Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. PERCONTE LICATESE Renato - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SC AL, RO SA, elettivamente domiciliati in Roma, via Capodistria n. 18, presso l'avv. Serena Miceli, difesi dall'avv. Elio De Gregorio, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
GO NA, RO BA, RO EN, quali eredi di RO EO, elettivamente domiciliato in Roma, piazzale delle Belle Arti n. 8, presso l'avv. Ignazio Abrignani, difesi dall'avv. Giovan Battista Messina, giusta, delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza del Tribunale di Marsala n. 878/00 del 27 novembre - 14 dicembre 2000 (R.G. 819/97). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18 dicembre 2002 dal Relatore Cons. Dott. Mario Finocchiaro;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SArio Russo, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 19 giugno 1991 RO EO conveniva in giudizio, innanzi al pretore di Marsala, SC AL e RO SA, coniugi.
Premesso che i convenuti con atto 7 gennaio 1991 avevano acquistato, al prezzo di lire 500.000, un appezzamento di terreno in agro di Marsala confinante con altro di proprietà di esso attore e dallo stesso direttamente condotto, in violazione del suo diritto di prelazione di legge, il RO dichiarava di volere riscattare il terreno in questione.
Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alla avversa pretesa eccependo, nell'ordine, da un lato, che l'attore non poteva qualificarsi coltivatore diretto, dall'altro, che lo stesso non era proprietario di un fondo agricolo confinante con quello acquistato da essi concludenti, da ultimo, che detto ultimo terreno ricadeva in una zona vincolata dal Piano Comprensoriale Urbanistico del Comune di Marsala in "zona vincolata a attrezzature di interesse comune di progetto" e destinata, pertanto, a utilizzazioni non agricole. Svoltasi la istruttoria del caso l'adito giudice, con sentenza 18 maggio 1996 accoglieva la domanda attrice. Gravata tale pronunzia dai soccombenti il tribunale di Marsala in contraddittorio con NA NA, RO BA, RO EN e RO AN, eredi del defunto RO EO, con sentenza 27 novembre - 14 dicembre 2000 rigettava l'appello con condanna degli appellanti al pagamento delle spese del grado.
Per la cassazione di tale ultima sentenza hanno proposto ricorso, affidato a 4 motivi, SC AL e RO SA. Resistono, con controricorso, illustrato da memoria, GO NA, nonché RO BA, RO EN. Non ha svolto attività difensiva in questa sede RO AN. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito hanno accolto la domanda di riscatto proposta da RO EO (e proseguita dai suoi eredi)

contro

SC AL e RO SA relativamente a un terreno in Marsala confinante con altro di proprietà di RO EO.
Hanno ritenuto i giudici del merito, infatti, da un lato, che il fondo oggetto di riscatto, nonostante la sua limitatissima estensione - mq. 470 - deve qualificarsi "agricolo", dall'altro, che la parte attrice aveva dato la prova della ricorrenza delle condizioni soggettive per poter esercitare il retratto e, in particolare, della sua qualità di coltivatore diretto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 31, l. 26 maggio 1965, n. 590. 2. Entrambe tali affermazioni sono censurate, dalla parte ricorrente, la prima con i primi due motivi, la seconda con il terzo motivo.
Deducono, in particolare, i ricorrenti:
- "violazione e falsa applicazione dell'art 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 e dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, in correlazione con l'art. 360 n. 3 c.p.c." primo motivo;

- "violazione falsa applicazione dell'art. 116 c.p.c, in correlazione all'art. 360 n. 3 c.p.c." secondo motivo;

- "violazione ed errata applicazione dell'art. 132 c.p.c. e dell'art. 116 c.p.c. in correlazione con l'art. 360 n. 3 per falsa applicazione di norme di diritto e 5 per insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti e comunque accertabile di ufficio" terzo motivo.

3. I riferiti motivi sono fondati e meritevoli di accoglimento. A norma del combinato disposto di cui agli artt. 8, 1. 26 maggio 1965, n. 590 e 7, l. 14 agosto 1971, n. 817, "in caso di trasferimento a titolo oneroso ... di fondi rustici ...il coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita ... ha il diritto di prelazione" sussistendo le condizioni soggettive e oggettive, di fatto e di diritto, previste dalla legge.
Lo stesso, ancora, qualora non sia stato posto in condizioni di esercitare tale diritto "può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa".
Al riguardo, i requisiti previsti dall'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 - richiamato dall'art. 7, l. 14 agosto 1971, n. 817 - per l'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto in caso di trasferimento di fondi rustici costituiscono "condizioni dell'azione" (Cass. 5 aprile 2000, n. 4151) e, pertanto devono essere accertati dal giudice d'ufficio (Cass. 24 marzo 2000, n. 3538; Cass. 10 aprile 1998, n. 3732; Cass. 25 marzo 1997, n. 2603). Contemporaneamente, non si dubita che in materia le condizioni per l'esercizio della facoltà di riscatto, compresa la destinazione agricola del fondo, vanno riscontrate nel momento in cui sorge detta facoltà, col compimento dell'atto di alienazione al terzo in violazione del diritto di prelazione, oppure viene esercitata, con la dichiarazione relativa al retratto agrario comunicata dal retraente al retrattato (Cass. 23 giugno 1999, n. 6401). Le condizioni soggettive e oggettive, che legittimano l'avente diritto (che non abbia potuto esercitare la prelazione agraria per la mancata notificazione da parte del proprietario della proposta di alienazione) a riscattare il fondo dall'acquirente, in altre parole, devono esistere, sia nel momento in cui nasce ex lege il diritto di retratto (che coincide con l'alienazione e non con la stipulazione del contratto preliminare tra proprietario e terzo retrattato), che al momento della ricezione da parte di quest'ultimo della dichiarazione di riscatto, con la conseguenza che, se esse vengono meno prima o nell'intervallo di tempo tra questi due momenti, non si perfeziona la vicenda traslativa per la carenza dei requisiti del diritto potestativo di riscatto (Cass. 22 maggio 1996, n. 4739, resa in una fattispecie in cui la domanda è stata rigettata, perché era avvenuto un mutamento di destinazione del terreno da agricolo a industriale per una modifica del piano regolatore intervenuta prima della stipulazione del contratto definitivo di compravendita). Da ultimo, sempre al riguardo, si osserva che l'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, al comma 2, recita, per quanto rilevante al fine del decidere, che "la prelazione non è consentita ... quando i terreni in base a piani regolatori anche se non ancora approvati, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica". Tale disposizione - giusta quanto assolutamente pacifico presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice - importa che non sussiste il diritto di prelazione agraria rispetto ai terreni che in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.
La stessa, inoltre, deve essere interpretato, tenuto conto della ratio ispiratrice della norma, nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad un'area che sia destinata all'utilizzazione di spazi pubblici (cosiddetto verde pubblico) o per un'area ricompresa nel perimetro urbano al fine di dare un assetto all'utilizzazione del territorio comunale sotto il profilo dell'edificabilità (in questi termini, ad esempio, Cass. 28 giugno 2001, n. 8851). In pratica, condizione necessaria per l'esercizio del diritto di prelazione da parte del proprietario coltivatore diretto confinante, o dell'affittuario, del fondo in vendita, è che questo, indipendentemente dalla zona in cui è classificato, sia effettivamente coltivabile e non invece destinato, ancorché da un piano regolatore non ancora approvato, a costruzioni non strettamente connesse con le esigenze agricole, perché in quest'ultimo caso viene meno la ratio dell'art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590, che è quella di facilitare la formazione della piccola proprietà contadina mediante l'accorpamento di fondi finitimi per la migliore redditività dei medesimi, ovvero di favorire la continuazione dell'impresa agricola (Casa. 15 maggio 2001, n. 6715).

4. Pacifico, in diritto, quanto precede, certo - cioè - che la presente controversia doveva trovare la propria soluzione facendo applicazione dei principi di diritto sopra ricordati, è di palmare evidenza - come puntualmente denunziato dalla parte ricorrente - la disapplicazione, da parte dei giudici del inerito, dei principi di diritto sopra richiamati.
Si osserva, infatti, che la sentenza in questa sede gravata pur avendo accertato che il fondo oggetto di riscatto era, alla data della vendita (7 gennaio 1991) e, quindi, del sorgere del diritto di riscatto, quanto a mq. 150 ricompreso dal piano di fabbricazione del comune di Marsala in zona B/3 e quanto a mq. 320 in zona "di vincolo per la realizzazione di attrezzature di interesse pubblico" (o "comune di progetto") ha ritenuto i terreni stessi "agricoli". I giudici del merito, in particolare, sono pervenuti a una tale conclusione "atteso il rigoroso limite di edificabilità ... imposto" dal vincolo urbanistico costituito dalla destinazione dei terreni in questione, rispettivamente alla zona B/3 e alla zona per la realizzazione di attrezzature di interesse pubblico, totalmente prescindendo dai principi di diritto riferiti sopra. Contrariamente a quanto del tutto apoditticamente affermato dalla sentenza impugnata, infatti, non è necessario, perché un certo terreno sia escluso dalla prelazione che lo stesso sia, nella sua pressoché totalità, destinato alla edificazione, ma è sufficiente che lo stesso abbia una destinazione "urbana", in contrapposizione a una "agricola".
Come, pertanto, sono senza ombra di dubbio esclusi dalla prelazione le aree che ancorché non edificabili siano destinate a utilizzazione pubblica, così era onere di quei giudici verificare la "natura" dell'area per effetto del ricordato vincolo.

5. Sempre sul punto, i giudici del merito hanno, ancora, affermato, a fondamento della raggiunta conclusione, che "a parte ogni considerazioni sulla natura urbana edificatoria asseritamente derivante dall'imposizione di tale vincolo urbanistico (e di cui sopra) deve comunque osservarsi che ... il vincolo in discorso ha definitivamente perso efficacia a far data dal 31 dicembre 1993, a seguito della proroga prevista dall'art. 6, co. 7 della l. reg. 12 gennaio 1993, n.

9. Cosicché, non essendo medio tempore intervenuto alcuno strumento urbanistico attuativo del vincolo stesso, o comunque alcun atto o provvedimento ablatorio che abbia irreversibilmente destinato il fondo in questione ad usi diversi ed incompatibili con quello agricolo, non può ritenersi sussistere, sotto il profilo in esame, alcuna causa ostativa all'esercizio del diritto di riscatto".

6. Al pari della precedente, anche tale affermazione, in diritto, contenuta nella sentenza impugnata costituisce - come sopra anticipato - violazione di norma di diritto e, in particolare, del combinato disposto di cui agli artt. 8, l. n. 590 del 1965 e 7, l. n. 817 del 1971. Certo, infatti, come sopra si è ampiamente dimostrato, che tutti i requisiti della prelazione, compresa la destinazione agricola del fondo, devono coesistere al momento del suo esercizio (cfr., oltre le pronunzie ricordate sopra, Cass. 12 aprile 2000, n. 4659; Cass. 21 gennaio 2000, n. 673; Cass. 22 maggio 1996, n. 4739, nonché la risalente Cass. 21 giugno 1984, n. 3654) è palese che erroneamente il giudice ha fatto riferimento alla destinazione urbanistica del fondo oggetto di retratto quale esistente in un momento successivo di oltre due anni a quello in cui il retratto stesso era stato esercitato.

8. Quanto, alla sussistenza, in capo al retraente dei requisiti soggettivi indicati dall'art. 31, l. 26 maggio 1965, n. 590, la sentenza ora gravata afferma, al riguardo, "venendo, infine, all'ultima doglianza, relativa alla dubbia sussistenza in capo a OR EO della qualità di coltivatore abituale del fondo limitrofo, la stessa, invero è emersa in modo inequivocabile dall'istruzione compiuta nel corso del primo grado di giudizio, ben riportata e valutata dal pretore, non apparendo la stessa in linea di principio incompatibile con altre eventuali attività lavorative poste in essere dal prelazionario, pure riferite dai testi".

9. Anche la censura spiegata, con il terzo motivo, avverso tale affermazione dalla parte ricorrente è fondata e meritevole di accoglimento, come sopra anticipato.
Quella sopra riportata, infatti, integra una motivazione assolutamente apparente, tale, come puntualmente dedotto dalla parte ricorrente, da non consentire l'identificazione dell'iter logico seguito da quei giudici per giungere alla conclusione fatta propria nel dispositivo recentemente, nel senso che deve qualificarsi inesistente la motivazione della sentenza che si risolva in espressioni assolutamente generiche e prive di qualsiasi riferimento ai motivi del contendere, sì che non consentono di comprendere la ratio decidendi seguita dal giudice, cfr. Cass. 21 novembre 2002, n. 16396, specie in motivazione. Sull'obbligo del giudice di rendere manifesto l'iter in forza del quale è pervenuto a una determinata conclusione, altresì, Cass. 15 marzo 2002, n. 3868, nonché Cass. 14 aprile 2000, n. 4891). A prescindere da ogni altra considerazione si osserva, infatti, che non riportando, la sentenza in esame quelli che erano i risultati della istruzione compiuta nel corso del primo grado (cioè quanto dichiarato dai testi escussi e quanto risultato dalle altre prove in atti), ne' la valutazione compiutane dal primo giudice, ne', tantomeno, le critiche mosse dalla parte appellante alla detta valutazione, le generiche affermazioni sopra riportate non consentono, in alcun modo, di comprendere quali siano le "ragioni" della decisione, con conseguente nullità della sentenza gravata nella parte de qua per violazione delle norme sul procedimento e, in particolare, sull'obbligo del giudice di motivare le proprie decisioni (cfr., Cost. art. 111, comma 6, cost., nonché artt. 116, comma 1, e 132, comma 2, n. 4, c.p.c.).
10. I primi tre motivi di ricorso, in conclusione, devono essere accolti, con assorbimento del quarto (con il quale si censura la pronunzia sulle spese, adottata dal giudice a quo) e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa (per effetto della acquisita efficacia, nelle more, del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, sulla istituzione del giudice unico di primo grado) alla corte di appello di Palermo che procederà a un nuovo esame della controversia facendo applicazione, quanto ai capi cassati sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 3 c.p.c, dei seguenti principi di diritto:
"il diritto di prelazione agraria non spetta, ai soggetti indicati nell'art. 8, comma 1, l. n. 590 del 1965, nonché a quelli di cui all'art. 7, comma 2, l. n. 817 del 1971, rispetto ai terreni che in base al piano regolatore o al piano di fabbricazione o ad altro strumento urbanistico, anche se non ancora approvato, abbiano una destinazione che, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare "urbana" in contrapposizione ad "agricola", per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad aree che lo strumento urbanistico, ancorché non destini alla edificazione, riservi a spazi pubblici (come, ad esempio, in presenza di aree destinate a verde pubblico o, comunque, a attrezzature di pubblico interesse, anche se per la realizzazione di queste non si prevede la totale o parziale edificazione dell'area stessa)";
- "in materia di prelazione agraria, le condizioni per l'esercizio della facoltà di riscatto, compresa la necessaria destinazione agricola del fondo, vanno riscontrate nel momento in cui sorge detta facoltà, con il compimento dell'atto di alienazione al terzo in violazione del diritto di prelazione, ovvero viene esercitata, con la dichiarazione relativa al retratto comunicata dal retraente al retrattato, senza che spieghino alcuna influenza ne' gli strumenti urbanistici adottati in epoca successiva, ne', eventualmente, la circostanza che un certo strumento, già operativo al momento in cui è esercitato il riscatto, abbia, per qualsiasi motivo, perso in epoca successiva la sua efficacia, con conseguente attribuzione al fondo di una nuova destinazione urbanistica".
Il giudice di rinvio provvedere, altresì, sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbito il quarto;

cassa la sentenza impugnata rinvia la causa, anche per le spese di questo giudizio di legittimità, alla Corte di appello di Palermo. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 18 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 29 marzo 2003