Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - rel. Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ALEYA IMM SRL, in persona del legale rapp.te p.t. DR. MARIANO RUBINACCI, domiciliato in ROMA PIAZZA CAVOUR presso LA CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato MAURIZIO DE TILLA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA RIVIERA DI CHIAIA 9/A NAPOLI, in persona dell'Amm.re p.t. CAPEZZUTO SERGIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PANAMA 88, presso lo studio dell'avv. GIORGIO SPADAFORA, difeso dall'avv. LUIGI CAMPESE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 7957/99 del Tribunale di NAPOLI, depositata il 29/10/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/02 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato LUIGI CAMPESE, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per il rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione 4.10.94, la S.r.l. AL Immobiliare conveniva il Condominio dell'edificio in Napoli alla via Riviera di Chiaia n. 9/A innanzi al locale pretore onde sentir convalidare lo sfratto per finita locazione relativamente alla porzione immobiliare di sua proprietà condotta dal convenuto in base a contratto scaduto il 4.5.94 e dallo stesso adibito ad alloggio del portiere. Costituendosi, il convenuto contestava l'avversa domanda eccependo l'insussistenza d'un contratto di locazione.
L'adito pretore, negata l'ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito, con sentenza 14.7.98 rigettava la domanda. Avverso tale decisione la RI AL proponeva gravame cui resisteva il Condominio.
Con sentenza 29.10.99, il tribunale Napoli - ritenuto che, nella specie, sussistesse a carico della AL un'obbligazione propter rem, della quale potevano ravvisarsi gli elementi costitutivi sia dell'esistenza del vincolo sia della previsione normativa dello stesso;
che, infatti, il vincolo imposto al proprietario della porzione immobiliare de qua di destinarla ad alloggio del portiere fosse desumibile dalla convenzione 18.6.1957, dall'atto di divisione 11.12.1905, dall'ulteriore atto di divisione 19.2.1976, e che obbligazione siffatta non fosse in contrasto con il principio di tipicità delle obbligazioni propter rem, stante la previsione, nell'art. 1117 CC, d'una limitazione al diritto di proprietà d'un immobile al fine di destinarlo ad abitazione del portiere in vista dell'esigenza d'un servizio di custodia per la collettività condominiale;
che, dunque, il contratto inter partes dovesse considerarsi atipico, esulando dallo schema del contratto di locazione, sia perché il conduttore non godeva direttamente dell'immobile ma lo destinava al godimento d'un proprio dipendente, sia perché risultava limitato dal vincolo ostativo alla richiesta di rilascio in difetto d'un mutamento di destinazione da parte del condominio - rigettava l'appello.
Avverso tale decisione la RI AL proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi cui faceva seguire memoria.
Resisteva il Condominio con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 1571 CC nonché vizi di motivazione - si duole che il tribunale abbia ravvisato nel caso in esame un'ipotesi di onere reale e/o di obbligazione propter rem in luogo d'un rapporto obbligatorio di natura personale regolato dalla normativa codicistica sulle locazioni, nonostante che la stessa controparte tale l'avesse riconosciuto, inscrivendo in bilancio la relativa spesa come "fitto casa portiere", e che gli elementi costitutivi della consegna per il godimento e della corresponsione del canone risultassero per tabulas.
Con il secondo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1027, 1018, 1571 CC nonché vizi di motivazione - si duole che il tribunale abbia contraddittoriamente ravvisato nel caso in esame un contratto atipico di godimento, con versamento d'un corrispettivo periodico, nonostante l'affermata esistenza d'un vincolo reale sull'immobile.
Con il terzo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1104 e 1362 CC nonché vizi di motivazione - si duole che il tribunale abbia desunto la sussistenza nel caso in esame d'un'obbligazione propter rem nonostante la mancanza degli estremi per l'individuazione di vincolo siffatto ed a seguito dell'erronea interpretazione d'atti negoziali nei quali non ne era ravvisabile alcun trasferimento.
Con il quarto motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 CC nonché vizi di motivazione - si duole che il tribunale abbia ritenuto di derivazione normativa l'accertato vincolo reale senza considerare che la norma di riferimento pone non un vincolo di destinazione ma una presunzione iuris tantum di proprietà comune, inapplicabile all'ipotesi d'unità immobiliare dotata di propria autonomia in quanto non legata da destinazione di servizio all'edificio condominiale, ipotesi non ricorrente nella specie.
I surriportati motivi - che, per evidente connessione delle ragioni svolte e per organicità di trattazione, possono essere esaminati congiuntamente - non meritano accoglimento.
Come si è già evidenziato in parte espositiva, il giudice del merito, esaminati i vari atti di provenienza e convenzioni relativi all'immobile in discussione, ha ritenuto potersene desumere l'assoggettamento dell'immobile stesso ad un vincolo di destinazione ad alloggio del portiere sin quando il condominio non ne avesse deliberata l'estinzione.
Ogni questione al riguardo va, pertanto, esaminata, anzi tutto, in relazione alla censura d'erronea interpretazione degli atti stessi in relazione agli artt. 1362 ss. CC e solo successivamente, siasi ravvisato l'errore nel quale fosse eventualmente incorso il giudice del merito al riguardo, possono trovare utile disamina le ulteriori questioni d'erronea od inesatta applicazione delle invocate norme in tema di condominio e di locazione.
Le considerazioni svolte al riguardo dalla ricorrente non possono, peraltro, essere considerate valide, anzi tutto, in quanto le clausole contrattuali la correttezza o meno della cui interpretazione si richiede a questa Corte di valutare non risultano riportate, come dovuto, non solo nell'ambito delle censure attinenti al preteso vizio d'interpretazione, ma neppure nella precedente esposizione in fatto;

ciò che costituisce una patente ragione d'inammissibilità delle censure stesse sotto un duplice profilo, in quanto, da un lato, in violazione dell'espresso disposto dell'art. 366 n. 3 CPC, non si riportano proprio quegli elementi di fatto in considerazione dei quali la richiesta valutazione - sia della conformità a diritto dell'interpretazione operatane dalla corte territoriale, sia della coerenza e sufficienza delle argomentazioni motivazionali sviluppate a sostegno della detta interpretazione - avrebbe dovuto essere effettuata, dall'altro, in violazione del disposto dell'art. 366 n. 4 CPC, che impone la specificità dei motivi di ricorso, non si consente di rapportare le svolte censure in tema d'interpretazione della volontà negoziale delle parti all'esatto dato testuale nel quale quella volontà si è tradotta.
Per il principio d'autosufficienza del ricorso per Cassazione, desunto dall'esegesi dell'art. 366 CPC nelle sue singole disposizioni e nel suo complesso precettivo e sanzionatorio, ove applicato all'ipotesi di censura della pronunzia del giudice del merito per violazione dei canoni legali d'ermeneutica e per vizio di motivazione nell'indagine sulla comune volontà contrattuale delle parti, è indispensabile che il ricorrente riporti nell'atto introduttivo - nell'esposizione in fatto o nello svolgimento del motivo - il testo integrale della regolamentazione pattizia del rapporto nella sua originaria formulazione, o della parte di esso in contestazione, diversamente non ponendosi il giudice di legittimità in condizione di svolgere il suo compito istituzionale e dandosi luogo all'inammissibilità del motivo ex art. 366 nn. 3 e 4 CPC (e pluribus da ultimo, Cass. 24.7.01 n. 10041, 19.3.01 n. 3912, 30.8.00 n. 11408, 13.9.99 n. 9734, 29.1.99 n. 802). Aggiungasi che in tema d'interpretazione del contratto, onde far valere una violazione dei canoni legali d'ermeneutica, il ricorrente per cassazione è tenuto a precisare quali di essi siano rimasti in concreto inosservati ed a specificare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato;
onde non può essere considerata idonea, ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, come nella specie, la mera trascrizione di massime giurisprudenziali in materia senza una consequenziale specifica esposizione ed un'esauriente dimostrazione delle ragioni per le quali il detto giudice, nel pervenire alle conclusioni esposte nella sentenza impugnata, abbia operato in contrasto con i principi nelle massime stesse stabiliti.
Posto, dunque, che nessuna ammissibile e, comunque, verificabile censura risulta mossa al convincimento espresso, in fatto, dal giudice del merito per cui dagli atti in discussione sarebbe desumibile la convenzione d'un vincolo di destinazione dell'immobile de quo ad alloggio del portiere sino a diversa determinazione da parte del condominio, devesi, poi, rilevare che la qualificazione come obbligazione propter rem data, in diritto, dallo stesso giudice a tale vincolo sia del tutto conforme ai precedenti giurisprudenziali in materia.
In vero, come questa Corte ha ripetutamente evidenziato, le parti dell'edificio condominiale (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc.) indicate al n. 2 dell'art. 1117 CC - che, al pari di quelle indicate ai nn. 1 e 3 dello stesso articolo, sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo - sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell'edificio di cui ai citati nn. 1 e 3, di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini d'assoluta necessità; ond'è che, in relazione ad esse, occorre accertare, nei singoli casi, se l'atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza d'un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su d'una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (Cass. 27.3.01 n. 4435, 24.10.95 n. 11068, 25.8.86 n. 5167); accertamento effettuato, nel caso di specie, senza che al riguardo siano state mosse ammissibili e fondate censure, come sopra già rilevato. La conclusione, pertanto, cui è pervenuto il giudice del merito con il ritenere che il rapporto tra le parti in ordine all'immobile de quo - caratterizzato dall'obbligo del proprietario di conservarne la destinazione ad alloggio del portiere e come tale di lasciarlo nella disponibilità del condominio sino a sua diversa determinazione in cambio della percezione d'un canone periodico, situazione per la quale devesi negare la mancanza, sostenuta per contro dalla ricorrente, d'una controprestazione rispetto al vincolo imposto al diritto dominicale - configuri un contratto atipico, non riconducibile allo schema della locazione disciplinata dalla normativa codicistica, insuscettibile d'estinzione mediante recesso unilaterale appare del tutto conforme a diritto e logicamente dimostrata.
La stessa ricorrente, d'altronde, conclude la propria esposizione affermando che "Nel caso di specie, il proprietario è tenuto esclusivamente ad eseguire una prestazione di carattere positivo consistente nella messa a disposizione dell'appartamento per essere adibito ad alloggio del portiere e nel mantenere l'appartamento stesso in condizione di poter essere adibito a tale uso. Nulla di più" il che è esattamente quanto affermato anche nell'impugnata sentenza con l'escludere il diritto del proprietario di porre fine unilateralmente a tale obbligo mediante disdetta del contratto nel quale detto obbligo è sancito.
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE respinge il ricorso e condanna la ricorrente alle spese che liquida in euro 1386,00 dei quali euro 1250,00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 17 ottobre 2002. Depositato in Cancelleria il 1 aprile 2003