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Sentenza 18 maggio 2026
Sentenza 18 maggio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. I, sentenza 18/05/2026, n. 14689 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 14689 |
| Data del deposito : | 18 maggio 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso n. 18218 - 2020 R.G. proposto da: CONSORZIO per lo SVILUPPO INDUSTRIALE della PROVINCIA di RIETI – c.f. 80001270570 / p.i.v.a. 00559490578 – in persona del legale rappresentante pro tempore, A.J. MOBILITA’ s.r.l. – c.f./p.i.v.a. 01723110563 – in proprio e quale mandataria dell’A.T.I. costituita con la “Edil Valle” s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi disgiuntamente e congiuntamente in virtù di procure speciali su fogli allegati in calce al ricorso dall’avvocato Emanuele Vespaziani e dall’avvocato Alessandra Gurrieri, che hanno entrambi indicato i rispettivi indirizzi di p.e.c.; elettivamente domiciliati in Roma, presso lo studio degli anzidetti difensori. RICORRENTI contro Civile Sent. Sez. 1 Num. 14689 Anno 2026 Presidente: MERCOLINO GUIDO Relatore: ABETE UI Data pubblicazione: 18/05/2026 2 ER IE UI – c.f. [...]- rappresentato e difeso in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso dall’avvocato NI ON, che ha indicato il proprio indirizzo di p.e.c.; elettivamente domiciliato in Roma, alla via Vittoria Colonna, n. 40, presso lo studio dell’avvocato Marco Tocci. CONTRORICORRENTE – RICORRENTE INCIDENTALE avverso l’ordinanza n. 522 – 20/31.1.2020 della Corte d’Appello di Roma;
udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 27 gennaio 2026 dal consigliere dottor UI ET, udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dottor QU Serrao D’Aquino, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale, udito l’avvocato Emanuele Vespaziani per i ricorrenti, udito l’avvocato NI ON per il controricorrente, FATTI DI CAUSA 1. Ai fini della realizzazione di un parcheggio pubblico a servizio dell’Ospedale generale provinciale di Rieti il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” promuoveva “l’espropriazione dei lotti, tutti inclusi nel perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio” (cfr. ricorso, pagg. 3 – 5). I lavori per l’esecuzione del parcheggio, con delega dei poteri espropriativi, venivano, all’esito di gara, aggiudicati all’A.T.I. costituita dalla “A.J. Mobilità” s.r.l. (mandataria – capogruppo) e dalla “Edil Valle” s.r.l. (mandante). Tra i lotti oggetto dell’espropriazione era ricompreso il terreno, di mq. 5.940, di proprietà di IE UI ER, in catasto terreni del Comune di Rieti, sezione Vazia, foglio 24, particella n. 50. 3 Per i lotti – tra cui il lotto di proprietà di IE UI ER - ricadenti nel perimetro del “Consorzio” l’art. 36 della variante generale del Piano Regolatore Generale del Comune di Rieti – variante approvata con deliberazione del Giunta regionale n. 347 del 13.7.2012 – stabiliva che per la sottozona “D1” (identificantesi con il perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio) “si applica la disciplina prevista nel vigente piano ASI”. A sua volta il Piano Regolatore del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” includeva il lotto espropriato nella zona destinata a parcheggi pubblici, la cui disciplina era contenuta, segnatamente, all’art. 20 del capo III del N.T.A. del Piano Regolatore consortile. 2. Il collegio dei tecnici determinava in euro 612.326,00 l’indennità di espropriazione dovuta a IE UI ER (cfr. ricorso, pagg. 3 - 4). Più esattamente, in euro 55,63 a mq. e dunque in complessivi euro 330.490,00 per il terreno ed in euro 248.786,90 per le opere che vi insistevano. 3. Il decreto di espropriazione n. 1 del 3.10.2017 veniva ritualmente notificato a IE UI ER (cfr. ricorso, pag. 4). 4. Con ricorso ex artt. 29 del d.lgs. n. 150/2011 e 54 del d.P.R. n. 327/2001 alla Corte d’Appello di Roma il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” e la “A.J. Mobilità” proponevano opposizione alla stima (cfr. ricorso, pag. 3). Deducevano, peraltro, che aveva errato il collegio dei tecnici, in sede di quantificazione dell’indennità di espropriazione, a ritenere che il cespite espropriato avesse natura di area legalmente edificabile, “senza considerare invece che essa era inserita in zona destinata ad uso pubblico ed in particolare a parcheggio pubblico” (così ricorso, pag. 5). 5. Si costituiva IE UI ER (cfr. ricorso, pagg. 7 - 9). 4 Adduceva, a sua volta, che il suo terreno doveva considerarsi legalmente edificabile, giacché ai sensi dell’art. 36 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Rieti era localizzato in zona “D”, sottozona “D1”, ossia in zona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriale (cfr. altresì controricorso, pag. 4). Adduceva inoltre che alla stregua del piano regolatore del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” il terreno ricadeva in un comparto a progettazione unitaria, nel quale, oltre alla zona destinata a parcheggio, “era ricompresa anche un’altra zona destinata a servizi, con la conseguenza che l’intero comparto non poteva considerarsi destinato ad una utilizzazione meramente pubblicistica” (così ricorso, pag. 8). Instava per il rigetto dell’opposizione. In via riconvenzionale chiedeva determinarsi l’indennità di espropriazione in misura non inferiore ad euro 70 a mq. ed in euro 214.000,00 il valore dei manufatti con la maggiorazione del 10% dell’indennità da liquidare (cfr. ordinanza impugnata, pag. 2). 6. La corte d’appello faceva luogo alla nomina di un c.t.u., il quale, all’esito delle operazioni, attendeva al deposito del proprio elaborato comprensivo delle osservazioni delle parti in ordine alla relazione di consulenza e dei propri rilievi in ordine alle osservazioni delle parti (cfr. ricorso, pag. 15). 7. Con ordinanza n. 522/2020 la Corte d’appello di Roma determinava in euro 504.047,79, oltre interessi legali, l’indennità nel complesso dovuta a IE UI ER, ordinava il deposito della somma previa detrazione di quanto in precedenza depositato, condannava le parti opponenti alle spese di lite e di c.t.u. Evidenziava previamente la Corte di Roma che era da disattendere l’eccezione – sollevata dagli opponenti - di nullità della c.t.u. per asserita violazione del contraddittorio, giacché l’ausiliario d’ufficio aveva reso edotte entrambe le parti 5 dell’inizio delle operazioni, operazioni cui le parti ed i rispettivi consulenti, abilitati all’inoltro di note tecniche, avevano partecipato (cfr. ordinanza impugnata, pag. 3). Premetteva poi, nel merito, che il c.t.u. aveva concluso per il carattere edificabile del terreno di proprietà di IE UI ER, utilizzato quale parcheggio scoperto a servizio dell’ospedale “San Camillo De Lellis”, siccome alla data - 3.10.2017 – del decreto di esproprio il terreno era ubicato in Zona Territoriale Omogenea “D”, sottozona “D1”, in quanto ricompreso nel perimetro del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti”, dunque “in una zona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriali, nonché a zone e servizi” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4, ove è riprodotto stralcio della relazione di c.t.u.). Premetteva ulteriormente, nel merito, che il c.t.u. aveva dato atto che il terreno espropriato ricadeva giusta il Piano Regolatore Territoriale del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” - approvato con D.C.R. n. 171 del 25.2.2004 e successiva variante approvata con D.C.R. n. 62 del 13.3.2009 – “in zona di uso pubblico e di interesse generale: parte zona a parcheggio e parte zona destinata a viabilità”. E che tuttavia – aveva soggiunto l’ausiliario – la previsione di un parcheggio ad uso pubblico non escludeva la legale edificabilità del terreno “sia perché inserito in una zona destinata a “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” sia perché incluso in un comparto “a progettazione unitaria” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4). Indi – la corte d’appello - reputava, per un verso, che erano da disattendere gli assunti di parte ricorrente secondo cui “non ci si [poteva] (…) soffermare a constatare che l’area [era] inserita nella zona industriale, ma occorre[va], ai fini 6 (…) delle sue concrete qualità edificatorie, avere riguardo al contenuto del piano consortile, recepito dal P.R.G.” (così ordinanza impugnata, pag. 6). Indi - la corte d’appello - reputava, per altro verso, che erano da recepire di rilievi dell’ausiliario d’ufficio secondo cui l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7). Premetteva d’altro canto - la corte d’appello – in ordine al valore venale dell’area che il c.t.u. aveva fatto ricorso a differenti criteri di stima, ossia al criterio analitico/indiretto (cd. “valore di trasformazione”), al criterio sintetico/diretto (cd. “metodo comparativo”) ed al criterio di capitalizzazione del reddito (cfr. ordinanza impugnata, pag. 8). Indi evidenziava che la specificità nell’ipotesi de qua della destinazione urbanistica e “la mancanza di un congruo numero di dati storici su cui basare l’applicazione del procedimento c.d. diretto” (così ordinanza impugnata, pag. 8), inducevano a privilegiare la stima “analitica/indiretta”, viepiù che la relazione di c.t.u. non dava ragione “di specifiche indagini dirette alla ricerca di dati storici di raffronto” (così ordinanza impugnata, pag. 8). Evidenziava inoltre che il c.t.u., in applicazione del “metodo di trasformazione”, alla stregua dei corretti criteri di cui aveva dato conto nel proprio elaborato, era in maniera condivisibile addivenuto alla determinazione del valore unitario di euro 77,65 a mq. – e dunque al valore complessivo di euro 458.225,27 - sulla scorta dei dati desumibili dall’ “Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relativo alla zona più vicina al terreno de 7 quo, Campoloniano, non essendo presenti valori OMI per uffici/terziario nella zona ove è ubicato il terreno” (così ordinanza impugnata, pag. 9). Evidenziava ancora che il c.t.u. aveva condivisibilmente escluso l’indennizzabilità dei manufatti, benché non abusivi, insistenti sul terreno a motivo della “temporaneità delle opere realizzate, con la conseguente rimovibilità allo scadere del periodo previsto (…)” (così ordinanza impugnata, pag. 9). Evidenziava infine che all’indennità in tal guisa determinata erano da aggiungere la maggiorazione del 10% di cui all’art. 37, 2° co. del d.P.R. n. 327/2017 ed i soli interessi legali – dal dì dell’espropriazione – in difetto di prova di un maggior danno ex art. 1224, 2° co, cod. civ. 8. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” nonché la “A.J. Mobilità” s.r.l., in proprio e quale mandataria dell’A.T.I. costituita con la “Edil Valle” s.r.l.; ne hanno chiesto sulla scorta di otto motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione. IE UI ER ha depositato controricorso, recante ricorso incidentale articolato in un unico motivo;
ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi il ricorso principale ed accogliersi il ricorso incidentale con il favore delle spese. I ricorrenti principali hanno depositato controricorso onde resistere al ricorso incidentale. 9. Il Pubblico Ministero ha formulato conclusioni scritte;
ha chiesto rigettarsi e il ricorso principale e il ricorso incidentale. 10. I ricorrenti hanno depositato memoria. Del pari ha depositato memoria il controricorrente. RAGIONI DELLA DECISIONE 8 11. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti. Deducono che la Corte di Roma non ha tenuto conto che l’area espropriata era inclusa in zona che il Piano Regolatore consortile, con valenza di disciplina urbanistica di secondo livello siccome integralmente recepita dal P.R.G. del Comune di Rieti, aveva destinato ad uso pubblico e di interesse generale, con “sottoposizione a vincolo conformativo” che precludeva la realizzazione di edifici o manufatti di natura privata (cfr. ricorso, pagg. 19 – 20). Deducono segnatamente che l’art. 36 delle N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti, per la sottozona “D1”, rinviava, con valenza immediatamente conformativa della proprietà privata e dello jus aedificandi, alla disciplina dell’allora vigente piano A.S.I. e alle sue successive varianti e che l’allora vigente Piano consortile “includeva l’area espropriata nella zona destinata a parcheggi pubblici” (così ricorso, pag. 21). Deducono segnatamente che la corte d’appello ha omesso l’esame della tavola 15a del Piano Regolatore consortile, del certificato di destinazione urbanistica n. 61/2019 rilasciato dal Comune di Rieti il 16.4.2019, della tavola P6-4 della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti approvata nel 2012, “da cui risultava che l’area in questione era inserita in zona P (parcheggi pubblici) del PRG del Comune di Rieti” e del paragrafo n. 6 della relazione di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 23). Deducono quindi che la corte distrettuale ha omesso l’esame di documentazione giusta la quale “l’area espropriata era inserita in zona destinata in parte a parcheggio pubblico (…) ed in parte in zona destinata a viabilità, nella quale non sono consentite realizzazioni di manufatti o edifici di natura privata e 9 nella quale le opere destinate a servizi pubblici restano in proprietà (…) del Consorzio” (così ricorso, pag. 25). Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che giusta la pianificazione di secondo livello l’area espropriata “era sottoposta ad un vincolo conformativo (…), con preclusione per i privati di ogni tipo di trasformazione riconducibile alla nozione di edificazione” (così ricorso, pag. 25). 12. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 51 d.P.R. n. 218/1978, dell’art. 5, 2° co., legge n. 1150/1942, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della Giunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., 19 e 20 delle N.T.A. del P.R. del “Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti” (approvato con delibera della Giunta Regionale n. 171 del 25.2.2004). Deducono che la Corte di Roma ha erroneamente circoscritto la propria indagine al riscontro dell’inclusione del terreno espropriato nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti, destinata ad “impianti, attrezzature ed aree industriali” (cfr. ricorso, pag. 27). Deducono che la corte d’appello ha in tal guisa disapplicato le previsioni del Piano Regolatore del “Consorzio”, benché “richiamate dal P.R.G. comunale” ed aventi “valenza di disposizioni di pianificazione di secondo livello con previsioni conformative della proprietà, anche precludenti la realizzazione di manufatti ed edifici di natura privata” (così ricorso, pag. 27), e benché aventi valenza di parametro ineludibile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione (cfr. ricorso, pag. 30). 10 13. Con il terzo motivo i ricorrenti principali - in via subordinata – a) denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità dell’ordinanza impugnata per mancanza assoluta di motivazione e per motivazione irriducibilmente contraddittoria;
b) denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32 e 37, 3° co., d.P.R. n. 327/2001. Deducono – in via subordinata, qualora si reputi che le possibilità di edificazione del terreno espropriato siano da individuare unicamente alla stregua del suo inserimento nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti – che la Corte di Roma, “con insanabile incoerenza logica”, ha erroneamente determinato l’indennità di espropriazione del terreno non già unicamente in ragione della sua destinazione “ad impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” ma anche in ragione della sua inclusione nel Piano Regolatore del “Consorzio” in zona destinata a parcheggio pubblico e viabilità (cfr. ricorso, pag. 31). Deducono altresì che l’indennità di espropriazione avrebbe dovuto essere determinata “sulla base della potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio del nucleo industriale ricompreso nella zona D1 (…) e sulla base di un indice medio territoriale” e non già, “selettivamente, in ragione delle potenzialità edificatorie tratte dalla disciplina contenuta nel Piano regolatore consortile e previste per la sola e specifica zona destinata a servizi” (cfr. ricorso, pag. 32). Deducono poi che “risulta assolutamente incomprensibile quale sia il rilievo giuridico che la Corte di Appello (…) ha assegnato alla zonizzazione e alle disposizioni del Piano regolatore consortile” (così ricorso, pag. 35). 11 14. Con il quarto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della Giunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., e 8 delle N.T.A. del P.R. del “Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti” (approvato con delibera della Giunta Regionale n. 171 del 25.2.2004). Deducono che la Corte di Roma ha errato ulteriormente nella determinazione delle possibilità legali di edificazione. Deducono in primo luogo che la corte d’appello ha illegittimamente desunto l’esistenza dell’edificabilità legale “dalla mera astratta previsione, contenuta nel Piano regolatore consortile, dell’inserimento dell’area espropriata in un comparto a progettazione unitaria, ed a prescindere dalle varie modalità con cui l’attuazione di tale comparto era regolato dall’art. 8 del Piano, anzi dichiaratamente prescindendo dal considerare (…) che il comparto a progettazione unitaria non era stato formato ed attuato” (così ricorso, pag. 39). Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che l’art. 8 delle N.T.A. del Piano Regolatore del “Consorzio” “non comportava affatto l’immediata attribuzione alle aree incluse in zona destinata a parcheggio pubblico (…) [di] alcuna capacità volumetrica” (così ricorso, pag. 40). Deducono in secondo luogo che la corte d’appello avrebbe dovuto considerare che, alla stregua delle previsioni dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano Regolatore del “Consorzio”, “l’effetto attributivo della cubatura in misura proporzionale a tutte le aree comprese nel comparto, incluse quelle ricadenti nella zona destinata a parcheggio (…) soprattutto era (…) subordinato alla conclusione della convenzione edilizia tra i privati ed il Consorzio” (così ricorso, pag. 41). 12 Deducono quindi che occorreva necessariamente verificare “la conclusione della convenzione tra i privati ed il Consorzio, per poter conseguentemente dedurre che (…) si fossero espanse le possibilità di edificazione dell’area inserita nella zona a parcheggio” (così ricorso, pag. 41). 15. Con il quinto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti. Deducono in primo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che, sebbene il “Consorzio” avesse intrapreso l’attuazione delle zone incluse nel comparto a progettazione unitaria, nondimeno siffatta attuazione non era addivenuta “alla redazione di un progetto planovolumetrico esteso all’intero comparto” (così ricorso, pag. 46). Deducono in secondo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che non si era pervenuti alla stipulazione con i privati della convenzione urbanistica di cui al 5° co. dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano del “Consorzio”, sicché non si era verificato l’effetto attributivo della cubatura di cui al 6° co. dello stesso art. 8 (cfr. ricorso, pag. 46). 16. Con il sesto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della relazione di c.t.u. e conseguentemente la nullità dell’ordinanza impugnata. Premettono che innanzi alla Corte di Roma, all’udienza del 7.10.2019, immediatamente successiva al deposito della relazione di c.t.u., avevano provveduto ad eccepire la nullità della consulenza, siccome l’ausiliario d’ufficio aveva “omesso di trattare e considerare, nella definitiva consulenza resa, molte 13 delle puntuali osservazioni critiche, con documenti annessi, espresse per iscritto dal [proprio consulente tecnico]” (cfr. ricorso, pag. 48). Premettono, segnatamente, che avevano addotto che il c.t.u. aveva “preso in considerazione i valori OMI per una zona del Comune del tutto differente – Campoloniano, ricadente in zona B di Piano Regolatore – e quindi non comparabile con la realtà territoriale oggetto di esame” (così ricorso, pag. 49). Indi deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome ha ancorato la stima del terreno alla relazione di c.t.u. benché, quest’ultima, fosse inficiata da nullità (cfr. ricorso, pag. 49) Deducono segnatamente che l’omesso esame delle osservazioni rimesse dal proprio consulente ha dato luogo a nullità relativa della c.t.u., giacché ha vanificato lo scopo cui è preordinato il subprocedimento entro il quale si esplicano i compiti del consulente d’ufficio e dei consulenti di parte a garanzia del pieno contraddittorio tecnico (cfr. ricorso, pagg. 50 - 51). 17. Con il settimo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37 d.P.R. n. 327/2001. Deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome il valore del bene, in applicazione del criterio “analitico-ricostruttivo”, è stato determinato alla stregua del valore di edifici “con caratteristiche del tutto diverse e non omogenee rispetto al bene espropriato” (così ricorso, pag. 53). 18. Con l’ottavo motivo i ricorrenti principali denunciano in via subordinata la violazione o falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ. 14 Deducono che ha errato la Corte di Roma, nonostante l’accoglimento parziale dell’opposizione, a condannarli all’integrale rifusione delle spese di lite nonché a porre a loro integrale carico le spese di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 53). Deducono invero che l’opposizione è stata parzialmente accolta, giacché l’indennità era stata dal collegio tecnico determinata nella maggior somma di euro 612.326,00, sicché si sarebbe giustificata la compensazione delle spese di lite (cfr. ricorso, pag. 54). 19. Con l’unico motivo il ricorrente incidentale denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 32, 2° co., e 38, d.P.R. n. 327/2001. Premette che la Corte di Roma, in aderenza a quanto assunto dal c.t.u., ha escluso l’indennizzabilità del parcheggio a raso esistente sul terreno, in quanto assentito sul presupposto della sua temporaneità e rimovibilità. Indi deduce che se, viceversa, la Corte di Roma “avesse valutato gli elementi in suo possesso”, avrebbe dovuto riconoscergli anche l’indennizzo relativo ai soprassuoli realizzati in base a regolari permessi nella misura – euro 296.952,17, oltre accessori – quantificata dal c.t.u. (cfr. ricorso incidentale pagg. 25 - 26). 20. Il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, da esaminare congiuntamente, sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono;
il loro buon esito assorbe la disamina non solo degli ulteriori motivi del ricorso principale ma pur del motivo del ricorso incidentale. 21. Con la sentenza n. 4200 del 23.3.2001 (cfr. in senso conforme Cass. 6.12.2002, n. 17330), 15 (in una ipotesi in cui l’originaria attrice aveva chiesto “la determinazione della giusta indennità dovutale per l'espropriazione da parte del Consorzio per lo sviluppo industriale e dei servizi reali alle imprese della Provincia di Foggia (ASI), di un appezzamento di terreno di sua proprietà ubicato nel comune di Lucera (…)” ed in cui “la Corte territoriale (…) [aveva] attribuito al terreno espropriato natura edificatoria perché incluso fin dal 1976 in un'area destinata ad insediamenti industriali dal Piano delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale (ASI) predisposto dai comuni della provincia di Foggia (…), che è assimilabile ad uno strumento urbanistico generale di zonizzazione del territorio interessato ed è equiparato dalla legge ai piani territoriali di coordinamento sovracomunale;
per cui diveniva irrilevante perfino la eventuale (pregressa) destinazione agricola del fondo prevista dal P.R.G. del comune di Lucera, perché automaticamente modificata e variata in conseguenza dell'approvazione del Piano ASI”) questa Corte di legittimità ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni: <<i piani regolatori comunali (…) restano l’unica fonte diretta dell’assetto urbanistico nel territorio comunale;
e deve escludersi ogni automatica sostituzione delle disposizioni dei territoriali di coordinamento (e, quindi, aree nuclei sviluppo industriale) a quelle contrastanti generali. i quali, pur se difformi da questi ultimi, fino all’adeguamento (spontaneo o tramite interventi sostitutivi) conservano piena operatività in ordine alla qualificazione zone del nonché conformazione normativa diritto proprietà sui suoli interessati>>; <<anche l’efficacia tipica del piano asi (…), una volta approvato, era soltanto quella di imporre vincoli e direttive alla pianificazione urbanistica ordinaria, competenza dei singoli comuni che hanno costituito il consorzio, senza effetti 16 diretti ed immediati in ordine alle possibilità legali edificazione terreni ivi individuati destinati costruzione nuove industrie ovvero qualsiasi altra opera infrastrutturale necessaria al conseguimento tale finalità: ciò fino momento cui l’amministrazione comunale (…) avesse assolto all’obbligo giuridico provvedere necessarie modifiche adeguare i propri strumenti urbanistici localizzazioni destinazioni esso programmate>>; <>; <>; <<ma siffatta verifica non era ancora esaustiva poiché i piani asi, oltre ad indicare la programmazione e localizzazione delle opere occorrenti per l'attuazione iniziative di cui al t.u. 218 1978 (opere attrezzatura zone, sistemazione dei terreni, costruzione infrastrutture, impianti servizi, 17 nonché tutte le altre d'interesse generale idonee a favorire l'insediamento industriale), contengono, come già rilevato dalla corte costituzionale (sent. 260 1976) dai giudici amministrativi (cons. st. iv, 319 1980; 930 1975; 516 1975), anche statuizioni immediatamente precettive;
quali (…), possono avere diretta ed immediata incidenza sugli interessi proprietari aree incluse nel perimetro piani, nella misura in impongano vincoli destinazione, con concreta individuazione beni soggetti esproprio l’esecuzione pubblica utilità, ovvero l’insediamento determinati industriali>>; <<di fronte a tale situazione, mentre è ovvio e naturale che questi piani, nella parte in cui contengano direttive previsioni di lungo periodo, generali ed astratte, debbano aver natura conformativa della proprietà privata, al pari dei piani territoriali coordinamento regolatori urbanistici, essendo la loro attuazione necessariamente graduale nel corso decenni, per quel riguarda, invece, le prescrizioni o indicazioni direttamente immediatamente incidenti su beni determinati, impongono vincoli destinazione preordinati all’espropriazione, da non considerare, dunque, secondo il menzionato art. 5 bis sede quantificazione dell’indennizzo sostitutivo del valore bene acquisito coattivamente>>; <<sicché se nel piano fosse risultata una precisa individuazione del terreno della ricorrente, senso che lo stesso veniva specificamente destinato alla costruzione di nuova industria ovvero qualsiasi altra opera infrastrutturale precisamente localizzata, poiché l’area espropriata era caratterizzata da destinazione originariamente agricola, specifica carattere prodromico rispetto all’espropriazione non poteva conseguire il diritto ricorrente ad un indennizzo commisurato acquisita 18 natura edificatoria bene: in quanto generale principio irrilevanza modificazione valore edificatorio suolo può operare, oltre nei casi cui dalla apposizione vincolo pubblicistico derivi diminuzione economico “res”, anche quelli si verifichi, all'opposto, incremento tale valore, quale conseguenza “in melius” (…), consistente nella utilizzabilità nell'ambito pianificazione urbanistica>>. 22. I surriferiti principi non possono che essere ribaditi in questa sede. Tanto più che le sezioni unite di questa Corte hanno in una più ampia prospettiva puntualizzato che <<nell’accertamento della qualità edificatoria di un’area ai fini determinazione dell’indennità esproprio, in presenza variante al piano regolatore generale, il carattere conformativo essa (che soltanto consente tenerne conto indennitari), e non ablatorio, discende dalla collocazione una specifica categoria strumenti urbanistici, neppure tipologia delle destinazioni individuate, ma dipende dai requisiti oggettivi, natura struttura, che presentano i vincoli contenuti>> (così in motivazione Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28051 (Rv. 605694-01). Ove si è soggiunto che <<carattere conformativo di una variante è configurabile ove essa miri ad (nuova) zonizzazione dell’intero territorio comunale o parte esso, sì da incidere su generalità beni, nei confronti pluralità indifferenziata soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona cui i beni ricadono e ragione delle sue caratteristiche intrinseche del rapporto (per lo più spaziale) con un’opera pubblica;
mentre, se la non abbia tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare incidente determinati, già generale zona, 19 localizzazione pubblica, realizzazione può coesistere proprietà privata, il che stessa contiene deve essere qualificato come preordinato alla relativa espropriazione esso deve, dunque, prescindersi nella qualificazione dell’area, pur quando mutato classificazione urbanistica quest’ultima, conseguenza soltanto caso farsi riferimento previgente (sentenza 21 1 2005 n. 1336)>>). Tant’è che si è precisato ulteriormente che, <<ove in via eccezionale, vincoli, pur contenuti piani di secondo livello non abbiano una (…) natura generale, ma si presentino, viceversa, come vincoli particolari, incidenti su beni determinati, funzione già generale destinazione zona, della localizzazione puntuale (normalmente definita “lenticolare”) un’opera pubblica, la cui realizzazione può coesistere con proprietà privata, ne esige traslazione favore dell’ente pubblico, realizza un vincolo sostanzialmente preordinato all’espropriazione, dal quale, nonostante sua formale allocazione, deve comunque prescindersi ai fini qualificazione dell’area, per gli effetti indennitari, necessità individuare il parametro legale siffatta uno strumento previgente (cass., sez. un., 23 aprile 2001, n. 173; cass., 8 settembre 2015, 17786; v. anche 5 2013, 20457>> (così in motivazione Cass. 7.10.2016, n. 20230). 23. È ben evidente nella specie che la Corte di Roma non ha compiuto le indagini tutte prefigurate dall’insegnamento n. 4200/2001 di questa Corte. Propriamente, la corte d’appello si è limitata ad affermare – lo si è premesso – che l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e 20 assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7). Ed ancora che “l’inserimento dell’area nella zona territoriale omogenea D sottozona e in un comparto a progettazione unitaria dal P.R. del Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti (…) non comporta il venir meno della natura edificabile dell’area” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7). In tal guisa è fondata la censura – veicolata dal secondo mezzo del ricorso principale – secondo cui la Corte di Roma “ha determinato l’indennità limitando la propria indagine all’accertamento dell’inclusione dell’area espropriata nella zona D1 del PRG del Comune di Rieti, destinata ad impianti, attrezzature ed aree industriali, ritenendo sufficiente tale accertamento” (così ricorso, pag. 27). 24. In accoglimento del primo motivo e del secondo motivo del ricorso principale l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma va cassata con rinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità. All’enunciazione, in ossequio alla previsione dell’art. 384, 1° co., cod. proc. civ., del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio - può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dai principi desunti dalla pronuncia di questa Corte n. 4200/2001 in precedenza menzionata. Più esattamente, la Corte di appello di Roma dovrà interamente rielaborare la determinazione dell’indennità in base ai principi esposti. 25. In dipendenza del buon esito del ricorso principale non sussistono i presupposti perché, ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, i ricorrenti principali siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di 21 contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del 1° co. bis dell’art. 13 d.P.R. cit.
P.Q.M.
La Corte così provvede: accoglie il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, cassa in relazione ai motivi accolti l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma e rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità; dichiara assorbiti gli ulteriori motivi del ricorso principale ed il motivo del ricorso incidentale. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte Suprema di Cassazione, il 27 gennaio 2026 e, a seguito di riconvocazione, il 9 aprile 2026. Il consigliere estensore Il Presidente UI ET DO ME
udita la relazione della causa svolta all’udienza pubblica del 27 gennaio 2026 dal consigliere dottor UI ET, udito il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale dottor QU Serrao D’Aquino, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del ricorso incidentale, udito l’avvocato Emanuele Vespaziani per i ricorrenti, udito l’avvocato NI ON per il controricorrente, FATTI DI CAUSA 1. Ai fini della realizzazione di un parcheggio pubblico a servizio dell’Ospedale generale provinciale di Rieti il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” promuoveva “l’espropriazione dei lotti, tutti inclusi nel perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio” (cfr. ricorso, pagg. 3 – 5). I lavori per l’esecuzione del parcheggio, con delega dei poteri espropriativi, venivano, all’esito di gara, aggiudicati all’A.T.I. costituita dalla “A.J. Mobilità” s.r.l. (mandataria – capogruppo) e dalla “Edil Valle” s.r.l. (mandante). Tra i lotti oggetto dell’espropriazione era ricompreso il terreno, di mq. 5.940, di proprietà di IE UI ER, in catasto terreni del Comune di Rieti, sezione Vazia, foglio 24, particella n. 50. 3 Per i lotti – tra cui il lotto di proprietà di IE UI ER - ricadenti nel perimetro del “Consorzio” l’art. 36 della variante generale del Piano Regolatore Generale del Comune di Rieti – variante approvata con deliberazione del Giunta regionale n. 347 del 13.7.2012 – stabiliva che per la sottozona “D1” (identificantesi con il perimetro delle aree ricadenti nel Consorzio) “si applica la disciplina prevista nel vigente piano ASI”. A sua volta il Piano Regolatore del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” includeva il lotto espropriato nella zona destinata a parcheggi pubblici, la cui disciplina era contenuta, segnatamente, all’art. 20 del capo III del N.T.A. del Piano Regolatore consortile. 2. Il collegio dei tecnici determinava in euro 612.326,00 l’indennità di espropriazione dovuta a IE UI ER (cfr. ricorso, pagg. 3 - 4). Più esattamente, in euro 55,63 a mq. e dunque in complessivi euro 330.490,00 per il terreno ed in euro 248.786,90 per le opere che vi insistevano. 3. Il decreto di espropriazione n. 1 del 3.10.2017 veniva ritualmente notificato a IE UI ER (cfr. ricorso, pag. 4). 4. Con ricorso ex artt. 29 del d.lgs. n. 150/2011 e 54 del d.P.R. n. 327/2001 alla Corte d’Appello di Roma il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” e la “A.J. Mobilità” proponevano opposizione alla stima (cfr. ricorso, pag. 3). Deducevano, peraltro, che aveva errato il collegio dei tecnici, in sede di quantificazione dell’indennità di espropriazione, a ritenere che il cespite espropriato avesse natura di area legalmente edificabile, “senza considerare invece che essa era inserita in zona destinata ad uso pubblico ed in particolare a parcheggio pubblico” (così ricorso, pag. 5). 5. Si costituiva IE UI ER (cfr. ricorso, pagg. 7 - 9). 4 Adduceva, a sua volta, che il suo terreno doveva considerarsi legalmente edificabile, giacché ai sensi dell’art. 36 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Rieti era localizzato in zona “D”, sottozona “D1”, ossia in zona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriale (cfr. altresì controricorso, pag. 4). Adduceva inoltre che alla stregua del piano regolatore del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” il terreno ricadeva in un comparto a progettazione unitaria, nel quale, oltre alla zona destinata a parcheggio, “era ricompresa anche un’altra zona destinata a servizi, con la conseguenza che l’intero comparto non poteva considerarsi destinato ad una utilizzazione meramente pubblicistica” (così ricorso, pag. 8). Instava per il rigetto dell’opposizione. In via riconvenzionale chiedeva determinarsi l’indennità di espropriazione in misura non inferiore ad euro 70 a mq. ed in euro 214.000,00 il valore dei manufatti con la maggiorazione del 10% dell’indennità da liquidare (cfr. ordinanza impugnata, pag. 2). 6. La corte d’appello faceva luogo alla nomina di un c.t.u., il quale, all’esito delle operazioni, attendeva al deposito del proprio elaborato comprensivo delle osservazioni delle parti in ordine alla relazione di consulenza e dei propri rilievi in ordine alle osservazioni delle parti (cfr. ricorso, pag. 15). 7. Con ordinanza n. 522/2020 la Corte d’appello di Roma determinava in euro 504.047,79, oltre interessi legali, l’indennità nel complesso dovuta a IE UI ER, ordinava il deposito della somma previa detrazione di quanto in precedenza depositato, condannava le parti opponenti alle spese di lite e di c.t.u. Evidenziava previamente la Corte di Roma che era da disattendere l’eccezione – sollevata dagli opponenti - di nullità della c.t.u. per asserita violazione del contraddittorio, giacché l’ausiliario d’ufficio aveva reso edotte entrambe le parti 5 dell’inizio delle operazioni, operazioni cui le parti ed i rispettivi consulenti, abilitati all’inoltro di note tecniche, avevano partecipato (cfr. ordinanza impugnata, pag. 3). Premetteva poi, nel merito, che il c.t.u. aveva concluso per il carattere edificabile del terreno di proprietà di IE UI ER, utilizzato quale parcheggio scoperto a servizio dell’ospedale “San Camillo De Lellis”, siccome alla data - 3.10.2017 – del decreto di esproprio il terreno era ubicato in Zona Territoriale Omogenea “D”, sottozona “D1”, in quanto ricompreso nel perimetro del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti”, dunque “in una zona destinata ad impianti, attrezzature e aree industriali, nonché a zone e servizi” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4, ove è riprodotto stralcio della relazione di c.t.u.). Premetteva ulteriormente, nel merito, che il c.t.u. aveva dato atto che il terreno espropriato ricadeva giusta il Piano Regolatore Territoriale del “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” - approvato con D.C.R. n. 171 del 25.2.2004 e successiva variante approvata con D.C.R. n. 62 del 13.3.2009 – “in zona di uso pubblico e di interesse generale: parte zona a parcheggio e parte zona destinata a viabilità”. E che tuttavia – aveva soggiunto l’ausiliario – la previsione di un parcheggio ad uso pubblico non escludeva la legale edificabilità del terreno “sia perché inserito in una zona destinata a “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” sia perché incluso in un comparto “a progettazione unitaria” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 4). Indi – la corte d’appello - reputava, per un verso, che erano da disattendere gli assunti di parte ricorrente secondo cui “non ci si [poteva] (…) soffermare a constatare che l’area [era] inserita nella zona industriale, ma occorre[va], ai fini 6 (…) delle sue concrete qualità edificatorie, avere riguardo al contenuto del piano consortile, recepito dal P.R.G.” (così ordinanza impugnata, pag. 6). Indi - la corte d’appello - reputava, per altro verso, che erano da recepire di rilievi dell’ausiliario d’ufficio secondo cui l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7). Premetteva d’altro canto - la corte d’appello – in ordine al valore venale dell’area che il c.t.u. aveva fatto ricorso a differenti criteri di stima, ossia al criterio analitico/indiretto (cd. “valore di trasformazione”), al criterio sintetico/diretto (cd. “metodo comparativo”) ed al criterio di capitalizzazione del reddito (cfr. ordinanza impugnata, pag. 8). Indi evidenziava che la specificità nell’ipotesi de qua della destinazione urbanistica e “la mancanza di un congruo numero di dati storici su cui basare l’applicazione del procedimento c.d. diretto” (così ordinanza impugnata, pag. 8), inducevano a privilegiare la stima “analitica/indiretta”, viepiù che la relazione di c.t.u. non dava ragione “di specifiche indagini dirette alla ricerca di dati storici di raffronto” (così ordinanza impugnata, pag. 8). Evidenziava inoltre che il c.t.u., in applicazione del “metodo di trasformazione”, alla stregua dei corretti criteri di cui aveva dato conto nel proprio elaborato, era in maniera condivisibile addivenuto alla determinazione del valore unitario di euro 77,65 a mq. – e dunque al valore complessivo di euro 458.225,27 - sulla scorta dei dati desumibili dall’ “Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, relativo alla zona più vicina al terreno de 7 quo, Campoloniano, non essendo presenti valori OMI per uffici/terziario nella zona ove è ubicato il terreno” (così ordinanza impugnata, pag. 9). Evidenziava ancora che il c.t.u. aveva condivisibilmente escluso l’indennizzabilità dei manufatti, benché non abusivi, insistenti sul terreno a motivo della “temporaneità delle opere realizzate, con la conseguente rimovibilità allo scadere del periodo previsto (…)” (così ordinanza impugnata, pag. 9). Evidenziava infine che all’indennità in tal guisa determinata erano da aggiungere la maggiorazione del 10% di cui all’art. 37, 2° co. del d.P.R. n. 327/2017 ed i soli interessi legali – dal dì dell’espropriazione – in difetto di prova di un maggior danno ex art. 1224, 2° co, cod. civ. 8. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso il “Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti” nonché la “A.J. Mobilità” s.r.l., in proprio e quale mandataria dell’A.T.I. costituita con la “Edil Valle” s.r.l.; ne hanno chiesto sulla scorta di otto motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione. IE UI ER ha depositato controricorso, recante ricorso incidentale articolato in un unico motivo;
ha chiesto dichiararsi inammissibile o rigettarsi il ricorso principale ed accogliersi il ricorso incidentale con il favore delle spese. I ricorrenti principali hanno depositato controricorso onde resistere al ricorso incidentale. 9. Il Pubblico Ministero ha formulato conclusioni scritte;
ha chiesto rigettarsi e il ricorso principale e il ricorso incidentale. 10. I ricorrenti hanno depositato memoria. Del pari ha depositato memoria il controricorrente. RAGIONI DELLA DECISIONE 8 11. Con il primo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti. Deducono che la Corte di Roma non ha tenuto conto che l’area espropriata era inclusa in zona che il Piano Regolatore consortile, con valenza di disciplina urbanistica di secondo livello siccome integralmente recepita dal P.R.G. del Comune di Rieti, aveva destinato ad uso pubblico e di interesse generale, con “sottoposizione a vincolo conformativo” che precludeva la realizzazione di edifici o manufatti di natura privata (cfr. ricorso, pagg. 19 – 20). Deducono segnatamente che l’art. 36 delle N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti, per la sottozona “D1”, rinviava, con valenza immediatamente conformativa della proprietà privata e dello jus aedificandi, alla disciplina dell’allora vigente piano A.S.I. e alle sue successive varianti e che l’allora vigente Piano consortile “includeva l’area espropriata nella zona destinata a parcheggi pubblici” (così ricorso, pag. 21). Deducono segnatamente che la corte d’appello ha omesso l’esame della tavola 15a del Piano Regolatore consortile, del certificato di destinazione urbanistica n. 61/2019 rilasciato dal Comune di Rieti il 16.4.2019, della tavola P6-4 della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti approvata nel 2012, “da cui risultava che l’area in questione era inserita in zona P (parcheggi pubblici) del PRG del Comune di Rieti” e del paragrafo n. 6 della relazione di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 23). Deducono quindi che la corte distrettuale ha omesso l’esame di documentazione giusta la quale “l’area espropriata era inserita in zona destinata in parte a parcheggio pubblico (…) ed in parte in zona destinata a viabilità, nella quale non sono consentite realizzazioni di manufatti o edifici di natura privata e 9 nella quale le opere destinate a servizi pubblici restano in proprietà (…) del Consorzio” (così ricorso, pag. 25). Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che giusta la pianificazione di secondo livello l’area espropriata “era sottoposta ad un vincolo conformativo (…), con preclusione per i privati di ogni tipo di trasformazione riconducibile alla nozione di edificazione” (così ricorso, pag. 25). 12. Con il secondo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 51 d.P.R. n. 218/1978, dell’art. 5, 2° co., legge n. 1150/1942, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della Giunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., 19 e 20 delle N.T.A. del P.R. del “Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti” (approvato con delibera della Giunta Regionale n. 171 del 25.2.2004). Deducono che la Corte di Roma ha erroneamente circoscritto la propria indagine al riscontro dell’inclusione del terreno espropriato nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti, destinata ad “impianti, attrezzature ed aree industriali” (cfr. ricorso, pag. 27). Deducono che la corte d’appello ha in tal guisa disapplicato le previsioni del Piano Regolatore del “Consorzio”, benché “richiamate dal P.R.G. comunale” ed aventi “valenza di disposizioni di pianificazione di secondo livello con previsioni conformative della proprietà, anche precludenti la realizzazione di manufatti ed edifici di natura privata” (così ricorso, pag. 27), e benché aventi valenza di parametro ineludibile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione (cfr. ricorso, pag. 30). 10 13. Con il terzo motivo i ricorrenti principali - in via subordinata – a) denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità dell’ordinanza impugnata per mancanza assoluta di motivazione e per motivazione irriducibilmente contraddittoria;
b) denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32 e 37, 3° co., d.P.R. n. 327/2001. Deducono – in via subordinata, qualora si reputi che le possibilità di edificazione del terreno espropriato siano da individuare unicamente alla stregua del suo inserimento nella sottozona “D1” del P.R.G. del Comune di Rieti – che la Corte di Roma, “con insanabile incoerenza logica”, ha erroneamente determinato l’indennità di espropriazione del terreno non già unicamente in ragione della sua destinazione “ad impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e assimilate” ma anche in ragione della sua inclusione nel Piano Regolatore del “Consorzio” in zona destinata a parcheggio pubblico e viabilità (cfr. ricorso, pag. 31). Deducono altresì che l’indennità di espropriazione avrebbe dovuto essere determinata “sulla base della potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio del nucleo industriale ricompreso nella zona D1 (…) e sulla base di un indice medio territoriale” e non già, “selettivamente, in ragione delle potenzialità edificatorie tratte dalla disciplina contenuta nel Piano regolatore consortile e previste per la sola e specifica zona destinata a servizi” (cfr. ricorso, pag. 32). Deducono poi che “risulta assolutamente incomprensibile quale sia il rilievo giuridico che la Corte di Appello (…) ha assegnato alla zonizzazione e alle disposizioni del Piano regolatore consortile” (così ricorso, pag. 35). 11 14. Con il quarto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37, 4° co., d.P.R. n. 327/2001, dell’art. 36 N.T.A. della variante generale del P.R.G. del Comune di Rieti (approvata con deliberazione della Giunta Regionale n. 347 del 13.7.2012) e degli artt. 7, 2° co., e 8 delle N.T.A. del P.R. del “Consorzio per lo Sviluppo Industriale della Provincia di Rieti” (approvato con delibera della Giunta Regionale n. 171 del 25.2.2004). Deducono che la Corte di Roma ha errato ulteriormente nella determinazione delle possibilità legali di edificazione. Deducono in primo luogo che la corte d’appello ha illegittimamente desunto l’esistenza dell’edificabilità legale “dalla mera astratta previsione, contenuta nel Piano regolatore consortile, dell’inserimento dell’area espropriata in un comparto a progettazione unitaria, ed a prescindere dalle varie modalità con cui l’attuazione di tale comparto era regolato dall’art. 8 del Piano, anzi dichiaratamente prescindendo dal considerare (…) che il comparto a progettazione unitaria non era stato formato ed attuato” (così ricorso, pag. 39). Deducono quindi che la corte distrettuale non ha considerato che l’art. 8 delle N.T.A. del Piano Regolatore del “Consorzio” “non comportava affatto l’immediata attribuzione alle aree incluse in zona destinata a parcheggio pubblico (…) [di] alcuna capacità volumetrica” (così ricorso, pag. 40). Deducono in secondo luogo che la corte d’appello avrebbe dovuto considerare che, alla stregua delle previsioni dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano Regolatore del “Consorzio”, “l’effetto attributivo della cubatura in misura proporzionale a tutte le aree comprese nel comparto, incluse quelle ricadenti nella zona destinata a parcheggio (…) soprattutto era (…) subordinato alla conclusione della convenzione edilizia tra i privati ed il Consorzio” (così ricorso, pag. 41). 12 Deducono quindi che occorreva necessariamente verificare “la conclusione della convenzione tra i privati ed il Consorzio, per poter conseguentemente dedurre che (…) si fossero espanse le possibilità di edificazione dell’area inserita nella zona a parcheggio” (così ricorso, pag. 41). 15. Con il quinto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 5, cod. proc. civ. l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti. Deducono in primo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che, sebbene il “Consorzio” avesse intrapreso l’attuazione delle zone incluse nel comparto a progettazione unitaria, nondimeno siffatta attuazione non era addivenuta “alla redazione di un progetto planovolumetrico esteso all’intero comparto” (così ricorso, pag. 46). Deducono in secondo luogo che la Corte di Roma non ha tenuto conto che non si era pervenuti alla stipulazione con i privati della convenzione urbanistica di cui al 5° co. dell’art. 8 delle N.T.A. del Piano del “Consorzio”, sicché non si era verificato l’effetto attributivo della cubatura di cui al 6° co. dello stesso art. 8 (cfr. ricorso, pag. 46). 16. Con il sesto motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la nullità della relazione di c.t.u. e conseguentemente la nullità dell’ordinanza impugnata. Premettono che innanzi alla Corte di Roma, all’udienza del 7.10.2019, immediatamente successiva al deposito della relazione di c.t.u., avevano provveduto ad eccepire la nullità della consulenza, siccome l’ausiliario d’ufficio aveva “omesso di trattare e considerare, nella definitiva consulenza resa, molte 13 delle puntuali osservazioni critiche, con documenti annessi, espresse per iscritto dal [proprio consulente tecnico]” (cfr. ricorso, pag. 48). Premettono, segnatamente, che avevano addotto che il c.t.u. aveva “preso in considerazione i valori OMI per una zona del Comune del tutto differente – Campoloniano, ricadente in zona B di Piano Regolatore – e quindi non comparabile con la realtà territoriale oggetto di esame” (così ricorso, pag. 49). Indi deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome ha ancorato la stima del terreno alla relazione di c.t.u. benché, quest’ultima, fosse inficiata da nullità (cfr. ricorso, pag. 49) Deducono segnatamente che l’omesso esame delle osservazioni rimesse dal proprio consulente ha dato luogo a nullità relativa della c.t.u., giacché ha vanificato lo scopo cui è preordinato il subprocedimento entro il quale si esplicano i compiti del consulente d’ufficio e dei consulenti di parte a garanzia del pieno contraddittorio tecnico (cfr. ricorso, pagg. 50 - 51). 17. Con il settimo motivo i ricorrenti principali denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione o falsa applicazione degli artt. 32, 1° co., e 37 d.P.R. n. 327/2001. Deducono che l’impugnata ordinanza è illegittima, siccome il valore del bene, in applicazione del criterio “analitico-ricostruttivo”, è stato determinato alla stregua del valore di edifici “con caratteristiche del tutto diverse e non omogenee rispetto al bene espropriato” (così ricorso, pag. 53). 18. Con l’ottavo motivo i ricorrenti principali denunciano in via subordinata la violazione o falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc. civ. 14 Deducono che ha errato la Corte di Roma, nonostante l’accoglimento parziale dell’opposizione, a condannarli all’integrale rifusione delle spese di lite nonché a porre a loro integrale carico le spese di c.t.u. (cfr. ricorso, pag. 53). Deducono invero che l’opposizione è stata parzialmente accolta, giacché l’indennità era stata dal collegio tecnico determinata nella maggior somma di euro 612.326,00, sicché si sarebbe giustificata la compensazione delle spese di lite (cfr. ricorso, pag. 54). 19. Con l’unico motivo il ricorrente incidentale denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 32, 2° co., e 38, d.P.R. n. 327/2001. Premette che la Corte di Roma, in aderenza a quanto assunto dal c.t.u., ha escluso l’indennizzabilità del parcheggio a raso esistente sul terreno, in quanto assentito sul presupposto della sua temporaneità e rimovibilità. Indi deduce che se, viceversa, la Corte di Roma “avesse valutato gli elementi in suo possesso”, avrebbe dovuto riconoscergli anche l’indennizzo relativo ai soprassuoli realizzati in base a regolari permessi nella misura – euro 296.952,17, oltre accessori – quantificata dal c.t.u. (cfr. ricorso incidentale pagg. 25 - 26). 20. Il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, da esaminare congiuntamente, sono fondati e meritevoli di accoglimento nei termini che seguono;
il loro buon esito assorbe la disamina non solo degli ulteriori motivi del ricorso principale ma pur del motivo del ricorso incidentale. 21. Con la sentenza n. 4200 del 23.3.2001 (cfr. in senso conforme Cass. 6.12.2002, n. 17330), 15 (in una ipotesi in cui l’originaria attrice aveva chiesto “la determinazione della giusta indennità dovutale per l'espropriazione da parte del Consorzio per lo sviluppo industriale e dei servizi reali alle imprese della Provincia di Foggia (ASI), di un appezzamento di terreno di sua proprietà ubicato nel comune di Lucera (…)” ed in cui “la Corte territoriale (…) [aveva] attribuito al terreno espropriato natura edificatoria perché incluso fin dal 1976 in un'area destinata ad insediamenti industriali dal Piano delle aree e dei nuclei di sviluppo industriale (ASI) predisposto dai comuni della provincia di Foggia (…), che è assimilabile ad uno strumento urbanistico generale di zonizzazione del territorio interessato ed è equiparato dalla legge ai piani territoriali di coordinamento sovracomunale;
per cui diveniva irrilevante perfino la eventuale (pregressa) destinazione agricola del fondo prevista dal P.R.G. del comune di Lucera, perché automaticamente modificata e variata in conseguenza dell'approvazione del Piano ASI”) questa Corte di legittimità ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni: <<i piani regolatori comunali (…) restano l’unica fonte diretta dell’assetto urbanistico nel territorio comunale;
e deve escludersi ogni automatica sostituzione delle disposizioni dei territoriali di coordinamento (e, quindi, aree nuclei sviluppo industriale) a quelle contrastanti generali. i quali, pur se difformi da questi ultimi, fino all’adeguamento (spontaneo o tramite interventi sostitutivi) conservano piena operatività in ordine alla qualificazione zone del nonché conformazione normativa diritto proprietà sui suoli interessati>>; <<anche l’efficacia tipica del piano asi (…), una volta approvato, era soltanto quella di imporre vincoli e direttive alla pianificazione urbanistica ordinaria, competenza dei singoli comuni che hanno costituito il consorzio, senza effetti 16 diretti ed immediati in ordine alle possibilità legali edificazione terreni ivi individuati destinati costruzione nuove industrie ovvero qualsiasi altra opera infrastrutturale necessaria al conseguimento tale finalità: ciò fino momento cui l’amministrazione comunale (…) avesse assolto all’obbligo giuridico provvedere necessarie modifiche adeguare i propri strumenti urbanistici localizzazioni destinazioni esso programmate>>; <
quali (…), possono avere diretta ed immediata incidenza sugli interessi proprietari aree incluse nel perimetro piani, nella misura in impongano vincoli destinazione, con concreta individuazione beni soggetti esproprio l’esecuzione pubblica utilità, ovvero l’insediamento determinati industriali>>; <<di fronte a tale situazione, mentre è ovvio e naturale che questi piani, nella parte in cui contengano direttive previsioni di lungo periodo, generali ed astratte, debbano aver natura conformativa della proprietà privata, al pari dei piani territoriali coordinamento regolatori urbanistici, essendo la loro attuazione necessariamente graduale nel corso decenni, per quel riguarda, invece, le prescrizioni o indicazioni direttamente immediatamente incidenti su beni determinati, impongono vincoli destinazione preordinati all’espropriazione, da non considerare, dunque, secondo il menzionato art. 5 bis sede quantificazione dell’indennizzo sostitutivo del valore bene acquisito coattivamente>>; <<sicché se nel piano fosse risultata una precisa individuazione del terreno della ricorrente, senso che lo stesso veniva specificamente destinato alla costruzione di nuova industria ovvero qualsiasi altra opera infrastrutturale precisamente localizzata, poiché l’area espropriata era caratterizzata da destinazione originariamente agricola, specifica carattere prodromico rispetto all’espropriazione non poteva conseguire il diritto ricorrente ad un indennizzo commisurato acquisita 18 natura edificatoria bene: in quanto generale principio irrilevanza modificazione valore edificatorio suolo può operare, oltre nei casi cui dalla apposizione vincolo pubblicistico derivi diminuzione economico “res”, anche quelli si verifichi, all'opposto, incremento tale valore, quale conseguenza “in melius” (…), consistente nella utilizzabilità nell'ambito pianificazione urbanistica>>. 22. I surriferiti principi non possono che essere ribaditi in questa sede. Tanto più che le sezioni unite di questa Corte hanno in una più ampia prospettiva puntualizzato che <<nell’accertamento della qualità edificatoria di un’area ai fini determinazione dell’indennità esproprio, in presenza variante al piano regolatore generale, il carattere conformativo essa (che soltanto consente tenerne conto indennitari), e non ablatorio, discende dalla collocazione una specifica categoria strumenti urbanistici, neppure tipologia delle destinazioni individuate, ma dipende dai requisiti oggettivi, natura struttura, che presentano i vincoli contenuti>> (così in motivazione Cass. sez. un. 25.11.2008, n. 28051 (Rv. 605694-01). Ove si è soggiunto che <<carattere conformativo di una variante è configurabile ove essa miri ad (nuova) zonizzazione dell’intero territorio comunale o parte esso, sì da incidere su generalità beni, nei confronti pluralità indifferenziata soggetti, in funzione della destinazione dell’intera zona cui i beni ricadono e ragione delle sue caratteristiche intrinseche del rapporto (per lo più spaziale) con un’opera pubblica;
mentre, se la non abbia tal natura generale, ma imponga un vincolo particolare incidente determinati, già generale zona, 19 localizzazione pubblica, realizzazione può coesistere proprietà privata, il che stessa contiene deve essere qualificato come preordinato alla relativa espropriazione esso deve, dunque, prescindersi nella qualificazione dell’area, pur quando mutato classificazione urbanistica quest’ultima, conseguenza soltanto caso farsi riferimento previgente (sentenza 21 1 2005 n. 1336)>>). Tant’è che si è precisato ulteriormente che, <<ove in via eccezionale, vincoli, pur contenuti piani di secondo livello non abbiano una (…) natura generale, ma si presentino, viceversa, come vincoli particolari, incidenti su beni determinati, funzione già generale destinazione zona, della localizzazione puntuale (normalmente definita “lenticolare”) un’opera pubblica, la cui realizzazione può coesistere con proprietà privata, ne esige traslazione favore dell’ente pubblico, realizza un vincolo sostanzialmente preordinato all’espropriazione, dal quale, nonostante sua formale allocazione, deve comunque prescindersi ai fini qualificazione dell’area, per gli effetti indennitari, necessità individuare il parametro legale siffatta uno strumento previgente (cass., sez. un., 23 aprile 2001, n. 173; cass., 8 settembre 2015, 17786; v. anche 5 2013, 20457>> (così in motivazione Cass. 7.10.2016, n. 20230). 23. È ben evidente nella specie che la Corte di Roma non ha compiuto le indagini tutte prefigurate dall’insegnamento n. 4200/2001 di questa Corte. Propriamente, la corte d’appello si è limitata ad affermare – lo si è premesso – che l’inserimento dell’area alla data del decreto di espropriazione in zona destinata ad “impianti e attrezzature per le attività artigianali, industriali e 20 assimilate” ne comportava la natura edificabile, sicché alcuna valenza esplicava l’adozione di strumenti urbanistici attuativi (cfr. ordinanza impugnata, pagg. 6 – 7). Ed ancora che “l’inserimento dell’area nella zona territoriale omogenea D sottozona e in un comparto a progettazione unitaria dal P.R. del Consorzio per lo sviluppo industriale della Provincia di Rieti (…) non comporta il venir meno della natura edificabile dell’area” (cfr. ordinanza impugnata, pag. 7). In tal guisa è fondata la censura – veicolata dal secondo mezzo del ricorso principale – secondo cui la Corte di Roma “ha determinato l’indennità limitando la propria indagine all’accertamento dell’inclusione dell’area espropriata nella zona D1 del PRG del Comune di Rieti, destinata ad impianti, attrezzature ed aree industriali, ritenendo sufficiente tale accertamento” (così ricorso, pag. 27). 24. In accoglimento del primo motivo e del secondo motivo del ricorso principale l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma va cassata con rinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità. All’enunciazione, in ossequio alla previsione dell’art. 384, 1° co., cod. proc. civ., del principio di diritto – al quale ci si dovrà uniformare in sede di rinvio - può farsi luogo per relationem, nei medesimi termini espressi dai principi desunti dalla pronuncia di questa Corte n. 4200/2001 in precedenza menzionata. Più esattamente, la Corte di appello di Roma dovrà interamente rielaborare la determinazione dell’indennità in base ai principi esposti. 25. In dipendenza del buon esito del ricorso principale non sussistono i presupposti perché, ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002, i ricorrenti principali siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di 21 contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del 1° co. bis dell’art. 13 d.P.R. cit.
P.Q.M.
La Corte così provvede: accoglie il primo motivo ed il secondo motivo del ricorso principale, cassa in relazione ai motivi accolti l’ordinanza n. 522/2020 della Corte d’Appello di Roma e rinvia alla stessa corte d’appello in diversa composizione anche ai fini della regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità; dichiara assorbiti gli ulteriori motivi del ricorso principale ed il motivo del ricorso incidentale. Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte Suprema di Cassazione, il 27 gennaio 2026 e, a seguito di riconvocazione, il 9 aprile 2026. Il consigliere estensore Il Presidente UI ET DO ME