IN NOME DEL POPOLO674 6 /0 1 REPUBBLICA I LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Riscatto immobile SEZIONE TERZA CIVILE ex art. 39 L. 392/1978 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. Vito GIUSTINIANI Presidente R.G.N. 22320/98 Dott. Vincenzo SALLUZZO Consigliere 1516+ Cron. Dott. Michele VARRONE Consigliere 2864 Dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere Rep. Dott. Italo PURCARO Ud.19/02/01 Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente SE N TENZA sul ricorso proposto da: CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE VENUS DI RE RA MA & C SAS, con sede in Lazise, Richiesta copia studio in persona della socia accomandataria e legale dal Sig. --SOLE 24 ORE per diritti L. 6000 elettivamente rappresentante sig.ra DO AR IR, 1 16 MAG. 2001 IL CANCELLIERE domiciliata in ROMA VIA DEI TRE OROLOGI 20, presso lo LIRE 3000 CANCELLERIA studio dell'avvocato PAOLO PICOZZA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato STEFANO BACIGA, giusta delega in atti;
CG512751 ricorrente - CG512752

contro

FIND. IND. SRL, corrente in Sommacampagna, in persona 2001 del rappresentante Francesca suo legale Capisani, 339 elettivamente domiciliata in ROMA VIA MONTE DELLE GIOIE 1 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE 34, presso lo studio dell'avvocato LUIGI TALLARICO, che Richiesta copia esecutiva dal Sig. MARTINELL, la difende anche disgiuntamente agli avvocati MARIO per diritti L. 28,000+ 8 MARTINELLI, GIUSEPPE M. SAVOIA, giusta delega in atti;
1 06 100. 2001 IL CANCELLIEREEF. controricorrente nonchè

contro

FONDIARIA COSTR SRL;
- intimata avverso la sentenza n. 1322/98 della Corte d'Appello di VENEZIA, Sezione III Civile, emessa il 25/05/98 e D663137 k ma depositata il 16/07/98 (R.G. 433/95); D663142 LIRE 2000 CANCELLERIA udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;
BB100 uditi gli Avvocati Stefano BACIGA e Paolo PICOZZA;
BB100687 udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore HIRE 10000 Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo AI977048 Con atto di citazione notificato il 30/31 gennaio LR 10000 1992, la società EN S. a. S. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Verona, la società Finanziaria Industriale s. r.

1. e la Società Fondiaria Costruzioni AS618454 S. r. 1., esponendo: - che con contratto del 30 ottobre 1984, registrato il successivo 7 novembre 1984, l'Immo- biliare Fortuna S. r.

1. aveva concesso in locazione a 2 DO AR IR e ad RK LA OS un immobile si- to in Lazise, Via Dosso 8, ad uso bar, ristorante, al- 29221218 bergo e night club, per la durata di 9 anni a partire dal 1 gennaio 1985, al canone annuo di L.12 milioni;
che, promossa controa seguito di procedura esecutiva l'Immobiliare Fortuna, iniziata con pignoramento nel luglio 1985, il suddetto immobile era stato posto al- LIRE 10000 CANCELLE l'incanto e aggiudicato in data 16 gennaio 1991 alla TR S. p. a. ; che, con atto 26 luglio 1991, la TR aveva ceduto l'immobile alla Fondiaria Costru- AS030025 zioni S.r.

1. al prezzo di L.505 milioni, e, a sua vol- CANCELLERIA ta, il 28 novembre 1991 quest'ultima lo aveva alienato alla Find. Ind. S.r.l. al prezzo di L. 547 milioni. Poi- ché la IR e la OS avevano costituito la Soc. Ve- DF451982 e nel febbraio 1985 avevano ceduto nus S. a. S. l'azienda alla suddetta società ( comprendente anche il contratto di locazione), comunicando la cessione con CORTE SUPREMA D' CASSAZIONE lettera raccomandata 5 febbraio 1985 ex art.36 L.392/78 UFFICIO COPIE Richiesta co alla locatrice, l'attrice chiese il riscatto dell'immo- copia dal Sig. bile de quo al prezzo di L.505.000.000 (che si dichia- per diritti 18000 19 + 7 way rava pronta a versare), in quanto mai le era stata no- IL CANCELLIERE tificata l'offerta di prelazione ai sensi dell'art.38 L. 392/1978. Le società convenute, con distinti atti, eccepirono l'inopponibilità ad esse, ai sensi dell'art.1599 c.c., 3 di patti di locazione stipulati verbalmente e, comun- que, non risultanti da atti di data certa anteriore. Con sentenza depositata il 26 ottobre 1996, il Tri- bunale di Verona, ritenendo fondata l'eccezione delle convenute, respinse la domanda. Proposta impugnazione ad opera della società EN S. a. S. di IR DO AR, la Corte di Appello di Venezia, con sentenza depositata in data 16 luglio 1998, respinse l'appello, osservando in parte motiva: che era pacifico che solo un atto di data certa possa essere opposto ad un terzo, e ai sensi dell'art.2704 la data certa viene fornita dalla registrazione;
C.C., leppe 342/78 l'art. 36 ::KKEKCE:_:_:_: prevede che il conduttore (nel che caso di specie le persone fisiche IR e OS) possa cedere il contratto di locazione, anche senza il con- senso, del locatore, purché venga ceduta о locata l'azienda, dandone avviso al locatore (nel caso di spe- cie l'Immobiliare Fortuna S.r.l.) con lettera raccoman- data con avviso di ricevimento;
che, ai sensi del- l'art.2556 c.c. il trasferimento d'azienda a una S.a.s. (impresa soggetta a registrazione ex art.2195 c.c.) de- ve essere provato per iscritto (per cui rettamente il tribunale aveva escluso sul punto ogni prova testimo- niale), e occorreva allora che la EN producesse atto di cessione regolarmente registrato. Poiché tale atto 4 non era mai stato prodotto, fondatamente le società avevano eccepito fin dall'inizio che la loca- convenute zione, quand' anche comunicata all'Immobiliare Fortuna, che aveva subìto l'esproprio, non poteva essere opposta а nessuna delle due acquirenti, mancando la prova che la cessione d'azienda avesse data certa anteriore al pignoramento;
che, infine, la sola raccomandata indi- rizzata al locatore in data 5 febbraio 1985 non costi- tuiva prova certa, in quanto i conduttori cedenti avrebbero dovuto provare per iscritto, nei confronti del loro locatore, la cessione dell'azienda, mentre la raccomandata da sola non dimostrava la cessione del- l'azienda, ma solo che era stata comunicata una cessio- ne. Per la cassazione della suindicata sentenza ha pro- posto ricorso la società EN S. a. S., sulla base di un solo motivo, cui ha resistito con controricorso la società Fin. Ind. S. r. 1., mentre la società La Fon- diaria Costruzioni non svolto attività difensiva. La ricorrente ha depositato memoria. Motivi della decisione Con l'unico motivo del ricorso, la ricorrente la- menta violazione ○ falsa applicazione dell'art.36 L.392/1978, degli artt.1599, 2556 e 2704 c.c., in rela- zione all'art. 360 n.3 C. p. C., nonché motivazione la- 5 cunosa e/o insufficiente, nella parte in cui i giudici di merito avevano ritenuto l'insussistenza di un valido ed efficace rapporto di locazione tra la ricorrente e l'originaria locatrice Immobiliare Fortuna S. r.

1.1 nonché i suoi aventi causa. Espone, in particolare, che, in punto di fatto, poteva dirsi pacifico: che, con contratto sottoscritto in data 30 ottobre 1984 e registrato il successivo 7 novembre, la Immobiliare Fortuna s. r.

1. aveva ceduto in locazione alle signore IR e OS il compendio immobiliare per cui è cau- sa;
che, con raccomandata in data 5 febbraio 1985 le conduttrici comunicavano alla locatrice Immobiliare Fortuna che, avendo costituito la EN S. a. S. e avendo a quest'ultima ceduto la gestione dell'azienda commerciale operante nell'immobile locato, esse IR e OS avevano ceduto alla stessa società EN anche il contratto di locazione di cui al punto che precede;
che la Immobiliare Fortuna aveva preso atto dell'av venuta cessione del rapporto in questione, e, non aven- do alcunché da obiettare, aveva lasciato decorrere sen- za eccezioni di sorta il termine di trenta giorni di cui al primo comma dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978. Successivamente il rapporto di locazione era pro- seguito normalmente in capo alla ricorrente EN S. a. S. fino a quando, a conclusione della richiamata proce- 6 dura esecutiva, con decreto del 29 maggio 1991, il giu- dice dell'esecuzione presso il Tribunale di Verona ave- va disposto l'assegnazione del compendio immobiliare alla TR S. p. a.. Poiché l'esistenza del rapporto locativo con la società EN era ben noto e, comunque, opponibile sia alla società assegnataria del compendio che alle successive aventi causa, restavano oscure ed incomprensibili le deduzioni dei giudici di merito cir- ca il preteso difetto di prova scritta di cui al- l'art.2556 c.c., né i criteri ermeneutici ed applicati- vi che, in contrasto con l'art.36 L. 392/1978, avevano indotto a ritenere inefficace nel caso di specie la cessione del contratto di locazione conseguente alla cessione di azienda. In ultimo, si pone in luce come la posizione della ricorrente fosse stata espressamente condivisa, sia pure incidentalmente, dai giudici pena- li, che avevano ritenuto colpevole del reato di cui al- l'art.489 c. p. l'ufficiale giudiziario, che attestando falsamente che i locali per cui è causa no erano occu- pati da persone e cose della EN, aveva proceduto al- la liberazione dell'immobile in danno dell'attuale ri- corrente. Il motivo non merita accoglimento. Preliminarmente, va disposto lo stralcio della do- cumentazione prodotta solo in questa sede dalla ricor- 7 rente, essendo noto che, in virtù del disposto di cui all'art.372 c. p. C., non è ammesso il deposito di atti e documenti non prodotti nei precedenti gradi del giu- dizio, tranne quelli che riguardano la nullità della sentenza impugnata e l'ammissibilità del ricorso e del controricorso, mentre la documentazione prodotta non attiene a questa problematica. Con riguardo a locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo, l'art. 36 della legge n.392 del 1978 disciplina nello stesso modo il caso della sublocazione dell'immobile e quello della cessione del contratto di locazione, stabilendo che il conduttore può, senza il consenso del locatore, sublocare l'immo- bile о cedere il contratto di locazione purché venga, insieme, ceduta o locata l'azienda e se ne dia comuni- cazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Tale disposizione deroga alle norme di diritto comune relative alla cessione del contratto, in particolare all'art.1406 c.c. (oltre che, con riferimento alla locazione ed all'ipotesi della cessione, all'art. 1594 c.c.), secondo cui il consenso del contraente ceduto costituisce sempre, anche nel ca- So di consenso preventivo о successivo, requisito di validità della cessione che, altrimenti, sarebbe nulla. In tali sensi la giurisprudenza di legittimità è con- 8 corde e consolidata (Cass.29.11.1993 n. 11847). Su un piano diverso, si pone, invece, la norma di cui all'art.1599 c.C., secondo cui il contratto di 10- cazione è opponibile al terzo acquirente solo se abbia data certa anteriore all'alienazione della cosa, san- cendo che il noto brocardo emptio non tollit locatum vale sempre e solo che sussista il suindicato presuppo- sto. Al riguardo questa Corte Suprema ha più volte enunciato il principio, secondo cui l'acquirente di immobile locato è si obbligato a rispettare la locazio- ne stipulata dal precedente proprietario, ma sul pre- supposto che la locazione medesima risulti da un con- tratto di data certa anteriore all'alienazione, ai sen- si dell'art.1599 comma 1 C.C.: infatti l'acquirente é terzo rispetto al contratto di locazione e, pertanto, non gli sono opponibili le variazioni, sia soggettive che oggettive intervenute rispetto all'originario con- tratto di data certa, che non risultino anch'esse da scrittura di data certa. Nel caso di specie, la decisione impugnata, quindi, avendo fatto puntuale applicazione del suindicato prin- cipio, non merita censura. E' ben vero che la ricorrente fa riferimento ad un contratto di locazione, che prevedeva come conduttrice la S. a. S. EN, contratto che sarebbe stato debita- 9 mente registrato, peraltro la ricorrente medesima non ha indicato, come peraltro era suo preciso onere, in quale fase del processo sarebbe intervenuta la produ- zione di detto documento ed, inoltre, non ha riportato le parti essenziali del contratto medesimo, laddove è noto che, con una con giurisprudenza ormai consolidata, questa Corte regolatrice ha affermato che il ricorso per cassazione in ragione del principio di cosiddetta autosufficienza dello stesso - deve contenere in sé tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di meri- to ed altresì a permettere la valutazione della fonda- tezza di tali ragioni, senza la necessità di far rinvio ed accedere particolarmente nel caso in cui si tratti di interpretare il contenuto di una scrittura di parte - a fonti estranee allo stesso ricorso e quindi ad ele- menti od atti attinenti al pregresso giudizio di merito (Cass.13 settembre 1999, n. 9734). Il ricorrente per cassazione pertanto il quale deduca l'omessa ○ in- sufficiente motivazione della sentenza impugnata in re- lazione alla valutazione di una decisiva risultanza processuale, ha l'onere di indicare in modo adeguato e specifico la risultanza medesima, dato che, per il men- zionato principio dell'autosufficienza del ricorso per cassazione, il controllo deve essere consentito alla 10 Corte sulla base delle sole deduzioni contenute nel- l'atto, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative. È palese, quindi, alla luce delle considerazioni che parte ricorrente non poteva limitarsi svolte sopra, fare riferimento alla documentazione, non valutata ○ a malamente valutata dai giudici a quibus, ma doveva, eventualmente, trascrivere integralmente in ricorso il loro contenuto, allo scopo di porre questa Corte nelle condizioni di apprezzarne la rilevanza e pertinenza ai fini del decidere. Per quanto concerne la raccomandata in data 5 feb- braio 1985, inviata dalle conduttrici IR ed OS alla locatrice società Fortuna, con la quale si comuni - cava la cessione dell'azienda commerciale alla EN s. a. S. la circostanza che la menzionata locatrice nulla abbia eccepito in ordine alla detta cessione nel termi- ne di trenta giorni di cui all'art.36 L.392/1978, è del tutto irrilevante nei confronti delle odierne resisten- ' rispetto alle quali era es- ti terze acquirenti ai fini dell'efficacia,indispensabile, senziale ed l'esistenza di un atto scritto di data certa, che, in- vece, è stato esclusa dal giudice di merito. A ciò deve aggiungersi il rilievo che nella senten- za impugnata vi è un ulteriore affermazione, ineccepi- 11 bile sotto il profilo giuridico, secondo cui, ai sensi dell'art.2556 C.C., il trasferimento di azienda ad un impresa soggetta a registrazione quale è appunto una s. a. s., deve essere provata per iscritto, essendo appli- cabile nella specie il principio, già sancito da questa Corte, e che in questa sede va ulteriormente ribadito, cod. civ.,secondo cui IT l'art.2556 primo comma ove prescrive la forma scritta ad probationem per trasferimento dellai contratti aventi per oggetto il proprietà o il godimento delle aziende, opera quando l'onere probatorio gravi sulle parti contraenti (e che quindi siano o dovrebbero essere in possesso del documento), sia che queste agiscano o eccepiscano l'una contro l'altra, sia che agiscano o eccepiscano contro un terzo" (Cass.8618/1990). Siffatta prova per iscritto, indispensabile anche confronti dell'originaria locatrice società Fortu- nei era nella specie mancata, per cui correttamente la na, sentenza gravata ha concluso che, rispetto alle società subentrate alla menzionata locatrice, la raccomandata 5 prova certa. febbraio 1985 non costituiva inammissibile, infine, la questione di cui alla E' memoria in atti, concernente l'art.18 del contratto, secondo cui tale norma pattizia consentiva la semplice cessione del contratto a terzi, dandone preventiva co- 12 municazione al locatore: trattasi, infatti, di questio- ne non affrontata con il ricorso e, come tale, non de- ducibile con la memoria. In conclusione, il ricorso va respinto, con la con- seguente condanna della ricorrente alle spese di questa fase del giudizio, in favore della resistente costitui- ta.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorren- te al pagamento, in favore della resistente costituita, delle spese del giudizio di cassazione.₤176.500=, 80000 330000 oltre onorari liquidati in lire 6.000.000 (sei milio- ni). Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del- la III Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazio- ne, il 19 febbraio 2001. Consigliere relatore ed estensore Il Presidente міцlofin terious IL CANCELLIERE C1 Cobeogle Ammendola Depositata in Cancelleria Oggi, 16 MA6. 2001 IL CANCELLIERE C1 Concetta Ammendola 13 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrate in 8 GIU 2001sone 4 330 1st versates. (lire recents henteund. p. II Dirigente Area Servizi ) al n. (D.ssa Maria Grazia D Il Responsabile Servizio Atterudiziari NI) (Dr. M. RACCIO