Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCESCO SABATINI - Presidente -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EL VA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TIGRÈ 37, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO CAFFARELLI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ER SE, LL MA LA, OI IA, OI RD, OI GA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 01115/99 proposto da:
LL MA LA, in proprio e quale erede di ER SE, nonché ER SQ, ER NT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA IVANOE BONOMI 92, presso lo studio dell'avvocato ACHILLE DI DUCA, difesi dall'avvocato LIVIO PROVITERA, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
EL VA, OI IA, OI RD, OI GA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1476/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, Sezione III Civile, emessa il 21/05/98 e depositata il 17/06/98 (R.G. 2051/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/02/01 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Giovanni GIACALONE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 27.2 e 2.3.1991 LL AT conveniva dinanzi al Tribunale di Napoli i coniugi CE PE e LA MA UR e NO SO, RD e AE, esponendo: che con scrittura dell'8.9.1990 i germani NO si erano obbligati a vendere ad esso istante un fondo di circa mq.

1.200 in Napoli-Barra, alla via Cupa Bolino, ricevendosi la somma di L. 15.000.000 a titolo di caparra;
che con atto del 2.10.1990 i coniugi CE e LA, ai quali veniva notificato il detto preliminare, avevano dichiarato di voler procedere al relativo acquisto, avvalendosi del diritto di prelazione ex art. 8 l.n. 590/1965, quali affittuari del fondo;
che, quindi, i NO con rogito del 10.1.1991 avevano alienato ai CE e LA il fondo medesimo;
questo premesso, e premesso inoltre che detto fondo era destinato a uso non agricolo perché ricadente in zona destinata dal Piano Regolatore di Napoli a "verde attrezzato" e comunque in zona già completamente urbanizzata e ricompresa nel perimetro urbano, chiedeva dichiararsi la nullità della compravendita tra i NO e i CE-LA ed ex art. 2932 c.c. trasferirsi a lui la proprietà del fondo.
I convenuti, costituitisi in giudizio, resistevano alla domanda. In particolare i coniugi CE e LA deducevano di avere acquistato l'immobile in seguito a libera trattativa e non per prelazione agraria, di cui comunque erano titolari;
spiegavano altresì domanda riconvenzionale nei confronti dell'attore per il risarcimento dei danni conseguiti alla parziale indisponibilità del bene acquistato, derivanti dalla proposizione della domanda attorea, e, per la subordinata ipotesi di accoglimento della stessa, formulavano domanda di garanzia nei confronti i dei venditori. I germani NO da parte loro chiedevano l'estromissione dal giudizio, precisando di avere già invano offerto al LL la restituzione della caparra ricevuta.
Con sentenza del 22.4.1994 il Tribunale dichiarava nullo il contratto di compravendita e disponeva il trasferimento della proprietà del fondo in oggetto dai NO al LL, dando i consequenziali provvedimenti del caso, nonché condannava i NO alla restituzione in favore di CE e LA della somma di L. 120.000.000 oltre interessi legali;
compensava le spese. La decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Napoli con sentenza del 17.6.1998. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso LL AT sulla base di un motivo (relativo alla liquidazione delle spese), illustrato da memoria.
Hanno resistito con controricorso LA MA UR in proprio e quale erede del de cuius CE PE, nonché CE AS e TO quali eredi, insieme alla madre, del medesimo CE PE, i quali hanno proposto, a loro volta, ricorso incidentale. MOTIVI DELLA DECISIONE
Previamente i ricorsi vanno ai sensi dell'art. 335 c.p.c. riuniti. Precede, poi, per ragioni di ordine logico, l'esame del ricorso incidentale proposto dai LA e CE.
Con un solo motivo questi, denunciando violazione e falsa applicazione di norme di diritto in riferimento all'art. 8 l. n. 590/1965 e all'art. 2932 c.c., censurano la sentenza impugnata a) per avere i giudici di merito ritenuto la nullità del contratto di compravendita tra i CE-LA e i NO, perché concluso in violazione di una norma imperativa, quale l'art. 8 l. 590/65. Sostengono che, anche se inserito il fondo oggetto di causa nella "zona verde standard" del Comune di Napoli secondo il PRG vigente ancorché scaduto, si deve avere tuttavia riguardo all'effettivo utilizzo, uso e destinazione del terreno, che nella fattispecie, e per circostanze non contestate dalle parti, è del tutto agricola, dovendo pertanto ritenersi applicabile la norma di cui al cit. art. 8; e b) per l'errata ed ingiusta applicazione dell'art. 2932 c.c. richiesta dall'attore LL. Sostengono che le conseguenze dell'inadempimento eventuale del contratto preliminare di vendita tra quest'ultimo e i NO devono essere risolte in via di risarcimento tra gli stessi, restando del tutto estranei i CE-LA, che hanno pertanto diritto a vedere validamente in essere il contratto di compravendita stipulato con i CE. Il motivo va disatteso, poiché, quanto al primo profilo di censura sub a), la Corte territoriale napoletana ha in sostanza escluso la compatibilità della classificazione a "verde pubblico" o "attrezzato" dell'area in cui è compreso il terreno de quo, imposta dallo strumento urbanistico, con la destinazione agricola. Al proposito ha evidenziato - in base a certificato di destinazione urbanistica prodotto in atti e datato 22.5.1996 - l'assoggettamento dell'area in oggetto da parte del "vigente" PRG di Napoli approvato con D.M. 1829 del 31.3.1972 a verde pubblico o attrezzato, senza che potesse assumere rilievo ai fini considerati la circostanza che il piano regolatore potesse allo stato essere decaduto, posto che lo stesso era almeno vigente al momento della proposizione della domanda, ma che, peraltro, il terreno in questione rientrava pur sempre (come dal certificato del Comune) nell'ambito del perimetro urbano, che era circostanza sufficiente per stabilire se sussistesse diritto di prelazione agraria.
Ciò - secondo l'iter logico della sentenza impugnata - importava che un'attività coltivatrice di fatto non rendeva per questo l'area, dunque il cespite dedotto in lite, a destinazione agricola, rispetto a quella diversa derivante dallo strumento urbanistico o per effetto della ricomprensione stessa nel perimetro urbano.
La soluzione è invero in linea con la giurisprudenza di questa Corte regolatrice, per la quale l'art. 8 comma 2 l. n. 590/1965 - secondo cui il diritto di prelazione agraria non spetta all'affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante, rispetto ai terreni che, in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica - deve essere interpretato, tenuto conto della ratio ispiratrice della norma, nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, se pur non edificatoria, sia comunque da considerare "urbana" (in contrapposizione ad "agricola"), per cui deve escludersi il diritto di prelazione con riferimento ad un'area che sia destinata alla formazione di spazi pubblici (cd. "verde pubblico") o per un'area ricompresa nel perimetro urbano al fine di dare un assetto alla utilizzazione del territorio comunale sotto il profilo della edificabilità.
Non pertinente - viceversa - appare, in relazione all'assunto con esso dedotto, il richiamo ad altra giurisprudenza (e cioè a Cass. N. 3019/1975). Nuovo, specie nei termini prospettati, e quindi inammissibile, è, poi, il profilo di censura col quale si deduce errata ed ingiusta applicazione dell'art. 2932 c.c. (sub b). Il ricorso incidentale va, pertanto, rigettato.
Inammissibile è, a sua volta, il ricorso principale di LL AT, avendo egli chiesto, come da conclusioni riportate nella sentenza impugnata, il [solo] "rigetto dell'appello". Non senza dire della genericità della censura proposta (relativa alla compensazione delle spese in primo grado) e della discrezionalità in materia del giudice di merito.
Le spese del giudizio di Cassazione sono compensate tra le parti in ragione della reciproca soccombenza.

P. Q. M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa le spese. Così decido in Roma, il 8 febbraio 2001.
Depositato in Cancelleria il 28 giugno 2001