne' può pretendere di essere risarcita dell'eventuale danno subito (in relazione alla propria quota per una locazione meno redditizia del bene comune).
Pertanto giustamente l'impugnata sentenza ha confermato la decisione del Tribunale di rigetto della domanda della condomina OL MO, ritenendo valida la delibera assembleare che aveva disposto la locazione a favore del terzo, aggiungendo quanto alla prima locazione, quella di cui al contratto 1.1.1992 con la Alex Rappresentanza s.a.s., che la scelta risultava giustificata dal fatto di essere tale società la cessionaria dell'azienda del precedente conduttore;
quanto alla seconda locazione del 5.3.1993, che non vi era stata impugnazione sul punto della decisione del Tribunale che aveva rilevato la mancanza di un interesse concreto all'annullamento della delibera assembleare, non potendo tale pronuncia essere opposta al terzo al quale l'immobile era stato locato.
Inoltre, poiché la ritenuta legittimità della delibera assembleare non consente la risarcibilità di un eventuale danno, la doglianza della ricorrente circa la mancata ammissione di prova testimoniale e di c.t.u., volta a dimostrare il danno subito, è sterile attesa la non risarcibilità del danno medesimo. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Dichiara interamente compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, in Camera di Consiglio della 2^ Sezione Civile, il 5 dicembre 2000. Depositato in Cancelleria il 22 marzo 2001