Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - rel. Consigliere -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ASS. SPORTIVA LINEA VERDE, con sede in Catania, in persona del legale rappresentante pro tempore AR IU, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LOMBARDIA 30, presso lo studio dell'avvocato ANDREA LOCATELLI, difesa dall'avvocato SALVATORE NICOLOSI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IZ RI SC;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 22909/00 proposto da:
IZ SC RI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GIULIO TAZZA 20, presso lo studio dell'avvocato CARMELA CALABRETTA, difeso dagli avvocati MATTEO CALABRETTA, LORENZO RAPISARDA, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
ASS. SPORTIVA LINEA VERDE;

- intimata -
avverso la sentenza n. 1719/00 del Tribunale di CATANIA, Sezione 5^ Civile, emessa il 22/02/00 e depositata il 10/04/00 (R.G. 1017/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/11/03 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito l'Avvocato Matteo CALABRETTA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MACCARONE Vincenzo che ha concluso per la inammissibilità del 1^ motivo, il rigetto del 2^ motivo del ricorso incidentale e l'accoglimento del ricorso principale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - L'associazione sportiva Linea Verde conveniva in giudizio RA VE CA con la citazione a comparire davanti al pretore di Catania, notificata il 31.10.1997.
Vi esponeva i seguenti fatti.
Aveva preso in affitto dal convenuto per adibirlo a palestra un ampio vano cantinato;
nell'immobile s'erano però manifestate gravi ed estese infiltrazioni di umidità, che lo rendevano al momento almeno in parte inagibile e comunque determinavano il pericolo di crolli;
il locatore, pur avendone la possibilità, non aveva adempiuto all'obbligo di mantenere l'immobile in buono stato di manutenzione sì che potesse servire all'uso convenuto;
tale comportamento le aveva causato danni e rendeva legittimo il suo intendimento di sospendere il pagamento dei canoni sino a che il locatore non avesse provveduto a ripristinare le condizioni di agibilità del locale. L'attrice chiedeva perciò che fosse dichiarato legittimo il proprio rifiuto di adempiere all'obbligazione di pagamento del canone e che il convenuto fosse condannato al risarcimento del danno. 2. - RA VE CA, con atto notificato il 26.11.1997, intimava all'associazione sportiva Linea Verde lo sfratto per morosità e la citava per la convalida anch'egli davanti al pretore di Catania.
All'udienza fissata per la convalida l'associazione compariva e vi si opponeva, chiedendo la riunione del secondo al primo giudizio e riproponendo l'eccezione di inadempimento.
3. - Il pretore, dopo aver negato sia il rilascio sia la riunione dei procedimenti, con sentenza 27.10.1998, dichiarava risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione e condannava l'associazione al pagamento dei canoni dal novembre 1997 alla data del rilascio.
4. - La decisione, impugnata dall'associazione, è stata in parte riformata dal tribunale, con sentenza del 10.4.2000. In considerazione del fatto che l'immobile era stato nel frattempo restituito, il tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione e rilascio. Soffermatosi però a verificare, ai fini del riparto delle spese processuali, se la domanda di risoluzione fosse stata o no fondata, il tribunale l'ha escluso, dopo aver ritenuto che sin dal novembre 1997 l'immobile aveva presentato condizioni tali da non consentirne il normale godimento in relazione alla destinazione contrattuale. Il tribunale ha invece confermato la condanna a pagare i canoni, che il pretore aveva pronunciato contro l'associazione, osservando che l'associazione non aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e che, non avendolo fatto, neppure aveva diritto di sospendere il pagamento dei canoni.
Ha infine compensato le spese dei due gradi di giudizio, lasciando a carico del conduttore le spese di consulenza.
5. - L'associazione sportiva Linea Verde ha chiesto la cassazione della sentenza.
RA VE CA ha resistito con controricorso ed ha dal canto suo proposto ricorso incidentale.
Lo ha poi illustrato con una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - I due ricorsi hanno dato luogo a distinti procedimenti, che debbono essere riuniti perché sono relativi ad impugnazioni proposte contro la stessa sentenza (art. 35 cod. proc. civ.). 2.1. - Il ricorso principale contiene tre motivi.
2.1.1. - La cassazione della sentenza, col primo motivo, è chiesta per violazione di norme sul procedimento (art. 360 n. 4 cod. proc. civ., in relazione all'art. 100 dello stesso codice ed ai principi in tema di cessazione della materia del contendere); col secondo per difetto di motivazione su punto decisivo (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). La tesi della ricorrente è questa.
L'esecuzione della condanna non determina per sè stessa la cessazione della materia del contendere in ordine ai presupposti giuridici e di fatto che vi hanno dato luogo;
nella sentenza impugnata non è spiegato perché il rilascio, che era avvenuto per la totale inagibilità dell'immobile, potesse avere determinato il venir meno dell'interesse a discutere di quei fatti e delle loro conseguenze giuridiche;
tra le parti permaneva il dissenso sul punto se il conduttore avesse o no legittimamente sospeso il pagamento del canone, se fosse invece obbligato a corrisponderli nonostante l'inadempimento del locatore e se perciò, col sospenderlo, si fosse venuto a trovare in una situazione di inadempimento grave legittimante la risoluzione del contratto e se fosse obbligato a corrisponderli.
Il tribunale, in conclusione, non avrebbe dovuto dichiarare cessata la materia del contendere quanto alle domande di risoluzione e rilascio.
2.1.2. - Il terzo motivo del ricorso principale denunzia un vizio di violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in relazione all'art. 1460 cod. civ.). La tesi della ricorrente è questa.
Il tribunale non ha reso una pronuncia sul merito della eccezione di inadempimento.
Ha ritenuto che, cessata la materia del contendere sulla domanda proposta dal locatore, per ottenere una pronuncia sulla eccezione sarebbe stata necessaria una domanda dell'associazione. Ma l'inadempimento della controparte può essere opposto anche solo come eccezione per paralizzare la domanda avversaria. Una volta riconosciuto dal tribunale che il locatore aveva ritenuto di non intervenire sull'immobile per ripristinarne la possibilità di godimento in conformità del contratto, non si sarebbe dovuto riconoscergli il diritto al pagamento dei canoni fino al rilascio. 2.2. - Il ricorso incidentale contiene due motivi.
2.2.1. - Il ricorrente, col primo motivo, chiede che la sentenza sia cassata per violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1460, 1575 n. 2, 1578, 1581 e 1256 cod. civ.).
Il ricorrente svolge questa tesi.
Il conduttore può sospendere di pagare in tutto o in parte il canone solo quando venga a mancare totalmente e per colpa di questi la controprestazione cui è obbligato il locatore.
Ma non era stato questo il caso.
L'associazione aveva infatti continuato ad occupare l'immobile e lo aveva restituito solo dopo la sentenza di condanna;
non era poi dipesa da colpa sua se le opere necessarie non erano state eseguite, perché a tanto ed in misura rilevante era obbligato il condominio e, non essendo tenuto a sostituirlo, egli s'era attivato per proporre un'azione di condanna contro il condominio.
Comunque, il locatore ha solo l'obbligo di rimuovere gli inconvenienti eliminabili nell'ambito della normale manutenzione;
non è invece tenuto a rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti, anche se impediscono l'uso della cosa locata.
In questo caso, il conduttore ha a disposizione strumenti diversi dalla sospensione del pagamento del canone, egli deve agire per domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, se non che l'associazione non aveva fatto niente di ciò.
Senza dire che la parte obbligata ad una prestazione, nel caso il locatore rispetto a quella di mantenere la cosa nello stato che il conduttore possa goderla, non è responsabile del ritardo nell'adempimento, quando, come nel caso, viene a versare in una situazione di temporanea impossibilità di adempiere. In conclusione, secondo il ricorrente, il tribunale avrebbe dovuto non già dichiarare cessata la materia del contendere sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ma pronunciarla.
2.2.2. - Il secondo dei due motivi del ricorso incidentale è rivolto contro la statuizione resa dal tribunale sulle spese del giudizio ed è proposto per violazione dell'art. 91 cod. proc. civ.. 3. - I tre motivi del ricorso principale sono fondati per quanto di ragione.
Non lo è per contro il primo motivo del ricorso incidentale. 3.1. - L'attore, secondo quanto risulta dalla sentenza impugnata e dagli scritti delle parti, citando il convenuto con la convalida di sfratto per morosità, aveva chiesto che lo stesso fosse condannato a rilasciare l'immobile ed a pagare i canoni dovuti, sino al rilascio, dal momento in cui il conduttore ne aveva sospeso il pagamento. Questa domande presupponevano l'accertamento dell'obbligo del conduttore di pagare il canone ed il suo inadempimento. Il convenuto si era difeso sostenendo di avere legittimamente sospeso il pagamento del canone, perché il godimento dell'immobile secondo l'uso stabilito nel contratto era divenuto impossibile. Orbene, una volta che il conduttore, sia pure dopo esservi stato condannato in primo grado, ha restituito l'immobile e, nel giudizio, nè il locatore ne' il conduttore avevano chiesto la condanna dell'altra parte al risarcimento dei danni per l'interruzione subita dal rapporto prima della naturale scadenza, tra le parti era venuto meno l'interesse a contendere circa il diritto ad ottenere la restituzione dell'immobile locato od a mantenerne la detenzione. La sentenza del tribunale, che a questo proposito ha dichiarato cessata la materia del contendere, si sottrae quindi a cassazione. 3.2. - La decisione del tribunale presenta, invece, il vizio denunciato col terzo motivo del ricorso principale. Il tribunale, mentre ha accertato che sin dal novembre 1997 l'immobile si presentava in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla destinazione contrattuale, ha accolto per intero la domanda del locatore, volta ad ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni, senza accertare se, come il conduttore aveva richiesto, il suo rifiuto di adempiere a tale prestazione non fosse giustificato, in tutto o in parte, se non dall'inadempimento del locatore, quantomeno dalla oggettiva mancanza, totale o parziale della sua prestazione. 3.3. - Il ricorrente incidentale, in questo grado, sembra aver voluto sostenere la tesi che, nel caso in cui sopravvengono nella cosa locata vizi che diminuiscono od addirittura impediscono al conduttore il godimento pattuito, il locatore - perché non ha l'obbligo di rimuoverli, ma solo è tenuto a sopportare lo scioglimento del contratto od una corrispondente riduzione del canone - ha diritto di ottenere che gli sia pagato l'intero canone sino a quando il conduttore o non ne chiede la riduzione ovvero non chiede lo scioglimento del contratto offrendo la restituzione della cosa. Ma questa tesi, che è stata sostanzialmente seguita dal tribunale, trascura di considerare che i diritti si possono far valere non solo mediante azione, ma anche mediante eccezione.
Perciò, se l'eccezione di inadempimento può essere opposta dal conduttore solo in presenza di un inadempimento dipendente da colpa, anche se non totale (Cass. 7 marzo 2001 n. 3341), quando il locatore agisce, come ha fatto in questo caso, per ottenere l'intero pagamento del canone, il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore, può opporgli in via di eccezione, non il diritto a restare nella cosa locata senza pagare alcun canone sino alla naturale conclusione del contratto ed in attesa del ripristino del rapporto, ma certamente il diritto ad ottenere una riduzione del canone, che tenga conto della riduzione delle utilità che il conduttore si trova a ritrarre dalla detenzione del bene in una condizione in cui ne è ostacolato il pieno godimento contrattuale da parte sua (artt. 1464 e 1584 cod. civ.). 3.4. - Il capo della sentenza impugnata che, senza pronunciare sul merito della eccezione opposta dal convenuto, ha accolto la domanda dell'attore all'intero pagamento dei canoni di locazioni dal novembre 1997 alla data in cui l'immobile è stato restituito al locatore va dunque cassato.
4. - Il secondo motivo del ricorso incidentale resta assorbito. 5. - La causa è rimessa davanti al giudice di rinvio.
Il giudice di rinvio è designato nella corte di appello di Catania. La Corte d'appello esaminerà nel merito l'eccezione opposta dalla associazione sportiva Linea Verde e si uniformerà al principio di diritto enunciato al punto 3.3.
Gli è rimesso di provvedere anche sulle spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie per quanto di ragione quello principale, rigetta l'incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Catania anche per le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 11 novembre 2003. Depositato in Cancelleria il 27 febbraio 2004